武汉市初探商品房现房销售工作课题
2017-05-31 15:35:57   来源：

                                                             文|  张涛  余淼
 
       5月26日，武汉市房管局召开了《商品房现房销售工作初探》课题研讨会，会议由市房管局发改处主办，武汉房地产开发企业协会承办，邀请了保利、万科、华润置地、恒大、碧桂园、华发、福星惠誉、统建、中建三局、泽远中国等10余家房企的高层负责人参与了讨论。会议由市房管局发改处负责人周志琳处长主持。
周志琳处长首先介绍了会议背景。她说：对于本次会议的主题，开发企业没有必要感到紧张，今天只是对现房销售制度进行一次初步探讨，虽然目前已有部分城市出台了鼓励现房销售的政策，但是武汉目前暂时没有出台相关政策的意向。
       会上，江汉大学武汉研究院的甘德安教授介绍了课题研究的现状，包括预售制度和现售制度的优势和劣势，并提出了研究过程中发现的问题和困惑。甘教授及其研究团队认为，如何选择商品房现房销售、预售、现售和预售两种制度并行这三种方式，课题比较大，目前只是初探阶段，仍在研究初期。
       随后，华发、福星惠誉、万科、华润置地等各房企负责人均发表了各自的观点，大家对于甘教授当前的研究成果普遍认可，如当前预售制度对于消费者而言，存在房屋质量、规划变更、合同无效、延期交房、欺诈、产权缩水等问题。而现房销售制度可以促进优胜劣汰、提高行业集中度、降低金融杠杆、金融风险，减少土地市场的竞争、维持土地价格平稳，规范市场行为，维护消费者权益，优势较为明显。
       企业认为，从统计口径来看，可售面积的减少转变为待售面积的增加可能会导致城市库存量增加，库存周期加长，而政府会通过库存周期的变化考虑未来的供地计划，对政府决策来说，可能会导致武汉市中期内土地供应的降低，从而增加市场涨价预期。另外，当前房地产行业以快周转为主，转现房销售会对整个房地产行业形成冲击，从而导致原本高周转，不追求高利润率的房企，转向为慢周转，追求高利润率的销售模式，进而刺激房价上涨。
       总体来说，开发商均肯定了现房销售的优势，认为现房销售必然是未来房地产业的发展方向，但同时，开发商也更多地关注现房销售带来的企业开发成本的大幅上升，进而导致行业洗牌加剧，以及库存不足导致市场恐慌加剧，短期内对于房价控制较为乏力等问题。普遍建议不要马上开展现房销售，应该给予房企和市场足够的过渡周期，把风险降到最低。
       最后，来自市房管局相关部门的各位领导也表达了各自的态度，他们肯定了该项课题研究的必要性，认为武汉早在2001年就有现房销售的管理办法，在政策上实施并没有太大的难度；但是现房销售会导致开发商的资金压力增加、开发周期加长、进而导致房价上涨是当前的共识；预售是写入了法律法规之中的合法行为，预售的退出，也应该要有法律规范；未来采用哪种方式要符合武汉的现状，同时也要符合市场的运行规律。