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会场内座无虚席
武汉房协秘书长肖汉昌致辞
中国银行湖北分行行长郑国雨致辞
北京国际城市发展研究院院长连玉
中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端发言
“两型社会”城市经营暨湖北房地产高峰论坛
时间：
地点：东方大酒店
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，大家下午好，欢迎来到“两型社会”城市经营暨湖北房地产高峰论坛的现场，本次活动是由中国银行湖北省分行，武汉房地产开发企业协会，湖北房产报道栏目联合主办。很荣幸能够担任本次活动的主持人，首先请允许我介绍一下嘉宾，他们是中国房地产及住宅研究会秘书长张元端先生，中国城市发展研究院院长连玉明先生，还有深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕，欢迎他们。还有感谢各位领导嘉宾的到来，还有各位媒体的关注。首先进入第一个议程，首先有请肖汉昌秘书长致辞，有请。
肖汉昌：各位领导，各位专家，各位来宾，以及到会的代表下午好。那么今天下午的论坛，是三个单位：中国银行湖北分行，武汉房地产开发企业协会，湖北电视台影视频道，湖北房产报道栏目联合举办，同时也是新年伊始在业内首次举办的这么一个大型的论坛活动。在此，请允许我代表武汉市房地产开发企业协会，对应邀到会的各位领导，各位专家，各位嘉宾，以及参会人员，表示热烈的欢迎及衷心的感谢。
去年年末，武汉城市圈被国务院批准为资源节约型、环境友好型两型社会建设实验区，对于武汉市来讲，无疑是一个重大的利好，也是武汉市期盼多年的一个愿望，这个批复，对于加快武汉市改革开放的步伐，进一步解放思想，促进武汉经济的快速发展，都将起到十分重要的作用。那么对房地产而言，我个人认为，也提供了一个良好的发展机遇，开辟了广阔的空间。当然了，这个两型社会的建设战略目标的提出，也对我们的行业，对我们的企业，提出了很多的新的课题和挑战。结合房地产而言，比如，如何突破行政区划和体制上的障碍，将武汉市城市圈的房地产业纳入总体规划，融为一体，我觉得还有很多的政策需要研究和制订。再比如，房地产行业是资源消耗型的行业，如何在房地产开发的过程中，将两型社会建设的理念，融汇在我们的业务中，真正使房地产开发项目的实践结合环保的标准，同样是我们值得思考的课题。还比如说，房地产行业如何利用两型社会建设的契机，如何做大做强，规划制订长远战略点，等等，我觉得也是需要认真思考的课题。正是在这个意义上，所以今天这个论坛我认为非常及时，非常重要的。因为今天的论坛我觉得在某种程度上讲，是为我们两型社会的建设，为从思想方面提高我们的认识，为实现这个目标搭建一个思想交流的平台。今天我们请到的专家，长期以来致力于城市经济的研究，有很深的造诣，我相信他们精采的发言，一定能够使我们获得很多的东西，起码在开阔视野，启发思维方面能够给我们很多的帮助。最后我预祝本次论坛取得圆满的成功，谢谢大家。
主持人：好的，感谢肖秘书长的精彩讲话，接下来我们进入第二个环节，有请本次论坛主办方，中国银行的郑国雨副行长致辞，有请。
郑国雨：尊敬的各位来宾，女士们，先生们，大家下午好。今天非常荣幸的邀请到各位专家，地产界的精英，参加“两型社会”城市经营暨湖北房地产高峰论坛，在此我谨代表主办方之一，中国银行湖北省分行，对各位嘉宾的欢迎表示诚挚的欢迎，对本次论坛的召开表示热烈的祝贺。在中国现代银行发展的进程中，中国银行有着近百年辉煌悠久的历史，在中国金融史上扮演了十分重要的角色，得到的社会各界的广泛认可。08年中国银行成为奥运会唯一的合作伙伴，在中国银行的战略中，努力建成世界第一的银行是我们的努力的目标之一。通过几年的发展，中国银行已经形成中银理财，中银汇兑的优势品牌，还有零售贷款品牌理想之家等产品，极大的促进了中国银行个人房地产业务的发展，个人住房贷款一直稳居市场的前列。中国银行湖北省分行，作为中国银行在湖北境内的分支机构，依托集团的优势，在社会各界的支持下，已经深深扎根于湖北，发展成为极具社会影响力的机构。今天我们邀请各位嘉宾，一是希望我们能够共同的学习，充分的交流，为大家提供更多的帮助和支持，二是希望大家能够进一步了解中行，认识中行，加强沟通，共谋发展，为我们下一步的深入合作提供一个互动的平台。三是向多年来向我行发展提供关心支持的领导和合作伙伴，表示衷心的感谢。07年12月武汉市获批两型社会实验区，武汉市作为改革的龙头，肩负着建设两型社会的重要使命，将是武汉，甚至是整个中部地区成为中国第四增长极的一次发展机遇，势必带动中国新一轮的发展。随着两型社会的推进，对金融企业和地产企业而言，如何规划自己的战略布局，如何面对市场机遇和新的发展，都是值得我们共同思考的问题。今天各位专家将在这里献计献策，各位嘉宾将广开思路，深入交流，探讨在中国改革半途下的城市发展路径和各种发展模式。希望这次盛会能为大家带来更多的启示，能为今后的发展提供更多的帮助。希望我们大家共同努力，一起创造和谐美丽的明天，最后祝本次论坛圆满成功。谢谢。
主持人：感谢郑副行长激情洋溢的致辞。我们武汉获批两型社会实验区确实非常来之不易，它将给我们城市带来怎样的机遇，我们作为主人应该如何建设城市圈呢？首先我们将请出的第一位嘉宾有着丰富的实践经验，长期受聘为北京，深圳等城市的城市顾问，让我们用热烈的掌声有请北京国际城市发展研究员院长连玉明教授，掌声有请。
连玉明：感谢武汉房地产开发企业协会，湖北电视台影视频道的邀请，非常荣幸参加今天两型社会城市经营暨湖北房地产高峰论坛，并有机会与大家一起交流，并向大家学习。我今天主要想和大家探讨三个方面的问题。第一个问题是如何正确的认识和把握武汉城市圈发展的阶段性特征，并且给予它一个准确的战略定位。第二个问题是武汉城市圈在起步阶段最迫切需要解决和研究的问题究竟是什么？最后，来谈谈在两型社会推进的过程中，武汉的房地产面临哪些新的机遇。
我看今天我们来的都是地产界的朋友，地产界有一个名言，叫做城市价值决定地产价值。判断一个城市的价值是不是最大化，我个人认为主要有两点，第一点是看这个城市是否具备现实优势，第二点是这个城市是否具有未来的潜能，从某种意义上讲，未来的潜能就是发展的前景。这个特殊的背景概括起来叫“三个新阶段”，一个新阶段是以转变发展方式建设生态文明为标志，第二个新阶段是以主体功能区和区域一体化为标志，中国进入统筹发展的新阶段，第三个新阶段是以加快内地开发和提高开放型经济水平为标志，中国进入了一个优化发展的新阶段。那么这三个新阶段对武汉城市圈而言，就意味着武汉进入了一个关键时期的关键阶段。这个关键是什么呢？这个关键就在于我们如何正确的判断武汉城市圈发展的阶段性特征。并且给予其一个准确的战略定位。大家知道，阶段性发展的本质特征决定这个城市的定位。而定位决定地位，地位决定价值。一个城市有没有价值，是和这个城市的地位密切相关的，因此研究一个城市的发展，必须研究城市的阶段性特征。这个阶段性特征必须把握三个历史性关键性的机遇。
第一，中部崛起战略首次写入了党的十七大的政治报告，虽然中部崛起战略在时间的层面上还远远没有像长三角，珠三角，呈现出在时间层面上的战略优势，但是作为国家区域发展的四大战略之一，国土开发格局已基本确定。中部崛起战略的国土开发格局，意味着世界经济要素和生产要素有可能向中部地区积聚，意味着中部六省区的资源要素将突破行政区的区划界限，跨区域进行流动，并且进行重新洗牌和有序整合。意味着中部六省区的合作机制开始提上议事日程。第一个机遇是武汉城市圈作为中部崛起的核心地位开始明朗。武汉经济圈将发挥城市龙头优势的条件和时机日益成熟。虽然武汉城市圈还处在规划阶段和概念阶段，但从战略的布局来看，武汉城市圈是我国内陆省份最具发展潜力的一体化的经济领域，是对应沿海三大经济圈带动西部跨越式发展的重要战略基地。也是中部崛起的新的经济增长极。对中部崛起的可持续发展影响很大，而且很深远，这是我说的第二点。第三这个历史性的机遇就是武汉城市圈经国务院批准，正式成为全国两型社会建设综合配套改革实验区，这个不光是政策上的，而且是战略上的。不仅具有创新机制和灵活的政策，以及在发展空间上更大的自主权，而且将促进城市之间的横向联合，弱化来自纵向的行政干预，消除影响武汉城市圈发展的体制和机制方面的障碍。更重要的是将探索新型工业化和城市化发展思路。所以它不仅是综合实验区，也将成为我国生态文明建设的改革示范区。从这三个关键性的历史机遇，可以得出这样一个基本的思路，就是武汉城市圈的发展恰逢其时，得天独厚。这个得天独厚不仅仅是在理论上，在地域上和区位上的一些优势，更重要的是武汉城市圈的发展将进入一个新的发展阶段。这个新的发展阶段就是城市战略的转型期，城市发展的加速期，和城市价值的提升期。特别需要强调的是，从武汉城市圈的基本经济特征来看，我们这个武汉的城市圈基本上还处于欠发达、欠开放和欠开发地区，在这样一个地区，经过改革实验区这样一个历史性的机遇，取得地位的潜力非常巨大，城市价值具有很强的升值空间，因此提高区域的地位，提升城市的价值，是这一特殊的历史时期必须进行认真研究的问题。
上述这些观点，最后会得出这样一个结论，就是对于武汉城市圈在两型社会推进的这样一个历史的关键性时期，最重要的一件事情，就是提高区域地位，提升城市的价值。这是我想讲的第一个方面的问题。
第二个问题，我感到解决一个城市的区域价值问题有很多的事要做，但是我们武汉要解决好四个问题，如果这四个问题解决好了，其他的问题就可以迎刃而解。
第一的问题就是抓好一个定位，那么对武汉城市圈的定位，不是一个口号，也不是一个概念。那么武汉城市圈发展的本质属性和核心价值才是他的定位。所以从武汉城市圈的定性分析来看，这个城市圈究竟应该如何定位，现在还说不好，还需要进一步的研究。但是从发展的战略来看，他将是以武汉经济圈为核心，分层次，分阶段，由小变大，由弱变强，由近变远来带动武汉经济圈，新三乡，襄樊经济圈的具体的融合，最后形成一个长江中游地区战略性的黄金走廊。这是我个人的观点，我认为武汉城市圈的定位应该立足于战略性的长江黄金走廊，这样一个定位来研究他的定位和外延，来研究他未来的发展趋向，以及他未来的发展底线。抓住这个定位，抓住这个战略的转型和产业的升级，所以他将成为武汉以及武汉城市圈甚至成为长江中游和中部地区的重要的发动机，助推器，和增长剂。刚才我们也说了，武汉城市圈如果发展起来可能成为中国城市发展的第四级，无论是第五级还是第四级，都是未来的趋向，还没有真正形成，所以武汉城市圈到目前为止还没有完全解决定位的问题，这是必须解决的第一个问题。
第二个问题是完善一个规划，武汉城市圈的发展第一要务是规划，规划是城市发展的第一动力，是一定要先规划，后建设，然后大规划引导大发展。在武汉城市圈的规划过程中，我想特别强调两点，第一点是，要更加注重武汉城市圈在中部崛起区域战略中的（中断）
也就是说，这五个规划不要五张皮，应该五位一体，一定要把规划放在首位，从某种意义上讲，规划比发展更重要。我想这是应该研究好的第二点，那么第三件事就是要发展产业。两型社会离不开两型产业的支撑，那么产业的发展，不仅在于结构，更重要的在于集群。从产业集群来看，产业集群的形成必须依赖于两个外部条件，那么一个条件就是公共服务设施的配套。第二个条件是制度环境的优化，有了这两个外部条件，在解决产业发展中的空间布局问题，产业的定位问题，政策的引导问题，融资问题，然后再研究两型产业的问题，那么两型产业我们讲两型社会，需要两型产业支撑，这个两型产业的核心是什么？我个人体会，我总结为加三个三， “三高”，“三低”还有“三通”，什么是“三高”呢？就是高端产业，高效产业，还有高辐射的产业。“三低”就是低污染，低能耗，低成本。那么有了“三高” 和“三低”，还有“三通”。“三通”在某种意义上对城市圈来说，比“三高”“三低”更重要，第一就是交通一体化，第二就是流通的一体化，第三个就是我们今天的主办单位之一，融通的一体化，就是金融体系的一体化，如果这三个三问题解决了，这个两型产业就有了一个基本的条件，在这样一个条件的背景下，我们来研究整个武汉城市圈里面的五个标志性的问题，比如说，标志性园区。两型产业的建设一个标志性园区是什么？第二个是标志性的产业是什么？第三是标志性的企业是什么？第四个是标志性的项目是什么？第五是标志性的品牌。你把“三高”“三低”“三通”再加上标志性的产业解决了，就解决了大问题。
你要把两型产业的示范，要把武汉城市圈作为一个品牌来打造，所以武汉城市圈应当成为两型社会建设的品牌，中部地区崛起的品牌，生态文明建设的品牌。这个品牌就是一个牌子，就是一个符号，但是这个牌子和符号的背后，要依赖于城市发展的品质。有没有品牌，是取决于部分品质，而城市品质的提升则要依赖于城市文化。因此文化不仅是软实力，也是生产力，文化影响人们的生产方式，和消费方式，而生活方式和消费方式影响市场的变化。所以文化的影响力和辐射力会改变产业结构，会改变整个社会的形态。从而能改变内部跟外部因素的力量的转变。是全球的一些要素，和本地的一些要素，进行融合，更加融合，更加具有活力，所以因此呢，必须依靠文化的影响力和辐射力，来提升城市的品质，产业的品质，和文化的品质。而文化的影响力就要求我们这个城市，要求武汉城市圈这个地域，具有更加开放，更加包容的文化环境。我想这是一个非常重大的问题。我老家是陕西人，也是中部地区，中部地区的一个最大的特点，这么多年为什么就不能够崛起呢？并不是没有资源，也不是没有人才，主要是他的文化。什么文化呢？是这么多年形成的超稳定的文化结构，而这种超稳定的文化结构相比较而言是排外的，是半封闭的，是没有更大的包容性的。因此他具有对外来文化在吸纳中的同化作用，而不是异化，破坏和更新的作用。因此武汉城市圈品牌的建设，依赖于城市的品质，而城市品质的提升，必须依赖于更加包容和更加开放的文化体系。我想这是我讲的四件事。所以文化问题对于中部地区，特别是对于武汉来说是一个不容忽视的巨大挑战。这是我讲的第二个方面的问题。
最后我谈一点，在两型社会推进中，武汉房地产面临新的机遇。大家知道，在去年9月份召开的党的十七大，这个会议上，在28000多页的党的报告中，对房地产这个三个字几乎没有提到。大家也知道，在十七大举行之前，国家统计局从十六大到十七大，发布了15个经济社会发展的总体报告，这15个报告里面，方方面面都有了，但是对房地产几乎没有提到。但是，房地产对中国经济社会的贡献，其实有目共睹的，房地产对地区经济的增长，对地区GDP的贡献率，对地区增幅，财税的贡献率，对拉动城市经济的贡献率，是巨大的。大到什么程度呢？有的城市一般来讲他的贡献在40%，有的城市超过了60%，那么从今后转变经济发展方式这一条来看，大家知道，在十六大报告里面，提到了要转变经济发展方式，怎么转变呢？就是由过去主要依靠投资出口拉动，转变为消费投资出口协调拉动。由过去主要依靠第二产业，转变为第三产业，第二产业协同的带动。大家知道，在这两个转变中，消费，第三产业的核心是什么？要保持经济的增长，要保持快速的发展，第三产业和消费中的最重大的东西我看还得要靠房地产。我刚才讲了一大堆话，中心意思要表达的就是不管中央政府在报告里面怎么表述但房地产在实践中起的作用是很大的，今后经济增长还得要靠房地产。今后城市的发展还得要靠房地产。我给大家讲一个事情。我们国家在2006年底，我们国家的城市化率是43.9%，就是44%吧。按我们国家城市化率的平均增长率1.02%，按照这样一个增长的速度，到2020年，我们国家的城市化率将突破60%。那么现在的43.9%是个什么概念呢？2020年的60%又是什么概念呢？也就是说，现在我们的43.9%如果按照13亿人口来算是我们的城市人口的5.7倍，按照这样的增长速度，2020年突破60%，我们的城市人口就变成了8.7个亿，8.7减5.7，就意味着我们国家的人口将在这13年内增长，有3亿农民会变成城市户口。无论你怎么计算，通过这样一个渠道，去从农村户口变成城市人口的人数不会超过1个亿，剩下两个亿的农村人口转变为城市人口，靠的是农民在城市化过程中，被迫失去土地以后，变成城市市民。最起码有两个亿。那么什么地方的农民？这两个地方的农民是哪的呢？并不是真正农村的农民，而是城市郊区的农民，因此中国的城市化实际上是郊区的城市化。如果我们每个农民按照两份三份地的计算，这两亿农民失去土地以后，会有多少土地变成了城市建设的土地？所以房地产宏观调控似乎短期会对房地产有影响，但是从长远来看，好戏还在后头。
关于武汉房地产的市场，我个人做两点基本判断，第一点是，武汉城市圈作为国家两型社会的综合改革配套实验区的建设速度会加快，建设的力度会加大，特别是基础设施的改善，将拉动武汉城市房价上升，从而带动周边及圈内城市房价联动上升。第二点，武汉城市圈的基本缺陷是欠发达欠开放欠开发。那么要使武汉城市圈成为中部崛起最发达的城市，我们土地成本相对低，发展空间大，特别是二线城市，三线城市发展房地产恰逢其时。所以房地产发展从地产经营转变为城市拥有，房产商不仅是资本用房，更重要的是城市用房。在武汉城市圈的建设中，我们要抓住这个机遇，才能使城市价值最大化。今天就讲到这里，谢谢大家。
高海燕：我们作为一个武汉人非常高兴，武汉终于成特区了，以前，我也讲我的命不好，以前是因为深圳是特区，刚到深圳把脚跟立稳吧，现在武汉成特区了。所以最近我在考虑要不要回武汉。现在新城市特区议论的比较热，我不知道各位吧这个内涵是否理解的非常充分，第二呢，新特区会跟武汉都市圈发生什么关系？我想今天利用一点时间跟大家分享一下两型社会跟房地产发展的关系。
首先我想说说这个新特区的事，从我了解到的渠道来看，国家部门，或者政府部门从来没有说过特区这个说法，特别是国家批给你的时候，是国家发改委批给你的时候，没有讲过特区这个词。这个特区是不是媒体炒出来的？应该是媒体炒出来的。我觉得两型社会也好，还有其他的城乡综合统筹发展新的实验区也好，第一个从战略层面来讲，不像当年的深圳特区，是我们小区同志为了杀出一条血路，为了实现中国特色社会主义开辟一条道路，上升到国家整体层面，是国家在支持一个区域的发展，用国家的力量来为一个区域设定一个特殊的环境，这是一个真正的特区。当然香港是政治的特区，和这个还有区别。所以我们现在说的特区战略层次上面还没有这么高的高度。所以国家更多的是需要，不是我在给你一个什么政策，是希望你一些地区，能够帮国家探索出一条路，一个模式出来。好了，我没有多的给你了，我给你一个儿子养，但是你还不能养的太差，我给你湖北了，都市圈了，你还不能养的太差。两型社会要求很高，资源节约型，环境友好型，可不是什么地方都能做到的，需要武汉能够运用相当多的资源，来制成这两个模式。两型社会只是一个称呼，给了一个名字，是需要你对两型社会作出一个强行的定义，同时拿出一个整套的方案，同时你拿出你可为可做的整个的策略，然后不管了，我三五年以后来看结果，我是没有钱的，你来花钱。当然国家会在财政上，重大设施的建设上会给予你支持，但是和深圳那种特区来说是不一样的。
我们这么多年的快速增长都是建立在一个资源消耗型环境破坏型的增长，在这种情况下，突然让你扭转一种经济模式，这对大家意味着什么呢？对房地产意味着什么？所以我觉得我们当前啊，特别是对成都啊，等等新型的实验区，有一个过度解读的问题，不搞清楚实质和内涵，有一种误解。两型社会，第一个，就是环境友好型社会和资源节约型社会，就是要你转变经济增长方式，就是要你从单纯的追求GDP，我们讲GDP是我们省长的政绩，就是要你从单纯的追求GDP，到追求产业密度，追求产业质量。我想中央调李鸿忠同志到湖北省到省长，我自己揣测，是不是也有这个因素，因为深圳是中国最早的特区，在确定城市战略的问题，这个时候就是你要见效益深圳，你要建效益湖北，两型社会是要有底气的。当初争议非常大，两型社会不是一句空话，有指标的，万元GDP的损耗水平，万元GDP的建设用地，还有包括你的一个产业的二氧化碳的排放量的限制，包括你化学用氧的程度的限制，如果是以这个标准来确定我们资源节约型的社会，多少企业将要死，将要关门？实际上这对城市的产业结构调整是一个阵痛，是一个灾难。所以深圳到今天还在经历这样的灾难，不是深圳这个城市，是对一些企业。当年的加工企业，当年的制造企业，靠这个占用大量的空间资源和能源资源区发展的企业，今天都难以维持了，都在寻找新的空间。人家还正想着到我们武汉来呢，一看你也在搞两型社会，我们也不能来了。这就对武汉吸纳外来产业，对外来投资的质量要求也有了，一般企业转移不进来了。所以你的经济增长可能会来一个急刹车啊，或者在一个转型当中很多产业部适应。深圳为建立效益深圳，在2006年开始我们GDP是下降的，你必须把这些不符合要求的企业转移出深圳，这个过程当中GDP增幅是下降的，GDP不能保持原来的增长速度，在城市的转型过程当中GDP的增长速度是下降的。这对于一个地区来说是非常严峻的问题。我们武汉可能有好的自主产业，我们的钢铁，我们的烟厂，我们的光谷，有我们很多好的产业，但是我们相当多的低端产业怎么办呢？如果我们真要设定一个考核指标，怎么办？我们武汉吸纳高端产业的能力是有限的，我们还有八个城市，八个城市共用这个指标，高端产业能够转移过来吗？像这样一些问题，其实是两型社会给武汉都市圈的政府的执政能力，和城市的整体经济发展质量，整体经济的增长方式，都带来重大的挑战，而也可能是机遇，但是更多的是重大的挑战。这是挑战和机遇并存吧。我们也不能说的太过。
第二个就是我觉得跟房地产的关系，两型社会跟房地产是什么关系？两型社会两句话刚才已经讲了，资源节约型，土地是最核心的资源，环境友好型，生态保护最重要，过去农地的污染，生态环境的恶化，我们现在全部要改过来，房地产在开发的过程中，要变成这样一种重要的建设力量，首先真正意义上的大盘时代可能要终结了。中国房地产市场是政策市场，我们不应该说终结，可能某一天还要变回来。但是在今后相当长一段时间，你的容积率要控制，别墅要控制，户型要控制啊。然后你的公共空间要减少啊，不能一下子都建成大花园啊，那么可能对你的这些开发空间，所应该承载的内容要有更多的要求。容积率的提高肯定是趋势，你说我把一个盘放在那么远的地方，几千亩地，谁来买呢？这就是一个挑战，我本来就是要建别墅的，要提升价格来卖的，让公众享受我们的大面积啊，这怎么办呢？两型社会还是要看我们政府的执行能力，如果不执行，节能环保是要靠强制的。
种种情况之下，你如何提高你的经营水平呢？还有，武汉将来精装修应该会普及，深圳这几年也是要消灭毛坯房，在这种情况下要求就会很高，可能对你也是一个要求，对节能环保的推行啊，还有住宅产业化的比例啊，那么今天，当然我们知道，在中国是一直要推行住宅产业化的，我想是要建两型社会，今后住宅产业化的比例都要提高。对武汉房地产来说，说这里面啊，我觉得就是两型社会他带给城市和都市圈的不仅仅是一片叫好声，更多的是需要我们冷静下来思考，我们为两型社会准备好了没有，我们是否有足够的心态进行转型，这才是理性的，才是关键的。当然今天都市圈对房地产来说，总是好事。武汉都市圈从概念到形成，如果能够如愿，如我们所愿，对房地产来说当然是利好的消息。但是这里面有几个方面需要思考。
第一，可能武汉都市圈的形成有一个漫长的过程，有相当长的过程。因为都市圈从世界范围内来看，都市圈需要强大的一至两个引擎，甚至更多的引擎，都市圈的形成不能依赖于级差太大的城市构成。一个是泰森一个是矮个子的人，两个人怎么能够打拳呢？我们在长三角，珠三角，都有引擎，还有陪练的拳手，大家旗鼓相当，差别不大，互相能够配合，互相能够共同进步。你把一个好学生和一个差学生放在一起，有可能差学生提高一点，好学生的成绩可能还会差一点，这个有可能。所以这个依赖于地区的引擎，加上具有一定发展基础的，和同等发展质量的相关城市圈，才能构成一个都市圈的形成。现在武汉都市圈就是引擎缺失，武汉当然是首要引擎，但是武汉从今年的整体经济质量来讲，经济总量来讲，还不算高。我们今年我们武汉的GDP今年说的是实现了3000，进了3000俱乐部，大家知道在珠三角地级市达到3100的总量的就有4个，而我们武汉城市圈就我们这一个。再看看其他的城市，可能还比较缺。所以从经济总量对其他城市的带动作用来讲，还是有限，但是我们不是说武汉不好，我们坐在一起还是要算帐，武汉都市圈到底会有多少能力来走？我们城市圈的质量还不算高，这个引擎的动力还不强，特别是引擎还缺乏，有那么一两个最好，我们现在只有武汉这一个独儿子，担子非常重。这一点，我觉得是我们要思考的。
当然这个中间，因为刚才我们讲的是一个傍大款的效应，都市圈一定是傍大款的，差城市靠强城市带动，当然这个里面有很好的机会，两型社会如果能够提高我们的产业质量，能够引进新的产业进入武汉都市圈，会带来产业人口的更新，产业人口的更新对我们房地产业来说是好事啊，人口再多，不如人口再好，人口多不如人口好，所以说如果是我们在新型的发展模式指8导下，对未来一个产业更新的时代，带来未来武汉都市圈一个升级的时代，为武汉带来一个人口更新的阶段，但这个阶段对房地产来说是重要的消费力。产业人口的消费力，他是带动城市产业发展的主要动力。房地产是沾了新型市场的光，新型市场就是人口质量的提高。所以我想人口是基础，所以这样的人口带来这样的消费力重组啊，可能对武汉的房地产是一个机会，这里面我想具体是，既然叫武汉都市圈嘛还是讲讲政府的行为。
各个城市的政府，市长都是胸脯拍得啪啪响，但是今天我们真正形成都市圈发展的都不是靠政府推动的，都是靠城市自身发展的。武汉都市圈要实行良好的产业分工，政府要进行新的产业定位，要重新调整。这太危险了。在一个不特别成熟的产业发展阶段，产业是不可能差异化的，相当多的城市在走向融合的过程中，产业同质化会经历相当长的阶段。商业的创造力是取决于每个人的判断力的，如果他对周边的商业机会了解的更深刻，所以他去决定什么产业的时候，完全靠这种直觉，靠这种判断力，甚至靠自己熟悉的资源，你突然说进行产业分工的重新调整，将会使相当多的人无法判断这个商业机会。所以都市圈并不是消灭产业同质化，产业分工不是方法，产业分工是都市圈发展的结果，你不能把产业分工当成一种方法，谁要干什么，谁要干什么，如果这样指定一定会丧失发展的动力。就像珠三角一样，当年全是干加工的，那时候可没有说深圳是干高科技的，东莞是干一般制造业的，惠州是干能源石化的，可没有这样说的，没有这样定义的。然后再发展的过程中，随着每个城市聚合的特制不同，产业会自行重组和分工。最后是因为城市价值的不同，当量不同，再形成了产业的分工。是这样的，我觉得这个不能强迫。
最后我觉得，政府做这么几件事，因为我也长期研究世界都市圈的发展，包括我们珠三角的发展。如果这几件事干好了，对我们都市圈的发展都有好处。比如说交通同轨的事，谁都希望8+1城市圈兴旺发达。因为区域同姓，刚才我们连院长讲的很好，你区域还是要讲品牌。你既然是都市圈，就应该都沾光。就像深圳一样，深圳也不要怕沾香港的光，我们去国外推广我们的城市，就说叫深港大都会，没关系。那么武汉都市圈，我们咸宁，仙桃，能不能就叫武汉都市圈，不是很好吗？为什么不行呢？同性，区域同姓，政府推动，大家共同使用这个品牌，在地区品牌的号召力的作用下，让城市的外来投资更加活跃。让都市圈的号召力更强，形成新的都市圈聚合效应，人家说你就叫一个城市，你好吗不能是两个啊，河北涿州就叫010啊，电话号码就一个了，现在就是有这个想法了，规划同步的概念，这恰巧是政府这样的做的，每个城市都要建自己的新城，每个城市都要打造自己的中心商务区，每个城市都要建自己的广场，每个城市都要建自己的面子工程，所以我说的规划同步这一点很难做到，但是你做武汉城市圈一定要规划同步，比如说，要改变过去各个城市以各个城市中心城市规划为主的方式，改成组团式发展，这一点做到需要政府解放思想，全部要沿着向心力的方式进行组团分工，众星捧月，月亮就是武汉，能不能改变大家各自为政的状态呢？就是过去是城区融合，像东莞这几年才开始和惠州联合，这个消除城市边界的过程来的太慢了，如果政府有决心来做，我们能不先消除城市边界？像我上次去香港会见梁振英先生会谈，我就跟他谈了一个重点就是，现在深港合作就是说香港向北发展的问题，九龙怎么办呢？香港和深圳这边边界怎么办呢？2000多公顷的隔离带怎么办呢？如果这个部分不解决你怎么叫深港大都会呢？不知道是巧合还是什么？我刚说了，在上周，香港在本周一，向新闻界宣布缩减边界面积，只保留400公顷的边界面积。其他的地都要进入开发阶段，这样城市的融合才能达到。我们武汉城市圈的融合能够达到这样吗？我们的政府能不能在规划上让边界尽早消除，向武汉发展，众星捧月，相对组团发展，然后又一个中心。当然还有金融同城的问题，比如深圳和香港已经实现了同城化结算，武汉也指日可待。政府把这几件事干好，还有户籍的问题，产业分工你就不用管了。所以这样我会觉得会带来一个真正快速成长的武汉都市圈，对房地产来说，大家知道都市圈自然会有房地产效应，房地产效应很简单，就是围城效应。钱钟书先生写的围城效应。里面的人想出来，外面的人想进来。武汉的有钱人发展自己的第二空间，到周边城市去置业，当然周边城市的人居环境会有一个增长的过程，这是需要时间的，周边城市的有钱人可以到武汉来置业，像水果湖的很多房子都是县长县委书记买的，这样已经形成了这种围城效应。有的甚至希望自己的孩子在武汉受到良好的教育，也会在武汉买房子。
有更多生活空间的需要，今后就是有更多这样的情况发生。都市圈最明确的就是交互式消费，我们现在就是深港形成的消费圈一样，距离的缩短，让人们对到对方处去消费的信心更高，这样交互式消费的效应就会很强，对开放模式产生的效应会很大的，都市圈一定会带来大盘的时代。比如说我们通往仙桃的高速公路，周边有很多的大盘是别墅，还有我们梁子湖周边，有大片的别墅，未来可能更多，但是我们资源节约型会对土地使用有要求，但是没有别墅了，会不会出现别的形式的房地产项目呢？这个都市效应会带来，比如旅游地产的发展，我相信今后武汉城市圈会有这样大的地产项目。我那几天到梁子湖去看地，就听到他们说，我们会在这里盖多旅游项目，还有假日别墅区，像我们深圳的一些地方，就是很多有钱人在那里周末度假的地方，他和城中的一些地方还不一样，所以像一样一些旅游度假的地产项目也好，大盘的时代更多的在城际中间体现，我相信房地产商会有更多的创意，完成新的大盘概念。
当然了，这个会带来地价上涨，周边的地价会上涨，这是毫无疑问的。交互式消费会带来什么呢？武汉市的投资外溢，深圳房价是怎么降下来的？一方面是因为二手房的政策调整，金融政策的加强，另外一个方面是深圳投资外溢的结果。深圳人跑到云南去买房，更多的还是把周边的惠州东莞的房子都买空了，深圳本城的购买力是下降的，所以这种购买力的投资能力的下降也给深圳房价回落带来了积极因素，但是把东莞惠州的房价给搞高了。所以深圳房地产项目值变高，会不会武汉也这样，房价会继续上涨呢？这有一个投资力量扭转的问题啊，不可能武汉房地产价格提高了，更多的是把8+1城市圈里面的8的房价提高了，在一定程度上是这样一个效应，然后若干年以后再反推城市中心房价。是这样一个过程，在房地产里面是这样的一个过程，然后把这样一个地区留平，有一个阶段再反向推城市中心价格，是这样的过程。
当然就是我刚才其实也讲了，人们生活半径的增大，50分钟的城市半径概念可能有更大的可能性，50分钟的交通半径能给人们带来的更多的生活空间，50分钟加一个小时的城际半径，给人们城市生活的占有带来更多的想象空间，当然这都是房价的预期，所以我觉得房价具有这种待涨性，是很强的。我觉得今后武汉都市圈的发展会带动周边城市的房价。整体我讲就是都市圈嘛，武汉都市圈是个好事，能够放大城市格局，放大人们生活的半径，实现更多的生活方式，对人们生活意义的提升都是非常好的。我觉得就要我们充分认识两型社会的真正意义，真正实现两型社会发展的理念，推动武汉城市圈发展质量，我们希望武汉都市圈的明天更美好。谢谢大家。
张元端：各位嘉宾，各位同行，我发言的题目是“从城市建设角度看武汉市城市圈两型社会的建设”。武汉是一个充满活力的领先崛起的中部地区中心城市，历来有九省通衢中部重镇的美称，是中国资源丰富环境容量较大的地区之一，也是中国重要的老工业基地之一。在国内外享有很高的美誉度。每次我到武汉来，都觉得武汉三镇很大，真是大武汉。两型社会获批，武汉迎来了新的发展机遇，进入了新的历史发展阶段。我了解到武汉市总体规划纲要上，要把武汉建设成为绿色、宜居生态型的城市构想，武汉城市圈经过国务院批准，成为全国资源节约型环境友好型配套实验区，是和这个条件非常吻合的。我想从城市建设的角度讲从武汉城市圈两型社会怎么建设。
第一个，要以增强城市综合能力为重点，党的十七大报告当中指出，以增强综合承载能力为重点，以特大城市为依托，形成辐射作用大的城市圈，培育新的经济增长点，我们武汉城市圈是湖北人口、产业最为密集的地区，也是全省经济发展的核心工业区。武汉作为中部地区唯一的特大城市，在中部地区具有独特的地位和功能，在武汉城市圈开展综合配套改革试点，我认为首先是要提升城市的综合承载能力和服务功能。这个城市综合承载能力是一个新的概念，它比完善城市功能，更全面，更科学。过去我们一般是要完善城市的功能，现在提出城市综合承载能力这样一个概念，他就更加全面更加科学。那么什么是城市的综合承载能力？他是资源承载力，环境承载力，经济承载力和社会承载力这样四个方面承载力的有机的综合体。也就是一个城市的资源有多少承载力，环境有多大承载力，经济有多大承载力，社会有多大承载力，这样综合起来就是一个城市综合的承载能力。城市综合承载能力体现在城市的七大类，包容力，影响力，辐射力和带动力等各个层面。我想这样几个“力”在我们武汉市将来建设的过程当中，都是必须，或者是必然要注意的几个问题。我们武汉市有多大的吸纳能力，包括人口和经济方面的设施，有多大的包容力，对周围或者对全国有多大的影响力，和辐射力，另外对周围地区有多大的带动力？那么这几个“力”就体现了我们一个城市的综合承载能力怎么样。
城市综合承载能力要求回答和解决这样一些问题，这个城市能够容纳多少人口来居住，这个就和我们房地产有关系，另外城市能够承担多少就业，你人进来没有就业岗位也不行，第三，城市能够提供多少良好的生活质量，换句话说，城市的综合承载能力就是城市的资源条件，生态环境，基础设施和公共服务，对城市人口以及经济社会活动的承载能力。我们觉得只有切实的提高城市的综合承载能力，才能够综合发挥武汉城市圈的集聚和辐射能力。一个城市首先是集聚能力，他集聚很多人和设施，另外还向外辐射，这是城市的两大功能。这才能够担负起促进中部崛起，带动区域经济发展，加快中部崛起的重任。一个城市的资源我觉得有两个方面，一个叫先天性的城市综合承载能力，比如说城市的自然环境资源承载能力，他有多少环境资源，有多少自然资源，比如水土资源，环境容量。环境容量就是环境能够承受多少污染物，包括它的地质构造等等，这些都是先天性的城市承载能力。也有后天的城市综合承载能力，包括充分利用合理利用和节约使用自然环境资源，以及适当的引进外来资源等等，一些城市先天的承载能力不好，但可以用后天的承载能力来补充，因此要辩证的看这两者的关系。
城市化分为两个阶段，前期人口大量涌入市中心，出现了各种大城市病，到了后期，大家觉得市中心居住不便，或者环境不好，污染严重，人口又分散到郊区，造成市中心空洞化。比如现在鄂州又在重新来振兴市中心。因此我国的城市化，要避免这两种情况发生，不要一下子涌入市中心，也不要一下子涌入郊区。提高城市的综合承载能力，是老城区改造的主要目标，是新城区开发建设的行动纲领，现在我们城市发展大体上都在走这样的路子了。开发新区以后，把旧城的人口和一些设施往外搬，松动旧城人口，然后再改造旧城，我们过去吃的亏就是没有开发新区就来改造旧城，所以旧城越改越糟，现在总结了以前的教训，现在新的路子对于我们，特别是历史文化名城应该是双子座，不应该动老城，而应该在老城旁边盖一个新城。所谓双子座，比如德国的汉堡。根据先天性因素和后天性因素来合理的确定城市化发展的目标，认真制订城市规划，这是我们提高城市综合承载能力的第一个要素，刚才讲要辩证的来看先天性和后天性，有的城市先天性因素很好，但是他不注意节约资源，结果呢，也发展不起来。有的城市先天性不足，但是他有后天性的措施来弥补，通过节约资源，或者适当的引进外来来弥补，因此这要辩证的来看。
第二，调整经济结构和转变增长方式，刚才讲了第一个，是我们现在来进行改革的一个很重要的理念，如何辩证的看待先天性和后天性的问题，主要是指资源的先天性。那么第二个，和我们传统的城市建设理念不一样，就是要调整经济结构，转变增长方式。特别是武汉作为两型社会试点区，应该从传统的资本拉动性，资源消耗型，发展粗放型的管理模式走出来，把节约资源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，以最小的资源消耗，获得最大的效益。这是与传统城市发展模式相区别的一个基本的特征。也是我们两型社会的一个基本的特征。
第三，和传统规划不一样，我们要城乡区域统一规划，统筹发展，不仅仅局限于城区，市区。在更大范围内实现土地，劳动力的优化配置，从而提高城市圈总体的综合承载能力。我们有一些城市，因为过去他们的资源比较少，就把周围的县市划到他们这里来，建设满足不同群体需求的公共设施，尤其是城市和城市圈的道路国家体系，那么我们的8+1城市圈，这个道路体系怎么办？北京是一个环状，五环就把周围的城市都串联起来了，我们武汉应该怎么办呢？这是要思考的。
切实的要转变政府职能，要集中到为老百姓建设更好更多的公共产品上来。这是第一个，就是我们要提高城市的综合承载能力。第二个，要充分发挥城市的作用，城市的作用不仅是承载，而且还要对承载力要放大。那么承载是什么？一般来说城市是以空间环境利用为基础，以具体经济效益为特点，为人类社会进步为目的，一个集约经济、集约人口、集约科技文化的系统。城市既是大规模的人口集聚的载体，又是劳动资料、劳动对象和劳动者在生产中各个要素的载体，更重要的是城市绝不是简单的担负承载的作用，而是对城市承载力起到放大的作用。这个放大作用，最早是恩格斯发现的，他揭示了这个奇特的现象。那他在160多年前对当时的伦敦作出这样的评论，恩格斯说，“这种大规模的集聚，250万人集聚的力量，使这个地方的力量放大了100倍，肯定是放大了生产力”。这种放大作用的产生，是经济效益和系统效益的结果。首先城市是生产力要素的大规模的集聚而形成的一个复杂的系统。所以他既是一个集聚效应，又是一个系统效应，产生了放大的作用。因此应该把城市具有的这种放大作用看成是一种集聚形态的生产力。我在中央党校学习经济管理的时候，写的毕业论文就是这个。我认为城市是集聚系统形态的生产力。我们在研究如何发展生产力的时候，一定要把城市也作为生产力纳入规划，那么如何提高生产力的作用呢？首先要合理确定城市规模，城市规模不是越小越好，过去我们有一种偏向，认为城市越小越好，诗一般的生活，但是现在不是这样，城市规模和城市的自然资源是要相结合的，现在我们是盲目的扩大人口，结果造成城市人口的衰退。
那么城市的结构，叫城市的结构？首先城市是由哪些城市项目构成的？也就是说，城市功能分区是怎么布局的，而且各项设施项目科学的摆放，功能分区合理摆布又决定了城市放大作用的强和弱，如果城市过于放大，功能就要减弱。比如说我们在城市边缘单一的建立卧城，实践证明，这样的卧城害处很大，容易建成钟摆式交通，那么现在规划界正在检讨这个问题，单纯的卧城行不行？那么现在大家的认识就是应该采取居住和就业功能混合布局的方式，以改善交通状况，这就牵扯到城市功能区的摆放，是单一的摆放还是混合布局。这是我们当前要非常重视的问题。
第三，城市要大力建设生态文明，这是胡锦涛总书记在十七大报告中指出，生态文明观念要在全社会牢固的树立，而且呢，要落实到每个单位，每个家庭，我特别学习领会了这句话，要落实到每个单位，每个家庭。那么这是一个很深刻的意义的。在过去100年里面，我们的地球正发生很大的变化，我们只有一个地球，但是这个地球正在发生变化。世界人口增加了4倍，过去100年，工业产值增加40倍，今天人类社会和经济活动之广，和强度之大，已经对整个地球生态气侯产生了显著的影响。那么全球气侯的变化，这是人类目前面临的最为严重的环境问题之一，现在全球平均温度发生了两次快速的增温，在上个世纪20年代-40年代，增加温度的分度是0.3度，1980年来增加温度的速度达到了0.6，翻了一番，提高了一倍。另外我们大气中，二氧化碳浓度迅速的提高，其中一种甲烷，一种一氧化碳，与往年相比增长速度提高了30%，还有三个热带雨林，以每年2.2%的速度在递减。冰川，19世纪初，工业革命以来，全世界的冰川在不断的消融，喜马拉雅山的冰川每年在10
近来科学工作者提出了两个非常重要的概念，第一个叫做人类圈，第二个叫人类（及），就是要阐明人类在地球变化当中的特殊的作用，所以提出了两个新的概念。那么传统上面，我们一般是地球分为底漆全，水泉，岩石圈，生物圈等，现在又增加了一个人类圈。那么人类（气）概念他确定了人类在全球变化中的核心地位，因此这就是要敦促我们要建设生态文明，那么所谓生态也叫做自然生态，就是生物之间以及生物与环境之间相互关系与存在的状态，那么也可以简单的解释为物种的生存状态，那么物种包括动物，植物，微生物等等，所谓生态文明就是人类遵从人，自然，社会和谐发展，这样一种客观的规律。
还有绿色建筑，还有一些和环保相关的概念的提出，都是和这些趋势有关的。绿色建筑最低限度的影响环境，中国绿色建筑的核心是节能，节材，节水，节地和环保。所谓四节一环保，世界上已经建了不少的绿色住宅，比如丹麦的低能耗建筑，荷兰的一个大学图书馆，这是日本的多层太阳能住宅。他的屋顶上全部都是太阳能板。这是德国的太阳能住宅。还有一个伦敦的希望屋，这个是28户人家居住，他实现了第一零能耗，所谓零能耗就是不用石油，煤炭矿石燃料做能源，他电饭煲，冰箱，热水用电全部是太阳能，他的墙壁保温层到30厘米，采用了先进的通风设备，冬夏都不用空调，因此他的耗能仅为同类建筑的30%。
第二个特点叫零二氧化碳的排放，他冬天采用的是生物资源燃料，燃料是麦秆压成的，他燃烧的二氧化碳排放量非常低。
建设部已经为绿色建筑建立了一些导则，和一些标准。有些同志认为，实际上节能省地型的建筑实际上是降低了土地成本，因为我们建筑土地成本只占到建设成本的5%-10%，而后期的运营维护成本占60%到80%，那么初期新建的住宅采取节能措施以后，对这个成本的提高大体上是80-120元左右，那么通过产生的基本效应一般在五年左右收回。所以绿色建筑降低了建筑成本。另外采用一两项节能措施就是绿色建筑吗？绿色建筑一般要做到技术集成，包括节能，节水等等各方面的节能措施才能成为绿色建筑。另外还有人认为绿色建筑就是高价建筑，这是不对的。我们要为普通人着想，实实在在的解决量大面广的一般住宅和普通建筑的节能省地的问题。特别是我们武汉，作为两型社会，要处理好舒适度，和节能的关系，我们的小区建设我认为我们在舒适度方面有些地方做得过分了，那么比如说，恒温恒湿这样的住宅有没有必要？为什么要恒温恒湿？一年四季没有变化，人的抵抗力肯定减弱，所以恒温恒湿有没有必要呢？我觉得实验室可能要，病号可能要，但是一般人是不需要的。
还有光亮工程，很多城市在搞光亮工程，这是不必要的，提高城市的景观，但是光亮工程也不能搞得过度，从节约资源型角度来说，也不能搞太亮了。老百姓晚上无法睡觉，必须要厚厚的窗帘。因此像这些，就是要处理好舒适度和节能的关系。因此节能措施应该区别对待，我们现在节能，两种办法，一个是全面降低能耗，这是初级阶段，降低能耗，高级阶段就是提高能源的利用率，比如地板采暖，铺设中央空调，等等，那么在高档住宅里面是可以用这些的，但是现在已经按照节能的观点正在讨论，这个中央空调是集中中央空调最废电，单体的空调比较省电，所以从节能的角度来说空调也要适当的选择。那么低档住宅主要是降低能耗，走低成本的路子，那么通过这样一些，现在我们就是要实现三级跳，过去我们叫耗能建筑，那么现在我们提倡节能建筑，最终我们也叫产能建筑，我们的建筑物他的能耗不仅要降低，而且还要生产能源，比如说风能，地热，太阳能，这些可再生能源，他必须附着在我们的建筑物上，那么有一些小区啊，他太阳能不仅是烧热水，而且他把太阳能的电集中起来，供应汽车电频充电等等。还有很多的遮阳技术，他不需要电，那么现在我们很遗憾，我不愿意用，这些节能的措施效果又好的措施都不愿意用，（幻灯片）这是日本凤岗市小区的路灯，这个是他们居民的外遮阳建筑。这是上海一个小区的外遮阳，这是国外城市的外遮阳，那么特别是百叶窗，他的隔热隔光效果尤其好，这是美国的商店用的外遮阳。
我讲了六省建筑的问题，还有人居环境，更重要的是生态环境多种多样，我认为我们要努力做到人工设施的自然化。那么现在呢，现在我们相反，我们是自然人化现象。比如说，高楼大厦，这是人化的山峰，或者人为的山峰，高楼大厦中间往往形成了风口。我听有人说，如果高楼大厦形成风口，把人家的东西吹坏了，在国外是有法律的，要赔的。但是我们国家还没有。所以我们楼房的摆放一定要注意。水泥硬的路面变成人化路面，还有水也有人化的水体。包括臭氧层被破坏，小气候被改变，水的自然循环系统被破坏，植被丧失，动植物减少等等，因此呢，我们必须从规划社区入手，力求做到人工设施自然化。比如我们很多小区用的草坪，还有很多水面的配制，室内通风采光的改善，净化空气，调节气侯等等，那么用这些人工设施自然化来改善我们的小环境，谢谢大家。我讲完了。
下半场
主持人：欢迎大家回到本次论坛，在上半场我们聊到的是一些大事，下半场我们会聊到一些实际的事情，在座的各位除了一些专家学者之外及还有一些企业代表，下面我们就来认识一下，这位是美联地产的总经理卞涛先生，欢迎您，这位是现代城建集团的总经理张涛先生。好的，我们今天的会谈主要由两个话题，一个是房价，一个是调控。对于08年的房价走势会如何，我相信在座的各位都非常关注这个问题，那高主任，我想知道您是怎么看房价走势的呢？今年的房价又会如何呢？
高主任：其实对于房价的走势，07年应该各有各的认识，反正就是涨一个字。但是各有各的涨，有的是处于住房更新的涨，有的是投资比例过大的涨，有的是资源方面的涨。每个城市不一样。房价在08年会是一种分化的趋势发展，总体来说是一线城市降，二线城市稳，三线城市涨。深圳比例是33%的投资比例，半年的转手比例是33%，所以说这就是投资比太高，但是这种非理性的原因也推高了房价。受到宏观政策的调整会有一些变化，一些下降的趋势是不可避免的，他会带来两种力量，一种是理性的力量，在金融调整方面没有那么强大，所以我认为会稳健，那么三级城市是靠住宅产品的更新，社区的升级，会带来一批当地有钱人的置业，会活跃起来，所以他们城市还会涨价，所以总体来说我认为是这样的。
主持人：那您认为有有哪些因素在影响房价的走势呢？
高主任：房价就是供需关系，土地，事实上在商品化的过程中已经被开发商用商业化的手段实际上已经控制了土地涨价的话语权。在过去的时间，供应商在某种程度上是缺失的，需求就更复杂了，有投资性的需求，有不同的城市表现出的需求的来源也不同，总体来说中国人的需求增长产生的量还是很大的，所以我觉得还是供需的问题。
主持人：谢谢，那我们都知道，北京和深圳是楼市的代表性的城市，那么连教授对于房价这个问题您怎么看？
连玉明：我现在我觉得对房价大家很关心，但是呢，我不明白大家为什么这么关心房价？实际上现在对房价的问题啊，实际上我们现在这个生活是一个多层次多样化，多元性这样的结构，就是比如说老百姓他也关心房价，或者对中低收入来讲，就是房价不涨你也买不起，所以这个房价涨不涨跟老百姓根本就没有关系，所以这个房价涨也好，降也好跟你关心不关心是没有什么关系的。所以房价最根本的变化是有两个决定性的因素，一个就是针对我们国家城市而言，我们国家的消费结构，消费结构的改变带来了消费方式的改变，使我们整个城市购买力的结构发生变化，所以我觉得无论是房价涨和不涨，这种买房子的需求是非常旺盛的。还有一种生活习惯的变化，大家对这个涨价的预期，我觉得越来越高，所以比如北京人比如说到西部，甚至到中部，一问多少钱，5000块钱，他说你觉得多少钱？他觉得我说8000，一问5000，这么便宜啊？所以我们在整个的购买欲望下，我们对整个房价的预期要远远超过涨价本身，这种预期也是房价上涨的一个原因之一。实际上我感到就是说，讲到这个政策因素的影响，可能从短期来说，会有一点，但是长期来看，我原来讲过一个观点，对房价两个判断。
第一个判断就是从07年来看，总的趋势是上涨，而且中西部地区房价上涨的幅度要大一些。但是从今后来看，这个随着国家调控政策力度的加大，可能从短期来讲，可能会有一点变化，总的趋势会上涨，而且涨幅还不会太小。这是我的一个总体判断。
主持人：好的谢谢连教授，现在在座的除了专家学者之外及还有我们的企业代表，开发企业的实践者，那么卞涛先生，您怎么看武汉房价走势呢？
卞涛：简单的说，一句话，就武汉来说，08年买不买房无所谓，因为我认为从现在1月份到年底之前，价格往上往下的动力都不大，但有可能在年底成交量会反弹，我是这么一个预计。那么呢，单说自己要住的，生活地点工作地点变动要买的，这个就带着一种平静的心态去买好了，但是今年不要把房产，商品房当做一种进攻性的投资，今年是防守年，大家争取过了今年在看，不管是企业还是个人。
主持人：张涛先生一直在点头，您怎么看呢？
张涛：关于08年的房价我个人的观点是这样的，总体上武汉市应该是稳定的，因为总的来讲呢，这个根据我个人的观点，这个武汉市他供求还是平衡的，这个是基本点，他供求平衡。再一个他纯粹的，投机性的购房比例在武汉地区还是有限的，他跟上海，北京这种城市还是有所区别的，他自住型，或者以自住为主兼带投资等等，有这些因素的存在，就不会有很大的泡沫。但是武汉市今年来讲，局部地区，我这样给了一个定义，我觉得那些预期价格会有所调整，局部地区，原来我这个地方预期我新推出的楼盘可能卖7000，推出来的时候可能只有6500啊，可能预期价格，可能在局部一些涨得比较猛的地区会有所调整，但是总体来讲保持平衡应该是大的趋势。
主持人：那么今年武汉的楼市来说，今天的冬天好像特别冷，我想问一下，这个是不是房价的原因呢？
张涛：到处都冷，我觉得，我说到处都冷，这是自然规律，这个房价，我认为没有什么直接的影响。但是我认为冷不是坏事，咱们行业内卞总也在这，武汉市，春夏秋冬，当下完雪，太阳出来了时候城市会更美，经过这个过程，武汉市房地产的经营会更加健康，更加平稳，所以这两个月我们的销售量都萎缩的很厉害，但是这是好事情，我们的心态很平静。通过这个严寒可能会带来一个更好的春天，更加平稳的春天，我是这么看的。
主持人：好的，谢谢，现在台上的嘉宾都已经就这个房价的问题发表了自己的见解，那么接下来我们谈一下调控，我们可以看到07年股票是大涨大跌，这个房价调控可能已经成了半生的词语了，我想问高主任，您怎么看待调控给我们带来的变化的？
高主任：应该说我们的房价调控在逐步的成熟。过去为什么调控效果不好？因为宏观调控是中国的宏观调控，不是某一个地区的宏观调控。一个政策出台，面对的是一些差异极大的地区，一个针打下去，却是不同的病。所以效果不好。宏观调控的阶段，我们也是逐步的认识的，就是医生看病啊，我们的医生不专业，制订政策的部门并不专业，有一个自我成熟的过程。你比如说，先是向开发商开炮，说开发商他们通过发现开发商不可信，结果开发效果不好，第二呢，之后才向置业者开炮，原来有两端，供需关系啊，原来只是开发商作鬼，后来发现没用，开始打置业者，效果出现了，通过金融政策，来打击置业者的购买力，最后发现这个效果很好。
当然现在还有一个没有做到，就是向自己开炮，向置业者，开发商都开过炮了，就是还没有向自己开炮。怎么开炮？就是根本上调整土地供应结构，从根本上调整政府在土地供应量上的结构。香港为什么稳定？香港48%的供应量，居民的住宅是由政府提供的。我们为什么不改呢？我们这个比例到目前还没有说清楚，倒是政府应该在源头土地供应上应该给多少供应住房？如果有一天，政府批土地60%给开发商，40%给经济适用房，我想这个肯定会到位，或者一半一半，肯定会到位，但是今天我们还没有这个勇气。这是一个自我调整的问题。
主持人：谢谢，连教授，您研究城市，能不能跟我们讲讲调控在各个方面的影响呢？
连玉明：我觉得调控的问题啊，实际上更加复杂，第一个问题是首先我觉得叫调控的目的是什么？就是宏观调控啊，实际上他是在市场机制相对失灵的情况下，一种增幅的概念，也就是增幅没有按照市场机制来办事，而是自己通过政府行为，来干预这个市场。我们首先研究的一个问题就是宏观调控的目的是什么？比如说宏观调控从04年开始到现在有多次，实际上每一次宏观调控的目的是不一样的，有的是经济型，有的是政治型，所以我觉得对宏观调控不能一概而论，不能一说宏观调控就怎么有？就要看政府在宏观调控中间到底做了什么？我觉得研究宏观调控的目的是很关键的。
还有一说宏观调控，马上想到房地产，为什么宏观调控一调控就会到房地产呢？因为从经济角度来讲，有政治的因素，宏观调控的主要目的是为了降低经济增长的速度，就是环节经济增长。但是大家知道，GDP的增长他三个因素构成，一个是投资，一个是消费，一个是进口，所以宏观调控对这三个因素都要进行调整。从消费来讲，我们要扩大国内消费，但是消费不调控，进出口，进口领域我们国家管不了，调控不了，进口是外国向我们进口，外国企业我们调控不了，那么就出口，但是我们也调控不了，因为在进出口领域我们国家的权利基本上没有。那么就到了投资领域了，投资领域大家知道，国有的大项目国家重点的项目国家不调控，什么三峡工程啊，国家不调控，那么调控来调控去，就发现了房地产。所以就调控房地产，而房地产里面，大的国有房地产也不调控，只有调控民营的房地产，所以一调控就涉及到房地产，又跟房地产有关。我觉得调控一直都对房地产有影响，一说调控就跟房地产马上挂钩。这是第一，还有一点，就是宏观调控对房地产有没有用呢？调来调去，去年网上有一个大家喜欢谈论的文章，就是“任志强笑了”，任志强笑什么？笑你们政府无能啊，就是为什么调控政策这么多，房地产还在涨呢？就是说，宏观调控目的就是是什么？是让房价降呢，还是让老百姓买房呢？我觉得这个问题要认真的分析，就是为什么宏观调控房价下不来，老百姓还买不起房？三点，第一点，宏观调控总共三个手段，第一是土地，第二是财政，第三是（），三大政策，从土地政策来说，是对土地严格管理，地方政府，开发商在一起进行利益博弈，是利益的重新洗牌，所以在土地的这个所谓的调控中，实际上是对开发上整个利益集团的重新的洗牌，是中央政府地方政府利益的洗牌。他并没有完全抑制了房价的上涨。还有一个，廉租房，我们现在的廉租房是怎么廉租房？就是老百姓要解决自己的住房问题，就是廉租房，我们现在的廉租房是什么呢？就是政府喊口号，用政策，政策是根本解决不了廉租房的，解决廉租房就是要看政府拿多少钱来投资，你政府不拿钱，用政策调整，还是市场行为，如果是市场行为，那你还是市场机制，第三，他货币政策，我们的货币政策现在基本上是存款贷款天天涨，那么这种货币政策对谁有利？对谁没有利？大家一看就看得很清楚，我打个比方，说老百姓买不起房，这个老百姓到底是谁呢？是低收入呢？还是中低收入呢？还是高收入呢？都不是，是中等收入者。中等收入者为什么买不起房呢？一个是房价高，还有一个是货币政策，如果我们面向工薪阶层我们的贷款能够放开，那么我们的工薪阶层都能够买得起房了。像美国就是这样的，他们工薪阶层就是不用首付，只用付本金。所以我们要看房价和收入是什么关系？所以我觉得宏观调控他的影响我们应该具体站在一个具体的层面上去分析，而不是笼统的讲，宏观调控应该怎么样？
主持人：连教授讲得非常详细，那么卞涛先生您怎么看调控对房价的影响呢？
卞涛：因为调控跟房价的关系前两天大家都看到了，我是觉得调控对我们国家来说是好事情，为什么这么说呢？房地产是一个门槛比较低，技术含量起码以前不是很高，对我们国家的贡献，对社会的贡献，正面的贡献以后会慢慢减少，是这么一个行业，所以房地产这个行业在历史上存在是阶段性的，你像雅戈尔也做房地产，海尔也做房地产，他们一看这些房价老板一开公司，以前的出身，一查出身，他们认为比他们低的多，他们家电，西装做这么好，应该在房地产上面也很容易。那么这么一个行业，我不相信他会长期存在，我现在在劝就是比我年轻的进入房产业的年轻人，我说你们一生中要准备转行了，因为我这个年纪都要准备转行，我认为再过五年我们开这样的论坛开不起来，因为武汉没有这么多的房产公司，也没有这么多人的参与，武汉没有这么多的房产公司。所以如果那样的情况出现，对我们所有人都是好事，对我们的公平都是好事。
主持人：您真是批判型的，我想问张涛先生，您怎么看土地价值越来越明显这个说法的呢？
张涛：这个土地是我们开发的根本，我们没有土地就没有咱们这个房产的开发，刚才几位专家都对这个两型社会谈了自己的观点，08年这个土地的价值是不会变的，尤其是在一些中心城区，所以我认为武汉起码在今年内，这个土地价值不会有太大的改变。比如武汉市，刚才两位专家也让我们对两型社会有了一个深刻的学习，产业发展和城市形象的建设，在这一两年会非常明显，从这两点来看，武汉市的土地价值他的稀缺性依然会保持，只不过他不会出现07年那样的跳跃性，但是这个势头是应当保持的，
主持人：好，谢谢，我们经常听到一句话就是兵来将挡，水来土掩。卞总谈谈应对之策吧？
卞涛：我到武汉是02年，回顾这几年，我从个人买房来说，有很多的朋友买错了，也有很多的朋友买对了，比如说我们今年倒退18个月，一年半，当时武汉很多的楼盘，当时名气很大，他到现在涨幅如何，产品如何，管理如何，可能后悔的人是很多，那么今年的话，因为以前很多企业我们主要靠预售款过日子，那么现在这条路比较窄了，那么银行贷款这条路今年也会收到很大的限制，那么很多企业在琢磨这个非银行融资这块，但是这块对企业的财务团队要求很高，我可以说95%的房产企业没有能力没有团队没有经验能够获得银行之外的资金，不管你寻求合作，信托基金，国外的这种出口，等等等等，你没有这个能力。那怎么办呢？实事求是的讲，就是争取在自己的具体产品，小市场上做文章，争取在今年这样的市场上多卖一点产品，这个就是主要靠公司对自己形势的把握，一个是对产品执行的能力。这个实实在在，这个要靠本事，有本事就能过好08年。
主持人：张涛先生怎么看呢？
张涛：今年对我们要求很高，08年对企业的营销能力来说是要求高多了。从一个企业来说，开发规模，建设周期，你的成本控制，在08年很严峻，如果说这方面你没有一定的能力的话，在08年的日子很难过，这一点我很赞同卞总的观点。
主持人：谢谢二位。07年中央工作会议指出，各种金融手段会陆续到来，我想问高主任，您怎么看待地产企业应该如何做好准备呢？
高主任：这个话题刚才都谈过了，宏观调控肯定会仍然持续相当长的时期，中国的房地产市场会带来一个将持续多年的分化时代，这是毫无疑问的，就是房地产的分化时代已经到来了，所谓分化时代就是强者愈强，弱者愈弱的时代，你的专业化决定了你的发展。下一步国家还有杀手锏，取消预售制，就是市场还不能控制，就取消预售制，交钱才有土地证，那么银行的钱现在也不好拿了，小开发商更不好拿。你在现阶段只有寻求开发商，通过项目合作，或者是通过股权融资方式进行，当然现在相当一批强的企业，最早完成一批品牌化能力，这样一个房地产商这样走向上市。我不知道武汉有没有公司现在在筹备上市，准备过冬，那么我所知道的深圳，深圳现在有八家左右的公司在排队上市，当然，上市也好，还是直接融资对象也好，对一个公司要求是非常高的，我相信大多数房地产企业是没有办法接受这个挑战的。其实银行是最不合格的，银行是国家的，花钱也大方。所以银行的融资对象都是不合格的，私募也好，信托方式也好，当时也好都是很苛刻的，对你的公司真的是太大的挑战。各安其命吧。
主持人：连教授也谈谈吧。
连玉明：高主任也说了，房地产企业是多层面的发展，对于房地产企业而言，有一点就是要明确自己的定位，没有谁能引领这个时代，也不是谁能引领谁的时代了。中等的地产商，小地产商，大地产商，都要找到自己发展生存的游戏规则，按照自己的游戏规则去办，所谓什么货币从紧啊，什么银根紧缩啊，都是因人而异的，对有些企业来说，没有什么影响。大企业和小企业都有自己的生存之道，而且两者不可能等同。不要过分的去依赖于调控政策对市场的影响。影响是对整个国家而言的，对某一个企业来说是没有什么影响的，你该干什么干什么，就完了。所以我们国家最大的毛病还是一有什么风吹草动，大家就真当回事，实际上不是这么回事。我出一个题目，你们好好研究研究，就是国家颁布这个08年以后，包括货币政策，包括财政政策，包括土地政策，包括货币政策，对你有没有影响？他是不是对你有影响吗？我觉得就是该干什么干什么，对你产生影响还远着呢。
高主任：我补充一点，以这种目前的形势来看，中国房地产分化时代通道已经打开了，但是中国空间之大啊，就像深圳一饮，城市门槛高了，还有很多低级别的城市啊，所以中国的城市空间很大。我很同意连教授的观点。
主持人：好，各位嘉宾用一句话总结一下自己的观点吧。
连教授：我感到冬天很冷，但是是短暂的，只要准备三件免疫就能够过冬，对于房地产商来说，不管是冬天，夏天棉衣都要准备好，第一个就是土地的运营商，第二个是要成为资本的营运商，第三个是城市的运营商，就是你要跟政府搞好关系，我觉得只要有这三件棉衣，不管是冬天还是夏天，对你不会有什么影响。
高主任：上帝归上帝，凯撒归凯撒。
张涛：我祝愿我们的同行和政府08年都能过得很好。
卞涛：有部美国的西部片叫《正午》，我们中国的房地产业也刚刚过了正午，所以我们还不能离开
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