开发协会举办“房地产开发销售纠纷的防范与解决的法律知识”讲座
2007-04-05 00:00:00   来源：

 

    4月3日，开发协会在市开发办五楼会议室举办了“房地产开发销售纠纷的防范与解决的法律知识”讲座，主讲人是省人大常委会立法顾问、中南财经大学法学院教授蔡虹，总共有60多家开发企业的160多名相关负责人前来听取讲座。
    协会秘书长肖汉昌在致辞时指出，随着房地产业的发展，商品房买卖活动增多，因商品房交易行为而产生的各种法律纠纷也越来越频繁，许多销售纠纷令房地产开发企业不胜其烦，焦头烂额，甚至是无能为力，因此我们开发企业有必要加强有关商品房销售的法律知识的学习与交流，以避免不必要的纠纷及在出现纠纷后能通过恰当的途径来化解纠纷。
    本次讲座，蔡教授主要阐述了三个方面的内容。
    第一，开发企业在房地产开发销售时，防范纠纷及解决纠纷的基本思路。
    她强调，我们开发企业应该遵循的三个思路是：运用法律、依靠法律及遵守法律。运用法律，就是要求我们开发企业重视法律，懂得用法律维护自己的合法权益；依靠法律，就是要在遇到冲突与纠纷时相信法律，以法律为解决纠纷的正确途径；遵守法律，就是指在追求物质利益的同时不能损人利己，要做诚信企业，为长远利益着想。
第二，我国目前商品房买卖纠纷的主要类型与特点。
蔡教授依据国内法院已备案的案宗记录，归纳了国内商品房买卖纠纷的主要类型及特点。
    她把我国商品房买卖纠纷的主要类型归纳为以下13种：
    1、因商品房买卖合同效力而产生的纠纷。
    2、因合同签订人签订合同时故意隐瞒事实导致合同无效而被撤销、解除而引起的纠纷。
    3、因出售人在房屋买卖合同签订以后的某些背信行为而引起的纠纷。
    4、因虚假销售宣传广告引起的纠纷。
    5、因商品房认购协议及订金引起的纠纷。
    6、因房屋交付使用引起的纠纷。
    7、因买售人预期交款而引起的纠纷。
    8、因房屋面积差异引起的纠纷。
    9、因房屋质量引起的纠纷。
    10、因出售人擅自变更项目规划或设计导致实际交付的房屋不符合合同规定而引起的纠纷。
    11、因办理产权证引起的纠纷。
    12、因合同违约金条款引起的争议。
    13、因商品房贷款担保合同引起的纠纷。
    第三，我国目前商品房买卖纠纷的特点：
    1、从纠纷主体上看，主要发生在出售人与买售人双方。
    2、从纠纷类型上看，主要集中在商品房预售领域，其中关于房屋面积、房屋预期交付及房产证等方面的纠纷最为突出。
    3、从纠纷产生的原因来看，据已备案的资料显示，多数是由于出售人不诚信所致。
    4、从纠纷处理原则来看，争议标的比较大，涉及的人比较多，影响比较大。
    5、从当事人的法律地位来看，虽然双方当事人在法律面前是平等的，但在社会地位、经济实力等方面还是相差悬殊，买售人处于弱势地位。
    在商品房买卖中，纠纷肯定是难免的，如果产生了纠纷，我们应该采取何种解决纠纷的方式才能最有效又最符合实际呢？
    蔡教授为大家讲解了三种常用的解决纠纷的途径，并分析了这三种解决纠纷的途径的优势与局限性。
    第一种途径是和解(或调解)。这种方式，建立在双方互相诚信的基础之上，不需动用法律，而从外在形态上解决纠纷，从心理上排除了当事双方的对抗性。其不足之处在于，它不具备法律强制力，有可能造成对当事人对法律现行规定的违反。
    第二种途径是仲裁。仲裁的方式比较尊重当事人的意愿，当事双方可以自主约定是否选择仲裁，甚至还可以自主选择仲裁员，此方式程序灵活、快捷，实行一裁终决，不公开审理，保密性强。
    第三种途径是诉讼。诉讼是最正式的、最具强制力的解决纠纷的途径。但诉讼方式严格依照法律程序进行，不依当事人的意志为转移，程序比较复杂，技术要求比较高，诉讼成本高，耗费的精力、时间也比较多。
    蔡教授还强调，防范商品房买卖纠纷要从源头堵起，从根源上讲，要从合同签订时就要充分注意，以免将来产生不必要的纠纷，耗费当事人的精力与时间。
    讲座结束后，部分在座开发商代表表示，此类讲座非常有意义，它增强了开发企业的维权意识，提高了开发企业的房地产专业法律知识水平，强调了运用法律知识来防范与解决销售纠纷的重要性，及时正确地指导了开发企业今后的销售行为，希望协会往后能多多举办此类知识讲座。