协会举办“十八大后房地产的前途与发展轨迹”报告会
2013-03-18 00:00:00   来源：

 

 

3月15日，武汉房地产开发企业协会联合武汉大学经济与管理学院共同举办的“十八大后房地产的前途与发展轨迹”报告会在武昌白玫瑰大酒店盛大举行，特邀著名青年经济学家、北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授，与武汉地区房地产界精英300余人分享了十八大后房地产业的未来。武汉房地产开发企业协会副秘书长王立宽、武汉大学经济与管理学院EDP中心主任王文豪出席报告会并致辞。

王立宽副秘书在致辞中说，新年伊始，国家宏观调控政策频出，如何在“政策市”中图存于发展，成为企业不可回避的话题。正基于此，本会特邀著名房地产专家董藩教授从中国经济走向着眼，解析房地产行业道路，远见行业未来。

在以《房地产业的前途与发展轨迹——基于十八大时点的观察》为主题的报告中，董藩教授全面分析了房地产业面临的压力、十八大报告中与房地产有关的说法、十八大前后调控政策的特点、国务院换届后政策走向、限购限贷政策长期化的“理由”以及房地产业未来前景等问题。报告会现场，董藩直言不讳，幽默风趣，侃侃而谈。

房地产业面临的诸多压力

“在改革开放以前，人均住房面积只有四五平方米，但是改革开放后，人均拥有住房面积超过三十平米，这不仅反映了经济发展的趋势，更凸显出房地产业的快速发展。”论坛伊始，董藩就抛出了“炸弹”：房地产这一“历史功臣”不但没有得到应有的待遇，反而被公众妖魔化、暴力化，陷入了进退两难的尴尬境地。

董藩分析，房地产业地位和声誉江河日下；错误观点泛滥，成为主流认识和决策依据；房地产学科教育的落后以及政治化、道德化、娱乐化、社会化、妖魔化、暴力化成为错误认识的表面原因；制度设计与传统文化的冲突；混乱、无序、朝令夕改的政策；房地产业已经成为对稳定威胁最大的行业等等因素，让房地产业面临巨大的压力。

十八大报告与房地产新解

十八大报告中，关于房地产的表述，业界仁者见仁，智者见智，对此，董藩提出了自己的看法。

◆既不走封闭僵化的老路、也不走改旗易帜的邪路——这意味着保持稳定仍然是主旋律，要保持稳定就要继续调控，继续打压房地产市场。

◆以经济建设为中心是兴国之要，发展仍是解决我国所有问题的关键——出口受挤压，消费较稳定，要发展就要靠投资，靠投资就离不了房地产业。

◆实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番——没有房地产业保不住高增长。

◆建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理——住房问题的顶层设计。

◆加快改革户籍制度，有序推进农业转移人口市民化，努力实现城镇基本公共服务常住人口全覆盖——继续推进城市化，解决进城农民工的住房保障问题，从市场与保障两个方面推升开发规模。

◆改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例——意味着将修改法规、提高标准、改变土地增值分配方法，但很难。

◆要毫不动摇巩固和发展公有制经济，推行公有制多种实现形式，推动国有资本更多投向关系国家安全和公民经济命脉的重要行业和关键领域，不断增强国有经济活力、控制力、影响力——意味着央企、国企撤出房地产领域的说法彻底终止。

十八大前后调控政策的几个特点

通过前后对比，董藩总结出十八大后调控政策有以下几个特点：第一，从稳定的角度而不是是否过热、是否存在泡沫角度研究调控；第二，采取行政手段重压，不在意是否违法、是否违反经济规律，解决了房地产问题再解决宏观经济问题；第三，反复强调地方政府的责任，并利用官员任免机制确保调控成功，不仅明确地方政府责任，且责任到人；第四，强力干预总需求，要求大城市和核心城市实行严格管制；第五，相信舆论和网民，不信专家；第六，采取一切手段，包括舆论引导。

限购限贷政策不会取消

“限贷限购会不会取消? 我明确的告诉你不会取消。”话题之先，董藩就当前的房地产限购限贷政策表达了自己的判断。

董藩认为要取消该项政策有四个条件：第一、市场供求关系趋于均衡，取消限购限贷政策不会导致需求爆发、价格暴涨；第二、虽然供求关系不均衡，但已经研究出科学、严密的替代性调控方案；第三、限购限贷政策导致交易量明显下滑、影响到整个国民经济运行，失业明显增加、财政收入困难，威胁到社会稳定；第四、限购限贷、价格下滑，导致退房潮出现，进而导致开发商与购房者之间严重冲突，发生系列严重的流血、死亡事件，促进政府反思。这四个条件，一个也没出现，所以想取消也很难。

董藩表示，控制通货膨胀和资产价格暴涨，维护经济和社会稳定，促进房地产业可持续发展，调节贫富差距，维护社会稳定，这些构成了限购限贷政策长期化的所谓“理由”。

房地产业仍然是最好的产业  

针对开发商目前对现状的担忧，董藩表示，房地产业仍然是最好的产业。他总结认为，第一，房地产是资本密集型行业，尽管这个过程当中压力非常大，但是这个市场没有饱和。尽量做资本型，资本型现在变成了金融和房地产，这两个领域收入比别的行业要高，这是经济规律的问题。

第二，房地产依然处在上升期，经济周期分为孕育期、成长期、成熟期、衰退期，房地产在成长期。

第三，经济学上有句经典的话叫做“土地是财富之母”，银行最喜欢土地，使这个行业产生了更大的杠杆，房地产中土地不折旧还增值。

第四，房地产有两个门槛，第一重门槛是房地产价值量大，导致投资规模大，这需要强大的资本支撑；第二是中国特色，没有关系很多商人进不来不敢干。两个门槛难住了众多的竞争者。

此外，房地产因其自身的特点，控制着整个产业链，供应弹性小，需求弹性大，且需求原则上只扩大不缩小，加上房地产没有替代品，又具有区域垄断性，这些也在一定程度上形成了房地产业的利好因素。

不可能永远严厉打压房地产业

“房价的规律是上涨，下跌是意外，上涨是常态，下跌是特殊情况。”董藩认为，从长远来看，房价没有顶，就像工资一样，一代代在不断增长。目前，政府对房地产市场出台了一系列宏观调控的政策，主要是为了抑制通货膨胀，但不可能永远严厉打压房地产业。据他分析，第一，打压会导致很多合理需求无法实现；第二，打压会导致供应萎缩，蕴含更大上涨风险；第三，打压会导致GDP下降；第四，打压会导致失业率上升；第五，打压会大致地方财政收入急剧下降；第六，打压会导致退房潮出现，影响稳定，破坏社会秩序；第七，打压会导致保障房建设压力大大增加，甚至停滞。

中国房地产业将颠簸性前行

基于对十八大报道分析和热点观察，董藩阐述了自己对“十八大后，房地产业的发展轨迹”做出了预测。他认为，调控政策短期内不会解除，中国地产业将继续颠簸前行。

“在中国大拆大建、人口增长、城市化、家庭裂变、生活方式的演变和区际人口的整合等社会背景之下，房地产行业依然是最好的选择。”董藩认为，十八大之后，保持稳定依然是主旋律，“要保持稳定就要继续调控楼市，继续打压房地产市场”，只要你一暴涨，这根绳还在我手里，继续拽一拽，紧一紧，所以限购限贷政策很有可能长期化。董藩最后提醒说，在目前的形势下，开发企业需要提高自己的抗颠簸能力，“冬天随时会来临，开发商御寒的毛衣毛裤不能扔。”