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地点：香格里拉酒店2楼汉阳厅
时间：2006年9月10日（周日）下午14：00~17：00
[主持人]
尊敬的各位领导，各位来宾，各位朋友们大家下午好！欢迎大家光临武汉高端住宅价值论坛暨水岸星城一期西区产品发布会的现场，欢迎大家！
说实话，今天看到现场这么多的朋友，我们真的感到非常的高兴。相信今天的活动一定能够有一个非常美好的开始和一个非常圆满的结束。我们大家知道，从今年6月份以来，国家陆续出台了相关的政策，来加强房地产的政策来调控，三个月以来武汉住宅市场推销量持续增加，尤其是高端市场较往年供应量急剧放大，面对变幻莫测的房地产市场环境，武汉高端市场的价值发展规律为何？新政之后的武汉高端市场将呈现何种走势？如何针对特定的客户群体的不同特点赋予针对性的营销、挖掘和创造新的附加值，提高销售效率？我们大家都要解决这些问题，今天由武汉房地产开发企业协会、长江日报报业集团、湖北日报报业集团、武汉电视台、湖北福星惠誉有限公司联合为大家举办这场武汉高端住宅价值论坛暨水岸星城一期西区产品发布会，希望在此能为大家提供一个开放的并够大家深入探讨的平台。在今天我们邀请到许多尊敬的嘉宾。为大家介绍一下，武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌先生；五合国际建筑集团总设计师刘力先生，深圳市香地房地产顾问有限公司尹香武先生；还有我们长江日报报业集团总经理潘堂林先生；湖北日报报业集团楚天广告集团副总经理明玲女士；湖北福星惠誉置业有限公司总经理谭少群先生；还有我们福星惠誉的各个高层领导们，以及武汉大家房地产顾问有限公司的总经理高虹女士。
今天我们现场还邀请到武汉房地产市场各个代理公司，广告公司等知名的相关企业负责人，同时我们今天的论坛活动将由热线房产、亿房网、搜房网提供全程的网络直播，在此我们以热烈的掌声欢迎并感谢各位的光临，同时也预祝本次论坛活动圆满成功！
首先我们以热烈的掌声有请武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌先生为大家致词，掌声有请！
[肖汉昌]
各位来宾，各位领导下午好！长期以来，武汉市房地产市场提供的产品大多是中低档的。高端产品比较少，用一个成熟而又完备的市场标准来衡量的话，我们注意到近年来武汉市高端产品逐渐改变进度，特别是今年以来以水岸星城为代表的一批高端楼盘集中面市，正在逐步迎合这样一种市场的需求，正在改写武汉市房地产市场长期以来没有高端楼盘的现状。对于武汉市来讲，高端楼盘的集中面市可以看作是一个市场的进步，它标志着武汉房地产市场正在逐步走向成熟。
基于这一点，我个人认为今天的论坛主题还是有比较强的现实意义的，对于我们如何来认识高端楼盘，如何来做好高端楼盘有一个比较强的指导作用。当前，我国房地产业正处在新一轮的宏观调控政策之下，中央正在以行政、经济、法律的综合手段来调控产品。我国房地产业正面临一场政策风暴。那么从全国的情况看，据我们观察整个投资人和销售出现了一定程度的回笼。从个性上看，不同的城市由于经济方面的不同，房地产业发展企业不同，因而受到新政的影响程度也不同。从武汉市的情况来看，除了我刚才说道的一个共性，房地产的投资、销售出现了一定程度的回笼之外，另外还有集中特点。一个就是不同区域的楼盘、不同类别的楼盘受宏观调控的影响程度各不相同。
其二，普通企业的楼盘比如说操盘式比较强的企业和操盘式比较弱的企业所受到的影响也不同，我刚才说到的不同区域楼盘，中心城区的楼盘和城郊的楼盘，他们受宏观政策影响的程度都不相同。应该说差异化是比较明显的，由此可以表明，当前的宏观调控政策对于我们产业所带来的影响不再是过去那一种一荣倶荣、一损俱损的状况，而是呈现出多样性和差异性的特点。应该看到，我国新一轮的宏观调控政策对产业的影响不可能立竿见影，但是随着时间的推移会逐步的显现出来。
下一步我们的市场，我们的产业还会出现哪一些新的情况，新的问题，新的特点，或者是新的变化？中央还会采取哪些新的调控举措？这一些都是不确定的因素，需要我们进一步的观察和思考。
近一段时间以来，社会各界以及广大的购房者或者是投资者都十分关注房地产业在宏观调控的背景下未来的发展态势的走向。很多专家学者以及关注房地产业发展的有关人士发挥了很多看法和观点。对市场的走向也提出了判断。我想利用这样一个机会表达我两点看法。
第一点就是市场的发展是按照自身的内在规律来运行的，每个人它不可能一个人的意念或者是愿望而转移的。我们大家每一个人都可以来投资楼市，都可以分析和判断市场的走向，但是我们不同的分析和判断或者是专家的分析判断不可能从根本上来影响整个楼市的发展方向。
第二个观点就是无论未来的产业如何调整，无论未来的市场怎么样变化，房地产业在国民经济的支柱地位不会改变，房地产业不断向前发展的趋势不会改变。另外一个就是无论国家的产业政策如何调整，市场如何变化，房地产业作为一个先导型、超前型的基础，随着经济社会的快速发展，社会对房地产业的刚性需求不会改变。基于这样一个分析和判断，就我个人而言对我国房地产业未来的趋势，特别是对还处在发展中的武汉的房地产业来说，我个人是比较持乐观的态度。
高端住宅产品作为房地产市场供应的一个产品，在武汉市应该说还是处于一个起步阶段，从市场的需求层面我们来分析的话，虽然现在房地产市场主要工作应该是中低档产品，这样一个趋势将不会改变。但并不意味着我们的高端产品就没有发展的空间。从目前的市场发展格局来看，当前我国的房地产业已经呈现出一种多元化的发展趋势，因此为了满足多层次的消费，适度的发展高端住宅是适宜的，也是必要的。那么从目前武汉市的高端住宅的销售状况来看，实际上也印证了我刚才所说的观点。
这是从供需层面上来看，随着社会、经济不断的发展，高端消费群体的不断增多，我想对高端产品的需求量也是不断增加的，当然这样一种产品如何快速的发展，与我们高端人群整体扩张是保持一种平衡关系的。因此从市场需求而言，高端市场的前景还是比较广阔的。那么从开发这样一个产业层面来分析的话，我个人认为由于武汉市开发高端产品的时间还不长，这方面的经验和做法确实还不是积累了很多好的一些方面经验和做法。因此，我们还必须在这种开发实践中不断的总结，不断的完善，不断的提高，因此对于我们开发高端产品的开发企业而言，如何开发高质量水准的，高功能配置，高技术含量，包括高使用寿命的高端产品，确实还面临一个很长的路，同时也是我们当前及今后所面临的一个过程。
从行业而言，我们希望开发企业向消费者提供高端产品，不仅仅停留在区位优势，环境优势上，而且还应该反映在开发产品的高端品质上。福星惠誉公司作为武汉市最具实力的企业，通过这几年的运作应该说屡创佳绩，在我们的业内，在我们的社会上应该是享有良好的品牌形象，水岸星城是福星惠誉公司涉足高端产品的首个项目。我们相信在该公司成功开发和销售水岸星城一期东区产品的基础上，我想即将要向大家发布产品会的西区产品一定会在东区产品的基础上，从规划，从建筑，从景观设计，包括产品的配置上都会有一些新的亮点。产品一定会更加完备，或者是更加有魅力，一定会吸引更多的购房者或者说投资者的目光。
最后，我预祝今天的论坛和产品发布会取得圆满成功，谢谢大家！
[主持人]
谢谢！谢谢肖秘书长。刚才秘书长是从宏观的角度位我们剖析了一下新政之后武汉的房地产市场将会出现哪些新的变化，将会出现哪些发展格局。我想告诉大家，今天我们在座的现场一些嘉宾还有房地产专业的企业，比方说万科、金地、华润、新长江置业等等房地产企业，相信刚才这一番讲话不管是在座的房地产企业也好，还是我们邀请到关注房地产的高端产品的消费者也好，一定都能够从秘书长的讲话当中获取到自己感兴趣，自己需要的那一些信息，这就是我们今天活动的目的。同时答谢大家对今天活动的关注和支持，今天的活动主办方还为大家准备了一系列的抽奖活动，最幸运的参加者将获得联想的笔记本电脑，还有价值四千元的索尼数码相机还有价值500元的奖品等等，这些精美的礼品将送给我们到场的幸运嘉宾。今天继续我们的活动，下面有请长江日报报业集团的总经理潘堂林先生为大家致词，掌声有请！
[潘堂林]
各位专家、大师，各位房地产业的开发商朋友，各位来宾，举办这样一个专业论坛研讨武汉的高端住宅是一件非常有意义的事情。我代表长江日报报业集团对各方专家的热情参与，对各位来宾的光临表示欢迎和谢意！
论坛是一个交流的平台，借此平台请容许我从新闻媒体呼唤我们现代城市建筑的品质的角度同各位交流一点看法。城市建筑是人类文明的阶梯，是人类各个历史时期社会、经济、技术水准的标尺。不少伟大的建筑融入建设者，设计者的智慧，留给子孙后代千百年的光芒。住宅无论在哪个国家都是检验一个城市、一个地区，一个国家人们生活品质的窗口，它代表一个国家和城市的经济发展水平，代表那里的国民生活品质。在武汉这座历史文化名城里面，古往今来诞生过不少伟大的建筑。在不同的历史阶段它们提升着武汉人的生活品质，反映着武汉物质文明的进程。
在武昌珞珈山生活的人，都会为那么融中西文化于一体的武汉老大学城而震撼，那些依山傍水的老楼、校舍建设在70多年前，在今天仍然闪耀着建设者的过人智慧，在武汉的建筑里面依然是最美丽的。武汉大学不同凡响的选址、设计，你会发现当年的建设创意者并不是当时的所谓建筑学界的风云人物，选址依山傍水的这种设想在当时的荒山丘陵建这样一个校园，这些创意当年是后来的著名历史学家李四光当年的一个设想，他们当年都有一个教育报国的冲动，年轻气盛想在武汉盖一所世界有名的大学，当年他们就在一起讨论想要在武汉办学最好的地方是东湖。李四光从欧洲留学归来，当年在中央研究院，1928年他被蔡元培派回武汉筹建一所大学校园，给他这样一种早年的创想，这一个外行的带来这样一个建筑。李四光跑到上海，从上海请来设计师开始他们在东湖之滨建设起来的设想和设计。说起来还很有故事，当年在设计出来以后开始做路，开始校园的初创遭到了武昌地区那里农民的百般阻挠。当时湖北省的国民政府下来说这个地方不能建，当时武大的李四光和武大的校长们坚决抵御这种干扰，把官司打到国民党的中央，打到当时的南京政府，由蒋介石出面，由当时的教育部长蔡元培出面派人专门来调查，是不是占粮田太多，实际上武大是建在荒山上，没有占多少的地，最后才知道是因为农民的纠纷，所以蒋介石下令由湖北省政府收回成命，进行修建。武汉大学刚落成的时候当时的校长是叫王世杰，他豪迈的说我们的建设不仅是物质的建设，还有巨大的精神建设，请大家看看我们所走的路是不是中华民族的出路，是不是人类向上的路。
我们王世杰是后来做了国民党中央的中宣部长，无论他做再多的官，但是他对武大当时创业的经历非常的激动。他一生最看中是在武大建设的创业，武汉大学的建设是雄伟的，是令人惊叹的，当他所代表的是70多年前的生活品质，在这种外表华丽的老楼中来生活，来办公，与今天生活所需要的条件已经呈现很大的差异。现在居住在武大老宅的学生们都反映居住、卫生条件已经跟现在的学生大型公寓比差异太大了，从这个意义上讲，建筑要走我们当年王世杰所说的走人类向上的路，就应当更加重视和研究现代人的生活品质。什么是现代化？生活品质的现代化才是最根本的标准。
各位专家、朋友，我们欣喜的看到在当今武汉这座城市里，近年涌现出一些滨江、临湖的高端楼盘，极大的提升着现代武汉人的生活品质。我们长江日报报业集团钦佩这些开发者们不朽的创想，我们媒体以长江日报、武汉晚报、武汉晨报为代表，在武汉这座城市覆盖着高端、主流的住宅市场，我们以极大的热情关注着高端住宅市场的变化，关注着主流生活群体的居住需求，以及因居住格局的变革引发的生活方式，生活态度的变化，我们更以极大的热情关注居住在武汉这座城市的命运。
今天，我们也热情的与武汉房地产开发协会、福星惠誉置业有限公司、大家顾问机构以及几家兄弟媒体联合参与主办这次高端住宅市场论坛。敬请知名的专家从武汉高端产品发展等方面，研讨武汉高端市场发展的趋势，并推进武汉房地产业在目前宏观调控政策背景下以更多的智慧探索、创新，更多的为我们的子孙后代留下具有较高艺术成就，又能提升百姓生活品质的伟大建筑，祝本次论坛和我们水岸星城产品发布会圆满成功，谢谢！
[主持人]
谢谢！来宾们，朋友们我提议再次用热烈的掌声感谢我们潘总刚才的讲话。刚才我们工作人员已经调出了水岸星城的图片——水岸星城。因为提到房地产高端的产品，就不能不提到水岸星城。在今年2006年武汉市第一个高端住宅项目就是我们的武汉福星惠誉的水岸星城一期的东区产品，据我的了解，记得水岸星城的一期东区是在开盘的当天就创下高端市场的销售奇迹，关于这方面的情况我们接下来就有请福星惠誉置业的总经理谭少群先生为大家讲话，掌声有请。
[谭少群]
各位来宾，各位领导，大家下午好！今天非常感谢参加武汉高端住宅价值论坛暨水岸星城一期西区产品发布会，首先向今天到来的来宾，以及关心和支持水岸星城的朋友表示诚挚的谢意。相信大家对福星惠誉这个名字并不陌生，在过去的六年时间里，福星惠誉地产从惠誉花园到水岸星城，福星惠誉地产开发了近100万平米，为这个城市近一万人提供了理想的居所。福星惠誉的品质不断的提升，现在已经为武汉市房地产综合实力的第二名。2005年9月，经中国房地产研究组的评定，福星惠誉品牌价值被评定为3.03亿，成为2005年中国地方房地产业价值十强，成为武汉房地产价值最高的民营企业。2002年11月，福星惠誉地产经过一个半小时，294人的激烈竞争，最终以8亿元竞得水岸星城地块，这个交易创造了武汉当时土地有限市场运作以来，土地面积，土地楼盘单价，成交总价最高纪录，当时有很多各类同行对我们能否做好这个项目投以怀疑的眼光，但我们却认为，武汉城市的发展迎来了非常良好的发展机遇，社会文明，城市精神和城市功能不断的发展，中部崛起战略的实施更加昭示着武汉的发展，我们认为这种决策是明确的，而且也融入到水岸星城这个项目当中来。
为了打造水岸星城的高品质，国内外的咨询公司，顾问公司和专家多次往返武昌沙湖和汉口公司总部，仅规划方案就进行了10次专家论证会和方案销售会，共经过多方的修改才最终确定，期间在2004年我们的一个规划已经获得了政府的审批可以开工建设。但我们的方案并不完美，无法达到我们水岸星城建设高品质楼盘的要求，无法达到华中第一楼盘，所以我们推倒重来，最终到我们满意为止。2005年11月15日，水岸星城东区首次面市，当天销售超过50%，武汉水岸星城的热销见证了武汉的价值，也同时见证了武汉的战略眼光，为了建设好水岸星城我们把高品质建设融入到工程的每个细节，为了水岸星城的品质建设，我们先后到北京、上海、广州、深圳等国内地产开发的一线城市调研。此外还到美国，澳大利亚等国家进行考察和学习，今天更是有幸的邀请到全国知名的城市规划，高端产品，市场价值等方面的专家光临，从武汉城市规划、高端产品特点及消费者的消费心理出发，了解消费者的心理，了解核心区物业的价值，我们希望通过此次的活动，为到场的嘉宾进行一次难得的研讨交流机会，以及在目前宏观调控背景下，探索高端产品的居住，为高端的市场提供参考。
目前水岸星城一期东区已经顺利的完成了市场的销售，同时水岸星城一期西区也将于9月29日正式的推出，作为水岸星城的开发商，我们坚信并且也有能力把水岸星城建设成为城市中心，临湖高品质的楼盘，让我们共同期待水岸星城的美好明天。
最后，再次感谢各位贵宾的到来，谢谢大家！
[主持人]
谢谢！要说对水岸星城的期待，我想现在我们大家最期待的就是即将开售的水岸星城一期西区产品，今天我们还将邀请湖北福星惠誉有限公司副总经理姚泽春为大家介绍一下水岸星城一期的西区产品，掌声有请！
[姚泽春]
各位尊敬的水岸星城尊贵客户，各位来宾，各位朋友大家下午好！我想今天在座的水岸星城客户对一期西区的产品是最关心的，下面由我将水岸星城的相关情况向大家做一个简要的介绍。
这是我们水岸星城总体的鸟瞰图，非常的美丽，非常的壮观。作为房地产开发项目来讲，大家经常说到一句话就是地段、地段还是地段，当我们打开武汉市地图的时候，从地图上面可以看到水岸星城所在位置的优越性。水岸星城就在内环线的最大沙湖的旁边，过去由于长江和汉水将武汉分隔成三镇，内环线就形成了武汉市的核心区。武汉市正在投入打造一个武汉市的核心区，就是现在的内环线。
整个内环线的升级改造投资300亿，现在各大的立交桥正在施工当中，并且在2008年的时候将可以投入使用。作为福星惠誉在拿到水岸星城这个地块的时候，我们在如何规划设计好水岸星城这个项目，我们花了很大的力气。我们通过国际招标最后形成现在这样一个规划方案，整个规划是呈扇形排列，南低北高，在我们的前面是6000亩的沙湖。在武汉市有水的项目很多，水在园林的项目并不是很多。沙湖我们临湖是建167亩的市政公园，在临湖第一排有一个三层的联排别墅，然后是4层楼带电梯的洋房和别墅，最后是17楼的高层。接下来就是一个优美的城市天际线，也使整个的资源可以最大化的展现。
在我们后期的高层里面，我们通常会提到一江两湖，也就是长江、沙湖和南边的东湖。东湖和长江跟我们的项目大概在一公里和两公里，在我们的沙湖里面大部分的房子可以看到一江两湖的美景。另外水岸星城经过一年多到两年的开发建设以后，我们周边的交通非常的方便。现在进入到我们这个项目，从武青四干道可以开车直接进来大约10分钟，我们正在建设从中北路进来也只有3分钟。另外我们的徐东路也就是麦德龙这个地方也可以进来，好美家这个地方也可以进来。另外我们的福星西路直通武青四干道和三干道的一个隧道，随着我们开发建设的逐步向前推进，周边的交通状况也在逐步的好转。
那么我们很多客户第一次到水岸星城的时候，都会被我们的沙湖它的美丽而感到惊叹，因为在这之前这个地方是没有被开发过的，虽然有6000亩的大湖，但是有很多客户并不知道。第一次来到这个地方的时候就非常惊讶，武汉市在城市中心有这么大一个湖。这个是我们项目相关的指标。沙湖的水面是6000亩，我们的湖岸线是1500米，现在已经建好的福星公园是117M，我们总用地是700亩，总建筑面积是65万平方米，绿化率是40%，我们整个项目的容积率是0.78%。这个在城市的中心低容积率基本上是少有的。
作为水岸星城这个项目来讲，受到武汉市市民的非常大的关注，它是有很多的第一。首先是社区规划第一，水岸星城这个项目在容积率城市中心是不会有的，我们东区的容积率只有0.78%，由于土地的稀缺性和珍贵性，一般是不会盖别墅的，别墅也盖不起。我们水岸星城是内环线唯一的别墅设计。城市内环线有最大的设计就是沙湖，这个也是其他项目不可能有的。景观资源的问题，城市内环线唯一拥有一江两湖的设计，在我刚才前面提到的长江，沙湖和东湖在我们这个项目都是可以享受到的。城市内环线的唯一与市政公园近距离也就是现在建成的117亩的公园。我们还有唯一拥有联排别墅，唯一拥有四层带电梯的洋房，唯一拥有带花园的洋房这样一个社区。另外我们唯一拥有商务设计，唯一拥有室内，室外双游泳池。我们在9月19号即将推出西区的部分，我们东区是今年的4月15号推出的，在9月19号是景观轴靠西边的一期西区。总建筑面积是7万平方米，跟东区差不多，总户数接近400户。其中联排别墅是9栋，19户。叠加别墅六套，电梯洋房是五栋40套，花园洋房是330套。这就是我们联排别墅的效果图，实际上我们在东区的联排别墅外立面已经做出来了，这是客户现在可以看到的。
[姚泽春]
这个联排别墅面积在240到290平方米之间，层高是3.2米。其中地下室大概有70平方米，地面是一到三层，其中一楼带花园。这是联排别墅的效果图。西区的联排别墅和东区的联排别墅是有一点点区别的，我们东区销售完以后，也让客户提出了很多很好的建议，也对西区品质进行了提升。
这是我们另外一个产品叠加别墅，叠加别墅一共是四层，一、二层是一户，三、四楼是一户，面积在220平方米和240平方米之间，这个是带车位的，层高也是3.2米。我们现在外立面是非常漂亮的，比较现代的。这是叠加别墅的平面图。
这个是我们比较舒适的产品就是四层电梯洋房，客户可以直接开车到地下室，然后从地下室回到房间。这个产品最大的特点就是250到270平层，这个是比较舒适的，很多客户在使用的时候感到平层比较好。我们房子的前后间距是非常开阔的。这是我们另外一个产品就是花园洋房，面积在130到200平方米，在一楼都有花园。这个也是非常受业主欢迎的一个产品，这是一楼的平面图，一楼有40平方米左右的一个花园。二层有一个大露台，三层也有一个大露台。
这个是我们在4月15号东区在销售时候的比较火爆的场面，4月15号我们东区当天开盘是销售402套。我们作为水岸星城一期西区在9月16号也就是下个星期样板房会对外开放，到时候也欢迎我们各位业主到现场去参观。我们在9月29号我们会在现场进行销售。水岸星城一期西区客户最关注的就是价格问题，在这里我可以向各位介绍一下，联排别墅我们均价是18000元/平方米，叠加别墅12000元/平方米，电梯洋房是9500元/平方米，花园洋房是6500元/平方米。我们到今天中午客户数有476个，其中有110位东区的客户我们在这里签约是老客户，他们有一个额外享受5万元的优惠，新客户有一个额外享受4万的优惠。为了回馈我们水岸星城的老业主，我们福星惠誉公司购买我们项目的业主对他们有一个优惠。这些老业主他们买联排别墅的时候有3万元的额外优惠，购买叠加别墅有2万元的优惠，购买花园洋房有一万元的优惠。因为我们在买联排别墅和叠加别墅和花园洋房的客户我们可以赠送地下停车位。
我们福星惠誉公司通过几年的发展，我们现在排名在行业内排名第二，是民营房地产之冠。开发面积7年来累计超过100万平方米，我们为武汉市一万多人提供理想的居住场所。水岸星城这个项目是我们公司倾力打造最重要的一个项目。水岸星城这个项目面市以来受到我们很多业主的追捧，很多朋友也很关注。福星惠誉地产公司一贯追求的经营理念和品牌的核心价值我们就是以客户分享价值。这是我们在每一次我们的项目推出来的时候，我们都会给客户很多的分享价值。比如说我们有很多的客户资源比如说惠誉花园，现在它们的增值空间在一千元到两千元，我想最重要的一点是和我们公司的品牌价值有关系的，我们追求的是跟客户共同分享价值。就是我们把利润空间都会与客户共同分享价值空间。
非常感谢各位尊敬的业主，谢谢！
[主持人]
谢谢！我注意到姚总讲话的时候，当姚总宣布到水岸星城一期西区的销售均价的时候，我们现场是哗然一片。从这个价格我们也可以看得出，高端产品果然是名不虚传。但是大家现在最关心的是，我们现在看到的这个价格到底是名符其实还是名副其实呢？关于这样一个问题也就是我们接下来要为大家介绍和探讨的话题，接下来要为大家隆重介绍一下我们今天邀请到的嘉宾，是世界闻名的五合国际建筑设计集团的总设计师，中国区的总经理刘力先生。
我们刘力先生是出身于三代建筑师的世家，是清华大学的建筑系硕士，是英国排名第四的爱丁堡大学的博士，而且现在是清华、北大和上海交大的EMBA的客座教授，曾获得过“亚洲建筑推动奖”和“100大建筑师前十名”称号。当然这些称号之外，我们觉得更难能可贵的是有八年的英国深造使他建筑有超越建筑之上的世界观，在行业发展，市场研究和创意等方面有着自己独到的见解，但是今天时间有限，我们今天就抓紧时间有请刘总就具体高端市场的价值问题做一个细致的讲究，我们有请刘总。
刘总将为大家全面介绍一下豪宅价值的十大体现，精彩不容错过。掌声欢迎！
[刘力]
今天给大家讲的题目叫《豪宅价值的十大体现》。豪宅这个词可能现在比较敏感，所以我们可以换一个说法叫做高档住宅。现在在全国各地都有了很多价值不菲的楼王，前两天炒得沸沸扬扬的一个项目，还有在北京CBD地区一些楼盘卖到5万到6万，各地都有所谓楼王的产品，在武汉地区也开辟有这样的高端住宅产品。这样住宅的产品是随着市场需求的变化，品质方面有了很大的提高。但是它上升未来的空间也非常大，今天在座很多的业主选择了水岸星城，可能大家心里还有顾虑一个问题就是我买的这个产品是不是物有所值？第二它还有没有升值空间？因为大家买的是一个不动产，不动产核心的价值体现在哪些方面？今天我们通过在中国五、六年来的实践给大家做一个思想的想法。
我们做了几套豪宅之后，发现中国的豪宅有这么几个问题。中国的住宅从经济适用房到所谓的楼王，售价差几十倍。以北京为例，CBD的豪宅可以卖到6万平方米，经济适用房只有3000多平方米，差个差了十几倍，但是都是同样达到国家的标准。但是价值品质国家并没有住宅的标准说达到一级规范可以卖三千块钱一平米，达到二级可以翻一倍，达到三级可以上万，国家并没有这样的标准。开发商希望卖好房子，消费者也希望有好性价比的价值，到底如何发展？我们结合中国的情况，结合中国豪宅的标准，它不是国家标准，也不能取代国家的标准，仅仅是一个企业的标准，但是起码是中国的第一套。他在十大方面提出了可以量化的具体指标，下面我们将从十个方面向大家简单介绍一下。
第一个方面，楼盘房地产不是空洞的楼阁，都要放在地上。这块地无论你怎么样规划，它已经具备一个价值，你拿到这个项目由于它所处的位置决定了它最初的想法。水岸星城这个项目大家可以判断一下，在城市里面还会不会有这样的地段，大家想做房地产，说区位，位置，所以第一个要素是由它大的区域位置，在这条沿线上，在这个板块上市场认知度怎么样，是不是一个高档楼盘的居住区？
第二，交通环境。现在交通的环境不是以空间去衡量的，而是以时间去衡量。无论你住得多远，开车过去方便不方便，以北京为例，在亚运村，奥运村说起来是在城里，开车没有一个小时进不来。在某一个豪宅，上了高速100公里的时速半个小时就可以到了。所以交通方不方便看时间。
第三自然环境，第四周边有没有高尔夫球场，清华、北大高校，这些资源并不是你花钱建设的，但是有这些资源的存在使得你的房地产可以升值。对于水岸星城这个项目大家可以判断一下，在市中心，交通便利不便利，再不便利他也是在市中心，自然环境、湖面、景观不用说。
第二个条件这个项目拿下来之后开发商怎么规划？怎么样创造不一样的价值。任何一块地皮都有临街的，临水的，有一些好卖的房子，也有一些不好卖的房子。所以就是通过规划让好卖的房子更加好卖，让不好卖的房子好卖。所以价格诚可贵，规划价更高。你能做到这一点才是规划价值的体现。
第三个方面豪宅内部的细化功能。五年前我们刚回国的时候，所有的房产会我都去，今年5月份我们的房产会我也来了。搜集各类的楼市，这两年我很少搜集楼市，因为大家都在套用原来的模式。以前分你两套房子其中两个指标说明他的好坏，第一面积大小，第二就是价格。看看我们现在很多的豪宅，尽管售价很高，地价很贵，资源唯一性，我们现在很少有人四室同堂，客厅做得很大，有没有人在家里接待客户？我也买得起一套房，但是我装修非常好，但是几年下来我发现家里基本不接待任何事情。要接待外面有茶楼，有酒吧。
另外很多的豪宅片面的追求大，我也见过1500平米的房子，每个房间大，卧室大，这么大这么多的房间，这么大的房间是不是就体现了豪宅，你的大。现在是卧室大，但是里面的功能是不是齐全。第一代购房的人扇形的平面，现在到处很多人追求一种创新，追求一种不一样的产品，你哪个景观好就朝着哪面，该做景观，该做曲线。现在我们生活发生了很大的变化，卧室做大，除了床以外还有电视，还有写字台，还有一个大衣柜，大衣柜里面要放服装。卫生间里除了四大件以外，还有按摩浴缸，还有桑拿房，还有健身器材，还有化装台，你想要什么功能都可以放。卫生间十平米以下够不够？所以，新的生活方式导致了户型的创新和变化。那么这些所有生活方式的变化肯定要反映在户型里面，反映在建筑的表达方式。我就以这个项目为例，这是我们做的上海紫园一号，这个项目卖得很贵，1.3亿元一栋，这么贵的房子怎么体现它的大？如果有人敢花一个多亿买一个房子，他的身价起码也是几十亿或者是十几个亿。买别墅，买豪宅的人第一没有第一次置业的人，第二没有人要求四室同堂，说我们家人口太多了，实在住不下了，所以买一个豪宅去，没有这样的。这样的人买一个豪宅需求是什么？身价几十个亿，最重要的是不明显。不希望他住在这样一个大的豪宅里面，所以这个房子只做低层。把这个房子分成两栋，前面这个是私家的会所，后面一个是居家。原来的庭院也是分成太阳园，有一个公共场所，下面一个叫月牙湾是家庭成员活动场所。
作为公共部分，这边有私家停车厂，宾客来了可以停12辆车。这边还有大门，进来以后是一个走廊，中间是桥，两边是水。为什么要做这个？这是一个序曲，一个前奏，一个铺垫。真正宫殿的艺术高潮在后面，然后有一个衣帽间，沿着下来是一个会客的大空间，这边还有一个三角池的景观台，这是落地的门窗，全部可以机械化的拔起来达到2.4米高，酒吧台就变成室内外活动的中心。这是烧烤平台，餐饮平台，从室内往外看室内好象是和河道联合在一起的，室内就有中餐厅，西餐厅，还有会客房。沿这个地方走下来就是家庭居住的部分，这个是家庭居住的部分。女主人的卧室在水面上，然后是两间客房，这边是仆人的用房，屋顶为什么做到比较漂亮？就考虑到从山上往下看比较漂亮。我刚才举一个例子，并不是说所有的房子都要做成这个样子，只是给大家一个启发。一个豪宅应该是开阔思路，并不是局限于我们以前的样子。
第四就是豪宅的空间设计。豪宅是强调空间的艺术性，武汉我们有很多的别墅，我到了盘龙城的板块上也看到了，很多别墅为了增加销售面积。
第五个方面豪宅内部的设施，技术设施，设备的配置。为什么要配各式各样的高档社区？目的只有一个，高舒适度。我们买一辆汽车，买一个电脑，里面有很多的东西，但是销售的时候就强调一个核心的东西，卖汽车就是强调速度，动力。买住宅也是一样，住在里面舒服不舒服，温度和湿度是最重要的。中国现在中央政府高压号召节能，但是各地几年没有达到节能的住宅。在中国买任何建筑都有一个好处，只有住宅这么大一个好的设施竟然没有节能。很多住宅号称是节能住宅，健康住宅，环保住宅，高科技住宅，智能化住宅，生态住宅等等等等，我数了一下一共有16个词被各地的楼市使用。但是真正可以达到高舒适度，有一套指标的全只有不超过10套。所以我们买一辆汽车，第一就是动力，第二就是速度，第三就是油耗，也就是说节能的指标很重要。
这是北京地区第一个零能耗的住宅，四合院的改造。这是北京一共做的六栋豪宅，每栋都是上亿元的售价。这是南京锋尚是目前高科技水平最高的住宅，是中国第一个低密度别墅类的住宅，同时是中国第一个零能耗住宅。什么叫零能耗？我住的房子和您住的房子是一样的，每平方米的能耗是30到瓦到40多瓦。北京锋尚第一个做到低能耗，南京锋尚通过各项合理的设计每平米的能耗做到7瓦。全年一年下来是零能耗，换句话说不用电的住宅。
这是里面的系统就不详细介绍了。我们现在做了很多项目的系统，用了多少项系统都是手段，核心是有没有住宅的整体。你说你是节能住宅，老百姓，消费者买房子问你，这个房子能耗指标是多少，一年替我省多少电？我们现在很多的住宅墙面达到国家新的规划，但是里面很多的细节没有注意到，国家就是只规定你穿这么后的羽绒服，但是没有规定你要扎腰带，没有规定你穿鞋。你做到主要的方面未必可以达到住宅整体的节能。比如说我们做外墙外保温，很多楼盘为了漂亮把漏水管做在墙里面。现在我们门窗都非常好，双层中空，还有三层中空。五公分的保温性能相当于365公分的外墙外加35公分的保温材料，门窗好得不能再好了，关键是我们整个配套的使用是不是好？所以这一点是很重要的。
做到这样一些高科技，高舒适度的技术，成本要提高多少呢？高层住宅我们做到500块钱到800块钱。别墅类可以做到1500块，如果像南京锋尚零能耗要达到2000元。做到这样的楼盘可以在品牌上有一个很大的突破。
第六个方面就是豪宅的装修，中国的豪宅在装修方面做得很不错的，很舍得花钱。做得金壁辉煌，像皇宫一样。但是再怎么装修还是金玉其外的东西，一定要做实在的东西。并不是说装修到处都是大理石，花岗石就是最好的。我们还可以拿其他的商品来比一比，比如说汽车的精度，游艇，飞机，可是我们现在的住宅很难把握这样一个尺度。最近大家觉得一个词很时髦，就是中国制造的商品。在中国的房地产行业，根据建设部去年上半年提出的报告，中国住宅平均寿命不到30年，土地证是70年，建筑结构说明50年。
第七个方面豪宅外部的形象和细部的设计。任何风格都可以是豪宅，但是关键在于它的品位和经济化的设计。第一代的豪宅全部都是欧式的，在全国建了一大批殖民色彩的别墅，现在这种情况有了很大的改观，开始有了中式风格的房子，有了所谓现代中式风格，新中式，新亚洲风等等，这个是新的经济发展的必然。这里有一个曲线，横轴是现代化的水平，纵轴是发展的速度。随着重要经济的发展，总会接近日本，总会接近美国，甚至超越日本。到那个时候，我们还会用西方的东西吗？现在西部文化的三个代表，好莱坞、麦当劳，迪斯尼打遍天下无敌手。
第八个方面就是豪宅的园林和景观设计，现在很多的豪宅重视园林景观设计，但是这里要提醒一下，景观并不只是做十倍的绿化，他要和建筑的外观结合起来。低密度别墅类的住宅建筑的装修、园林是一体化的，设置可以做成像家里的客厅一样，大家可以看到是家里的后院一样。不管这些工作该园林设计市做，还是装修队来做，必须做到这样。
第九豪宅的私密性和安保系统。现在我们很多的豪宅都用了警卫等等，这些的安防系统是没有用的。今年总书记去访问比尔盖茨的豪宅，其中很重要一样就是电子化的自控系统。这方面在豪宅方面保安设施落实到具体的一些真正的安全系统上还是很必要的。
第十个在中国现在是最缺乏的就是尊贵服务体系。现在保安、服务员等等都没有经过正常的培训，这个是中国比较缺乏的。但是也有比较好的尝试，比如在北京有一个楼盘全部只要女保安，服务人员包括保安，本质上来讲和航空小姐没有什么区别，有多少东西需要你跟人打架？需要的就是一种服务。所以北京锋尚一年四季要求服务员是西装领带。
达到上述十大指标是不是就可以称为豪宅了呢？也未必，只能说达到了一半。这一点和国外自豪宅有很大的区别，国外的豪宅分为三大类的产品，一个是供电、能耗。这一类的产品可以说资源是非常稀缺的，不可以依赖。我也有一个同学买了这样一个城堡，多少钱呢？一个英镑。但是这个房子不许改造，他要负担所有这栋房子的修缮费用，维护费用，所以他兼有保护的责任和义务。
第二类就是名人的豪宅，这个是黛安娜的豪宅。这个是现在创世界纪录最昂贵的豪宅。建筑本身只有12个房间，但是因为它的历史地位，因为它的富人社区。在上海的外滩，天津租界这样一类房子很多。
另外一类像在好莱坞，在夏威夷除了享有非常美丽的自然景观以外，一年一度的赛马盛事，赛车的盛事是很多的，如果你想挤入上流社会没有几千万是不行的。所以真正的豪宅应该是自然环境和人文文化的结合。
我们做一个中国的豪宅，如果同国外的相比还有比较大的差距，但是不要气馁，这是一件好事。说明中国豪宅的空间非常大，如果现在大家做的已经达到极限了，开发商也要愁死，不知道怎么样发展，设计师也要愁死。回到我们第一个问题上，水岸星城这个项目到底是不是物有所值。到底能不能升值，就从两个方面来判断。
第一房地产都是做在土地上，这个土地的唯一性怎么样？还有这样的供应吗？是不是绝版的绝对它的均价。
第二产品方面，现在的产品在楼市上应该是很高端的，我们提升的是房价的价，并不是地产的价。但是房产的价提升的话，售价可能会翻倍。那么以上是我的一家之言，希望给各位一些启发，谢谢各位！
[尹香武]
武汉的朋友大家好，我来自深圳。2005年的时候我也来过武汉，当时是春交会。我当时说武汉人把武汉给贱卖了，结果惹来骂声一片，所以我不敢来。
另外我做一个声明，第一个我想现在的宏观调控政策很密集，我们所有的分析条件和判断的基础都是不确定的，在这样的情况之下我想包括我在内很难给你一个确切的答案，因为条件不确定的情况之下是不具备分析的基础的。另外我想做一个深圳和武汉之间的房地产开发的交流文化的使者。我很想从一个武汉之外的人怎么来看武汉这个市场给大家做一个思想上的启发，我觉得这个应该是这一次演讲的主要意义，而不是给你一个答案。
今天我演讲的主题叫《房地产断代现象》，至于什么叫断代现象，待会儿我们再讲。这个是演讲的纲要。第一个我们认为中国的房地产市场存在断代？什么意思呢？实际上在座的各位是客户比较有钱，刚才刘总讲了你不是第一次买房，在座还有很多做房地产朋友或许你以为你比较懂房地产，如果按照我们整个历史的发展规则来看的话，我们中国人不懂房地产，所以我把不动产改成不懂产，这里面就有乱调控，乱管理，乱定价。什么叫房地产的断代呢？我们接下来看。第一个大家认为房地产的起源是改革开放之后，这是不对的。大家一直认为我们的房地产是改革开放之后才有的，不对。我们在清朝的光绪年间，这个时候我们的民族出现了房地产市场，而不是房地产。房地产市场是清朝光绪年间开始的，我们的源头由谁来开起呢？大家看到一个英国人李德英，这个英国人就住在汉口的租界里面，后来他被孙中山聘请为国策的过问，所以中国的房地产起源和汉口有关系的，但是我们今天看了这个之后，我觉得中国人也一样，他还是不懂房地产的。所以就出现了断代现象。
我们中国房地产企业是居住在汉口的英国人起源的，第二个就是北戴河，第三个就是上海。大家发现起源之后又是在武汉的武昌发生一场革命进入到民国时期，民国时期开始中国的内战，进入新中国之后，我们国家实行的是计划经济，所以这样算起来，从1927年一直到1980年这里面断代的时间是多少呢？半个世纪。有半个世纪的时间大家想一想，在座的各位想一想你们懂不懂房地产？他们在走向社会的时候没有对你言传身教，告诉你买多大的房子，房地产的位置怎么样？你不懂。所以我们学生一毕业就要买四室两厅，所以就乱买房，发展商就乱建房。这样的话，我们的断代现象搞得我们整体的中国人在房地产市场上转变成一个比较迷茫的状态，包括发展商，包括政府，所以大家发现政府调控也是乱来的，发展商乱解读，购房者就乱等待，所以这样一个混乱的现象。这个后果就使得我们中国人不懂产了，所以在座的各位不要介意。这样就导致我们对行业的判断非常的混乱，我希望我接下来的观点有助于你认清自己的位置，有助于你找到自己的价值。
第二个我们想既然有这个断代现象，其实今天请我来讲其实是一个错误，其实我也不懂房地产，但是我有一个方向，首先我们解读一下现在的房地产市场现状是什么？这个市场存在什么样的现象呢？我举一个例子，比如说我左手边的人都是买了房的人，我的右手边没有买房子，你就会发现在这样的情况之下出现一个怪异的现象，右手边没有买房的人都在批评房地产，而左手边买了房子的人都不说话了，也就是说参与者不说话，没有参与的都在说话。我们未参与的人掌握了话语权，这就是我们市场的舆论现状，你都没有参与这个市场，那你有什么资格和实力来评定这个市场，但是目前就是这个现象。但是它可以形成一定的影响，它可以形成不专业的，徘徊在主流之外的人群。
第二个就是宏观调控导致交易量在下降，交易成本在上升，如果说我们的房地产市场是一个市场的话，那么市场有两个要素，第一个要素有能够进去，就是我们要有进入渠道。第二个我可以出来，我可以退出的渠道。但是目前的情况之下，政府的严格管制使我们的渠道下降，我们的渠道在逐渐的堵塞。
第三个因为我们的严格管制措施加速了房地产，我想使我们的房地产属性有所变化，房地产在任何国家都是一个投资品，我们国家也不例外。但是目前的政策可以讲把我们面对炒家的市场基本上绝杀了，只剩下用家了，所以市场的主体以用家为主，这个对于真正的买房人是一个利好，我恭喜他们。
第四个大家知道人民币对外的升值过程，对内因为货币的流通过量，流通性过剩比较泛滥，将来可能推出一个人民币对外升值，但是对内贬值的过程，这个过程在1987年的日本也出现过。
第五个大家知道，现在中国处于城市化的初期，城市化的人口非常的庞大，每天1500万人假设我们把1500万人整合起来，我们发现每年城市化进程的家庭非常多。我们2005年全国的房地产交易量包括旧房在内，我们的交易额只有1.8亿，交易的房产所有加起来只有432万套，这个供应量需要翻番才可以满足要求，所以供应量非常的紧张。在2005年我们的房地产交易量是3.5万美金，800万套别墅，而我们13亿人口只有432万套房子。然后在西方成熟的时候，你吃喝花一万块，你在住房上要花5.9毛钱，但是在我们中国吃喝花一块钱，我们住只花了两毛钱。这种资产的价格和消费价格的倒挂，我想是不长久的，一定要调整，这就意味着我们的资产需要成功。
第六我谈一谈我对武汉的认识，我对武汉并不熟悉，但是武汉作为华中的中心，我想通过外来人谈谈对武汉的认识。第一个我想武汉处于城市化的初期，所以这个节对一线城市的表现不太相同。第二就是华中最大的城市，交通的枢纽，人流比较聚集，我可以说得比较快一点。接下来的是武汉的资源比较丰富，武汉的区比如说新洲区，一个区就可以抵三个深圳市。所以这样的话，可见武汉的层次相对比较丰富一些，另外空置率没有数据，但是我想应该在新的一些项目当中可能会存在这样的现象，但是这个不是整体的现象。
接下来的是市民主导这个城市，我拿深圳做一个比较。深圳的需求比较大一点，老城市，不但是武汉，所有中国的老城市都有这个问题，就是买房的缓冲空间比较大，导致买房欲不是很强。另外我想武汉是一个市民化的城市，并不是一个资本特别喜欢的城市，为什么呢？比方说房价的问题，房价低了之后如果你是一个老板，你是愿意在武汉投资搞房地产，还是愿意到房价高的城市搞房地产，你会选择房价高的城市搞房地产？因为利润大，你可以赚很多钱。广州、深圳、北京、上海成为了武汉吸血鬼，把武汉的血液抽走了，比如说你是一个富豪，你就要给儿子买一个房子在北京，在深圳买一个房子给老婆，但是就没有想到在武汉来买。但是武汉的资源我想在全国是找不到的。
另外就是武汉的现状就是大企业，大学校比较多，大企业、大学校，大政府这样的现状导致一个房地产的影响，比如说你是武汉石油，武汉石油它作为一个大型的企业政府都会支持它，所以大企业对于房地产市场贡献不大，反而是小企业政府没有给它支持，它对房地产的影响更大一点。这个就是武汉的特点。另外一个特点就是武汉的资源稀缺，武汉走两步看一个湖，开车十分钟可以到长江边上，国家级的自然资源。所以武汉的市民确实是蛮幸福的，但是包括在座的各位，在座VIP的客户，你们的消费技能确实比较差，对价值没有判断。
最后一个现状我想房地产的成本在增加，而且增加非常的厉害，比如说这个是我深圳的数据，武汉的数据我没有。我们深圳要把所有的社保提工资的两个点，我们税收的涨价，最低工资标准的提升，所以这样整体的成本都在上升。
我们都是不懂房地产的，但是我们现在来分析一下房地产是什么样的属性。现在的信息多得让你受不了，政府一下说要这样，一下说要那样，所以时候我建议不要看书，不要看政治，你只看一点这个产品的属性有没有变化？如果属性没有变化，你就不要去怕，就跟炒股票一样的，炒得不好的人，就天天炒股票，炒得好的股票不看数据的。我们不要去相信政府的数据，政府的数据很多是假的。我们深圳的数据很多是假的，我不知道武汉的数据怎么样。
第一个属性任何的国家，任何的社会只要它是搞市场经济，只要它的土地实行了资本化，他有一个特点，这个国家和这个社会最大的财富载体它就是房地产。当然房地产包括住宅房地产，包括工业房地产，包括它的物业房地产，教育房地产，道路房地产，这个房地产占总体的份额是多少呢？65%以上。而我们国家到目前为止占总财富的是多少呢？大概40%不大，这个空间很大。要不就说明我们房地产太少，要不就说明我们的房地产土地价格太低。我再举个例子，比如说你有一亿，有几种方式可以存钱，买股票，买黄金，买房地产。买股票伤透了心，存钱利润少，买黄金可以，但是还有一个安全条件。唯独买房子还可以，买了把房子、门拆了都可以。第二个特点你跑到武汉的建设大道去讲，你有一个亿的身价，别人说你是暴发户，你改一个说法，我有三千套房子，如果你是一个男的，那么女的对你的打分就高了。前天晚上我看了一个电视剧叫徽商，他怕偷，怕抢可以开始建房子。中国人很可怜，可怜到什么地步呢？把钱换成股票，换成财富都可以，但是中国人真正的保有土地就是房地产。
第三个是投资，投资人的特色很容易追涨杀跌。大家要注意这样一个趋势，比如说矿泉水涨价了我们要少买一点，跌价了买一点到架子存着。你想不是把房地产卖掉，而是要买进。现在原先一个发展商告诉你房子会涨价，会增值，你不太相信。现在不一样，政府发布所有的专家，所有的媒体告诉你房价涨得太过分了，房价翻番了，太危险了，这个时候你不是觉得你不该买房地产，而是你觉得要买进房地产。所以现在政府的腔调变味了，如果大家告诉你不要买房，你反而要买。宏观调控原先20%的国民只有房地产，宏观调控发布所有的媒体，13亿中国人都知道房地产还可以这么涨价，培养了很多潜在的购房者。这是宏观调控全民普及教育的意义。
这个就是我刚才讲到的，宏观调控实际上准备了很多开发的力量，让大家相信这个房地产还会暴涨。所以大家一定要认识到宏观调控可能会造成短期的波动，长期就储备了力量。
第四个实际上政府是缺位的，武汉倒不缺位，武汉盖了很多小区。我们政府在计划经济时代过渡的负责，我们开始搞福利分房，分房货币化以后，我们的政府又过渡的不负责。比如说建房子少了，财政转移太少了，又过渡的不负责。所以我觉得这样一个政策不会停留太久的，一定会取消。所以我认为这种缺位导致目前的市场不太正常。另外政府也说了，我们要限房价。深圳在5月中旬的时候，深圳南山区房价是多少呢？9800块钱，当时政府公布了一个普通住宅的价格标准公布是11000块钱，本来就觉得9800块钱还贵了，但是政府规定11000块钱是普通的住宅，所以开发商利马把价格调整到11000块钱。如果武汉的也这么干，如果说武汉6000块钱的房子是最普通的，那么开发商利马也会把房子提价。
最后一个大家知道我们的政府共和制，我们的财政是联邦制。时间问题我就不多说了。就中国看中国，就武汉看武汉，总觉得价格是偏高的，确实是这样的。我们环顾一下我们所有的亚洲国家，菲律宾，泰国，印度尼西亚，比我们差的国家，他们的房价都比比较高。国际比价，我们中国的房价不高。但是大家听清楚很不舒服。越南一个城市经济水平不如武汉，但是他们的公寓价格是多少？4000美金一个平方。我们中国人又喜欢关起来门来斗，但是我们打开门看一下，亚洲各国的房价都比我们高多了。
第四个讲了这么多，大家觉得这个人在多事。不是多事，我们在讲规律，我们要探讨一个规律，大家不要失去机会。我在深圳2000年的时候，大家打电话说半球我要买房，当时我给他一个标准答案，我说你赶紧买，明天就要涨价了。其实明天并不会涨价，但是我是想让他赶紧进去，不要后悔了。结果他们挣了很多的钱，当然现在不是投资的黄金期，但是我觉得中国的楼市刚刚开始。
第一个我想明年年底召开党的17大，那么就会调整很多的人事，调整一定会有一个杠杆，那么这个杠杆就是房地产，所以房地产政治形势不乐观。
第二个我刚才讲了，我们房地产消费太差。缺乏消费技能，涨跌均易盲从。
第三个因为17大各个人事要进行调整，就可能大家针对这样一种情况展开一个调整竞赛。
第四个深圳90平方米的房子要占总的建筑面积的70%以上，但是总的建筑面积以后，有很多是配套用房，你的车库，你的学校，你的管理用房，除掉以后能够建住宅的总面积只有75%。如果是90—100的话，第一个会大大提高90平方米以下的房子泛滥，第二个会大大降低90平方米以上房子的供应，会急剧减少，但是这个前提条件只有一个，就是政府动真格的，我现在就怕他不是动真格的，如果他是动真格的，那么小户型大增，大户型急降是肯定的。
第五个风险就是武汉的政府小区比较多，还有一个就是我们武汉存量房比较多。所以这样一种情况之下遏制了我们的消费者去购买高价房。
这个我刚才讲了，我就不多说了，政府不负责。那么大家有什么样的机遇呢？第一就是人民币需要升值，我记得我们在2004年年初的时候，我们做了一个推断就是如果人民币要升值的话，那么我们的房地产会很亢奋，这个大家可以查一下。标题就是《人民币要升值，房地产要亢奋》，到现在为止我还是坚持这个观点，如果人民币升值，对老外来讲就标志着人民币资产的价格越来越便宜了，现在国际上投资环境严峻化，就是赶紧要做多中国，买入中国。什么意思呢？就是人民币即将拉起，你不跟我买，太便宜了，中国一切都那么便宜，包括人在内。所以大家要认识到国际资本对中国的看法，和我们对自己的看法绝对不同。
第二个我想城市化的高峰期很快就要到了，现在的产业从沿海向中部转移，我们中央政府提出了中部崛起都是以武汉为龙头的，所以这样的情况之下以深圳的经验来看，每个产业从起源到应用3到5年的时间，我们3到5年的时间来看武汉的市场，再回头来看城市资产的价格，我们来看一看是不是重复了很多，我们可以等一下。
第三个我们看一下全球的房价有什么规律，第一个规律就是人口红利大的国家，这个国家的房地产价格就高，什么叫人口红利呢？比如说挣钱了，或者是调到深圳去了，那么就会把50万调到深圳去买房了，那么这个钱和深圳没有一点关系，但是把这个钱花在当地的土地上了，所以人口会有很大的人口红利。这样的情况之下武汉的人口红利会慢慢越来越大，人口红利越大的城市，房价越高。第二个社会主义的转型国家房价都高，原来搞计划经济，现在高市场经济，房价都高。比如说俄罗斯，匈牙利，种种的国家，包括中国转型比较快，我们的房价比他们要低一些。
第三个规律是什么呢？所有的和平崛起的国家房价都偏高。这个听起来可能大家不太理解，我们中国是和平崛起。二战之后的日本实际上也是和平崛起，和平崛起有什么特点呢？我举一个例子，现在中国有9500亿的美元外汇储备，就是我们大家庭有很多钱，我们在座的各位都可以分一点钱。这么多美元为什么不分到我们头上来，为什么不涨工资呢？问题是想给你涨，但是不能涨。为什么呢？这是外汇储备，我们的家庭有这么多钱，钱不能放在银行，钱流向两个渠道，一个是流向人，一个是流向物。物包括实物和虚拟的实物。人的头上为什么不能加工资呢？我们有钱了，为什么不能加工资呢？为什么我告诉你，我们中国的社保基金的缺口是多少钱？截止2005年缺口9万亿人民币，所以你发现一个特点，中央政府总是给政府官员加工资，这样的话政府的官员不会拖欠社保，但是给企业的人加工资就不一样，他就不会加社保。但是给人家加工资可以吗？可以，但是很少。第二个就是物，物就包括实物和虚拟的市场，实物就包括股票，证券，房产，实物的资产。股票这个市场我们中国比较低，理论上也可以，但是现在的股票在涨价，股票以后一定还会涨。因为我们的资金过剩了，贸易过剩了，徽商从明朝到清朝金额量翻了10倍，但是货币量翻了3倍，这样就钱太多了。所以我们做生意的资本就积攒到楼市上面，所以徽商的建筑是资本过剩，购买土地。现在也是一样，我们还是那群人，我们的交易额翻了很多倍，但是我们的东西没有翻很多的倍，资金的过剩，资金过剩就要留下来，这是和平崛起的概念。和平崛起有了钱只能通过这两个渠道，比如说美国人有了钱就打仗去了，打伊拉克打仗杀一点钱。所有非和平的国家房价都比较便宜，但所有和平的国家房价都比较高。
最后一个规律就是贫富差距大，房价就比较高。这是一个历史的现象，我在这里留一个炸弹，后面说。
第四个我们现在的机遇是什么呢？我们现在这样一个市场机制表现出来是单边的机制，政府是单边必须要依靠地来挣钱，信息是单边的，所有的一切都是单边的特质。如果这个世界是一个单边主义，以前有美国和苏联在斗，世界相对和平一点。中国也是这样，现在是一个单边的市场，单边主义的市场就表现市场的内部没有一个良性解决矛盾的机制，必须通过激烈的方式解决矛盾。所以中国房地产会不会出现问题呢？会，但不是现在。我们的房地产市场正在还没有到头，现在可能会调整，但是崩不了盘。
第五个90—70的政策来了，所有的投资客要调整品种的布局，你现在再去买小户型就有一个毛病了，小户型越来越多。所以我觉得真正的豪宅是有机会的。
第六个我想讲一讲武汉，我在来之前我就估算了一下。我们就用水岸星城来做一个估算的样本的话，我估算的结果就是现在的定价和他的估值、现值之间差距在32%，不是说发展商不聪明，而是说整个市场没有这么热闹，所以发展商一定不敢这么定价，一定不会增加32%的幅度，因为市场不认可。
我再讲一讲对武汉的认识，因为行业的人士比较多，我想对他们有一点交代。就是关于豪宅，我看了一下。看了一圈之后有什么感觉呢？第一个感觉就是我们武汉的人刚才也讲了，很幸福，资源比较多，这样就出来一个现象，就是我们武汉豪宅的发展策略不是很清晰，武汉有豪宅，但是武汉人不会做豪宅。它只会在好的地方盖豪宅，地方不好了，就不会了。这个才是考验真正工夫的时候，你的地段好不是你的本事，你的资源好跟你没关系，你是靠老天爷的脸色吃饭的，所以如何在很差的地段盖出一个豪宅出来，在深圳这样的企业有很多。这种产品，这种地段和资源我想武汉进入到这个阶段，有资源是好事，但是没有资源怎么样发展豪宅？我想我们的发展商还有很长的路要走。
第二个观点就是武汉整个市场存在奇迹的心态，希望出现奇迹。从希望大师一两句话可以改变这个市场，我跟房地产市场14年的时间，我体现时间越长没有奇迹，没有大师，只有规律。做得好了发展商如果你们讲福星惠誉做得好，它可能更接近规律，就这么简单，不是它聪明。它的聪明就是找到了规律，就比如说水岸星城，我们全建成小高层的，那么这个价值不能卖出这个价钱的，很聪明卖出价格高的，作出很多的样式，所以整体的价值就提升了。所以我觉得走到今天想大师改变这个市场没有，要靠你们自己，要靠你们自己找到规律，有资源的大盘有什么样的规律，没有资源的大盘操盘有什么样的规律，小户型操盘有什么规律，它都有规律，都有标准化借鉴的方案。
我今天也看了几个盘，我的感觉是什么呢？比如说有一个老总跟我讲，我的楼盘质量很好，我的一平方米用钢量95公斤，我当时考虑他的面子，我当时说了一句话，如果一平方米95公斤的用钢量施工程度是很大的，所以希望造奇迹的心态我是很担心，所以他不去夸自己的产品还好一些。这就是我对武汉发展的认识。
谢谢大家！
谢谢大家！
[主持人]
谢谢半球先生！同时为了感谢大家今天这个下午对我们活动的支持和关注，我们下面想继续再耽误大家一点点时间，请容许我们在现场为大家送上幸运大奖。请您为我们现场抽出十个幸运观众来，有请半球先生上台。
但是必须事先声明，主办单位告诉我这个奖只能送给现场的来宾朋友，下面有请半球先生，请您抽十张奖票出来。抓紧时间我来宣布一下中奖号码，第一052号观众；165号；127号；171号；084号；190号；020号；196号；077号；138号；186号；他们获得的奖品是价值500元的特百惠家庭用品套盒。
下面是价值4000元的索尼数码照相机一台，二等奖一共有两个名额，下面有请五合国际设计建筑集团总设计师刘力先生来为我们颁奖，有请刘总。
049号；110号；最后一个大奖是一部联想的笔记本电脑，花落谁家呢？我们有请武汉房地产开发协会秘书长肖汉昌先生为我们抽取一等奖一名。001号；恭喜！
感谢我们今天到场所有的朋友们，今天活动到此结束，谢谢大家的光临，谢谢！
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