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图1：近50位开发商代表列席会议
主题：“低碳经济 绿色地产研讨会”
主办方：武汉房地产开发企业协会与新浪乐居
地址：武汉房地产开发企业协会二楼会议室
时间：2010年3月12日下午14：30-17：00
武汉房地产开发企业协会副秘书长 严宽
主持人：首先我介绍一下我们今天到会的来宾，今天“低碳经济和绿色地产研讨会”是我们房地产开发企业协会新浪乐居联合举办的首次活动，准备在今年还有多次活动，今天到会的嘉宾有，我简单的介绍一下，中国地质大学土地资源管理学院的教授，殷跃建教授，是房地产开发很多活动研讨会，我们这几位都是经常参加的，再一个就是我们华中师范大学经济协会的高教授，还有湖北省房地产经济研究会常务秘书长叶学平教授，再就是我们武汉市保障局区长、住宅产业区双重的身份黄立，因为有事等一下过来，武汉新浪乐居的老总高庆，还有很多开发企业，武汉宝安地产公司马总，百步亭集团的，名流置业的等等一些企业都参加，我都不一一介绍了。
“低碳经济”名称很多，有的叫地产生态经济，也有叫绿色经济，名称很多，其实很简单，就是指温室气体排放量尽可能低的，尤其是二氧化碳的排放要有效的控制，低碳受到越来越多国家的关注，推行低碳经济被认为避免气候发生灾难性变化，保持人类可持续发展的有效方法之一，低碳经济以低能耗，低排放、低污染，其实质是提高能源效率节能结构，核心技术创新，制度创新和发展观的改革，发展低碳经济是一场涉及生产模式，生活方式价值观念和国家权益的全球性革命，在低碳经济问题上我们还有很多误区我们需要克服。
一个方面，低碳经济不等于贫困，贫困不是低碳经济，低碳经济的目标是低碳高增长，这是一个误区；
第二个误区是，发展低碳经济不是限制高能耗产业的引进和发展，只有这些产业领先就法和低碳要求。
第三个误区，低碳经济并不一定成本很高，甚至会帮助节约成本，不一定需要很高的技术，但需要政策上的支持，这是很重要的一点。
第四点就是，低碳经济并不是未来需要做的事情，应该从现在做起。
最后一个误区，低碳经济是关系到每一个国家和地方，关乎到每一个人，就应该从我做起，那么作为我们低碳经济现在在两会上也作为一个话题，特别是我们建设部对于低碳经济也好，讲绿色建设也好，率先拿出绿色建设的评判标准，已经推行几年了，我们原来在协会和工作会议当中，我们在会上专门研究这个报告的时候，都在对低碳建筑作为协会今年工作的突破口，大家畅所欲言，都认为提得好，因为国家对低碳建筑没有目前拿出一个标准力，都在摸索过程当中，所以建议，我们口气都说绿色建设，因为有标准，按照标准，我们武汉市开发企业协会，准备搞一个绿色建筑的实施规则，我们邀请有关的房地产开发企业，然后经过常务理事会讨论通过后，作为协会行业的标准，在整个行业当中进行推行，来响应国家的号召，也是我们自己要生存，要发展的，前面我们讲了几个误区，我们不要搞得很神秘，下面我们还有很充足的时间，我不多讲，还是多听专家的高论，下面有请武汉杰宝房地产开发公司的周述刚发言，在会前我简单的问了一下，他已经开始着手做这个，但是还没有跟节能办申报，国家已经拨了一笔款，专门用于低碳，它叫绿色建筑的推行试验，要纳入计划，进行审批，纳入计划，可能经过验收之后，达到这个标准就有经济补助，但是想完全解决是不可能的，下面请周述刚发言，大家欢迎。
武汉杰宝房地产开发有限公司副总经理周述刚
周述刚：今天这个“低碳经济”是继两会以后很快开的这个会，这是武汉市提高人民生活，以创建文明城市有重大的意义，如何是发展长远建设具有历史意义的一场会议，为什么这么讲，因为武汉市经济的发展，大家是有目共睹的，是全国8.7%，武汉是4%，车辆是增长很快的，达到90万辆车，从经济发展一面看，武汉快速发展，人民的生活环境很糟，我在做F天下的时候，在航空领域做过高官会武汉买别墅，我每次在空中盘旋的时候，看不到武汉，是一个灰色的球体，灰降不下去了，说明武汉市蓝天白云少了，另外加上严重堵车，这个我认为和我们房地产开发和政府的理念有关系，我们说，应该说武汉是特大战略支点城市，战略支点城市定位应该是文化与政治中心，不应该是居住中心，但恰恰相反，我们武汉成了居住中心，我们每一天在堵车，每天回家的时候一个小时很正常，如果我从武汉这头到那头早到北京了，我觉得一个方面是我们城市管理出了问题，每天说这里搞一个路，但是没有想到，我们应该将有条件的人到郊区去住，我们有台湾到郊区住，我们在武汉市的大小区里面全是车，你到郊区楼盘反而找不到车，为什么会这样，就是因为我们在资源配置设施只注意中心城区配置，而不注意郊区的资源配置，所以武汉市全部集在中心城市，现在外来人口1000万人口，每天吸收排放量多少？我们的健康，我们开车开得晕，那么要解决这些问题，要结合房地产，我们每个人都有关系，武汉的天是这样的天，我们生存的环境是这样的环境，我们搞“低碳经济”是时不可代，一方面经济快速发展，我们2030年赶上美国，如果按照现在发展的方向来看，是有条件在城市里住，无钱的到郊区去住，反过来了，应该减少交通的压力，我觉得现在目前是武汉市城市管理首先解决的问题，另外，我们房地产协会要有自己的规定，创新试点，结合我们的政策是创新，那么我房地产严格的规定，而且达不到标准的不让上。你为什么做一个阳光城，当时的黄陂区区长，什么是品牌楼盘，武汉市的城市跟上海和北京比有很大的差距，我们房子建不好，外面有空调，我们里面不美，另外一个我们到处是车，绿化不够，那么从阳光城建筑，我们地不大，但是在郊区建100亩地，另外建2500方，去报的时候我们是第一个，我们把空间什么的给让出来，把车放到地下去了，绿地多了，现在只是想把房子卖出去不是没有道理，一定要有一个严格的规定，八成是搞得很美，一个是工业，一个是民用建筑，而且城市占了很重要的地位，那么所有的房子建好了，我们环境就美观了，晨报有一个报道，我们现在目前有71万辆，去年年初报的，然后固定的车位只有5万，武汉市规划院搞了一个规划设计搞的新规，1比1配车库，这个很好，这个新规让我们多卖出几十套房子，城里要求是1比1车位，郊区是1比0.75的车位，我现在卖房子我说了算，如果找到我给你们，结果他们就买了房子，这说明了什么，说明我们的消费者已经到了一个程度了，因为一般家庭有车很正常，过去6、7十年代的小区车也是满的，的的确确我们的生活水平提高了。
第二个政府进行引导，不但要每天搞天气预报，还有搞环境检测报告，这是一氧化碳是多少，二氧化碳是多少，使部分人疏散到郊区去，我到小区看是宝马啊，奔驰啊都是好车，这说明我们对生存环境了解不多，在东湖我讲一个消费观念，每天不仅要听天气预报，还要听环境检测报告，我认为，在近一段时间，要搞低碳经济，因为中国经济处于快速发展期，那么只有这个责任我们自己承担，为国家来说，对老百姓来说经济不是很宽裕，在比较宽裕的情况下搞低碳经济，再说10到20年，现在观念还没有改变，那么我刚才说了一定要严格的标准，要环境报道，引导市民，八成是变成政治中心、文化中心，不要变化居住中心。
中国地质大学土地资源管理学院副教授殷跃建
主持人：下面请我们中国地质大学土地资源管理学院殷跃建教授讲。
殷跃建：首先感谢房地产协会和新浪给我这个机会，我想我们老总讲了，感觉话题有些太，我不说沉重吧，就是太规规矩矩，今天不是特别规范的研讨会，下面我把我的观点稍微说得深动一点，我的题目是《在低碳经济背景下房地产发展的思考》，这个思考有两层含义，是一个感性的思考，包括停车位问题，交通的问题，这都是感性的层面，如果是理性层面的，那就要开一个地产研讨会，我先谈一下对低碳经济的观点，现在是中国是多事之秋，从金融危机开始等等，房地产是一个多事之秋，似乎有一个感觉，房地产是一个筐，什么都往里面装，无论他的产业联系国计民生观点高，说明房地产行业有一点点秀场的感觉，这是我的第一个感觉。
在这些感觉我们就会误读，我举两个可能跟低碳主题有一点相左，第一个比如说，去年上海倒楼的事件，我通过媒体，包括网上面基本上判断是工作质量事件，我05、06年都在上海，其实不是一个单纯的，如果倒楼发生中国的边区，可能就不会有这样这么大的影响，但发生上海，他的技术工作流程都是上等的，我们知道施工基本的流程，装机、内部装修，基本上房地产流程跟武汉市也差不多，我们直接做装机工程，我已经达到销售许可证，我就可以提前销售半年了，这恰恰是房地产在资本面的问题，那么我在上报结构预售的情况下，我再开发地下工程，实际上上海倒的是一座楼，实际上成功的不止是一座，那么这样的经济模型，我在上海开这个会的时候，有人认为他是符合低碳，没有倒是符合的，实际上我们媒体实际上把它认为是工程事件，这是对这个行业的无知，我们房地产基本结构就是经济链的问题，对房地产业有多大的影响，我想开发商都很清楚。
第二个比说次贷危机，我对次贷危机，金融产品做出来的时候，有的人认为，用中文解释，拿别人的钱借给可能还不起钱的人，只有在还不起钱的人买一个只涨不跌的商品，我才会借给他，这对我们的消费者的启示是什么呢？有可能我借的钱还不起，有的人对房地产贷款压力很大，在什么情况下我去向银行借钱，我只会买一个只涨不跌的东西，我才会去贷，带有感性的认知，应该对消费者对开发商有一个还到事件本来面目，我看到很多情况，因此我的感觉是，回到低碳话题，最近我看到这样一件事，有人在遛狗，这只狗是假狗，他说这是低碳，那么10年前邻居在马桶里塞一个瓶子，就是马桶冲水就少用水，这就是低碳形式，他不光这样做，而且还滴滴答答接水，这都是低碳，其实这都是误解，现在评“低碳悄佳人”，不知道是能耗少一些还是排放少一些，我觉得低碳可以作秀，但是房地产不可以作秀。这是第一个感觉，第二个感觉就是低碳可以作秀，房地产不可以作秀。
第三个感觉，低碳虽然不在现在，但是在不远的将来，低碳经济系统从我们领域教学上讲是开放的，不是你一个人低碳，要所有人低碳，这个系统最佳的评价，不是取决于最好的地域，而是最差的地域，如果有93是低碳，有一个不是低碳，那这个地方就不是的，这个片区是取决于最差的因素，这是我讲对于低碳方面的产业的思考的感性思考。
那么下面我谈一下第二个层面，理性的思考，首先我想说第一个问题，低碳经济的背景，低碳经济方案提出来的大案背景是全球变暖，有个别的专家认为，低碳来自海平面直接上升的这些国家的科学家，那么认为在若干年后，可能像马尔代夫，这些旅游的地方都没有了，大概10几年前的告别三峡游，认为三峡大坝建了以后，三峡就没有了，有这样一种说法，但是由于海平面上升，那么实际上今天低碳经济在我们研究当中，可以定义为在可持续发展的理论上通过技术创新，制度创新，产业转型，新能源开发这四种途径，尽可能减少煤炭石油这种高碳能源的消耗，大家经济社会发展和生态环境保护双赢经济发展的模式，我们把这种模式称为低碳经济模式，所以低碳经济模式说到底大概我这么理解是三个层面，节能，以低碳能源对风能太阳能的使用，来替代碳能源。
第二是减排，这样排放量减少。
第三个就是循环。所以说低碳经济或者是低碳模式就是节能减排或者说能源替换，那么在这个背景下延伸很多低碳的概念，比方像碳足迹，低碳经济，低碳发展，低碳生活模式，低碳社会、低碳世界，世界上在哥本哈根提出体坛城市的评价，如果武汉市有很多低碳楼盘了，那么就会相当于一个低碳城市，这样一系列的概念就是衍生物，现在拿出来作秀，我们看到很多人穿着回收报纸做的衣服，遛假狗啊，经常把问题的小部分放大为这个问题的整体，我觉得媒体在这方面有推波助澜的作用，那么发展低碳经济意义在于两个层面，首先在低碳的要求下，调整的重要目的，主要问题可能是产能过剩，我们钢铁生产量是世界的一半，我们20%的石油是要进口的，我们每年要跟他们谈判，就是中国并不是在能源或者在金属矿产品并不是自给自足的国家，那么我们国家处于快速的工业化城市化的发展，所用的钢铁电力这样保证的资源，都属于高碳产业，那么这些高碳的传统产业，对我们经济是不言而喻的，我们目前也许多高碳经济推动我们的发展，不能因为强调低碳就不发展这些，因为8%的GDP的增长速度，不可能光靠低碳，这样是作不了料的。
第二个层面，就是低碳经济发展，它要求我们提高资源能源的利用效益，不仅仅是能源，不仅仅是碳能源，比说提高土地效用，我们土地和城市的土地是不成比例的，武汉市内环线28公里，中环线88公里，你算每个单边20公里，组成是400平方公里外环将近30公里，那么武汉就是90平方公里，在这么大城市里面，我们和30年前武汉市人口比较一下，我们城市承载力没有很大的影响，城市再迅速扩张，就是说，低碳不仅仅是为碳能源，更多是对水资源，土地资源有效的利用，那么降低经济的碳强度，实际上促进国家的经济结构优化升级，那么在我们国家优化结构可行措施当中，我们煤少，气不多，煤炭资源能力是主要运用能力，当然煤炭属于高碳能源，武汉市每年到冬天就闹煤慌，我们必须以经济增长代价来换取老百姓的生活，那我们说，在未来，低碳经济可能在不远的将来，但不是在现实，那么即便低碳是未来经济模式，但更重要，我个人感觉到更应该是生活观念，我们说过去节约，可能5、60年代，可能在今年重新提出观念的时候，它有新时代的意义，它不在说雷锋时代的，一条裤子穿几多年，应该变为生活观念。
第二问题，我想谈一下目前房地产能耗的状况，就是关于能耗的状况，我们首先放两个层面。
首先，是土地的利用问题，这个问题从目前我们国家大城市，武汉、长沙、郑州、合肥，我是最近几年在关注中部城市，从它最近20年发展过程中，基本上采取以小汽车为导向的这样城市环状发展，比较特殊的是，武汉是一个两江三镇四岸，我们知道武汉市最内环线形成，我们现在修的是中环线还没有合拢，武汉市实际上不是有内到外的，中环没有合拢，但是外环已经有了，尽管不是由内而外的发展，但仍然在走环状的道路，那么前提是什么，这个前提是城市的边界是汽车时速1小时为边界，就是说，如果我从城市的一段到另一段超过1小时，那么我在这个城市生活非常不经济，从关山到东西湖已经基本达到，那就是说，武汉现在的修的新路，都是限时60公里，现在从一个地方到另一个地方，不是小汽车的速度，而是小汽车在限时道的速度，那么1小时导向的布局就是城市无限制的扩张，我们可以为了提高时速，我们可以把道路修得更宽，把汽车马力修得更大，因为二战以后就是这样发展的，往返超过2个小时，这个城市基本上到了非常不经济了，如果没有这种基础设施的布局，我在家里玩低碳，那个就是……这一点我不想多说。
那么，目前从国际的城市规划发展的理念上看，大概有两个方向，一个是环保和持续，另外一个就是城市布局，1998美国的总统戈尔倡导的经济，今天不是讨论这个议题，可能在未来中国大城市发展当中，应该提出质疑，这是在两会当中我也看到很多专家对这些问题提出的问题。
我还想说一个上海的世博会，现在世博会的会址过去的江南道场，那么当时这块是用来开发商业，还是用来开发住宅，当时的土地内部讨论的时候，就是90年代中期出到当时的天价，我们就有一位专家，这个地方留着我们孙子儿子去规划，当时如果没有这个地方的留改，我们不知道有什么合适的地方去举办世博会，武汉市拆的房子都是英年早逝，本来这个房子可以设计100年，由于土地属性变化了，我们不得不拆掉了，实际上我们在否定我们父辈的工作，这是我谈到目前房地产的状况。
我国的大量拆迁，实际上不是4、50年代老房子，比如图书大世界，离我们并不远，它马上就会拆掉了，就是这样的规划，实际上就是10几年前做的，实际就是城市规划做得不合理，这不应该叫低碳。
另外一方面我从细部讲，我们建设速度之快，在世界范围都是前所未有，我们国家都是20亿平米，那么在20亿平米当中，有80%是高能耗建筑，那么我们既有建筑当中，大概是40亿平米，90%都是高能耗建筑，这是住建部提供的数据，目前我们单位的建筑能耗是发达国家的2倍到3倍，那么和欧美国家相比，我们国家的建筑用的钢铁消耗要高出10%到25%，同样是建筑，我们的水泥要高，就每一立方米的搅拌，我们大概要多用80公斤的水泥，一立方米我们多用80公斤，那么我们建筑的建筑洁具耗水量大，耗水数是发达国家的30%，而我们中水回用，污水处理基本上不到25%，那么可能仅仅为发达国家的1/4，并且我国人均耕地只有1/3的情况下，因为1800万亩是耕地红线，因为要烧砖要用掉，可是到三环线附近有很多很多这样的砖在交易，并且更令行业担忧的是我们建筑总量呈上升的趋势，就是全部能耗当中所占的比例，比方在70年代的时候，占全国的不到10%，那么到了05年就上升为27.45%，就是一年当中的能耗大概有1/3不到，在建筑当中能耗消耗掉的，预计到2010年全国的将达到700亿平米，仅空调夏季负荷，我们把空调调到20度，可能在2020年我们全部能耗在建筑当中，交通能耗占的比例越大，说明这个国家经济水平越发达，就是你一升汽油用在什么地方了？说明一个国家经济结构的一个缩影，那么目前现状表明，中国房地产业必须放弃高能耗的传统发展模式，应该发展节能低碳模式，这是在理性层面第二个考虑，就是目前我国的房地产业的能耗水平，预计在未来可能达到35%。
第三个方面，低碳经济对房地产将会产生哪些影响？我想，我从这样几个方面来理解一下，就是低碳经济模式对房地产行业发展的这样一种推动作用，首先我想强调一个观念，由于房地产涉及到国计民生，所以在低碳模式、低碳经济背景下房地产业责无旁贷，我不能说，我等交通低碳了，我再低碳，我不能等钢铁低碳了，我再低碳了，这个不能够说别的行业先去低碳，我的观点是低碳经济，房地产业责无旁贷，它必须成为中国低碳经济的龙头，下面我从这方面讲下我的看法。
第一，城市要提高土地利用效率，从土地经济学这个角度出发，我们可以非常清楚的梳理这样树立一条思路，房价影响地价，地价应该影响容积率，过去我们媒体当中，主要是房价影响地价，一定是小麦影响生长，地价的波动更大，但是地价影响土地利用效率，我们是双约束机制，第一个约束是总量，第二个是更规范，你的地价上去了，总量是一样的区位是一样，哪个更低碳，显然是土地价格更低的，因此呢，我们以武汉为例，武汉在2006年土地出让的总体容积率率是3.23，2007年的容积率是2.74，2008的容积率是2.25，就是出让土地是逐年在下降，因为我是房地产工作室的，对02年到09年的所有交易信息都有，09年还没有做，大概是2点多，一方面说明城市中心土地越来越少，另一方面也反映我们三环线附近的土地，土地利用效率亟待提高，在元月份，国家住宅部出台了一个住房的讨论稿，讨论稿的第21条，特大城市随着公共的？急剧的提高，申请特大城市基础性保障住房的趁势保准户可以获得基础性保障面积，上线是50平方米，我们用3.5的容积率，达不到，这是最新在网上可以查到这样的数据，因此我觉得第一个，房地产业要低碳，恰恰不是企业是政府，是我们政府规划层面，要从提高土地利用效率出发来提高土地的规划，那么另外一个层面就是土地利用效率的提高，不仅仅是容积率提高就提高了，重要的是公共基础设施集中的包括交通、商业、教育，这样的现象在武汉普遍的存在，每天看路况的治保，天天堵就是那几个地方，武汉主要堵的就是那几个地方，前10年都是武汉重要居住地，由于基础设施没有跟上，使得这个地方堵，在这个地方它显然不低碳。
再一个就是高铁，高铁和城市的连接是不协调的，城市基础设施实际上妨碍了房地产低碳发展的一个瓶颈，这是我讲的对房地产影响的第一点就是在土地规划，要提高土地利用效率。在城市的基础设施公共上提高，这才有我们低碳的楼盘低碳的配置，因为如果说交通商业教育不协调，就会导致入住率低的，这是一个恶性循环。
第二个方面对房地产影响的是节能建筑的设计，我们现在在武汉土地出让当中，基本上是带规很少，都是由开发商自己完成的，政府审查都是按照你的修建符不符合规建标准，如果每一个都适合的话，我们加起来的时候，发现不对了，这个在理论上叫合成谬论，单个的都是合格的，但是合在一起就不合格了，那么有的楼盘是朝向的原则，有的楼盘是旁边修的时候是道路原则，最后发现这两个楼发现这个马路像狗啃一样的，这个是朝向原则，一个是道路原则，那么我们说目前在开发商这个层面，它的规划，尤其是建筑规划设计，也是争取利益最大化，开发商拿到地后，首先想到的是如何提高容积率，能多修一点，哪怕交一点补偿金，第二个考虑我得到资本连，我曾经做一个不恰当的比喻，我们的开发商的资金链模式是理论，我这样杠上开，四个杠上开才能做，少一个就不行，那我10%波？100%，按照经济原则这显然是低碳的概念，在我们资本运作也存在这种方式，但是会很危险，因此从建筑节能这方面来说，我看到武汉市不许大漂窗，我们很多观念老是限制它，应该说充分考虑武汉市的地理特征，我在北京，上海谈到武汉市能达到宜居城市，武汉的冬天，我们室内温度很难达到18度，所以说，武汉的建筑，首先是朝向和楼建的问题，注重提高建筑的维护和保温。
第二个就可能对密集型门窗，避阳，比如说我们现在很多小区不准做太阳能，但是现在在很多城市，比如青岛，直接做到楼顶，我觉得这个就是行业的规划，因此很多小区做好以后，你去做太阳能就不好看了。
再一个就是前两年在河南，看到，武汉市建立自己的冬暖夏凉，这样的楼盘就卖的很好。我们很多楼盘，尤其是在90年代末，都有水井，但是看看有哪个水井在用，因为用的时候要业主掏钱的，水循环啊，瀑布啊，但都是干的，因为它喷的时候我们业主要掏钱，我们的回水利用，中水利用系统都没有，我们武汉在目前没有好的低碳经济模式的建筑标准，这可能需要武汉市在这方面走在前面，2004年出的这个健康住宅的设计标准，这里面有很多的住宅设计的出发点，因为健康住宅是SAS以后，出的一个实行的标准，我在节能住宅的时候，应该，低碳住宅不是凭空来的，这是我讲的，对房地产第二个影响。
第三个对环保材料的选择上，尽可能选择可以重复使用的，可以循环使用的建筑材料，因为我们每拆一平方米大致可以产生1.5吨的垃圾，如果说开发商跟回填量一样的，那就是零排放，我们材料选择问题出现的废料没有地方倒。
住宅的主体，是住宅的材料和它的零部件这样的集成，因此在考虑性能价值合理的情况下，耐久性，住宅的科技含量会成为今后低碳住宅的一个亮点，我们现在一谈买这个车，就说这样那样的，但是买房子却没有，我觉得这样才能使我们住宅产业化。
最后一个问题，当我们进入住宅经济模式的时候，我们提倡低碳生活模式，也就是说注意推广居住区生活垃圾的分类，中水处理，避免小区做好了才去做垃圾站，实际上，倡导低碳生活模式也应该是我们低碳经济终极，最后低碳经济是未来的发展，房地产必须顺应这个发展模式，我的讲话完了谢谢大家。
武汉市住房保障和房屋管理局科技处处长黄立
主持人：殷教授做了精彩全面的讲解，下面请房管处黄立为我们大会致辞。
黄立：参加这个会，这个题目很好，我觉得概念，因为作为房地产概念很多，房地产业不应该是时髦的行业，但是往往概念非常多，刚才教授说了，哥本哈根会议后，开始低碳，大家都在跟着做，但是大家知不知道这里面的内涵，实际上房子还是那个房子，项目还是那个项目，就是灌输不同的概念在里面，是好还是不好我说不清楚，但是我觉得，作为房地产行业，一定不能像服装行业一样，不能把它概念化，所以我讲低碳经济，对绿色地产看法，实际上，低碳经济提出实际上很早很早就谈这个问题，不是最近，哥本哈根会议才提出的，只不过发展中国家和发达国家地位不平等，始终不能达成协议而已，就是温室气体排放问题，二氧化碳排放量作为温室气体排放的标志，所以这个背景很复杂，实际上发达国家已经排完了，但是到现在限制我们发展中国家，再排地球暖了，你们要减排，那中国说你早都排完了，为什么不让我们排，中国就是在经济发展中取得一个地位，在哥本哈根会议上温家宝总理有一个承诺，因为中国是最大发展中国家，碳排放量在世界排位很靠前，所以焦点是放在中国这边，所以由于哥本哈根会议大家非常关注，再加上国家领导人，温家宝总理去了一趟又一去了一趟，非常重视，这样才有了整个社会，觉得这是个事，再加上新闻媒体觉得这是个概念，低碳地产的会，今天晚报地产经济的论坛会，所以我想这个背景就是说，实际上我个人认为，低碳也好，绿色也好，生态也好，实际上都是使我们房地产业我们的住宅的建设，能够于我们的自然和谐发展，实际上都是一样的，但我们作为开发企业，在现有技术水平，现有经济条件，你说做零排放量的建筑，做得出来，怎么做出来，但是跟成本排放，考虑经济发展水平，考虑到技术的条件，所以在现基础上我们如何把低碳的模式贯穿到项目中来，为低碳经济做一点贡献，做一点事情，实际上还是要按照我们国家对建设的要求，节能、节地、节水、节材、环境保护，按照这个要求我们做一些工作，就是对低碳经济的一个贡献，当然我们也不能脱离我们的实际，我们实际发展水平和建筑业的技术水平，就实实在在在这几个方面作出工作，所以那么谈一下节能这一块。
节能有一个标准，50%的节能标准，但是在贯彻这个节能标准我发现一个问题，在审查的时候大家都按照这个标准做了，都按照这个标准做了，但是验收环节还有有问题，做对是不是按照我们当初设计的，那种性能性的要求做出来的，这个值得怀疑，我看一般是达不到的，把这个标准又提高了一步，出台了一个低能耗建筑的一个标准，这个标准估计下一步今年下半年有可能作为强制性标准，这是一个，实际上，它的计算依据是按照节能65%的要求来做的，这个是不是今后强制性标准，应该是下半年，这是单体的节能，当然从技术上讲，还是有很多问题，实际上武汉这个地区的结构标准，认为标准是次要的，隔热是重要的，尤其是窗户的遮阳这一块，实际上这个节能，应该能达到30%以上，这样遮阳始终没有做好，没有得到重视，实际的效果，标准的效果还是要好，但是这一块，所以说我们实实在在的可以做一些，再一个就是，可再生能源的利用，一个太阳能，太阳能光电光热，就是热水器，这些东西大家是不是在小区可以做一下，虽然下来一个强制性规范，说是小高层，但是现在小高层很少了，多层的基本上消失了，都做12层以上了，这一块我觉得在高层建筑上如何做光能状态的太阳能，这个都有，大家可以尝试一下，这个大家都可以做的，然后就是太阳能的照明系统，然后就是点电热棒的热水系统，因为在住宅里面涉及到集中收费的问题，给下一步管理带来一些麻烦，起码你可以有这么一个概念一步一步来，你别一下子什么都做上来，因为成本也做不上来，这是节能这一块，当然节能还有很多工作，我就不展开了，节能很大，包括我们的规划，节能是一个大范围，包括我们规划设计，朝向等等，包括我们小区内的组织停车场的组织，这里面都有节能的因素在里面，建设节能概念非常小，就仅仅因为规范就是对你这一栋建筑，这是一个。
再一个就是节水，大家可以做的工作，在目前的这种条件下，节水，你做中水从大的上面看是可以的，但是经济上不允许，我们这里的自来水水价太低，你没有规模化，实际上是不经济的，景观上的用水不能用自来水，就非得用，你不用污水就得用雨水，起码作个雨水收集，这一块可以做一下，这是我们实事求是能作多少做多少，按照我们现有的技术条件和水平我们来做一些工作，不能说大概讲的一些虚的，理论上的论坛，我们让大家有所收获，不是大家上完课就完了，
另外一个节地，这是规划局定的，在规划设计上增加一些小办法，增加一些系数，这我们可以做吧，这不就节地了吗，地下空间的利用，我们可以做，这些工作我们可以做，就是在这方面我们能够做一些实实在在的工作。
再讲到时候的节材，在设计上，我们结构工程使用一些高强调钢筋，这些工作其实可以提要求，配合我们的设计单位一起做一些工作，然后作装修，做成品房，这是是一个节材的概念，所以我讲了四个，是我们能够做的工作我们都可以做，不增加多少成本，在环保这一方面，垃圾分类收集，深化垃圾处理，买一个设备也就10来万块钱，增加两个人物业管理，垃圾不就减量了吗？等等这些工作大家可以考虑，技术是很成熟的，而且我认为成本也不会增加多少，就是说，一定是在我们现有的经济条件，我们现有的房价，现有的成本的大众的普遍的成本下，在我们这里面可承受的范围内，为低碳经济做一些贡献，做一些工作，虽然都不是强制性的要求，但是我们开发商一定要有这种概念，这种理念，是不是考虑在这里面做工作？不是作秀，所以在这里实实在在的能够做一些，像现在做全装修，现在应该是一个节材的非常好的，单户装的材料的消耗肯定大，损耗多，一栋一装材料就节下来了，实在不行，你可以先把厨房跟卫生间装了吧，所以这一块可以做，
在一个是贯彻几个标准，第一个是国家的标准，有一个绿色住宅子评价标准，这是一个国标，在一个是住宅性能的评价标准，这也是一个国标，这两个标准尤其是住宅性能的标准，它是非常全面，对住宅的评价非常全面，它是按照经济性能安全性能住宅的基本性能都涵盖了，包括规划，住宅的单体，它包括实用性，以及包括施工，安全性，包括经济，测算节能节地节材节水，就是说使用过程中全面的使用成本，贯彻这个标准，当然这个标准它是国家的推荐标准，不是强制性的，但是你能够贯彻这个标准，说明你在这个行业里面，领先了半步，这个标准实际上不高，这个标准比强制性规范稍微提高了一点，那说明你这个行业里面能够领先了，所以我建议大家在楼盘的建设过程中，最好把这个标准，作为各设计单位设计任务书，就按这个标准做这样你跟着一趟走下来，我相信你们的品质有所提高，而且就是能够在生态、绿色、环保、低碳不管什么概念上也能做一些东西，今天也没准备就讲这些。
湖北省房地产经济研究会常务秘书长叶学平
主持人：刚才黄处长讲得很具体，这是看得见，摸得着做得到的事情，希望我们做项目，都能作出一些榜样，下面请我们湖北房地产研究会常务秘书长叶学平致辞与倡议。
叶学平：今天很高兴参加这个会议，前几天感冒了，今天这个会议很有意义的会议，我很乐意接受，今天抱歉嗓子不太方便，既然参加了这个会议我谈谈我的看法，我觉得非常有意义，低碳经济绿色地产，我接受这样的要求，感到很吃惊，很意外，我们武汉的房地产反映是如此之快，起码我们做在座的，至少在08年，就是两年前大家谈得更多的是可持续发展，科学发展，和谐，宜居，现在低碳刚才几位也讲的，很的了一个概念，应该说内涵很早就有，那么这样为什么现在关于低碳概念我觉得这个概念还不仅仅是概念问题，非常内涵，非常有意义，它的背景是可持续发展，我们生存的自然环境，变的是越来越恶劣，对人类生存的环境，共同关注，那么现在为什么如此在重视低碳这个概念，其实不光是低碳经济，是这个话题在讲，由于低碳经济，应该说低碳以前我们讲可持续发展，谈生态，保护，温室效应谈得很多，但是作为低碳经济与生活密切相连，每个人谈低碳这个问题，真是我没有想到的，应该说低碳在03年在英国最早提出来，那么现在如此突出，在政治背景我想跟大家讲一下，应该是由于奥巴马上任之后，正好是金融危机，每一次大的金融危机都有一个技术革命，或者一种创新，那么奥巴马总统他非常聪明，他把这样经济危机在这样的背景下他提出这个概念，叫低碳，低碳经济，绿色经济，那么把这样的话题提出来之后，因为美国是世界上老大，他把这样的议题变成政治正确性，让大家认可，话语权在他那儿，这是游戏规则，虽然是经济危机，他们冲击是最大的，它由于这个主导话语权，整个经济社会秩序制定这样的规则，话语权在他那儿，那么他现在提出低碳经济，绿色经济，把这个政治论题正确化之后，主要是打压我们，本来这个问题是我们谈得很多，可持续发展，但是他把它政治化之后，他的地位就更加突出了，为什么我们国家从国家领导人，一开始低碳经济，虽然我们没有承诺，没有在会议上承诺，但是我们自己也制订了这样的计划到2020年，减排接近40到45%，应该说奥巴马把它变成政治议题，因为他还有一个背景，因为是美国的经济大量消耗能量的，他的石油需要进口，他现在油价涨得飞快，那么提出了低碳经济，绿色经济来，制定这样的游戏规则后，打压俄罗斯发展中国家，他的工业化已经完成，那么他提出来这个，但是这个也应该是我们，如果你不参加这个规则，我们说哥本哈根议定书一种认可的话，你不参加，他会制裁你，所有参加的都会制裁，所以变成政治的意义，并不是说谈低碳经济现在才开始，我们为什么不说环保生态呢？因为这个观念的变化，过去我们市场经济的时候，我们经济更多是一种主宰，定量化比较少，研究比较少，定型比较多，我们善于搞政治，搞口号，比如和谐，现在和谐社会、和谐发展、可持续发展，那么低碳会以后定量，什么叫低碳，它可以量化，所以我们低碳应该说是一种这种观念的变化，低碳适应我们生活的每一个部分，今天我们的低碳，我们房地产在这块，是非常有意义，因为在我们国家经济高速发展中，我们房地产起着重要的作用，说我房地产是不是支柱产业，应该说现在还是支柱产业，对经济贡献非常大，那么现在要减排，我们房地产贡献这么大，它的减排担子应该更重，所以现在发出这个倡议，低碳经济，绿色地产，这说明了我们房地产企业在社会责任感非常有意义，由于时间的关系，我的嗓子不舒服，谢谢大家。
主持人：按照会议议程，还时间有点紧张，下面时间抓紧点，下面请新浪乐居武汉总经理刘秀丽给我们致辞。
新浪乐居：今年在年初跟房协发出的“低碳经济 绿色地产”的倡议，今天主要是听专家的发展，我听了以后，我个人也有很大的收益，低碳可能对媒体来说，对宣传报道当中更偏颇他的概念，对于实质性的一些东西，特别是房地产方方面面的结合的东西，我们当中的素材和内容还是相当不够的，那么通过这次会各位专家领导的一些谈话和演讲之后，我觉得其实低碳经济，其实有很多深究和切切实实在实际当中的内容，那么我今天准备的稿子就不念了，今天这个会只是系列当中一个，在倡议之后，我们开的这个研讨会后，我们3、4月份还有一系列的活动，包括参加真正的低碳住宅楼盘，也会带网友去，也会带业内人士专家、学者再去一次，市民比较感兴趣的低碳楼盘，然后除了项目以外，本身有些企业在经营当中也注重是低碳环保，注重企业的运营当中一些方面，我们企业和企业之间也有交流和分享，我们和房协也有商量，如果有这方面，我们在3、4月份也可以去参加，再去参观，再去聊这样让低碳经济绿色地产，在武汉市成为实实在在去受益受惠，力维护武汉市民的利益。谢谢大家。
主持人：下面请我们新浪乐居播放一下合作项目低碳住宅巡展视频。（视频）
华中师范大学经济学院高炳华
主持人：这个宣传效果很好，下面接着进行，请华中师范大学的高炳华教授。
高炳华教授：简单的说一下，题目是《中国产业应走低碳住宅发展的道路》，应该来说，是比较的大题目，也是一个导向的问题，背景也不再说的，前面专家也提到了这个问题，低碳住宅的特征，我提出有六个特征，一个节材、节能、绿能、智能、造能、换能，至于到什么程度每个一个量的问题，随着低碳程度，像英国提出的，低排放，但是到零排放很难所以这个要求越来越高，提出这六个方面的特征，也是一个理念，也是我们地产发展中应该努力的方向，这方面简单的说一下，另外一个方面，如何推动低碳住宅的发展，这是比较核心的问题，这有五点，适时提出国家低碳住宅发展战略，第一从国家的层面，不是某一个地方，某一个人，某一个开发商能字得了，我认为是国家全盘考虑这个问题，国家领导人也说了，我们提倡低碳生活方式，建低碳住宅，同时指出，低碳不能全面开发，跟各个地方经济发展情况，英国也不是单方面提出低碳概念，低造价、适应性，可持续发展打一个括号，你把所有的房子建成一模一样，根据不同的家庭，不同人的需求，各种各样的房子要建它这个做得比较的早，一个是政府推出的国家计划，这个值得我们学习的成功方面，所以国家应该是在低碳住宅发展战略中起着决定德行作用。
第二个建立有利于低碳住宅发展的政策法律体系和市场环境，首先要立法，虽然现在有循环经济法，但是配套的没有，虽然我们用了低碳概念，实际上和绿色生态发展没有矛盾，答题是一致的，这是立法的问题，市场环境的问题，要建立起来，国家有政策，有法律，你开发商不适应这个标准，英国的低碳建设也是从全国当中选一些技术比较强的，社会信誉度比较高的，所以它也没有全开花。
第三个加快能源结构和产业结构的调整，三高，高能耗、高排放、高污染，三低，低效能、低效率、低效益，三低要转换过来，低能耗，低排放，低污染，高变成低，低变成高，通过这样一个战略，使房地产特别是住宅产业领域，把原来的三高变成三低，这也是我们从理论上提出的导向，这样一种理论的问题。
第四个方面加强低碳住宅的技术研究与开发，用小的材料，这都是低碳的问题，在上海也有，北京也有，这个我们要学习它，新的材料，新的技术利用，一般外墙的时候，搞涂料的时候，它的就是一步成功，不是搞多少遍，节省了材料，节省了地材的使用量。
第五个倡导低碳生活方式，深化全民节能减排活动，这是非常重要的核心任务，我觉得发展低碳经济对房地产行业来说，低碳住宅，一个是政府，一个是每个民众的行为，这种政府的强制的政策法律等等都要出台，那么所有的参与者，开发商，那么他可以按照这个条例制度来执行，那么民众有一个个人的问题，武汉电视台做得很好，你今天低碳了没有。北京的那个是，少吃肉，多吃菜，少开车，走起来等等，这就叫低碳，全社会都倡导这种生活方式的话，我们就离低碳的时代就不远了，我的发言就完了，谢谢大家。
主持人：我们时间稍微延长一点，先讨论，大家都可以发言，内容有三个内容，一个低碳如何影响未来房地产行业，第二低碳经济开发执行落实和推动的进程，我们有的企业在搞，第三在低碳实际上遇到的难点与瓶颈可以提出来，我们协会每年都要听取企业意见，而且行业管理上有什么问题都可以提出来，下面哪一位开发公司的老总先说。
开发商代表列席会议
名流地产：因为以前是在媒体工作，在开发搞刚刚去，对开发企业经验比较少，但是今天这个活动非常有意义，看到了沙画，本来我们生活环境，我们的地球，是非常好的，我觉得太阳公公在笑，人也生活非常幸福，影响我们居住，要降低碳的排放，因为如果说，我们不限制，那么马尔代夫就会消失，这个要落实到具体房地产开发，当然我们大经济条件和技术条件，节能、节水、环保等等这几个方面，这几点实施不是太难而且花的成本也不是很大，觉得我们企业是按照这方面在实施，从武汉来说，包括航空路，一块地正在洽谈中，就是已有的项目，我们企业精神八个字，责任、团队、完美、创新，这里面有责任二字，按照国家的政策，按照自身的责任，也应该把低碳这一块做好，不敢说，做得非常好，但是我相信，我们是应该可以达到的。谢谢就说这些。
百步亭：具体讲节能，低碳啊绿色这个概念我具体搞这些事情，但是我们那里百步亭关于节能低碳这些东西起步比较早，整个集团领导层面认识比较早，从2000年开始的时候，就开始试搞，太阳能运用，经过几年以后，然后再07年决定在住宅进行探索，探索的难点后期的管理问题，确实搞不起，维护管理以及收费的问题有一定难度，我们专门成立一个班子，在全国做大量的调研，基本上有一个思路，在08年在我们百步亭做了5万平方的住宅，现在正在施工，已经开盘的又采用6万平方太阳能，决定采用的一种形式，根据地下水，本来我们所有地下水水源的情况，都经过前期的调研测试已经到位了，取水证都给我们了，最后发现有一个小溶洞，我们请建委的进行了进一步的论证，他说不准，因为房屋的安全，这不会考虑了，就放弃了，就改用了地下埋管，成本就提高了，现在运行的情况非常理想，业主反映比较好，我们管理做的提前的考虑以后，所以管理比较顺畅，做得比较可以，自己感觉的，我顺利借这个机会，严秘书长讲了也可以提意见，在住宅使用需要我们协会出面，帮我们开发商向有关主管部门放反映一下我们的困惑和想法，我相信各开发商也是比较感兴趣的，上一次的建设部科技司司长，也是我去的，当时去完全是征求意见，当时我就提了四点意见，我希望多方面的鼓励，推动我们开发商更积极在开发过程中运用绿色概念，一是想法是我们的电费，据去年的时候，省人大常委会公布的法律，就是各级的地方政府对再生能源的应用防伪采取什么措施，各个地方有各个地方的考虑，我们收的电费是居民用电和非居民用电，所以这个地方站在开发商的角度有点说不同，如果是各个家庭的民用收费，民用是5毛7，我们按照非民用电是9毛钱多，如果是居民用电是5.7毛钱，所以费用开支比较大，压力比较大，这是这一块。
再一个因为房子交付以后，业主是相继入住的，看了很多楼盘，入住的还是比较快，一般经过测算以后，两年以后可以达到70%到80%，但是有一个问题，入住比较低的时候，两年时候内，物业公司太阳能系统运营是一个亏损的状态，因此用的人很少，在入住高的时候就有一个亏损的问题，这个比较大问题，对开发商是一个制约，对物业管理是一个制约。
第三问题就是地下水的能源，水务部门还收我们的水资源税，发给我们一个证后，允许我们用，但是那个还是收2.5毛一吨，大概1个小时是60吨水，我们三口井，所以这笔费用很可观的，所以存在在运行中感觉费用问题就提出来，请协会协助呼吁一下，这个埋管式的成本高一点， 这个费用很大，但是运行问题很长久的，所以这个问题如果不比较合理得到解决的话，可能还是很难的，因为我们物业管理和开发商都是百步亭系统，是一个集团管理，但是这个要持续下去还是一个问题，这是开发商额外的成本，我就反映这么几点想法。谢谢。
主持人：我们抓紧时间，按照议程这个时间已经过了6分钟，我们还有那个企业说一下，简单的自由的。
海山：我们海珊集团也是采用这个低碳技术，现在正在施工，在这个施工过程中，发现几个问题，基本上按照老总讲的，地质问题，当时请了中南勘探的专家，武汉的地质不太适合地缘大坝，因为地缘大坝是灭管式的，你的这个楼房有20、30年的时候，它会变形，管子会破，有安全隐患，我们的房子是100年，但他的管子只能用70年，那么后30年怎么办呢？如果这个坏了怎么办呢？我们既然用节能，政府能不能给予补贴，或者政策让各个开发商更有积极性做低碳住宅，我主要是说这个。
现场抽奖环节
主持人：会议议程最后一项，请特能杰中国地暖科技有限公司执行副总亢郧做一个介绍。
亢郧：各位领导，各位嘉宾，下午好，我代表特能杰（中国）总部感谢武汉房协和新郎乐居，给我们提供一个介绍产品，本来准备了演讲稿，通过几个小时的交流和学习，我觉得没有必要把稿子拿出来，我只是想说几点，因为作为低碳经济，今天我们探讨的话题是低碳经济，绿色房产，作为眼下越来越品牌的开发商对低碳住宅开发，这个方向我相信是我们每个中国人，想获得更舒适的人居环境，也是我们在座的每个的具有历史性的意义，在这里我简单介绍一下我们的产品，我们公司是一家专门从事韩国远红外线地暖，是负责整个产品的生产销售和售后服务这一块，也是一个柔性先驱，我们致力于为客户提供整体的传统方案，为中国家庭打造一个舒适安全节能的环境，在后面时间希望各级领导，各位同仁更加关注我们大家，谢谢大家。
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