“武汉别墅市场现状及发展趋势分析研讨会”召开
2008-09-04 00:00:00   来源：

武汉房协与新房网联合主办“武汉别墅市场现状及发展趋势分析研讨会”

9月2日下午三点，由武汉房地产开发企业协会与新房网联合主办的“武汉别墅市场现状及发展趋势分析研讨会”在市开发办二楼会议室召开。协会秘书长肖汉昌出席会议并发言，20余位武汉市别墅项目开发企业相关负责人到会，研讨会围绕武汉别墅市场的现状、供需情况、发展趋势，以及市场定位、产品设计、营销创新等相关话题进行了深入的探讨。

肖汉昌秘书长通报了近几个月来通过走访、调研了解到的武汉市别墅市场的有关情况，分析归纳了武汉别墅市场的发展历程、现有规模、分布区域、销售情况、面临的问题及发展趋势。

随后，与会企业代表们踊跃发言，就别墅的销售现状、品质提升、营销对策等方面的经验进行了交流。代表们认为，别墅市场受整个房地产行业大环境的影响，今年以来成交量下滑较为严重，但国家对别墅用地严格禁止，其稀缺性将会越来越明显，随着武汉市经济发展水平的不断提升和高端收入群体的不断增多，人们对别墅的需求也会不断的增多。从中长期来看，未来武汉的别墅市场前景应该是光明的。

与会代表一致认为：在市场日趋向冷的背景下，开发企业应想方设法练好“内功”，加大力气做好产品开发和后期服务工作。开发企业唯有关注市场、关注需求、关注产品质量，努力提高产品附加值，才能在市场中占据主动位置。

20余位武汉市别墅项目开发企业相关负责人参加会议

武汉市别墅市场现状分析

据不完全统计，武汉市现有在售别墅项目30多个（包括独栋、联排、叠拼、双拼），在售总套数约1950套（不包括未上市项目纳帕溪谷、盘龙•香槟半岛），初步估算在售总规模在50万平米左右，单套面积主要集中在200-280平米，均价约为11500元/平米。

武汉市别墅主要分布在武昌南湖、汤逊湖，汉口盘龙城、金银湖，汉阳的后观湖等区域，另外市区如积玉桥、郊区如黄陂木兰山，新洲阳逻，汉南碧桂园也有少量别墅项目。其中，盘龙城，金银湖区域的规模相对较大。

总体而言，武汉别墅市场的利好因素主要为：近年来，国务院主管部门先后出台政策严格控制高档商品住房用地，停止申请报批别墅用地。这些无疑对别墅项目来说是一个利好消息。根据目前的形势来判断，国家对别墅项目严格控制的政策将是中长期的，且随着人们生活水平不断提高、购买力不断增强，未来市场的需求量会逐步增多，别墅类楼盘依然会成为未来一个稀缺的紧俏的物业产品。只要开发企业做好产品定位，抓好产品质量，未来的别墅市场一定有良好的发展空间。

而不利因素主要包括五个方面：一是绝大多数别墅地处郊区，普遍存在配套不足，致使生活不便；二是别墅入住率比较低，大量空置，缺乏人气；三是在目前特殊的市场环境下呈现出“供大于求”的阶段性特征；四是别墅产品的品质有待提高，具体表现在优质材料和使用工程施工精细度上；五是面临部分城区高端物业销售所带来的挑战。

受大环境影响别墅成交量锐减  成交价格变化不大

与会代表积极发言

据与会代表反馈的信息，受整个大环境的影响，目前武汉市别墅销售情况不是很乐观，与去年相比成交量锐减。总体而言，联排别墅、叠拼别墅销售情况比独栋别墅稍好。据统计，全市每月约销售各类别墅50-60套，平均每天售出2套。据此判断，武汉现有别墅量需要两年多时间消化，形势较为严峻。某开发商代表直言，去年项目销售情况确实很火，但公司对今年市场形势预估过于乐观，去年预留的部分房源今年滞销，非常后悔。

武汉宏宇地产开发有限公司负责人表示，别墅不可能像洋房一样每天都有销售，独栋别墅，一天能卖一套就很不错了。作为奢侈品，别墅的稀缺性目前还没有完全显现出来，但是越往后走，别墅产品的数量越来越少，它的稀缺性会越越来越明显，价值也会越来越高。所以只要开发商不断提高别墅的品质，就不愁卖不出一个好价。湖北华生房地产开发有限公司负责人也认为，像别墅这种紧缺资源都是有限的，不可能再生，一定会升值的。

尽管别墅成交量减少，但成交价格并无大的波动，目前武汉市在售别墅均价约为11500元/平米左右。开发商代表认为，别墅这类高端产品没有必要像普通商品住宅一样疯狂打折促销。

研讨会现场

提高别墅入住率  开发商“八仙过海”积极突围

针对“别墅入住率低”的问题，代表们发表了各自的观点。宝安房地产开发有限公司负责人分析，以前别墅卖得好，因为别墅是稀缺产品，很多人都是冲着别墅的预期升值去买的，很少人是以提升自己的生活品质为购买目的。表现出来就是，别墅的入住率非常低。这说明开发企业对别墅市场的预期不够准确，没有解决别墅的稀缺属性，包括社区文化等问题。对此，不少企业已经正确认识并通过各种渠道积极尝试，提升别墅品质。

不少开发商一方面积极研究别墅购买人群的特点，设计适销对路的产品，做好产品开发，提升产品质量。另一方面与政府沟通解决小区配套的问题，将即将兴建医院、学校和修建地铁线等各种市政配套规划信息通过各种渠道反馈给业主，提高业主对产品的信心；提高后期物业管理，创造安全舒适的环境，包括提高绿化率、引进超市、赠送业主装修费等；致力营造社区文化，组织业主的交流活动，希望业主彼此了解。

恒达公司负责人强调，对于入住率低、配套不足的问题，不管是政府、开发商还是消费者，都应该有一个正确的认识，无论靠哪一方投资都不现实。就交通问题来说，近郊别墅放射性的快速交通一直都没有哪一个区域得到解决，如果能实现快速的高架直达，别墅入住率肯定会提高。

湖北人信房地产开发有限公司负责人也表示，他们今年的主题就是练好内功，做好配套工作。他认为，一个别墅项目，产品硬件质量占一部分，另一部分就是物业服务这个软件，这对综合生活服务水平的要求相当高。所以他们仿照碧桂园的一些模式，推出小区物业巴士，不停往返于别墅区和商业区之间，还引进一些大型超市等。

不少开发商已经认识到，如果完全靠政府、靠媒体等外界力量来解决配套问题，是不太可能的。

研讨会现场

引导消费观念 创新营销方式

面对冷淡的市场，与会代表表示应积极寻找下一步的营销思路。纵横（武汉）盘龙城置业有限公司和湖北华生房地产开发有限公司负责人均强调，目前消费者对别墅的认识还没有达到应有的标准，需求量还没有达到一定水平，媒体应该加大对消费者的宣传力度，引导他们的消费观念。同时，房地产开发企业也希望得到媒体的正确引导，而不是过多的压力。

在别墅的产品质量方面，随着建筑材料的更新、技术的成熟，质量也在逐步加强和改进。“后开发的项目肯定比早期开发的项目好，同一项目二期肯定比一期好，三期的又会比二期更完善，将来别墅设计高科技环保材料应用会越来越多，设计也会越来越人性化”代表们表示，各自企业都在不断创新和改进产品质量，关注市场变化，在品质上做文章。但是，这些都是后期可以改变的，目前的市场情况下，怎样进行营销才是重点。

对此，宝安房地产开发有限公司提供了一个营销思路，该负责人介绍，他们通过“定制”业务一对一施工，以满足客户不同的风格需求，只要客户的风格不对小区产生大的影响，都是允许的。新世界发展有限公司表示自己是一个很低调的企业，产品很少做广告，都是靠“以老带新”的方式进行销售的。因为专心做产品和拥有很好的资源这两点，他们的营销才有制胜的把握。（文：阮家治 张蕾 数据统计：成先海）

附：武汉市别墅市场信息统计表（点击下载）