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论坛现场
嘉宾对话武汉中小户型的发展
地点： 长江大酒店
时间： 2006年12月7日下午2：00
[主持人]
各位朋友，各位来宾大家好！
2006武汉中小户型发展论坛暨房地产发展蓝皮书发布仪式现在正式开始！首先为大家做一个自我介绍，我是来自FM101.8武汉音乐台主持人。首先请允许我介绍一下今天现场的嘉宾，他们是中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端，中国社会科学院，中国房地产发展主编牛凤瑞；今天到场的还有武汉房地产开发企业协会代表张涛。雅科本设计管理服务有限公司创办人兼总裁陈青松；深圳德思勤投资咨询有限公司董事长龙固新，欢迎您！武汉晨报编委，楼市周刊总编王九龄；武汉德思勤房地产顾问有限公司总经理江浩；欢迎各位的到来。今天我们现场也来了许多朋友，大家在百忙之中抽出时间来参加这个论坛我们再次表示感谢。
为了探讨中小户型未来发展的趋势，研究中小户型研究的发展方向，引导双方投资，引导消费小户型，引导小户型的合理发展，将武汉市的小户型带入一个全新的发展阶段，今天下午由武汉房地产开发企业协会和武汉晨报共同举办这样的活动，在今天我们首先有请我们的致词嘉宾，首先有请武汉房地产开发企业协会代表张涛上台致词，有请！
[张涛]
尊敬的各位领导，各位专家，各位开发商朋友，女士们、先生们大家下午好！冬天的江城尽管天气寒冷，但是挡不住同行们的热情。各位嘉宾和各位朋友们在百忙之余来参加本次论坛，我谨代表武汉市房地产开发企业协会表示欢迎，对不远千里参加论坛的领导和专家表示由衷的感谢！
最近两年，国家对房地产业不断出台宏观调控措施，房地产业因政策的变化也进入了转型期。全国各地开发商都对行业的发展进行了新的思考，武汉作为中国中部的核心地区，在中部崛起的历史大背景下也面临着同样的思考。在90平方米以下住房需占项目总面积七层以上的政策出台以后，楼盘产品和营销手段如何创新，如何实现宜居和可持续发展，这已成为众多企业面临的一项课题。本次论坛旨在探讨中小户型发展的现状及未来发展的趋势，研究小户型产品和营销方向，将武汉小户型带入一个全新的发展阶段，引导小户型合理健康发展。同时，通过媒体的广泛宣传报道，推荐和展示武汉优秀的中小户型产品，鼓励开发商开发优秀小户型，引导消费者积极消费小户型。
为了给武汉同行们带来一些有意的参考系借鉴，协会特与武汉晨报联合举办此次论坛，希望大家在这次论坛中能有所收获，谢谢！
[主持人]
谢谢！下面让我们有请武汉晨报编委，楼市周刊总编王九龄上台致词，有请！
[王九龄]
尊敬的张元端先生，牛凤瑞先生和陈青松专家，还有我们龙固新先生。在今天到来的各位开发商的朋友，今天下午到场的表示热烈的欢迎！在座有60%的人都是我的老熟人了。现在确实又到了一个年关岁末的时候，我相信在2006年各位开发商朋友有非常多的收获。
在这一年可能与往年又不一样，可能今年又带来很多的疑惑，尤其是对2007年甚至更长一段时间，整个房地产市场将向哪一个方向走，这个我想可能在座的各位都有非常多的疑惑。今天我们几家共同举办这个会议，事实上也是想针对房地产市场的走向，我们今天的议题大家看得到，就是中小户型。这也是我们房地产市场一个核心的内容，从户型这个方面做一些解析。
我个人认为，中小户型包括70和90这样一个政策，确实是中央政府做出来的。但是我想这不仅仅是政府的要求，我们从这几年对房地产市场的研究我们觉得这也是一个真正的市场需求。虽然说70和90是不是特别精确，我倒不这样认为，但是他说明大致的一个概述我觉得没有错。接下来我想有几个这样的原因，一个就是我们中国人口这么多，城市化的发展，农村人口肯定是往城市进发，这是一个趋势。另外我们所有的成本都在往上升，我们的购买力赶不上房地产价格上升的幅度，在这一块总价的限制组成的。所以总价限制之后，我们的单价肯定上升，在这个时候户型的紧缩和精致这也是必然的。比方说我们除了力度比较大的国家，包括今天从新加坡过来的陈青松先生，包括台湾，包括香港，包括日本，其实亚洲国家都有这么一个共同的问题就是人口问题。这一块肯定户型的紧缩性这是将来的一个必由之路。
武汉可能在前三年，前四年，我们一直在说120平米到130平米的主力户型，这样一个结构我估计会慢慢的改变，甚至会飞快。
武汉晨报从2000年开始我们办报不是追求最大化量，但是我们一直追求影响力，追求专业的高度。在这里我们办这样一个会也是出于这样一个考虑。希望今后我们还会做非常多这样的公益性的论坛，在此我也预祝本次会议圆满成功，谢谢大家！
[主持人]
下面让我们有请武汉德思勤房地产顾问有限公司的总经理江浩致词。
[江浩]
尊敬的各位领导，各位来宾，各位朋友，女士们、先生们，大家下午好！今天我们齐聚在长江大酒店共同参加2006年武汉中小户型发展论坛暨武汉房地产发展蓝皮书发布仪式。首先请允许我代表主办方、承办方，协办单位对到会的各位领导、专家、业内精英，媒体朋友以及关心此次论坛活动的各界人士表示我们最热烈的欢迎和衷心的感谢！
中国房地产业经过近二十年的高速发展，已经成为中国经济发展的支柱产业之一。同时也成为当今中国最热门的话题。尤其是高涨的房价更是引起了社会各界的此起彼伏的争论下。在这种情况下中央政府重拳国六条，国八条的颁布，表明政府的决心。从2006年6月1日开始，凡需审批新开工的商品房建设，套型建筑面积 90平方米以下的建筑必须达到整个住宅开发面积的70%以上，至此70、90成为房地产业发展过程中间一个不可磨灭的标记。代表国家对节约城市的建设用地，提高土地资源的这种配置效率，引导房地产业健康理性发展的要求，作为房地产行业的每一个参与者，如何顺应国家政策，解决套型建筑面积90平米以下中小户型建设发展问题已成为我们共同的责任和目标。
同时，也成为我们共同探讨的具有浓厚的专业特色和时代背景的研究课题。此次论坛也是在这种形势下，我们共同来探讨武汉房地产市场的现状和未来发展机遇。希望从国内外发展经验，产品设计，市场营销等多个角度，来为武汉市房地产未来的健康发展出谋划策，引导供需方法合理投资，理性消费。这场精英齐聚的经验交流会，必将掀起武汉中小户型创新模式和营销模式的新一轮的高潮。
作为本次论坛的承办方，武汉德思勤房地产顾问有限公司将秉承德思勤顾问集团致力于成为中国最优秀的国际化房地产综合服务商，专业卓著，为社会做贡献的社会理念，以高效竭诚为客户提高房地产开发顾问和策划代理等全程顾问服务，为推动武汉房地产业健康和谐的发展作出我们新的贡献。
最后对远道而来的各位演讲嘉宾表示真心的感谢，预祝本次论坛取得圆满成功，谢谢！
[主持人]
在国家政策的宏观调控下，武汉的中小户型现状以及未来的发展引起我们所有朋友长远的一个思考。下面让我们有请中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端，就品牌视野下的中小户型住宅进行演讲，有请！
[张元端]
各位嘉宾，各位同行，各位媒体界的朋友们，非常高兴到武汉来参加这个论坛。
刚才都有讲到，我们的国家在房地产的宏观调控，我觉得国家对房地产的宏观调控国六条和以前的国八条，把它归纳起来就是两件大事：第一件大事就是要调控房地产市场的供求关系。所以我们在国六条里面对供应结构做出调整，就是刚才讲的90、70问题，在需求方面又做出一些规定，主要是抑制，炒作和投资性的。第一件大事就是调整供求关系，解决供不应求的矛盾。
现在我们是结构性的供大于求和结构性的供小于求同时存在，因此这次宏观调控很大一个问题就是结构调整，调整供求关系。第二件大事就是要完善住房保障制度。就是要继续的深入进行住房制度改革来完善住房保障制度。
通过这样使得我们打一个比方，我们城市里面有人行道，有车行道。车子要走车行道，人可以走人行道，现在我们解决住房问题，人行道和车行道混起来了，人和车走在一条道上。通过完善住房保障制度以后，要切实解决车行道和人行道分开的问题，该走车行道你走车行道，该走人行道就走人行道。这样来进一步的解决住房问题当中的一些矛盾。
刚才讲了，90平方米以下住宅中小套型住宅是我们宏观调控重大的举措，也是一个主要的举措。主办单位让我讲讲中小户型住宅的品牌建设。所以我想了一个题目《品牌视野下的中小套型住宅》。
什么叫品牌？品牌就是用一个或一群卖主的商品或劳务的名称，术语，名称等等。现在我们开发公司的品牌基本上是以公司的名字作为品牌，而没有产品的这样一个品牌名字。所谓的品牌战略就是通过不断提高商品和劳务的品质来增加市场的份额，把企业做强，做优。
优秀的品牌都具有不可模仿或者无法复制的特色，从而在同类产品中脱颖而出。所谓形成品牌就是一定有其他产品所没有的特色、特点，而且必然又不可模仿。我们中国有一句谚语叫做，酒香不怕巷子深。拥有了品牌就有竞争优势，世界著名的专家说，真正的品牌成功是房地产业策划的成功，品牌才是未来房地产业的立足之本。品牌具有超常的公信力，认知度和市场竞争力，为什么要创品牌？因为它具有超常的公信力，认知度和市场竞争力。品牌不仅是企业的本身凝聚了巨大的无形资产，而且对产品增加了无可限量的附加值。
另外品牌企业它的资产评估也要比非品牌企业资产评估要高得多。所以它的附加值很高。品牌效应的两性循环就是众多优质产品形成了一个产品的品牌，而产品的品牌跟着企业的品牌，品牌企业生产更多的优质产品的推出。只有经历时间的考验而不衰败，才能够称得上是真正的品牌。
现在我们的广告叫中国驰名商标，还有中国名牌产品，有的我都不太知道。这个产品之魂是什么呢？就是诚信。以诚取信，在品牌建设中，质量为本，诚信为魂。企业之所以能够树立品牌，靠的是产品和服务赢得了消费者的认同，接纳和信赖。诚信是树立品牌最根本的内在要素。品牌是企业的财富，是一个企业通过多个项目的精心构筑积累而成的，品牌又是一个企业最后固守的阵地，如果品牌倒了，这个企业也就一无所有了。
品牌大联合，如品牌开发商，品牌设计上，品牌物业管理商，品牌建筑商四为一体的品牌联盟，可以赢得更多的市场份额。如果我们组织一个品牌大联合，那么就可以赢得更多的市场份额。这也是我们浙江的一些企业所采取的战略。它都是品牌，开发商也是品牌，设计上也是品牌，建筑商也是品牌，它组成联盟以后，就可以赢得更多的市场份额。
品牌它的核心我觉得是创新，创新才能创造价值，创新是房地产品牌建设的核心。创新是一个系统工程，它包含的面很广。比如说理念的创新，从品牌的定位、设计到品牌战略的实施、反馈，各个环节无不受到企业理念的影响。所以首先是理念创新，从房地产业来说，过去我们搞生态住宅，绿色住宅，健康住宅等等这样一些品牌，最近我们又实现了亲情住宅，我们房地产住宅研究会倡导的这样一个理念。这也是属于理念上的创新，就是在生态、绿色基础上再加上亲情的概念，就是我们这个小区要致力于促进家庭亲情的和谐，促进邻里亲情，促进社区亲情来作为构建和谐社会的一个基础。所以我们现在正在进行亲情、和谐住宅小区的试点工作。也就是在理念上再进一步的创新。而且亲情和谐住宅小区特别适合我们中小户型，亲情住宅它分为三种户型，就是子女和他的父母可以采取近居型，就近居住，父母和孩子可以住在一个小区里面。第二种邻居型，父母和子女可以在一层楼，一栋楼做邻居。第三种合居型，前面两种近居型和邻居型都比较适合我们中小套型的发展。因此在理念上，我们又紧跟了中央提出的建设和谐社会，那么和谐社会首先我们家庭要和谐，我们邻里要和谐，又符合这样的一种精神。现在在全国六、七个省在进行试点，这也是一种理念上的创新。
第二种就是产品创新，从以人为本出发，不断进行产品的研发，提高产品的质量。
第三服务创新，由于产品日趋同质化，产品创新的局限使更多的开发商把目光转向在售前，售中，售后各个阶段提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
第四，营销创新。随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，企业由以产品为中心，向以消费者为中心转变，进行细致准备的产品定位，采取多种销售手段。辩证的看待酒香不怕巷子深和好酒也要穷吆喝的关系。有的我有品牌，酒香不怕巷子深，有一些好的开发商体会酒是很香，但是好酒也要穷吆喝，就是扩大你的知名度，通过你的各种媒介手段，所以要辩证的来处理好这两种的关系。
第五就是管理的创新。如职业经理人制度的创立，质量认证制度的导入，人才机制的形成，融资渠道的拓宽等等一些管理上的创新。
下面我们专门说一下设计创新的问题。优秀设计是房地产企业品牌建设成功的一半，中小户型住宅设计要走创新和精细化的路子。最近我们中国房地产及住宅研究会和中国建设报，中国楼市组织了一个中小户型设计大赛。各地都很积极，报了600多份方案，现在也初步评出来。一等奖没有，只有二等奖，专家说一等奖还没有涌现，16号要公布这个大赛的结果。那么中小户型住宅设计一是要创新，二是要精细化。
住宅设计是住宅开发建设龙头，有了好的设计才能在面积不大，花钱不多的情况下建造出宜人的舒适温馨的住宅，我们有着设计中小户型的丰富经验，因为我们 1992年的文件规定职工住房的套型平均面积是55平方米，到1998年我们大多数的套型是60到70平方米，大户型是经过本世纪以后新的现象。因此我们有着长期设计中小户型的经验，尤其是我们武汉市，我了解了一下我们武汉市很多中小户型是非常好的，也有着非常丰富的经验，设计水平也很高。总的来说，因为我们住宅发展太快，无论是数量，无论是它的质量品位都太快，因此不能用简单的把老的图纸搬出来用，以往的设计不能也无法再用到现在来，而必须下工夫去创新。所以我就说到价格问题了。
我们价格实际上有一个不同质的问题，现在的价格和以前的价格看起来是涨了，但是质量不同，一个不同质的问题，因为我们房地产在不断的创新，不断在前进，所以增加了我们价格问题的复杂性。这里面要考虑到时空不同之性，住房的质量不同，因此价格就不同。所以这也增加了我们价格问题分析当中的一些复杂性。因此我们要鲜明的提出中小户型设计创新这个口号，那么怎么创新？第一，住宅设计创新的出发点是以人为本，天人合一。以人为本和天人合一这两句话要联合起来讲，以人为本就是一是要全力关注空间的创造，满足人的心理，生理和社会行为的需求，包括对居住的生态性，舒适性，安全性，私密性、归属感，文化品味的需求等等。天人合一就是我们人文环境和自然环境要融合起来，人要融合自然，所以这两句话要联合起来讲。所以我们设计创新要以这两句话为出发点。
第二要与时代进步相结合。随着时代的发展，我们的生活理念，生活方式，生活节奏，居住文化等等都跟过去不一样。住宅设计要反映生活习惯的变化。第一，比如说我们家庭规模小型化，核心家庭增多，几代同堂家庭减少。这一个变化给我们住宅的需求影响是很大的。你像细胞一分为二，一分为三了，我们住宅以前一套就够了，现在要两套，三套，所以家庭规模小型化对我们住房市场影响也是一个很重要的因素。
另外，住宅的社交功能弱化，住宅一方面有居住功能另一方面也有社交功能，现在我们串门很少了，互相不串门。亲友来聚会也是在饭馆里吃饭，这样住宅的社交功能弱化，也不需要那么大的客厅了。这也是我们的变化。另外，现在我们更加追求居住的舒适、人性化等等，这些生活习惯的变化，我们要和住宅设计紧密结合起来。特别是我们时代进步以后，我们住宅功能现在越来越细分，功能空间越来越多，过去是三个功能空间，厨房、厕所，卧室，三大功能。现在有的到四个功能，五个功能，最多八个功能。如何解决功能细分和套型面积紧凑之间的矛盾，我想这是我们中小户型设计面临一个重大的问题。又想把功能设计细一点，但是又受到套型面积的影响，因此这就是我们创新的难点也是一个关键点。
第三要与科技进步相结合。我们由于中小户型和中低价位相关联，所谓大众化的，普及性的住宅不宜提倡采用高科技的要求，什么智能化水平，我觉得在中小户型我们用不上。当然也要尽可能的提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型的低成本的高效率的节能、节水，节材，节地实用技术和新成果的应用。
第四，有创新的继承，有继承的创新。住宅建设创新有寻根的问题，寻根就意味着继承和传承，而传统文化就是一种根，纵观我们现在的住宅可以找到两个根，一个就是找到了西方欧陆建筑文化的根，有的是找到了我们中国建筑文化的根。这两个都是我们建筑的根。根可以体现文化底蕴和功率，增加历史的厚重感。因此我们要处理好创新和继承的关系，是中国风格好，还是西式风格好，我们觉得各有所长，各有所短。比如我们中国的传统建筑，存在的缺点是什么呢？重伦理，长幼尊卑有序。第二缺乏人性观察。重室外空间，忽略居住的舒适度。另外多为低层的木结构或者是砖木结构，所以现在欧陆风盛行有他的需求原因。
中外园林也是各有千秋，我们中国园林是叫做自然型的园林。它都特别强调人与自然的和谐协调，追求是人与自然混为一体的效果。而西方园林是把树木修建成各式各样的几何型，然后进行雕饰。比方园林是人与自然相对，你只能去看看，而不能融入。所以，比如说我们中国的园林，它是人与自然融合在一起了，花前月下。欧洲园林你看都是把草剪成几何图形，你只能站在旁边看看。所以从人与自然融合来说还是我们中国比较好。
中国建筑又有中国文化的独特性又要有对世界文化的兼容性，应该百花齐放，善于融合中西住宅建筑的长处，推陈出新，创造适合中国生活习惯的住宅。另外保证原有的地形地貌，开发有特色的户型。所以我们创新在继承和创新上要下工夫。
第五，充分注意功能和形式的统一。现在我们住宅造型和室外环境都极大的丰富了，但是个别住宅小区存在着片面追求形式的问题。比如，外立面的细部过于繁琐，又如喜欢在屋顶上加功能型不明显的大漂板，花架等方式。另外普遍存在的小区景观过于豪华，这都是我们现在对功能和形式统一不大注意的结果。我刚刚从浙江嘉兴过来，我首先表扬就是外立面很简洁，一简洁就显得很大气，一繁琐就显得很小气。另外就是高架见绿，我也对他提建议，我说你不要买30万一颗，50万一颗的大树搬来住。见绿不见荫是我们小区的一个缺点，特别是武汉夏天这么热，没有树荫就很不好了。因此我们主张要充分注意功能和形式的统一。
小区的景观设计创新也要在满足使用功能的前提下既要有好的功能效果又符合生态建筑，又和周围的建筑融合在一起。第五要抓住不同楼盘设计创新的关键点，每个楼盘的情况都是不一样的。在设计创新当中，应该寻找本楼盘设计的创新关键点，解决主要矛盾，这样不同的楼盘采用各具特色，才能够有新意。否则按一个模式去创新，又会出现新的千楼一面。刚才讲创新的问题，下面对中小户型住宅必须走“精细化设计”路子。
过去我们设计存在着粗放的现象，特别是以大户型的设计存在粗放的现象。精细化的设计是什么呢？归纳四句话，不放过一寸面积的合理利用和充分利用。不放过一个创造舒适生活的细节。不浪费住户的一分钱财，不浪费国家的一点资源。我想这是我们精细化要达到的目的。精细化设计应该包括三个方面，对我们的建筑住宅来说，基本要求三个，一个是要实用，一个要经济，一个要美观。因此我们的精细化设计也应该三个方面，我们社会性方面如何进行精细化的设计，在经济性方面如何进行精细化的设计，美观性方面如何进行精细化设计。对精细化设计我想用五个成语来概括它，第一个就是精耕细作。要合理的利用和充分利用每一寸空间，以化解面积紧凑和功能齐全的矛盾，做到户型面积虽小，但是功能基本齐全。要将平面功能的利用和空间功能的利用很好的结合起来。要向空中发展，包括各种住宅设施的物质摆放，摆放的合理就能节省空间，其中尤其应该重视可调整空间的布局，比如说我们餐厅和客厅之间不一定要有固定的隔断，这样就可以调节。另外就是模糊功能空间，不要把功能空间的功能定得很死，可以模糊。另外空间利用比如说刚才讲的橱柜等等。
一些大套型一些设计不好的大套型两大问题，第一个问题就是有一些不常用的功能空间大而无当，大而无用。比如说客厅50平方米，一两个人坐在小礼堂里面看电视，看空旷。这叫做空间面积大而无当，另外就是把面积零碎分隔，设计了很多无用的空间。有一次我们参观一个小区，参观完了以后专家说，这个小区设计很了不起，怎么了不起？把大户型设计成了小户型，就是我刚才讲的两大毛病造成的。相反不少中小户型由于珍惜面积，通过精打细算，合理配置以及采取模糊空间的功能，减少固定空间等等设计技巧，最大限度的提高空间利用率，匠心独具创造了既紧凑又舒适的住宅。
第二，就要精雕细刻，精细化设计要求充分体现个性化。主要是精心考虑各种生活细节，比如老人、小孩的住房由不同的生理，心理，行为特点的要求。那么我们应该通过各种设计的细节来分别加以适应和满足。我们的住宅说到底是为老人和孩子盖的，因为我们年轻人在小区的时间很短。主要是老人和小孩。那么细节的把握也是品牌战略的重要内容。
这个细节就是你的特色，也是我们作为一个品牌它一定要有很多别人没有的一些细节的考虑。第三精打细算，精细化设计要求充分体现差异化。为此，首先要对功能空间进行个性化的定位，定性，分析。然后再利用现代科技手段，通过计算机模拟定量化，从环境到能耗，采光，照明，噪声方面多方面进行模拟，这样做的好处就是多情况可以不同的处理。比如在节能设计的时候，通过精细化的设计，不同朝向，不同楼层，可以采取有差别的节能措施。从而来降低造价。
第四，精挑细选。第五，精造细修。住宅产品的精装修是提升产品精细化设计的主要手段，如果不采用精装修而一家一户分散装修，那么精细化设计的意图难以保证，而且现在二次装修所造成的浪费也是经常谈论的话题。建设部已经在10月份成立了90平方米以下住宅设计要点的研究编制课题小组，计划在今年年底要完成要点和标准设计的编制工作。
要点将包括的内容有总则，名词解释，面积计算，规划设计原则，建筑设计原则和套面空间等等，对于目前不够清晰的住宅建筑面积，套型建筑面积，套内建筑面积，共有建筑面积，套型阳台面积等等比较复杂的会做出界定和解释，以及怎么样计算。由于重要套型住宅将会是小区内的户数和人口增加，因为各种配套设施的数量也要相应的提高。要点将会对人均公共绿地，停车率，公共服务设施等指标进行调整。要点的编制采取三结合的形式，设计院，研究机构和开发商。为了做到因地制宜，还将委托各地方的设计院来编制本地区的标准设计图解。以上是我对品牌创造的一点粗浅的看法，供各位参考，谢谢大家！
[主持人]
谢谢张秘书长。我们现在这次论坛正在热线房产以及搜房网进行图文直播，在此我们还要感谢中央电视台网络国际，长江商报，长江日报，武汉蓝宝对于本次活动的大力支持。下面有请雅科本服务管理有限公司创办人兼总裁陈青松就国际视野看中小户型进行演讲，有请！
[陈青松]
各位领导和专家、来宾朋友下午好！
刚才听了我们张秘书的讲座我学了很多东西，希望我现在拿出来讨论的看法。我主要的范围就是想跟大家提一提制约市场带来一些不平衡的情况，因此需求量、供应有问题，所以就带来需要做成国六条，还有需要建立90、70这样一种情况。新的情况就需要了解一下，多了解它的厉害或者是它的好处在哪里。
从我的角度看，处理方面我就研究了两个方面，一个就是家庭结构它的大小，另外一个叫做共同空间。最后处理了中小户型，我们还需不需要豪宅，还需不需要别墅呢？这个也是一个题目需要向大家来交代的。
我把这几个题目又列成目录，说一说历史上的经验对于住宅的发展问题。第二个我强调一下家庭结构的变化，然后公共空间的重要在高层高密度的住宅，小户型里面你太小了，你的活动率也在变化，一个楼永远是50米或者是80米，90米，空间没有变化也不行。因为现在一个城市讲起来是几十万户，带来一个新的处理方法。
第一个我们知道历史上在大城市是有这样一些问题的，整个地球，整个世界都是有这些问题。大城市里面地的确是不够用，越来越少。从纽约到其他地方都是一样的，然后人口密度越来越高，现在大城市几千万人口的城市也有，居住的问题当然是很重要的。所以现在中国研究这个问题一定是需要的，香港比如说因为土地不够，人口多，需求量大就变化高层，高密度的派生出来了。高层，高密度派生出来也是一个方法，但是这个解决方法是太简单，不是需求高你就做成高层，高密度就算了，还有很多问题需要去处理的，我们这个城市最后才会做得很好，城市化的政策会成功。
小小新加坡有一点经验，对于居住的环境，居住的需求，怎么样去供应给市民，国家有一些政策，新加坡有一点经验，所以可以提出来。最后每一个城市由于这几个因素就价格高，太贵，买不起。从大户型慢慢做，做得越来越小，香港就是这样。所有的房子就是30平米，40平米，一家人住在里面。因为它没有真正研究住宅的政策，不像现在中国在研究这些问题，从我的角度来讲是一件很好的事。香港从事经济买卖市场的考虑，让它自由发生，发生最后就是小阁楼，住在小阁楼。这种居住环境对社会会带来不良的因素很大，我觉得那个是不适合的。
因为有这些问题，所以90、70就出现了。大家现在很关心，大家经过六个月，八个月的考虑好象还没有真正的有一个安全的方法。
前六个月有了90、70带来很多压力，因为我们公司，我们是设计院，受这种压力很多发展商都问怎么搞，整天想换来换去，从大户型做到小户型，怎么样拼凑。但是管理人士对拼起来这个问题也不开心，你不可以骗政府，让你做90以下你为什么把它做成两套可以拼起来的，这种做法是不合理的，就不通过。所以带来市场很难判断怎么样去做一个项目出来，这个问题就摆在大家的面前。
我觉得这个政策很重要，对房地产发展，对设计者，对我们做这个工作的人士看到房地产很重要的东西，政策一变就带来很多的问题，由于房地产很敏感，需求量一上一下，因为发展商投资这么大，每一个项目现在都很大，十个亿，八个亿，他如果定位不好就没敢做。所以我可以说，前六个月每一家的发展商都在头痛，当然我们设计院也头痛，管理部门也是很头痛。我说它的敏感是什么呢？我们新加坡有一个经验，市场的敏感是这样的。其实市场很小，没有什么，因为我们有80%的人口已经不在有房子，不在市场上了，只有20%，我们的人口只有400万，就供应给80万人口是很小的市场。在这种小市场都会由于供不应求，涨价一直涨到政府害怕，所以出一个政策，这样很好。
另外一个例子是在97年，我们董建华一上台就宣布房价太高了，我们要做政府供应八万套房子，一上市市场又倒了。所以这种政策会带来给我们很多困难，但是事实上要去理解到它的敏感。在中国05年要增加首期付款，上海的市场又倒了一点。现在90、70会不会带来这种不良的情况呢？我不敢说，希望不会。但是我们应该快快的把它了解，快快的把它解决。我认为90、70基本上是没错，是对的，是好的。但是要怎么样去处理它，怎么样给它可以真的有把握的整合起来，真正开发商有把握的进行投资，设计者有把握的真正做精品出来，这已经形成了一个新的挑战。
我从两个角度来跟大家分析一下，我认为其实小户型必须要的，重户型也比较要的，不是买得起，买不起的。主要是它的使用以及功能要求。一个年轻人大家出来找事做，他所需要的东西是很小的，他只不过一房一厅就可以了，那如果真的要进入这个城市工作，他要一个小户型45平米以下就够了，一房一厅很舒服，他也买不起太高的，他同样也可以租，这是一种情况。第二，五年的阶段他出来工作了，他要结婚了，他的需要大概是90平米，刚刚出来没多少钱买不起太大的，90平米刚刚好，两房，需要是这样的。另一个十年，第三段他成家了，生孩子了，有一个小孩子，他的需要是三房，然后还有保姆。再下去就成功了，生意也可以了，要住舒服一点的，要表扬自己的身份了，因袭要大一点，他的需要可能是两套拼在一起，成功人士需要舒服一点，要大也是应该的。另外就是最后，50岁以后他的儿子结婚了，长大了，小孩子可能会搬出去，可能两个父母过来住，变成两套房子90加45加45，或者是三套房子拼起来可以分起来了，因为他有三个房产，他可以卖或者是拿去租，很简单的变化。这是我觉得中小户型的处理方法更符合家庭的变化。这是一个很简单的分析，不一定完全对，我们张秘书刚才说，父母和子女成为一个邻居，但是90、70没有出来之前是可以的，但是要是你的房子变化不了的，那你的应和性也少了。是不是可以让它拼，三户型拼起来，是不是设计要鼓励能够拼，不是现在管理说不可以拼，不可以骗政府，我觉得这个可以适当的考虑。
从理念分析，我希望我们可以达到一个处理方法，把90、70做得很实用，很好，很适合社会发展的趋势，跟家庭变化的趋势。做中小户型的例子很多，我们老是讲设计人才也很多了，精品也有了，应该可以满足90可以住度很舒服，但是住不光是自己套内的面积而已，很多居住的地方要涉及到公共空间。现在我有一个例子，一梯九户的也可以拼起来做，我们小户型的设计理念也可以拼起来，多功能融合起来，室内装修，室内设计是可以带来我们很多处理的方法，这方面我不再强调了。
其实有很多很简单拼起来的方法，这些是变化无穷的。但是政策和规范要制止它，你如果当成是一个坏事就等于说要压缩他，抑制他发展。这么小的户型拼起来不行，其实规范也不能抑制它，即使要管我觉得管理部门在一段时间之内是无法管理的。
我现在提到小户型需要公共空间来支持它。尤其是住在城市的高楼，塔楼里面，上下一定需要一种空间来衬托。不光是面积，不光是把电梯做好了，或者是楼梯做好就算了。在一个城市里面很重要的一个理念，我们要研究到私人空间和公共空间，一个小区的设计就有这个可能性。一个小区里面一片地，五公顷，十公顷，二十公顷也好，这就是一个空间。但是你拥有的房产可能只有90平米，或者是50平米，120平米，但是其实你拥有的是整块地的空间，那你怎么样去设计这个空间，就当做一个平地，就这样排开做不行。我们雅科本在十年前在带来一个项目在深圳，从这个历年来把单元适合居住的情况把它增加起来了。比如说这种空间，你要鼓励它在一个楼宇里面有公共空间，房间出来并不是就见到一个小小的电梯，其实我们有很多空间可以利用，这个叫做公共空间的设计来支撑这个小户型。很多的误解就是我要舒服，我就要住大楼，我就要200平米，500平米不对，如果你有适当的公共空间在一个区域里面来衬它，你这个居住环境就很大的增加它的素质。武汉很多的住宅设计不合理，一进来就是一个小小的空间，黑黑的直接进电梯然后上去25楼，然后一出电梯又是一个黑黑的空间，然后有很多的房子，找到房子以后再进屋。这会给人一种感觉就是小户型不好，实际上并不是小户型不好，要看你如何利用室内空间，室外空间，公共空间，不这样做的话，我们的居住在城市不会达到舒适的阶段。
车库这个话就不好听了，放车的是车库。现在的设计不可以说是车库，是一个停车场，园林式的停车场。虽然它在地下，但是它可以自然采光，自然通风，我们要做到这一点。停车场有很多方法可以做得舒适的地方，这个就是公共空间。你住的，你买的是90平米，但是你有这种公共空间可以享受，很多这样的空间来衬托这个理念。我们住在城市一定要研究到自己室内空间，自己下班后回家很累，自己要私密，要关门，这个是对。但是一出来跟这个楼的关系，跟邻里的关系，跟朋友的关系，下来跟城市生活的空间要挂钩。
我觉得有关部门要把这个问题吃透，然后适当支持发展，给发展商有这样一个空间去发展，不是说容积率就这么多，什么都不行了。但是中国的规范已经不错了，你的阳台已经算一半面积，但是我觉得还有很多地方可以拿出来设计。为什么阳台要一半呢？为什么不把它扩充到全免容积率，如果你没有这样一个政策出来，没有人要用这种公共空间，因为很多人买起来也不愿意出这个钱，发展商也不愿意把容积率送给人家，因为它有成本计算。这个我要强调一点，在我们新加坡当时也没有用容积率，台北也没有用容积率，香港也没有用容积率，他去用人口密度来计算。所以很多地方是免费的，所以这个楼就很松，很开阔，很通透。
我认为发展商设计一定要靠你这个规范来给他空间来活动，最后我希望我们的城市可以建立到一个很舒服，可以在里面住的，长大的，学习的，玩的，甚至于可以在城市里面离开世界。我觉得规范和政府有很大的责任，香港的楼是这样子的，它是实心的，它不松的，因为它没有规范让它松。地这么贵，容积率的价钱这么贵，我哪有东西可以做成公共空间，没有。所以我觉得政府要鼓励免费的送公共空间的面积给市民，这个不是给发展商我们不要误解，是送给市民。我做成一个好城市，我觉得这方面一定要想透，有这种考虑楼就可以很松，很绿，很通透。
所以我觉得以后的城市利用90、70加上可以有公共空间，加上设计的变化可以拼起来的，这几个手法，这几个方法我觉得会解决我们所关心的东西，可以帮助它实现很大的结果。最后一个题目就是我们有了中小户型的解决可以满足，但是需不需要其他的呢？需不需要别墅呢？需不需要特大户型呢？我觉得我们研究这个问题，很容易就拼一下，最后你可以就这样拼起来做成豪宅吗？也不行，因为豪宅也有豪宅的特色，它的性格，别墅也有别墅的性格。它里面有它另外一种价值，拼面积起来是拼不到的，那么我们需不需要这种东西呢？需不需要这种好象浪费土地，不太社会主义的一种产品呢？我觉得现在的经济也应该可以允许这种特大户型别墅的发展。原因其实有很多，其中一个就是住在城市，应该要有很多的选择。我还是算外国人，所以有很多话我不能说，但是总的来讲，从新加坡的经验，外国的经验，其实满足了基本社会需要，经济需要，其他的需要也应该支持它。因为人的发展应该是无穷的，别墅、豪宅也是代表给人一种开阔的思维，让他有一个梦想，我要住别墅，没有问题。要是你不允许别墅在你们的国家，那他们就跑别的国家去了。我觉得这个反而不好，反而会流失很多的人才，这也是一种损失，因为留住人才是很重要的。
我们在新加坡也是知道这一点，因为刚开始资源很少，不能有别墅。我们现在独立了40年，有25年里面不许建别墅的，最后经济好了，社会稳定了，跟世界挂钩了，我们要吸引投资，吸引人才过来，吸引有钱人，资本家过来，我们就特别让有别墅区，小小新加坡都有别墅区。所以我们要从各方面的眼光去看，做调查。
今天简简单单的交代一下，我们也要认识到我们的工作其实很复杂，不是这么简单，因为买者就看它的户型，投资者要快快赚钱，政府当然是要很关心经济跟社会的和谐，然后我们专业人士，包括发展商都想要做一个好的城市，可以建设一个好的城市，没有这个空间那就麻烦了，那就整天做死死板板的东西没有意思，我们希望中国有这么多机会，这么多资源，希望有这方面可以给它空间，让它发展，让它在90、70的前提下可以让很大方面的发展，我就希望可以看到这些，在五年后，十年后，中国就可以大展宏图。
今天我就讲到这里，说得不好希望大家原谅，因为我的华语是过来中国学的，所以很有限。谢谢大家！
[主持人]
谢谢！谢谢陈总裁精彩的演讲！接下来像陈总说的一样，我们的工作不是这样渐渐。今天时间有限，以及他所涉及的范围也是有限的，在四位演讲嘉宾，以及龙总以及我们牛凤瑞主编讲完以后，我们会有一个现场互动的环节。今天来到现场的各位朋友也可以就自己的问题有针对性的，可以写一些纸条进行提问，可以交给我们旁边的工作人员，等一会儿在互动环节的时候，我们四位嘉宾也会就大家的问题进行针对性的讲解。接下来有请深圳市德思勤投资顾问有限公司的龙固新，就中小户型发展的思考进行演讲，有请！
[龙固新]
各位嘉宾下午好！这次论坛跟一个月以前在上海举办的上海亚洲投资论坛里，我看武汉要比上海热得多，上海反而显得很冷。非常感谢今天的主办单位，尤其是感谢老朋友我们武汉晨报的王九龄先生。
中小户型论坛演讲我想专业性的我觉得陈大师讲得非常好了，我想从市场的层面还有从我们在座众位发展商以后的长期发展战略的层面给大家做一个交流。今年四月份的时候，在我们的国家宏观调控政策出台之前，在北京开了一个会，这个会应该是在我们这个政策出台之前，探讨一个非常重要的话题就是如何充分利用土地资源。也就是说实际上中小户型不是一个说调控政策下的产物，实际上在这之前举办了这样一个研讨会，就是怎么利用土地资源。在会上因为我是唯一的非建筑设计的专业人，那么我提了一个观点，我说事实上如果当然房价是敏感的，如果北京把在整个北京郊区的200个别墅项目，如果拿出其中的50%也就是100个别墅项目的面积，去做成容积率为3.0的高层住宅，当然那个时候没有预测是90平米占70%，如果是这样的话，那么未来北京的中等户型的供应量在这个区域上将突破4000万平米。大家可以设想一下，这样的话，北京实际上在中端的消费市场如果突破4000万平米，那么北京的房价在中端市场上不会大涨。北京就业的白领生活压力会大大减轻。
与此同时，北京的别墅如果说供应量锐减一半的话，那么他们现在均价多少？1.5万，也就是说锐减一半以后我们假设一下，很多人就要争取购买了，这个时候平均1.5万的价格也就涨到3万块钱，当然这并不是简单的算术。这样北京别墅的价格是上去了，但是实际上关心老百姓普通住宅的价格就不往上涨了。但是事实上用这样的面积去开发普通住宅的话，它的收益率其实比别墅高。这个时候又解决了老百姓的房价问题，也解决了发展商的收益问题，非常重要的是什么呢？国家也不吃亏。我觉得共同获利。所以在我们国家的调控政策出台之前，实际上大家已经做了这样一个战略的探讨，就是怎么样利用土地的效应。这个探讨的话题不是简单研究户型，同时研究怎么将这种中等户型，土地集约的产业化把它做起来，形成这样一个产业链。这样的话可以大大降低我们发展商的运营成本，这个是全国设计联盟做的一些事情。
所以国家的宏观调控政策出台之后，我们陆续由德思勤配合和全国设计联盟，上个月在长沙，这个月在武汉举办了中小户型的论坛。事实上全国设计联盟在起草一个有关中小户型的房地产开发的一个导则。就是从市场定位，从它的规划设计，从它的建筑，从它的管理，包括建筑材料等等形成一个导则。这方面实际上万科已经做了两年多的研究，在深圳论坛的时候金地也把他们最新的研究成果也贡献出来了。包括我们的雅科本的陈青松大师，也包括我们协会，也一些优秀的设计公司，都拿出对中小户型全面性的研究，从消费需求开始。这方面今天我想可能不会做那么深入的探讨，但是这方面大家如果有兴趣的话，我觉得可以跟德思勤这方面进行一些交流。我们可以免费提供一些关于中小户型发展战略的系统研究成果。
讲到中小户型，我觉得前面讲的那些可能是一些道理，我下面举几个具体的例子，刚才北京首凯的老总给我发了一个短信，他说他们前两天在北京广渠门36号，就是大公司争北京地块的时候，他们26个亿成交了。因为今天来的新闻单位比较多，我估计你们也报道过这个事情。但是我讲我们各位媒体，包括在座的发展商知不知道这里面的内情。为什么我们首凯集团，我们首凯是北京最大的房地产集团，因为它是两家集团公司合并的。为什么能26个亿中标，因为他报的价格比较低。他为什么能中标？实际上他给我两个谜底，第一个谜底他的土地成本是5700元排在第五位，报的地价是第五位，但是他给政府报了一个现价，9500元。我估计媒体可能不知道，这是一个内部的数据。第二个报了一个什么呢？严格按照国家的70、90政策，广渠门周边的市场价格已经达到1.2万，这个就是首凯，北京最大的国有开发商在前两天北京的地王争夺中拿下这个项目，26个亿，平均地价是5700元。现行售价是9500元，然后严格按照70、90政策。
我还是讲两块地，我想大家不一定能了解特别的清楚。这个是在我们新政出台以后在国家媒体上引起非常争议的两个事情，一个就是深圳在宝安新区，宝安新区在当时周边的房地产的销售价格是6500元左右，个别有七千，八千的。但是应该是10月份拍地的时候，楼面地价达到6200元，而且必须严格按照70、90政策。所以当时报纸纷纷说，深圳调控价格的措施不得力，国家说压抑价格，但是国有企业为什么拿这么高的价格。所以上个月国资委专门开了一个听证会，到底为什么拍这么高的价？是不是国有资产流失有很大的问题。这是一个地块不大的一个新闻。另外还有一个新闻也是媒体非常关注的，我想讲这个例子并不是给大家讲得好听，好玩，就是什么呢？实际上我们在座下面的每一个发展商，事实上面临选择问题，你听听这些公司的战略意图是什么。就是在上海浦东的世纪花园的一块地，最开始是广州的新河湾，金地我觉得是竭尽全公司之力60个亿拿了这个项目，也就是说楼面地价一万块钱，但是现在世纪公园旁边的价格是多少呢？是1.2万，他一万的成本，60万平米，而且一样都是按照国家的90、70政策。所以业内说土地价格疯长，业内疯了。当然上海市政府也面临很大的考验。
在座有没有了解我们这个公司敢这么去干的？而且要符合政策。我刚才说的三个项目都是在新的政策形势下必须按照国家的政策严格执行的。我们可以搞很多小的设计，我们可以套一套，但是建设部也有文件，套不好卡你一下，说这个不能套那就麻烦了。所以这么大一个项目，尤其像金地这样的品牌公司我估计不敢铤而走险。但是都这样高的价格拿了地，这是为什么？同行有没有能够分享一下经验的，或者我们对话的时候可以分享经验的。我想这些公司可能不太傻，所以因为在某种资本和战略合作的时候，我把这个问题跟金地提出来，当然这个是最高的决策层，我说你估计资金比较缺，60亿很难。另外这个项目也有风险，很多项目不敢投钱。他说龙总，你这个判断是不对的。他说我们经过了非常细致的调查研究，他说我的客户就是你刚说的这些人，什么人？就是指这些在上海的金融机构高层管理人员。他给他的定位就是什么呢？因为在上海浦东，包括浦西河西区全是大户型，全是价格超过两万以上。我们作为这样一个高层管理人员80平米足够，生活非常好，因为大量的时间不在家里，那么上海这种商务性的人口占了非常大的比重，你非要他花一千万买一个300平米的房子，第一他有钱也是觉得浪费，这也是极其高端的市场，而且极其对于建筑的形式，就是你刚刚讲的公共空间还有物业管理是需要非常好的配套。但是一般人不敢做，为什么呢？60万平米。但是金地说这是非常大的一个市场。其实我是赞同他的，因为我们明年会在上海会推一个东方天地，12万平米，大概跟这个思想是吻合的。当然有一些户型我们会比他大一些，实际上会看出什么呢？就是中小户型是一个非常大，而且非常细分的市场，只是你看没看到。所以我们媒体去报道的时候，你是从市场的层面来看，周边的销售价格1.2万，你一万块钱的土地价格，你建筑成本价得1.35万到1.4万了，从一般分析是风险极其大的。首凯不用讲大家知道，价格明显低于周边的价格，他是为政府做利润，投了20个亿拿了一些利润，银行马上就上了，不用出一分钱，这就是首凯的战略。他也是一种策略，我们在座的这些企业为什么你们不会利用这个政策呢？既符合政府的政策，又为老百姓造便宜的房子，为什么不是好事？也是非常好的一个思考方式。
另外一个非常优秀的公司天建集团，他为什么拍宝安的项目？所以在国资委的论证会上，后来我们达到一致的意见，天建所拍的这块地是在宝安新的市中心区在写字楼和酒店附近这样一个可以做不是普通住宅的，因为戴德梁做了一个报告是可以做到1.2万，但是如果不按普通住宅去做，如果按服务公寓去做的话，做到1.5 万也不是很高的价格。所以五位专家小组成员是一致给国资委一些意见，我们认为这个项目是没有冒进，是可行的。而且会对当地的财政收入和就业会有一定的促进，尽管是一个小项目。
所以就是说，通过这几个例子来看，包括前面我谈到的四月份在北京召开的全国性的设计联盟的会议来看，这个东西不是国家政策暂时调控的产物，应该是中国房地产长期发展趋势中的一个非常重要的方面。所以像万科和一些优秀的公司在两年前已经开始着手研究了，刚才王波中午吃饭讲趋势的时候，我举了一个例子，我说你看这个QQ谁都不注意，但是它的销量可以排在汽车行业里面老三。你看欧洲的汽车，欧洲人也不算很穷，当然这几年经济发展有些萎靡，他为什么不用大车？因为它有能耗，消耗大。实际上，房地产开发也会回归到这种理性。比如说我们现在人买房很多人借亲戚的，借朋友的，搞到最后自己压力很大。实际上你有钱为什么不可以去读书，有钱为什么不去旅游，不一定要把全家人的生命压在房子上面。所以房地产消费未来走的趋势一定是非常合理的消费。我们不光看到国家暂时性的宏观调控，应该从中长期来看到这个发展的方式。
这个我就不延展，但是我觉得可以按我们研究中心专业的研究，既然说了那么多细分的市场，看看我们细分市场有什么内容？我们可以看一下，实际上中小户型不是我们看到的非常难受，觉得受政府压抑的，实际上你看我们可以做非常多的产品。我们有传统居住型的中小型公寓，当然这个特别强调一下，上次我们在深圳做论坛的时候，我们香港一位先生说，反对这个概念。什么概念呢？他说这不应该叫中小户型研讨会，应该叫大户型研讨会，因为在香港60平米已经算大户型了，所以反对中小户型的提法。实际上我也反对，传统的居住公寓，服务型公寓，产权公寓，在城市中间的这种复合型的综合体中间的公寓，这个量都非常大，我们下面简单看看这个细分。
你看光一种服务式公寓就包括这么多，酒店式服务式，学生公寓，产权公寓，度假公寓，而且这几个层面的公寓量是非常大的。产权公寓，然后产业园，工业园里面的公寓也非常多。我等一下介绍一下我们德思勤在北京做的大的卫星城的项目。这个有点自卖自夸的嫌疑，请大家认真看一下，虽然有点自吹自擂。我们可以看一下，实际上小户型，中小户型在我们大量产品类型中是可以体现的，服务式的有几个，都是我们武汉的项目。都市综合体里面在武汉有中南国际公寓。居住式的泰合百花公寓等等。你看这样的话，我们可以稍微细分一下，中等户型或者中小户型是一个非常庞大的市场量。而且我跟大家说一句，我们目前展示这部分还不是低价，廉价房，它是要远远超出普通价格的公寓，中小户型。这个价格我举几个例子，你像深圳，旁边沿河路的价格是多少呢？7500元，但是卖这个酒店式服务公寓是卖到1.1万。在长沙这个项目周边的价格是3100元左右，但是这个项目的小户型，成本已经很高，已经到了3000元了，所以这个做到4700元左右。还有一个就是12月2号在武汉推的剑桥春天的三期，它的普通公寓价格已经达到4200元，复式已经达到6000元，周边的价格可能大家清楚，才3600元，而剑桥推出第一天就卖180套，销售率达到80%。就是说你看这样的小户型价格可以超出周边的价格，而且上升速度非常快。这个类型我刚才讲了，还只是房地产开发中的中小户型的一部分。所以我们不要认为，政策对我们有压力，实际上出路应该非常多，而且价格可以卖上去。我刚才举了包括金地都是这个例子，是一个非常庞大的细分市场。刚才我们陈大师已经介绍非常好的方式，所以我刚才说为什么全国的设计联盟在这方面下了很大的工夫呢？因为在中国的市场应该说未来的市场是给我们大户型大得多的市场。
中间的专业研究我就不细讲，但是我觉得还是要给大家讲一讲未来的发展战略。既然不是完全定位于武汉，定位于全国，所以我也希望把全国的一些优秀项目跟我们武汉的发展商做一个交流。刚才说了中小户型的发展趋势，有这么大一个市场面，但是下一步怎么来看呢？下一步我觉得有两个，一个国家的宏观调控政策，除了刚才说的面积以外，非常大的政策有一个就是金融政策。金融政策会导致我们很多中等发展商的资本来源会有很大的压力，这个时候实际上对于我们少数中等发展商来讲，你去跟大的公司万科，金地做几千亩，几百亩大体量的开发，你不如做这种精品。因为万科，金地在这种产品的研究上，反而不如中小发展商做这类产品可以更精益求精。大规模的项目可能是复制，如果我们小规模做的时候完全可以把个性和服务做得更好，这个除了我们发展趋势以外，在金融调控以下是我们发展商很好的出路。
所以我也拿了我们中小发展商这两个发展商在这两个项目投得非常小，价格都比周边卖得至少高30%，这就是城市中心的公寓。这是我们小的，大发展商干什么呢？大发展商一样可以干得非常好，这个是德思勤在深圳非常大的一个项目，整个投资65亿。06年卖了一小块是大概卖了16到14个亿左右，前面是跟李嘉诚合作的，实际上后面的公寓包括这些我们都做成产权公寓。也就是说在一个城市中心大的项目中间，有商业，有写字楼的时候，这个时候的酒店公寓的价值会远远超出我们大户型的住宅产品。而且好的服务式的酒店公寓也会大大促进我们写字楼的销售价格，因为它游服务。另外一个就是对我们下面大的品牌商业带来一个非常好的支持，因为这些我们品牌商业的高管人员希望住在高级公寓里面，这是一个非常互补的概念。
城市中心的小发展商我就有出路，大的综合体方面一样可以促进整个综合体的价格。这样的项目，因为德思勤做得还是比较多的。可以简单看一下，一个是现在建成的华润中心，我们会在07年在北京会推出一个五星级的酒店公寓，类似于这种产品，就是高档的酒店公寓怎么做。这个产品是跟美国第二大SHOPPING MALL的公司推出大型的综合项目，当然酒店公寓也起了非常重要的作用。
这个就是在我们隔壁的城市长沙的100万平米的项目，这个也是涵盖刚才我说的这类产品。这类产品做对于旁边的住宅价格大概至少能提出300到500块钱，就是做好的服务式公寓以后。最后我讲一下郊区，这个是在深圳郊区有两个大的项目，一个是36万平米叫风和日丽，另外一个叫锦绣花园。两个大地块当中的中间一块小地，我们总体定位就是一个小户型，但是这个小户型的价格比两个项目卖得高，而且卖的速度极其快，所以对中小发展商来讲，在市中心一样可以赚比较多的钱。所以我们最近在做北京，这个是离北京天安门大概只有28公里，整个的面积是25.3平方公里，这样一个卫星镇里面，可能我们首推的就是这个东西，非常大的一个市场量，尤其在北京。因为北京外来的客户人群非常大，但是能提供非常好的小户型的产品极其少。这是一个非常庞大的市场。
所以，讲一点其他城市的思考给大家作为参考。今天到这里，谢谢大家！
[主持人]
谢谢！今天时间比较紧凑，接下来让我们继续有请中国社会科学院城市发展与环境研究中心的主任，中国发展蓝皮书主编牛凤瑞，就中国房地产行业的公信力与中小户型建设进行演讲，有请！
[牛凤瑞]
各位女士，各位先生，刚才听了几位专家的精彩发言，时间现在应该是让我在4：50分以前结束，现在大概我还有十分钟的发言时间
我原来准备了一个稿子，就是谈谈我国房地产行业公信力的建设问题。今天看来没有这个时间了，我是不是直接谈第二个问题就是直接针对我们中小户型的发展问题，谈我个人的一些思路。我是研究政策，而不是对于现行的政策进行一些注释，我很多的观点可能是处于理性的考虑，可操作性方面可能比较差一点。
我谈谈90平方米以下的中小户型的商品住宅开发问题。我这里说得比较绕口，中小户型商品住房的开发。国家有关部门规定，商品住宅开发90平方米以下的套型面积要占70%以上。这一规定体现了国家以人为本，心系广大群众的这种政策导向，表达的是政府不鼓励占用更多的资源的奢侈性的，享受性的住房消费。这也是有关部门为贯彻落实科学发展观，建设和谐社会和节约社会的一个基本要求。但是我认为要把这一规定落实到实处，还要深入研究相关的配套政策及其需要支付的相关成本。
特别是它的机会成本问题，也就是说为了执行这种政策，我们的公共财政要支付怎样的成本才能够实现它？这里边我提几个问题：第一，90平米住宅能够满足我国目前的绝大多数居民的这种住房需求，因而也受到了绝大多数居民的拥护包括我们刚才那位老总，他本身也拥护。但是我要说的是，满足绝大多数人的住房需求，我们现在有这个能力吗？我们何时才能达到供求平衡的这种供给能力，我们现在还是发展中国家，发展中国家的基本特征是什么？人均财富还比较少。我们的主要矛盾还是发展生产力，那么中国各地的发展是极不平衡的，我们是一个大国经济，各个城市，各个地方它的资源禀赋是不同的，发展的水平也是不同的，各地是否都要在 90平方米70%进行严格的操作？如果这样做的话，我们需要具备哪些条件才能够做到？我们将要支付什么样的成本？这是第一个问题。
第二个问题人均住房需求是随着收入，也就是说生产力水平的提高而不断提高的。它是一个逐渐变化的，刚才我们的会长也讲到，我们98年，99年的时候，那时候福利分房的时候还基本上是60、70平米，现在我们提高90平米，说明我们的住房水平是随着收入水平的提高而提高的。我国的消费结构正在处于一个剧烈的上升期。我们现在的住房需求水平要是按照十年以前或者是五、六年以前的消费标准，我们现在是超前的消费。商品住房主要满足的我们中国目前商品住宅就是一手房，主要满足的是什么人呢？是我们改善性的住房需求，看看我们现在开商品房的人，主要是什么人群，改善型的住房。而较少是基本住房的群体，这是我们市场需求的一个结构基本特征。那么既然它不是基本的生存需求这种购房，那么90米以下占70%的规定，如何以这种改善性的需求相互衔接？我们现在就希望改善我们的住房，我们城里大多数人是这样的。我们在90平方米70%这个规定，如何跟这种需求相互衔接起来？这是一个问题。
第三个问题就是如何以我国各个城市未来的现代化建设和可持续发展统筹进行考虑？我们现在讲90平方米以下，那么同时我们还有一个未来的消费水平的提高，还有一个城市未来的现代化建设以及它的可持续发展。我们的住房要有一个合理或者较长的生命周期，如何把这个问题进行衔接？刚才陈先生他讲到了，几套户型的相配套，现在考虑这个问题。当然那是一种思路，现在我要提的是我们的90平方米以下70%的规定如何跟未来的我们城市的发展，城市可持续发展相互的统筹问题，这是第三个问题。
第四个问题套型面积是属商品住宅的供给结构，也就是说它是一种商品的供给结构。调整商品住房的供给结构的市场风险承担者和他的受益者，决策者，只有这三者是三位一体的，才能够取得预期的效果。那么谁要进行这种商品结构的调整，那么他要承担市场风险，他和受益者和决策者是三位一体的。现在我们要问一个基本的问题，在掌握商品住房结构的市场信息上，是政府更充分，还是房地产开发商更充分？那么如果我们得出这样一个结果来的话，我现在要问，谁来为商品房90平方米以下占70%的市场风险来买单？刚才那位老总讲，我听了一个基本的，那么房地产商响应了政策的号召，同时政府也给一种隐性的，或者是转移的财政补贴，这样的市场是我们真正追求的房地产市场吗？我们的政府还要支付多少成本才能够达到这样的目的？
第五个问题抑制奢侈性的，享受性的住房消费。除了规定90平方米以下占70%以上之外，我们还有没有其他更好的办法来达到这个目标？比如说我们可不可以通过征收奢侈性，享受性的消费税，这样的话是不是更容易以较低的社会成本来取得相同的效果？你不是想奢侈吗？你不是想享受吗？那么对不起你多交税。然后政府用这种公共税收来进行我们的住房的公共保障建设，社会保障建设，这是不是我们一个思考问题的思路。今天我们的讲话既是针对我们开发商的，也是针对我们政府决策部门的。
第六，刚才我听了几位专家的讲话以后，我有这么一个基本的结论。中小户型的开发与目前我们强调的降低房价这个没有必然的联系。那么它降低的是什么呢？是每套住宅的总价，可能是下降的，因为它面积小了，每一套的总价可能能够下来。这样的话，就使我们有一个思考，我们的一项政策，每一项政策都有它的负面，也就是说每一项政策的执行都需要支付相应的政策执行成本。也就是说一项政策它不可能是十全十美的，以中国之大，情况之复杂，我们任何政策都可以证明它是必要的，它的出发点是好的。同时，我们也可以从另一个侧面来考虑它，可能产生哪些负面影响。然后我们就采取哪些措施来抑制这个负面影响，达到我们的预期目标。而且我们达到这个预期目标应该是较低社会成本的，而不是不顾社会成本而达到某项目标。
那么基于这种思想，我认为我们这次中小户型的论坛研讨应该说是有意义的。我是赞成的，因为它既是我们研讨如何贯彻执行国家的有关规定的这样一次研讨会，也是我们通过这种研讨能够达到一种相互沟通，取得共识的这样一个途径，基于这样一个观点我非常赞同这个研讨会。
所以，最后我要说的是，我认为房地产公司开发中小户型能够达社会效益和经济效益的统一，社会责任和公司兴旺发达的统一，住宅规划设计建筑创新与高性价比的统一，这是顺利贯彻执行国家有关90和70规定的这个基本道路。也是我们中国的房地产行业它的大幸。如果我们仅仅强调某一方面，而忽略另一方面，我们将支付更高的社会成本，而不利于我们构建和谐社会。
因为时间问题，我已经结束了我的发言，谢谢各位！
[主持人]
时间真的是安排很紧凑，接下来要进入我们对话的环节，现场各位来宾可以有针对性的提出自己的问题，现在让我们有请张会长还有牛主编以及陈总裁，还有江总以及德思勤的龙总，有请上座！
各位可以把你们写的纸条递给我们旁边的工作人员，我们工作人员可以拿上来。应该说在地产界，我们现在台上坐的几位嘉宾都是各个行业的领头人，今天真的是非常的精彩，大家还是意犹未尽。我们现场有收了一些朋友们递上来的条子，就这样一些问题我们问一下各位，第一个问题就是如何规避中小户型高公摊以及舒适性较差的问题。
[陈青松]
当然你的一梯两户要公摊出来就很高了是这个意思吧。但是我知道武汉喜欢通透式的，最好是一梯两户的，一梯两户的小户型公摊是高，这个怎么样解决这个问题呢？当然最好是可以接受一梯四户，一梯六户，但是我觉得武汉人不习惯，我们现在南方很容易一梯八户，一梯九户都行。
但是也有一个可以解决的方法，就是可以用外廊，用一梯就可以做八户了，都是南北向排起来。要是这样子，你的公摊面积，一个楼梯费，一个电梯费分到八户，那就不会很高了。
[主持人]
中小户型的舒适性怎么样提高？
[陈青松]
有很多设计方法，不要忘记我们已经有了很大的室内装修的技术和方法来做成比较舒服的空间。其他的当然就比较复杂了，比如说我刚才说的公共空间，公共空间出来你就是经过一个入户花园，比如说你这个入户花园是送给你的，不算你的面积，比如说你的套型是80，然后你的入户花园是30平方米，但是不是算你的面积，是给你的一个舒适享受。另外就是做到你的单元有院子围着你，这个院是送给你的，这是一个比较可行的思想。
[主持人]
谢谢您！我想问一下张会长，就是有人问说您在全国走了很多城市了，对各个城市的中小户型也有一些了解，有非常深刻的了解。您对武汉的中小户型市场未来怎么看？
[张元端]
因为我们武汉市房地产发展是很稳当的，稳步发展的。无论从价格上，从户型上，我看到是稳步发展的。中小户型刚才讲了，从总价上面比较适合于中低收入者的需要。这样中小户型必然会激发起一些中低收入者，特别是中等收入者进入购房市场。所以我说在武汉这个地区，我觉得中小套型还是有广阔的市场的。
[主持人]
谢谢您！其实就武汉的中小户型未来的市场，我想问一下江总，您是武汉德思勤投资公司的老总，对于武汉的市场应该是特别熟悉和了解的，对于武汉的中小户型现状以及未来包括它今后的展现营销理念你是怎么看的？
[江浩]
大家过奖了。我是觉得武汉未来中小户型是非常有发展潜力的，实际上我们最近可以看到，在武昌、汉阳，比如说武昌我们公司代理的一个项目，包括汉阳的公园一号小户型也是卖得非常好，包括武汉很多的小户型，在武汉市场应该来说，中小户型应该是非常不错的。
另外一方面我们实际上对武汉的一些客户里面发现几种类型。一种就是一次置业这种属于过渡型的。还有一种我们觉得是比较有意思的，刚才有一些嘉宾也提到，我们叫做二次或者是多次置业的这种购买中小户型的客户群。这个实际上在武汉也是有一个非常大的人群。不同的这种客户群，实际上我们在前期做市场定位的时候，实际上我们可能最终设计出来，我们在营销阶段，我们在运作的时候可能做的产品也好，营销方式也好都有很大的区别。比如说一次置业对居住的需求可能是比较全面的，可能在很多功能方面考虑不能均衡一点，在二次或者是作次购买中小户型的客户，可能是一些商务人士，可能对住宅需求在家里面可能很少，可能不会在家里面经常吃饭，甚至不会在家里面接待他的客户，他的朋友，可能一些功能在住里面不需要体现。针对于这种客户我们做中小户型定位的时候，实际上我们可以把它的一些功能弱化。最近我们在杭州看到一个项目，就是丽城做的一个项目，也是有很多小户型，精装修的户型。他把整个公寓的大堂做得非常豪华，而且在大堂里面有专门的接待牌，然后免费提供一些咖啡也好，他实际上把住在公寓里面的商务客户他们的一些接待朋友或者说跟一些商务人士沟通的这种场面从家里面搬到大堂。这样的话，实际上它自身在设计居住空间的时候它实际上虽然空间面积不大，但是可以突出其他的一些功能。这样的话，实际上我觉得在未来的话，我们只要把客户研究透了，我觉得中小户型的定位前期这一块儿做好了，实际上后期我觉得是发展有潜力的。
另外一方面我觉得武汉业界应该也有一种勇气，我们需要引导我们未来房地产购买中小户型客户的一些思想，包括刚才几位嘉宾也谈到了，包括我们在未来公共空间，包括可能会涉及一些户内的空间是可以自由切换的，比如说我们的洗手间，比如说厨房的位置相对固定，可能这一到房墙体和房间的分割可以根据我们客户不同的阶段进行一些改动。这样实际上可以把中小户型这种灵活性和一些能动性突出更好一点。
[主持人]
谢谢您！坐在我旁边的这位就是德思勤深圳总部的老总，刚才江总就武汉的情况进行介绍，深圳的小户型应该是比较成熟的，有人说把深圳成熟的产品设计搬到武汉来适用吗？
[龙固新]
户型的研究是和户型结合很好的一个方面，这里我想跳出你刚才问的问题。以前武汉有一个项目他说他想做一个武汉的第一，我说你做武汉的第一基本上做不成，因为武汉是一个全国性的市场。当你排武汉第一的时候，全国的第一来到武汉来的时候你就不是第一了。
现在我们在上海的新天地做的项目，和在北京做的一个产品又要比深圳做的档次还要高一个档次，而且做的户型面积从原来的60平米以下再往大放。这个市场下，北京、上海一类，深圳一类，长沙、武汉一类，所以不同城市的特点是不一样的，所以不能完全一致。但是如果说我们要在武汉做得好的话，你仅凭武汉的经验想在武汉做得优秀是很难的，这个时候可以把其他城市优秀的经验放过来。这个时候你才能在产品的研究上和消费者适应度上才可能适度的超前，这样才可以获得非常好的市场效果。
[主持人]
谢谢您！最后一个问题是抛给我们牛主编，您好！刚才演讲也是因为时间原因让您意犹未尽，现场的朋友问您说，看您演讲的时候特别的理性，就想问问您，北京的住房也是非常紧俏的，您在北京选房的时候，最看重的是什么？
[牛凤瑞]
我在北京选房首先我没有资本，所以你问我看重什么我很难回答。当然说如果人家再问我，你看重什么？我看重我离我的单位稍微近一点，这样的话上下班的成本可以下降。这样我实际上可以节约。
[主持人]
他的第二个问题是您对武汉未来小户型的发展怎么看？
[牛凤瑞]
一开始这个论坛让我讲的时候，就讲中小户型的发展战略或者是这个企业的战略问题。我就没敢接这个，因为我对这个问题没有研究。
第二我刚才发言也充分说明，中小户型是属于商品住宅的产品结构问题。那么这个结构问题谁最有发言权？是那些开发商们，他们对市场最有发言权。所以与其你们问我，还不如问他们。
[主持人]
说了半天，还是把问题都抛回来了。问您最后一个问题，您觉得中小户型的定义，我们是应该在面积上来定义它，还是在总房款上定义它？
[牛凤瑞]
应该说国家定的90平方米，就是说面积。没有说价格，我们体会中央和建设部的规定就可以了。
[主持人]
因为时间的关心，也感谢五位进行的对话，也谢谢现场的各位朋友，那我们继续我们今天的论坛下一个主题，谢谢各位！接下来我们要有请武汉青年国民经济研究所所长，武汉房地产发展蓝皮书编委会主编黄志刚致词，有请！
[黄志刚]
尊敬的各位来宾，尊敬的张元端会长，陈青松董事长，龙固新董事长，王九龄主编下午好！今天我们在这里举行武汉房地产发展蓝皮书发布仪式暨2006武汉中小户型发展论坛，请允许我代表承办方武汉青年国民经济研究所和武汉房地产发展蓝皮书编委会对前来参与本次论坛和发布仪式的各界朋友的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢！
武汉房地产发展蓝皮书是经中国社科院，中国社科文献出版社发起，由武汉青年国民经济研究所，整合武汉各主流媒体、高校，专业研究机构以及房地产标杆企业组成审批，它作为常设机构，负责编纂，组织中国武汉发展蓝皮书的工作，已经顺利出版的2006年中国武汉房地产蓝皮书，总计60万字，从宏观分析，行业观察，专业评价，经典案例评价了武汉房地产的市场。它是武汉市第一本房地产发展的蓝皮书，也是助推武汉市房地产发展的一支积极的力量。蓝皮书编制的过程中，编委会以专家的视角对开展一系列的评价活动，在今天的发布仪式上，我们将为06年评价活动中的优秀企业，以及由编委会推出的中国武汉蓝筹地产样本企业举行隆重的颁奖典礼。
蓝皮书的评价活动是通过各方的共同努力完成的，武汉晨报、长江商报、长江日报、武汉晚报、热线房产、购房指南等以及相关的机构为蓝皮书的顺利出版做出了重大的贡献。今天获奖的十几家企业从房地产开发，营销到策划房地产企业为这本书的顺利出版做出了极大的努力。他们今天将走向讲台，为武汉市的房地产进一步发展做出应有的贡献。
2007年房地产发展蓝皮书的编制工作于今年12月已经启动，在座的各位已经拿到07年房地产蓝皮书的相关提纲，除了这个框架以内的工作以外，我们举办这个论坛的相关成果将在07年蓝皮书里面予以重点的推出，将推出07年武汉市中小户型总版。欢迎在座的企业积极参与，我们希望把武汉市房地产蓝皮书搭建一个平台，把更多的资源和更多的力量集合在这里，共同为武汉市的发展做出有益的事情。
今天的蓝皮书发布是第一年，这是一个好的开始，在各界鼎立支持下，相信我们今后会把蓝皮书做得更好，谢谢大家！
[主持人]
谢谢，接下来进入到我们的颁奖仪式，首先让我们有请中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端颁发2006年中国（武汉）房地产企业综合企业 TOP10。有请获奖单位，他们是武汉地产开发投资集团有限公司，湖北中天鸿源房地产开发有限责任公司，有请颁奖嘉宾和获奖单位。
下面有请中国社会科学院，中国房地产发展蓝皮书主编牛凤瑞牛凤瑞同志颁发2006中国（武汉）房地产新锐企业TOP10，他们是湖北天伦房地产开发有限公司、武汉华星房地产有限公司。谢谢我们的颁奖嘉宾。让我们用掌声祝贺一下获奖单位。
我们继续第二轮的颁奖，下面让我们有请中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端，有请中国社会科学院，中国房地产发展蓝皮书主编牛主编，有请雅科本设计服务管理有限公司创办者及总裁陈青松，接下来要颁发2006中国（武汉）房地产服务商TOP10，他们是保利（武汉）房地产开发有限公司，福星惠誉房地产开发有限公司，武汉宏宇实业有限公司，利嘉置业（武汉）有限公司，获奖单位还有武汉湘隆房地产开发有限公司，有请以上获奖单位上台。
我们继续颁发下一个奖项，继续要颁发是2006中国（武汉）房地产服务商TOP10，他们是武汉德思勤房地产顾问有限公司，武汉大家房地产顾问有限公司，武汉大汉隆城房地产营销策划有限公司，武汉赛悦建筑模型设计有司了，有请长城盛花武汉分公司，武汉楚城模型有限公司，有请获奖单位。
继续颁发2006中国（武汉）房地产营销经典案例及专业贡献奖，让我们有请水岸星城—武汉大家房地产顾问有限公司，金色华府是武汉德思勤房地产顾问有限公司，首义名居是武汉大汉隆城房地产营销策划有限公司，百帝苑是武汉达观天下房地产营销有限公司。专业贡献奖是中天鸿源房地产开发有限公司的代表，继续有请武汉华星房地产有限公司的代表。有请！
房地产企业不仅是投资者、参与者还应当是建设者，理应承担相应的社会责任，走过喧嚣和浮躁，在中央宏观调控的政策引导下，房地产业正在逐步回归理性。责任意识也在处于社会舆论风口浪尖上的行业萌生，我们希望在未来供需双方能够合理投资中小户型的产品，武汉的中小户型能够真正进入一个全新的阶段，各位来宾今天我们的论坛就到这里结束了，非常感谢大家的莅临，谢谢大家！
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