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时间： 2006年9月22日(星期五)上午9:00
地点： 汉口沿江大道市政府礼堂
主办方：武汉房地产开发企业协会
报告会现场
武汉房协秘书长肖汉昌主持报告会
王德培先生在作精彩报告
会后合影
[肖汉昌]：今年以来我国对房地产业实施了新一轮的宏观调控，出台了一系列的相关政策。在这样一个背景下，社会各界特别是我们业内对房地产业未来发展趋势显得非常关注和关心。因此，我们专门邀请了中国体制改革研究会的会长，上海市信息中心的副主任，上海市福卡预测经济研究所的所长，在百忙之中赴武汉为我们大家做一个专题报告。
王德培先生长期以来站在中国改革与经济发展的前沿，致力于经济的研究工作，编制了一系列经济方面的丛书，在业界享有比较大的反映。特别是在经济预测方面，王德培先生具有独到的见解。多次在相关的媒体上发表自己的独特观点，获得了广泛的认同。
下面我们就以热烈的掌声欢迎王德培先生为我们做主题报告。
[王德培]：协会最早和我联络，呼吁我过来，我们这个协会档次是前面一流的，请来做报告的人都是超水平的。比如说我们请过余秋雨先生，也是你们上海人，我如果能和余秋雨放在一个水平上那也不错，关键是给我出了一个题目，我感觉很特别。就是让我讲清楚八到十年中国房地产大概的情况。这好象和上海房地产方面不一样，上海房产协会给我的题目你讲清楚今年的房价究竟是高还是低，我发现武汉和上海的思路不太一样，给了我兴趣。今天我想讲三个问题，第一个问题房地产形势的峰回路转与其态势。变化太大，就像刚才肖汉昌秘书长刚才所说的，宏观形势面临调控的突然变化，究竟有什么样的方向？
第二个问题影响房地产走势的一些基本变量，我想从五个方面来谈。也是要回答这个协会给我出的题目，在我们未来几年，比如说八到十年中国的房地产形势究竟在什么样的形势？
第三个问题究竟谁在主导未来？最近有一些上海的房地产老总跟我说，看来我最近又要烧香，我说为什么？他说我搞不懂现在谁在主导这个房地产形势，似乎有一种力量，这个力量是谁？
回到第一个问题房地产业的峰回路转与基本态势。为什么要说峰回路转呢？就是在8月、9月我们讲金九银十，九月份和十月份按常理来说是我们这个行业的标志黄金时期，但是至少在上海惨不忍睹。这个金九银十已经由卖方变为买方了。然后适应市场的金九银十演变成政策的金九银十，政策在九月份集中出台。在整治房地产销售形势，这些都是我们当时计划经济打击投机倒把现在都纷纷出台。尤其是土地政策，限制外资，限制银行的贷款。下发14号文件导致房地产商许多“大腕”资金短缺，为什么金九银十会有一个峰回路转的变化？
我想这个是我们目前的状况，许多房地产的朋友感觉到很困惑。就我本人的研究工作而言，我感觉这一切似乎又在缘分之中。上海最近一些房地产老总他们也感觉到日子恍恍惚惚的，特别是前阵子可能从新闻里面，大家知道上海最近一系列中央调控在反腐倡廉中的一些措施与身分证号码联系起来。所以房地产业原来以前是暴利行业，现在为什么是高风险，危险性的行业呢？有一个老总三个月请我去给他做专题，但是课题还没有展开，这个老总就做不下去了。也有一个老总请我去做世界500强的发展态势，刚刚做了一个保密协议，两个星期以后老总就做不下去了，所以整个感觉到房地产形势的变化很大。
上海市3年前如果您买房的话，你在股票上的税，方方面面缴纳给国家的税都可以退。我们的有关领导问上海房地产形势好不好？他们说好。到今天国家一个政策一个政策的出台，由原来的免税，退税变成了政策。由吸引外资，引进外资，鼓励外资变成限制外资。所以现在一些领导改口速度也挺快的，他心里也没有很好的准备。所以前两年在上海05年和04年年初市委请我们做了一个关于上海房地产形势的趋势报告，当时我们有几大结论，其中有一个结论是和我们今天的话题有关的。所以两个拐点，第二个拐点就是你们提出来的，前面有一个拐点，整个有一个描绘整个国家从老百姓到政府官员对中国的房地产形势都没有心里准备，所以有过敏的反应，老百姓有过敏的反应，政策也有过敏的反应。所以我说峰回路转已经成为目前我们国家一个是经济形势，宏观调控尤其是在房地产成为宏观调控的主战场所演绎最经典。为了论证这个观点，我想接下来说一下为什么房地产竟然会成为宏观调控的一个关注焦点？为什么房地产成为社会方方面面的一个关注的焦点？
我想这个事情还得从我们经济发展的过程来说，首先到了房地产消费这个问题上，全国老百姓开始买房。改革开放28年，在这之前我们高档消费就是自行车，上海的手表。80年代千元以上，全国老百姓有。万元商全国老百姓也可以上，但是到几十万元以上，老百姓就是老百姓，穷人就是穷人，富人就是富人。现在我们一个房子买下来，装修完了以后第一个方面就是请朋友来参观，这个时候你们心里得到了满足，老百姓就有落差了。我们国家进入这个台阶是挡也挡不住的，是一个必然。所以上海有一个专家讲了一个观点，他说关于房地产消费，房地产市场可以说是近百年我们国家积蓄了差不多一个世纪的能量集中爆发了，他说三个世纪国家处于政体的变化，建国以后整个国家处于发展，到现在国家刚刚进入安居置业，他说是近百年的问题。当然在上海，武汉，在上个世纪初还是很辉煌的，因为有它特殊的地缘经济存在。所以我这里讲，就是由百元、千元、万元、几十万元的历史台阶到现在这样一个历史时期。
但是由于受的状况不一样，到了几十万元这个时候富人和穷人的利益到新世纪初开始切割了，由原来的赞同改革变为现在的反对改革。我经常在体改部门工作，早年都是拥护改革，但是到了今天巨大的相对贫困展现出来了，问卷大部分都是反对的。什么是改革？改革就是瞎搞，改革就是涨价，所以为什么会同意改革呢？尤其是一些所谓有文化的人，这些年你们所谓的改革仅仅是把舆论的关隘奉献给弱势群体，把经济政策的好处悄悄的塞给富人，主要是塞给我们在座的房地产们。但是这样一种格局最后会怎么样？尽管你们认为富人在推动社会的发展，但是穷人可以维持社会的安宁。为什么房产会成为全国聚焦？我刚才讲了，我们走了二十几年的消费，一个台阶一个台阶就是走道房地产突然卡住了。像上海房地产这两天发生的事情，汤臣一品是11万/平方米，说是一年才卖出一套房子，这个房子有一个亿。在上海一个相对比较豪华的虹桥地区，前两天四、五百人在排队，九千块钱一平米。所谓的市场变化，我刚才举了两个阶段。
过去我们讲中国走的是社会主义市场经济，但是在理论界基本上把这个结论省略了，我说了。都是搞所谓的市场经济，我加了一个“所谓”。这几年社会问题越来越多，什么是政治？政治是经济的集中表现，从事在政治岗位上的，政治的另外一个本质就是寻找均衡点，社会上各式各样的矛盾暴露出来，他在政治的位置上，他的均衡点在哪？所以一味的讲市场经济要强调社会主义，这里面有各式各样的解释。什么是社会主义？社会主义就是社会保障，当然这个观点我不一定赞同。国家针对房地产，现在业内很多人针对国家，怎么房价你就拼命的打压，这个方式究竟是不是对的？刚才我提到消费新台阶已经从穷人和富人的切割这个背景下，肯定会造成这样各心里，这是我从资金的层面上。
这些年中国的GDP之所以增长这么高，其中有一个至关的原因，现在全国660座城市几乎大家都在从事美化、亮化还有各式各样的城市化。在城市化的运作过程中，实际上主要的载体就是我们的房产。房产成为城市化运动的主角。所以这个已经成为这十几年来推动中国高速增长的直接原因，我们的土地出让金这两天中央到广东去查，土地出让金在广东要达到360亿，已经成为地方财政预算的主要来源。
我早年也在政府工作，那个时候是两级政府三级管理？实际上就是针对过去中央对土地也是有规矩的，就是如果这个土地改为商用的话，中央要拿多少。两级政府三级管理最底层的，比如说我们省一级，市一级以至于县一级，上海就是区、县和地下的乡村，三级管理。所以城市化的运动直接是和我们国家的水泥，水泥好象是占了全国40%的水泥。我们是耗费全国27%的钢材，房地产主要就是钢筋水泥。现在十一五规划提出来中国要社会发展观，增长方式要进行调整，主要就是调控地产。到处都是水泥，到处都是钢材，能耗上去了，十一五规划制定的目标当时就两个阿拉伯数字，其他都是定性的。和以往不一样，一个是GDP十一五期末的时候要翻一番，另外能耗要下降40%，今年一过不仅没有下来，而且上来0.8个百分点。所以这样一来存在着城市化运动主要的载体房地产就要打压。现在这个问题还没完没了，因为在我们国家的理论界，即便是我们刚才推荐的领导，他是国家发改委研究院的院长。尽管和他是好朋友，但是在这个问题上很难以生根。他说中国的经济问题主要是城乡结构，中国的农民问题如果让他进城这个问题就可以搞定。所以中国解决的农业根本关键是让他进城。
为什么共和国整个国家的财力在两次分配中仅次于城市呢？改革开放当中为什么农民享受不到改革的红利？所以关于这个事情我为什么不同意呢？我感觉到新农村已经认这个帐了。新农村提出来发展生产，生活富裕，村庄整齐等等。我分析一下，实际上就是让我们安静下来。你就呆在原地吧，原地的生活还很美好，国家财政转移支付也让你一块，所有的税也免了。所以最近开了一个会，国家改革开放以来的三次改革，一个是家庭承包制，一个是税费减免，一个是现在的承包制。总而言之，我把文章做在整体经济。但是这个话是有条件的，今天我发现在座也没有老外，有关中央领导到上海来。现在中国认定北京、上海、广州，三大城市可以进行非墨西哥化的处理？什么叫非墨西哥化的处理？墨西哥、拉美、圣保罗，到了墨西哥城的飞机可以飞半个小时看不到城市的边缘。但是到下面一看就是贫民窟，城市规划很乱，我估计最近布什会在拉美有所行事。我看了一些材料，反对党政党的领袖第一把手都被暗杀。几十万个人呆在一个区，那个地区没有办法做城市规划。所以左派领导人的选派就是来自弱势群体，弱势群众的指向就是连任，这个国家就上上去了。所以一个国家处于一个急剧的震荡。
但是在小城市农民进城的进度是有的，但是这个过程肯定是比较混乱的。你说你让他进城买什么房子，除非我们现在一些老的住房，我们原来的父辈们百年以后落成下来的，当然可能会出现这种状况。但是这种状况的量还是极其有限的。所以目前在理论界还在提倡着所谓的解决城市和乡村的界限，就是搞大都市圈。九大都市圈就是通过普通的城市化把它弄好。所以我估计首先增长方式没有办法容忍你这条路走下去，其次社会的矛盾，现在在各个村庄没有组织，没有规模。这里我又说一下，最近一个阶段的事情是派一个独立师处置这样一个事件。所以如果让城市出现这样的问题，那这个事情是很难处理的。所以有一些事情有一些经济指标都是难以解析清楚，国家宏观调控政策为什么这样集中的爆发出来。这是我说的第一个方面，房地产形势为什么会成为社会的聚焦点？我从消费结构，从我们的穷人和富人利益的切割，从城市化的运动过程中面临的增长方式，经济上的增长方式，面临的社会问题承载不了，所以我说为什么会成为聚焦点。
既然承载不了，所以国策就要调整。我们说过去几十年，中国翻天覆地，就是不断的换标准。当时我讲的第一场报告就是社会的资源。今年实际上胡锦涛已经把标准换了，他7月24号开会说这次会议就是讨论下次会议开什么？我们的老百姓经常讲，这次会议开什么就是下次买什么？十月份开什么会议呢？十月份就是和谐。怎么才可以达到和谐？和谐将成为这个国家的重要的战略，只能说到这个指标。我的理解就是发展社会硬道理，经过28年的运作，它已经原生态了。为什么我称之为原生态呢？就是发展已经认知到我们国家方方面面了，不管政策怎么调整，这个发展的势头已经成为内在的一种规律，不要再去动摇它。但是因为发展导致的各式各样的落差，它的这些麻烦现在已经成为社会的问题，所以换这个标志。
所以过去发展是硬道理，只要发展就好了，搞房地产就是硬道理。中国许多的标准今后都会换，我说三年前上海当年还在给你免税，三年以后突然翻转。现在老外还问我们省市的领导，说我们外资要进来，30年河东，30年河西，这句老话还是很管用的。因为30年的国家中，推进这个社会的标准，不是这个标准过了，而是社会的发展超越了这个标准的发展性。
最后我要说一下房地产业发展的态势。发展的态势有这样几点，三个限制，还有三个特性，第三点就是物价、房价已经不会成为检验真理的标准。我为什么说这句话？
第一点三个限制，第一个就是限制外资。国家已经进入到限制外资的阶段。我在这里先自我表扬一番，刚才肖秘书长不知道，我们研究所提早一年预测了。在90年代莫斯科预测了跨入新世界中国将进入起飞期。我有一次开会的时候，49个专家都说中国经济形势相当的严峻，第50个专家说跨越新世纪中国将进入起飞期，其中是进入新政时期。他说我们想不通，49个专家都说形势很严峻，为什么就你说形势很好呢？后来我们有了一个共性，因为你是上海人。当时我就把脸拉下来，我说你们这样的评论具有政治上的恶性，他说这句话不对头，他说我们都是开玩笑的。福卡是什么样的思路呢？我早年我们研究所的目标是为中国未来的发展指点迷津。我感觉到好象没有这个能力了，为中国指点迷津。把预测的恩惠撒向社会，我自认为这次的武汉之行也是这样的使命，现在我们的基调就是八个字，客观、冷静，中性、自学，我们本着这样的态度来学习一下我们中国的经济究竟是怎么样的？所以我们一年多前也是这八个字，我们说利用外资的阶段已经禁止了，要限制外资。北京有关的领导也说你们为什么会说限制外资呢？我们外资也是两个世界之最，我们的外汇储备大家从公开媒体已经知道了，已经成为社会之最超过日本。五年之后我们有两、三万亿美金的外资，我们国内有52万家外资企业，当然里面也假外资的。这样一种现象在世界史上也是没有出现过的，所以推进了中国的经济发展，外资给中国经济带来的紊乱和我刚才讲的发展是硬道理，将随着自己的辉煌成就，功成名就要逐渐的引退江湖。我听说在武汉只有两千个老外，台湾兄弟在上海有30万，我们研究所办公的电梯里边讲的都是外语。等一下我会讲三个特性，要还原成房产本身的三大特性，现在扰乱它们首当其冲是外资。所以我们讲外资和人民币是不一样的。尽管中国的人民币很多了，但是中国的人民币是被中央政府拼命用计划经济的方式压在那儿。这个货币的价值和美金的价值是不一样的，美元当年很之前，成为世界的硬通货。
现在外资进来对房产第三次的确认，老外和国人是享受不同的待遇，尤其是对房价带来的扭曲是相当厉害的。所以国家在这个问题上限制它。最近又刚出来一个政策，不仅是在直接买房要有投资一年，同时对它资本向下的财富指标也要进行限制。所以双限制，这是第一个限制。我们由利用外资到外资利用，第三个时期我们是智用外资。外资现在对国内的各个产业就是斩首行动，这个行业的前三名进行合资，合资的三年内就是搞垮，亏损，然后就是控制。这样一种势头对整个国民经济的安危造成影响。我在这里说限制外资，不完全从中国安全，在现在会员组织优187家，有137家会员国都是对外资进行限制。澳大利亚，韩国都是这样，世界上没有一个国家对房地产进行限制的。
第二个新制就是限制投机，什么意义上说是投机？我们老百姓把钱存在银行里，储蓄率最高达到46%。我们现在国家本外币已经是17万亿左右，上半年是15.3万亿，再加上八千美金的外币。我们历史发展是一个发展规范指导下的经济发展，所以你把银行里的钱弄出来，甚至几个人转手就是几十万，上百万的收入，所以国家对这个事情进行打压。因为工农中间这些银行是国家垄断的，所以国家有权进行管控，所以国家政策在这个问题上是第二个限制。
第三个限制就是土地限制。可以说是这一轮急风暴雨般宏观调控重中之重就是土地限制。许多腐败的事件都是和土地有关的，我们说上一轮在股市里面有暴富的人，现在你看留下来不多了。因为他利用人类的贪婪之心，但是最后都在股市里面烟消云散了。因为中国的股市是什么股市？就是赌场。中国股市始终认为是可以控制的，最近房地产的政策我有一点感觉，好象和90年代末对股票市场的政策有一些限制，出来那么多的政策，最后导致什么？导致整个跨入新世纪，01年开始我们股市长期低迷。房地产和股市是不一样的。我说这年头有暴利一定是有几种切换的，一种是政治的切换，一种是政策的切换，甚至是生活方式的切换。土地是不容许买卖的，但是你现在进入市场化了，土地要让它值钱，农民兄弟没有工作了就成了散户。比如说国家三峡的动迁是过去三年的均值成为15倍。现在人的寿命越来越少，要完成的事越来越多。土地由不值钱的突然变成值钱的东西。另外关于各式各样的制度，政策我就不说了。
所以土地这个问题由于过去没有给它定性，首先出让金究竟归谁？没有一个主。所以这一次中央提出来也分一块，我想是出于碍于政治上的原因，但是这个要纳入预算内。然后有一系列的举措限制土地，土地不是像原来一年报帐，国家发改委一年审批一次。所以围绕土地我估计从八月份到九月份不下十几项政策，什么通知，意见，制度一系列的东西，各个部委联合发文，包括动用高级法院。所以这三大限制了以后，你想想对房地产是什么样的形势？前两天国土部有一个司长已经说了，比如说工业用地。工业用地有一个最低的出让价格底线，比如说这个底线是土地的获取成本再加上税费，再加上早期的开发，三大块加起来，他说大概和我们原来的价位比 50%以上。我估计与房地产有关的报社一定是抓住这个事情发挥了，很多人说商品房的用地肯定也要跟着变了。他最后出来辟谣，他说我讲的是工业用地呀。在现有的国家土地政策下，是不是商品房享用一样的政策呢？除非是廉租房。所以这个土地就有问题了。
我估计通过这三个限制，是从釜底抽薪的角度对我们中国房地产有一个约束。这样的约束标志着我们国家在政策上，歪打正着使我们房地产固有的三大特性开始走出来了，哪三大特性呢？第一个我们说房产既是消费又是投资；这个特性今后可能还会有，但是它不会像北京现在经常在报道，我们富人都投房地产，换句话说我认为关于这个问题主要是改革开放不到位，我们有钱了以后有投资的需要，投资渠道太差。无论是一产、二产、三产、资本市场方方面面投资渠道太差，导致了投资在房地产方面。我估计这个投资今后依然会有，但是投机的第二个特性的到来。第三个是准商品，为什么我说有一个准商品的概念呢？房产这个事情不可能像一般的商品那样，国家对它完全进行放任，像家电，国家根本就不管。房产和千万个老百姓的安居是有直接关系的。我刚才讲什么是政治，政治本身就是均衡点。如果老百姓感觉到在房地产问题上还过得去的话，他不造反。但是老百姓觉得不开心，我们过去说居者有其屋。现在大学生说我要做房奴了，房奴说三年不买房，如果成为普遍的共性以后国家要不要管呢？所以现在形势很烦。现在温家宝总理直接出台有一些政策，估计在今年房价问题上如果说不见效，它是不会终止的。但是同样在他领导下的国土部，他们出台的一些舆论和政策已经为另外一种态势做预排了。
现在私人房地产拥有量我们国家太高了，资本主义的头号帝国美国也只有68%；英国只有56%，发达国家差不多基本上是平均在30%到50%，而我们国家私人拥有住房是80%。这些年真正个人购买形成私人拥有的也是30%。另外一大块50%左右是空房出售导致的。今后私人拥有房的比例将不可能超越世界一般国家，大量的住房要用租房的形式来解决。现在从理论上来讲，十一五规划要达到18亿亩土地的农牧粮，这是一个底线了。但是最近天眼的照耀下就不行了。所以我们为有关的省市做房地产调查，现在国家规定户籍制。现在国家规定土地也要进行管理。我刚才讲了 3600平方公里的土地上要用五万元购买工具。上海现在工业用地已经超过了30%，达到了发达工业化国家的郊区工业化程度。所以这个事情就很伤脑筋了，所以我们从一系列的代表所谓弱势群体，社会学的角度讲我们房价很高，应该怎么样。农民兄弟应该到城市分享共和国的好处，但是站在底线角度看，国家一步一步做下去，未来的房地产是什么样的概念？所以最终我根据有关材料分析下来，实际上一个国家差不多1/3的人根本买不起房子。
我想表达一个什么意思呢？今天的房价并不代表市场意义上的房价。这个含义我待会儿再来说。另外我讲一下，照你这样说，国家一着又一着，铺天盖地的宏观政策，那么房价为什么还下不来呢？我在想，我们在座的老总再财务报表，你们自己知道。在财务报表当中唯独房地产业的报表变化是非常大的。我是有根据的，今年上半年万科是上市企业报表是公开的，92.13可变值，土地获得费用以及国家的相关各式各样了费用加起来92.13。这么庞大的一块，换句话说如果说价格低于了这个成本，你这个企业就出局了。我们说海尔，海尔是55.6的可变值。中国电信是最典型只有 22%的可变值，这个材料是去年的。所以我们房地产的价，除了我刚才讲的宏观形势以外，就微观角度外不能让自己出局。怎么也要至少保本或者是略有增长，所以在两位数以下的房地产价格我觉得不存在所谓的过热问题，是很正常的事情。所以从这个意义上来讲，随着我刚才讲的三个限制的到来，我们房地产有一些特性进行了回归，所以我估计今后房价将逐渐退出政治的漩涡，退出经济政策调控的漩涡。更何况政府是没有能力调控房价的，所以最近又有一系列新的会议提出来，政府职能的转变。现在许多理论家提出来，在这一轮的宏观调控在下面收上来的权利是给部委还是给谁？我在这里给一个概念，就是房价这个问题，两位数以上或者是含两位数是处于历史的特殊时期，或者说处于这个市场的一种转折时期。
两位数以下的房产价格增长我认为没什么，当然今年的两位数以下全国的增长是因为钢材有一系列的背景所导致的，但是我只讲在这样的趋势下增长在两位数以下的话，不存在衡量经济状况的标准。
关于房地产形势的峰回路转和基本态势我暂且说到这里。如何找到未来发展的逻辑线？我想进入第三个问题，就是决定房地产基本趋势的五的变量。第一个就是宏观调控政策，我专门就宏观调控政策本身的一个逻辑对他进行分析。第二个变量我们分析一下改革，改革还搞不搞？改革对我们房地产的发展将起到什么样的作用？第三个变量对我们整个未来，因为协会给我的题目是未来八到十年中国房地产的发展。我想讲一下未来八到十年中国的经济形势处于什么样的态势？第四个变量就是金融和资产之间的相关关系，房地产算是资产，资产和金融之间的相关关系究竟是怎么回事？第五个变量就是人口。我们国家的人对房地产价格的一个影响。最后我想把从90年代开始一直到本世纪20年左右，我将给它有一个划段。
为什么国家现在对宏观调控要有一种反省，一种思考？为什么金九银十变成了政策的金九？就是要推到7月 24号，7月24号中央为什么要紧急开会讨论国家的宏观经济形势呢？要推倒到7月18号，7月18号是公布上半年的经济指标。上半年的经济指标我们知道， GDP10.9，固定资产投资城镇是31.3，我们对外的贸易依然是20%多的增长，我刚才说到了能耗的问题，环保的指标反而是没有下降，继续增长。所以上半年的经济形势突然通过这样报表的形势摆在国家领导人的面前就感觉到有压力，我们十一五是新一代领导带领各个部门的领导制定的。十五规划在座领导知道，走到一半就不行了，打对折。什么意思？五年还未到，在两年多，我们五年制定的目标已经全部超标了。这个规划的科学性在哪？没有，十一五我们制定GDP增长年均7.5个百分点，突然变成两位数的增长，所以胡锦涛总书记就提出四个性，对宏观调控的经济形势要有针对性，要有协调性，要有有效性，要有预见性。前两年有一位学者讲，前几年有三个没想到，到今年居然有四个没想到。他说06年上半年的经济形势是一个亮丽的开局之年。什么原因呢？统计局的发言人，他说首先世界经济高增长，今年上半年增长了4.9，但是世界有人跟我们说，世界经济高增长是因为中国高增长，所以我们才高增长。第二个原因是因为我们高位衡盘有一个惯性，惯性大家知道，车子开得很快，一下放松了油这个惯性是慢下来的。那惯性怎么惯上去的呢？第三个说是十一五规划的第一年，各地积极性比较高。十一五的积极性中央叫你把经济下来，转变增长方式，这个依然是十五规划，或者是九五规划。所以我认为这三条强词夺理，所以现在的经济形势到现在究竟怎么回事？讲不清楚。主要是人民币的价格问题。吴敬链在8月份，他强调这个观点。他说中国经济为什么流动性过剩，就是货币推向社会太多了，他推荐看一本台大校长的文章。他说在这篇文章里面反映了当时台湾在经济转型，好象是1985年，也就是货币是不是放？国家的决策大部分人认为走小路，但是他想不到一年之内就放了。他没有想到在世界上有名的产品都是放出来的。所以吴敬链讲千万不要搞伪市场，我们人民币的汇率和世界上不一样。
我对宏观调控有一个分析分成三段，近期内凡是与十一五相悖的领域，环保问题，能耗问题，包括房地产的土地问题，乃至短期内的房价问题不见效果不松手。这是我们的一个判断，这样的态势将延续到至少今年，贯穿到全年。另外一个方面就是有些问题可能是边走边看，半推半就，我为什么用这样一个词？吃不准。比如说汇率问题，我给它的结论就是提出弹性和控制，为什么这么弄呢？因为汇率问题牵一发而动全身。我们去年提出汇改一年是增长3.5个百分点，最近在加速，美国人改口了。为什么要改口呢？所以实际上有人分析，美国人表面是说我们，实际上他们还是担心我们的货币政策。所以我们真正升值以后会带来什么，首先对世界上的采购能力加强，现在凡是中国买什么东西，世界的国家要上涨，凡是我们国家要卖什么，世界的东西就要下跌。因为中国的量太大了，如果人民币升值带来什么好处，我进口能力很高了，我购买世界的房地产，我购买你的石油、铁矿砂。美国有四大公司，波音公司后工业社会的标志；第二个是微软；第三家就是花旗银行；最高端的高盛。投行是对各种资源要素的进行整合，什么国美都是它最早做起来的。它对这个国家未来的五年、十年有一个判断。所以这四种公司成为美国经济的四大台柱。
我们回过头来讲汇率，在汇率这个问题他提出来，我们对中国有耐心。四行是美国操纵对全国金融控制的节点，实际上美国现在根本最赚钱的就是“赌”字。我发现美国人是相当狡猾的，如果中国人民币坚挺了以后，世界上各个国家把我们的货币作为它的储备货币，然后我们国家就变成硬通货，我们就享受了铸币税。然后我要买更多的东西，价格要上涨，那我的印刷厂速度加快一点。
所以我估计这样一个状态至少要延续到明年07年，所以关于宏观调控一种特征是不见效果不松手，随着人们的思想情绪过去以后，可能会松手，房价就不成为检验形势的好坏。什么有利于你转型，能耗问题，方方面面只要有利于转型，有关的政策包括从中央到地方都会进行鼓励。远期宏观经济的特点，宏观调控的特征是由政策经济演变成制度经济。实际上我们经济的随意性，随机性要比计划经济时期来得多。市场经济还没有到位，规范的法制还没有到位，那就是政府和政策到位了，宏观部委的政策是不是就比各个地方上的发改委的政策高明呢？所以这种随意性最后导致的是政府的公信力下降。所以现在反复提出来政府要提出公信力。所以要由政策经济转向制度经济。
但是这个制度经济是非常艰难的，什么叫公共政策？限制外资，究竟限制到什么程度？现在美国人担心我们民主制度，限制外资。我把它看成至少是两个五年计划政策的事情，有很多的问题并不是调控可以解决的，比如说我们讲垄断行业的价格。现在建设银行在涨30%的工资，这次搞了银行的上市，最终是领导班子的工资50万变成100万，全国舆论都在说，党中央的中组部出了一个文件，今后党的系统干部和企业的干部要进行交换，所以很多人讲了，他说我以后享受建行 100万年薪的岗位。为什么在我宣传这个岗位上，为什么只有处长才有5万、6万呢？所以像这样一个我们国家来完善形成比较规范的价格机制要靠什么？这就要靠改革，并不是政策可以调控的。现在很多的政策与其说是调控，还不如说是改革。
香港有一个郎咸平，他说改革太混乱了，什么问题都有。他说第一中国处于工业原始积累的初期，甚至比资本主义原始积累还要严重。第二个结论中国社会是处于上下五千年最黑暗的时期。第三个结论他说我研究分析了为什么中国会出现这个情况呢？因为大量的地主阶级。然后他说今天的改革，什么是改革？他说所谓的房改就是把钱袋淘空，所谓的教改就是逼父母发疯，所谓的医疗系统改革就是提早为你送终。他原来是学会计的，经济学上很有专业，然后整个国内这两年的言论很多。所以在国内已经形成很大的所谓信誉度，公信力很高。到了北大去做演讲，底下差不多大学生都成为他的粉丝。他发现火候到了，火候到了香港就发表我刚才那个言论。这样的言论一出来，接下来讨论就是共产党的执政基础，上海电视台还傻乎乎每个星期开频道《采访郎咸平》，改革到了这样一种严峻时候。到这样一种严峻的时刻，胡锦涛3月份人大会议专门到上海代表团，上海是改革前沿，争议经常会有。到这里说了三句话，第一句话毫不动摇的坚持改革；第二句话不失时机的推进改革，第三句话就是关于改革具体的措施要考虑它的科学性和协调性。
所以我说房地产的价格，如果说方向是继续按照宏观所谓的调控方向的话，那这个价格还要独立出来。现在国家土地监督局成立九个，上海滩上有一个。现在在地方政府，中央政府已经出现了一级办政府。表面上看这一轮是中央和地方的碰撞，我是搞预测的。我是从综合角度来看，很多人认为中国只有经济改革，没有政治改革，我觉得中国是始终伴随着政治经济。什么是政治？权利的改革就是政治。
我刚才讲历史唯物辩证法的角度，辉煌的成就最后成为自己的绊脚石，你已经导致社会各式各样的落差，中央一定要处于一个均衡点，所以建立了一级办政府。所以我估计中国的政治改革依然会出现，现在表现在垂直系统内，由过去的，但是并不代表长期的发展，现在根本的问题是权利的制衡。为什么在党的系统内，在座的党员干部，每过半年，一年民主生活都要填报个人的财产。这不是一个道德问题和自我觉悟的问题，这是一个权利的监督问题。现在说是土地问题，行政长官第一负责制，但是现在提出人大的监督法。
所以我估计改革还会沿着市场经济的方向。随着市场经济越来越深化，政府的权利就要转型，要成为公共政府，要推进公共政策的兑现，然后权利要进行制衡。所以中国的改革依然对它看好。郎咸平这样的人仅仅是一个小小的浪花而已，他讲了99句真话，最后一句要命的话。这样的状况国家还是比较清醒的，将他处理出去了。总而言之，社会的任何变化特别是在我们国家几代人各种意识形态都共存的这种时代，冲突是一个必然。我们差不多是以西方1/10的速度在实现经济的发展和社会的转型，在这个转型过程当中大家肯定要碰撞的。
第三个问题要讲清楚未来七到八年的经济增长形势。这就要讲一下中国的态势。我提到了90年代末当时就有一个基本的判断，中国经济将进入起飞期。这个起飞期有几大要素，第一个要素中国进入重化工时期，什么是重化工时期？直接投资200亿，一年形成的产值就是上千亿，所以如果哪个省时又这样大的项目，一下子就可以增长。全国的钢厂，化工发展不合理，所以在世界的航运上适宜肆集装箱的第一生产国变成我们国家。一方面是进步，另一方面给的环保带来压力太大，总而言之这个国家进入重化工的时期，比如说我们搞快速的干道等等。第二个国际化的兑现，每一个国家在世界上贸易进行交易，你拿这个商品来换我这个商品。中国优势最大的是劳动力。中国的劳动力现在一眼看不到头，虽然现在有民工荒，但是另外要看到一支队伍上来，今年扩招了530万的大学生，今年上市的是多少？是400 多万，就业大学是多少？50%。所以我们今年扩招的这一批在88年的时候，我们算他要占20%多，相对于我们99年要50%，换句话说我们差不多每年一千万人口的速度增长，而我们大学生的扩招能力是与日俱增，这样一种狂潮决定我们以后的产业特征和消费特征，所以中国的劳动力美国人都很恐惧，尽管相对的大学生比例并不高。
第三个中国是一个大国，大国的效益很多。产业更换过程中，实际上就产生GDP，所以由于中国的地缘落差，经济落差太大，日本的房地产泡沫哪天在中国兑现？我感觉到里面有许多共同点，也有许多不同点。首先这个国家是放量型的，这样一种大国会把产业链拉长，会形成一个规模。第四个就是市场经济的体制呼唤。什么是市场经济，仿佛像变魔术一样从地下进行呼唤。07年、08年中国将迎来第一轮市场经济上的过剩，市场经济对中国的呼唤结束了没有？远远没有结束。我们很多行业的价格还没有开放，许多行业还在垄断。
我刚才提到的那些特征这是一个国家在经济发展的纵向逻辑上必然出现的，由于中国走向工业化重化工时期，正好赶上了市场经济的变化，和日本、韩国、美国不一样，所以增长的势头更猛。所以在这里我说一下，也是我个人的观点，宏观调控为什么会无奈？由宏调变成空调，我想就是对中国进入起飞期这样一个基本问题缺乏。不相信这个事情，还相信自己的能力，认为自己可以驾驭经济，所以我们政府经常讲经济周期波动是有危害的。对这个大前提没有判断好，所以一看固定资产增长超过30%就拼命打压，这就是财富的浪费。我查了许多材料，在英国1865年巅峰状况的时候，GDP的增长都是两位数以上。它对能耗的使用煤炭占到 60%，钢铁占到70%，到美国人手里也是世界500强的60、70%。进入一个起飞期，它的经济增长是有它内在的逻辑性的，并不是说我们是哪一个意识形态的政策。
我刚才讲的这个事情，比如说认定中国经济的进入起飞期，是自在的，内在的形势在我们学界不多的。为什么目前学界从人数上，主流观点上讲基本上还是达成共识，有一些人还是用规范的经济把中国的经济发展想象成规范成熟的市场经济，调控这样的周期就要用成熟的货币工具，所以今天在央行系统一系列的政策都是成熟的，甚至是长期的货币经济。他以为我们今天是正常的经济期，实际上中国是处于一个巨大的深刻转型期。用常态的工具来对付转型是驴头不对马嘴，所以导致冲突很正常。第四个小点就是资产和商品之间是怎么回事？市场经济这样一种经济方式人类史上没有一个概念。市场经济有一个后果，这个后果凡是工商企业都是为了交换而存在的，效益好的企业创造的利润放在银行。效益不好的企业产生的资金应收帐款也作为财务三项资金贷款烂在银行。银行无论是效益好，还是效益差都会沉淀，沉淀到一定的程度，银行会制造各种金融产品放到社会上稀释它的风险。关于市场经济发展到一定程度，最后导致是膨胀。膨胀的方式不一样，第一个经济危机，经济危机大批企业，个人破产，导致社会再回归。第二种是操作上的市场黑市信息，让股票市场，期货市场全部黑市。第三种国家宏观调控搞得好，把它向外国推。我们东南亚危机恰好是中国改革开放太原始，没有迈过这个门槛。再一个危机就是政变，就像泰国政变。全世界这两年出现了一个现象，差不多在同一的时刻，像美国现在有公开措施有1.5倍增长，五年内美国房地产增长50%，当然这两个月也下跌的迹象。在英国涨了三倍，在法国基本上在中国房地产井喷时期他们也高增长，特别是像英国老牌的经济增长国家，为什么集中在目前这个时期上涨了呢？什么是规律，从美国到中国到欧洲都有这样一种现象，这种现象说明什么？十年没有危机了。全球的中产阶级擦亮了眼睛，最后把货币拿到哪里去？所以最后就挂房地产业。所以为什么黄金的价格这几年增长很厉害，石油价格增长很厉害，全球各个城市的宏观调控能力与日俱增，宏观调控能力很厉害，把本应有的蒸发压在那儿，那怎么办呢？所以我讲第四个问题。
第五个问题是人口。人口是很关键的，我们62年出生到80年出生，我们算下来是4.2亿。要解决两个问题，一个是结婚房，另外一个是更换房子。所以由此决定了在我们未来这个国家基础对房地产的需求。然后我对五个小点给房地产一个大概的性质。
90年代可以说我们是第一轮市场经济启动促进时期，01年到05年是我们市场经济井喷期，为什么会井喷期呢？过了十年到最后五年井喷呢？因为各种体制、机制都不到位形成了巨大的能力切换。由于我们国家是极其不成熟的社会，各种能力落差太大，形成的巨量导致井喷，在这个井喷时期两位数以上的增长很正常。06、07年是一个调整期，这样的井喷15年的发展，国家承受不了，有各式各样的政策进行调整。调整完以后，至少到11年左右房地产是快速的发展期。我刚才讲的4.2亿里面很多人自己可能买不起房子，但是父母这一生会和他配合在一起，所以我估计在未来迎来一轮发展期，总而言之是一个快速的发展期。接下来就将进入缓慢的发展期，20年左右我们可能进入一个缓慢发展期。我刚才是对五条实际上是从不同的角度来论证回答我们房地产协会让我讲清楚，中期房地产的形势，所以中期房地产趋势我大概就是这样一个结论。
第三个问题谁在决定中国经济的未来？表象上来看是政策。实际上在这个过程当中，主要的还是一些经济的内在发展。
所以我从产业的角度来讲，客观上的产业有几个阶梯。比如说第一个按照线性垂直发展的话，中国就这一块发展会很快。第二个现在的产业发展是跳跃性的，比如说 IT出现了以后，其他各种经济是跳跃的，和工业经济不一样。现在还有一种无边缘状态，现在发展得好的话都在无边缘的状态。所以我说中国经济的发展必须要看政策，另外还要对产业有所考量。
另外中国还在发展不为深刻的生产方式，经济方式的发展。中国直到今天还是生产方式为主，现在为什么企业家经常会倒霉，实际上对企业家在劳动创造当中特有的价值部分经济学家也没有讲清楚。为什么现在在新兴领域里面不可能出现贪污分子，在老的产业里面会出现呢？但是在发达国家已经是以交换方式主导的国家。刚才我提到了美国在那些领域内主导世界的发展。交换方式还发展到分配方式，现在在西方GDP，欧洲只有一两个百分点，老百姓消费占美国80%，我们这里少得可怜只有30%到40%左右，个人的养老金在欧洲福利国家占30%GDP，我们这里才几个百分点。所以从这个意义上讲，社会越发达，GDP会下来，但是围绕两次分配会成为主战场。现在我们是一次分配还没有过来。所以我说现在处于生产方式、交换方式，分配方式，最后还有一个生活方式。我昨天问了一些民间的艺人，他们的工资两年内增长50%。克林顿曾经有一次说，他是中国经济上来，他说美国人两个人拥有一辆汽车，如果13亿中国人拥有的汽车和我们美国一样的话，那我们就不知道怎么支撑得了。所以现在世界的学习改革都跟美国一样，中国也是一样。美国这样的方式，全球的环保能源支持得了吗？人都是追求幸福的，幸福的指数统计局准备编制，所以我昨天吃饭的时候我发现老百姓幸福指数很高，所以市场经济要加强，实际上就两个意思，就是和谐市场经济。在和谐前面还要加什么？十一五最近国家在颁布推进文化产业，实际上就是人文。究竟是吃物质这个东西还是吃精神东西。实际上生产方式，交换方式，分配方式和生活方式，这个国家将跟着这个世界的变化将越来越深刻。所以从这个意义上来讲，任何意志和政策在这个发展势头是挡不住的。
怎么样在这个发展当中把握自己的未来，我想有两点，一个是创新。什么叫创新？现在都说知识经济，现在银行为什么有过剩的经济，因为商品过剩。为什么商品过剩，因为知识过剩。为什么知识过剩，因为大学里面教他们的知识都是发展过的事情。所以一定要对历史进行颠覆，现在都说商业模式？商业模式就是在市面上从来没有出现的，然后编制出来，这就是商业模式。目前要有智慧来颠覆知识，怎么达到这种境界？我讲十二个字，根、本、源、高、远、深、新、奇、特、韵、育、市。最后一条要有定力，说宏观形势，说房地产，你即便成功以后是喜还是悲还很难说，总而言之我相信一条，这个世界是有缘分的，它是有道理的，它是有章可循的，关键是把内在的东西找出来，通过这样一种创新的活动，吻合客观的创新活动把智慧型统一在这个创新当中，才可以把事情做好。
下面大家可以提出一些问题，我来进行回答。
[提问]：我来自主办单位房协，请问王教授您认为国六条发挥了多大的效应？能够达到中央的效果吗？不效果又会怎么样？
[王德培]：实际上这句话我已经说过，不见效果不松手。昨天我收到一个国家发改委的关于房地产的调控形势，是过分还是还没到位，还是正确，我勾了一个正确。
[提问]：根据有关方面预测在08年到12年，中国房地产消费人口非常坚挺。
[王德培]：我估计在未来一段时间住房消费是相当坚挺的。现在结婚都要求新房子，新房子现在提出来是90、70。
[提问]：既然你未来看好，是不是开发商再买土地，在20年之前再捞它一把？
[王德培]：我是在两年前为大型房地产商做咨询的，最近党中央有政策出来了，两年你不动的话，要回收。所以在这个问题上也是此一时、彼一时了，看你怎么收，以什么样的方式来滚动的，所以两年后的今天再让我咨询这个话题我还有另外一个回答了。
[提问]：刚才您谈的就是关于住宅消费的，商业地产您怎么看？
[王德培]：商业地产要看怎么说，在上个世纪初，实际上当时在西方力强经济里面，上海和武汉都是处于佼佼者，现在上海一年增长60%，我们的租金增长很快。现在武汉是不是达到这样一种状况，我不知道武汉改革的程度如何？但是我有一种感觉，在武汉如果说要达到这样一种今后房地产发展，实际上重在改革。如果通过改革把它市场的元素呼唤出来的话，现在浙江人30万，如果江苏人来20万，上海人来 20万，我想这个价格就出来了，所以我讲3600块钱并不是市场经济意义上来讲，是因为我们武汉市场经济和上海一个样。
同样商业地块也一样，随着市场经济发展的话，越是发展配置资源的功能越是到位，武汉的权重也是越来越大。上海也是一样，上海可能作为全国政治经济的战略平衡点，随着武汉特有的地缘优势一定会发挥出来。武汉这样一种地域很有好处的，问题是我们市场经济在中部崛起前一个时代，中央在改革政策中对我们中部关照不够，所以它的步伐有限，导致我们目前的房价还不完全体现市场经济意义上的价位。所以商业地块我是在这个背景下来谈的。
[提问]：王老师你好，非常感谢武汉房地产协会组织这一次王老师报告会。我想问一下90平方政策的延续性？
[王德培]：关于这个问题在政策上要真正的执行，但是市场上不会当真的。要不然多久就会过去了。比如我过去讲香港，香港的安居就是政府出钱补贴的，我们这里能否支撑13亿中国人享受90平米，当房价已经不成为衡量经济形势好坏的标准，同样房型也不会成为衡量主要的标准。只不过因为06面在这样一个当口中，有关部门要下标准把这个势头压一下而已。
[提问]：刚才还有第二个问题就是说，让您评价一下武汉市房地产市场的地位？
[王德培]：这个地位我不知道，如果以后共同研究了以下，可能可以回答这个问题。我就知道昨天3600块钱也是秘书长跟我讲的，我得出一个结论，武汉和上海不能比。因为历史阶段不一样，我一比较处长们的收入和房价完全不是一回事。为什么港澳台到上海买房子，美国人到中国买房子，因为上海人走过了，感觉武汉特别的便宜。但是外资被国家限制住了，主要是靠市场这一块儿。如果武汉市场要素流动不大，内部支撑市场不够，这个行情还有一阵子。关键是看全国要素市场流动，以及我们当前职位水平之高，靠这个来决定的。
[肖汉昌]：非常感谢王德培先生给我们做了一场非常精彩的报告，在报告当中为我们提供了非常多的咨询，从宏观层面也做了很多精辟的分析，为我们分析当前的市场和未来的市场走向开拓了思路，开阔了视野，有很多有益的思考，让我们以热烈的掌声再次感谢王德培教授。
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