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论坛现场
武汉房地产开发企业协会秘书长肖汉昌致辞
武汉市城市综合开发管理办公室综合处处长李春祥发言
金地集团武汉房地产开发有限公司营销总监方森发言
易居（中国）投资有限公司执行总裁、武汉易居房地产研究所所长朱旭东发言
上海东方房地产学院院长、上海易居房地产研究院院长张永岳作“宏观调控与房地产企业转型” 演讲
2006年8月8日下午，“宏观调控下武汉房地产走势论坛”在武汉城市综合开发管理办公室5楼会议室圆满落幕。
本次论坛由武汉房地产开发企业协会主办，上海易居房地产研究院、武汉易居投资有限公司及武汉易居房地产研究所承办。
论坛上，武汉地产官员、房协领导、武汉主流开发商代表齐聚一堂，共同探讨武汉房地产发展态势。对武汉房地产2006年上半年的市场运行状况进行了精彩的总结回顾，并对武汉房地产下半年的土地及住宅市场进行展望。房地产协会领导及武汉地产官员纷纷发言，畅谈武汉楼市。来自上海易居房地产研究院的张永岳院长通过对中国房地产行业的长期研究，运用深厚的理论功底为与会者深刻解读了宏观调控，指出了在房地产行业转型在即的形式下如何追求更好的效益，获得了武汉主流开发商代表的一致认可。
以下为文字直播内容：
[肖汉昌]：今年主要是针对房地产业的高速发展出台了一系列宏观调控的新政，透过这些新政我们感觉到有这样一种信号，那就是党中央、国务院对房地产业的宏观调控态度非常坚决，措施也非常的严厉。透过这一次宏观调控新政，我们也感受到这一次新政是继2004年以来我们国家宏观调控的一次深入和延续。其政策取向更加民主，调控的目标也非常具体，调控的手段和措施也非常的有益。随着政策的实施，对我国的房地产业必将产生重大的影响。我们如何来正确理解和解读这一次宏观调控的新政，这是宏观调控的新政对于我们房地产业会带来哪些影响？对房地产市场会产生哪些影响？对房地产企业的运作会办法哪些影响？我想这些问题最近一段时间以来各有关媒体和业内大家都在思考和研讨这方面的问题。
那么今天我们召开这个论坛会，主要目的也是围绕这些问题，希望通过我们应邀的嘉宾的主题发言帮助企业正确地分析和判断当前的房地产形势，正确的认识和解读房地产新政，希望能够为企业进行有益的思考和借鉴。这次我们邀请了行业主管部门的领导，邀请了有关研究机构的专家，邀请了企业的代表，还特邀了上海房地产学院的院长张教授来做一个发言。我想首先有请武汉市开发办党组成员、市综合处处长李春祥给我们做一个演讲，演讲的内容主要是介绍武汉市上半年的房地产运营情况，并对下半年乃至未来的房地产走势做一些自己的分析和判断，我们以掌声欢迎李春祥处长。
[李春祥]：谢谢大家！我们协会前两天告诉我有这么一个会，要讲一下。本人应该说对这个问题研究不深，所以说诚惶诚恐，关于房地产形势的问题是当前整个社会比较关注的一个热点问题。可以说是仁者见仁，智者见智，众说纷纭，大家都比较关注。对整个房地产形势的看法也是多种多样，这说明这是一个好事，说明房地产在当前国民经济中的地位是非常重要的。从今天到会的情况来看，大家到的人数比较多，也比较准时，这也反映我们比较关注这个问题。由房地产协会主办的这次论坛我认为是非常有意义的。通过这次论坛我想有助于我们统一思想认识，理清工作思路，明确发展方向，审时度势，科学决策，更好地促进房地产业的发展。作为我这一块来讲我简单的说一下，起到一个抛砖引玉的作用，更重要听专家的演讲。
从我个人来看，借此机会我主要想讲上半年武汉市房地产简要的情况或者说是看法。另外谈到下半年乃至今后一段时期走势的个人看法。今年武汉市房地产的发展总体来看应该说在市委、市政府的领导下我们总体发展趋势是好的，各项指标应该说完成得比较好。从以下几个方面，或者四句话说明上半年的形势。
第一句话就是房地产开发保持增长势头，但增幅缓慢。1—6月份全市的房地产开发累计完成投资152.2亿元，同比增长33.88%。我们这个数字是完成全年目标的44.8%。开发投资中住宅是118.4亿，说明住宅投资占房地产开发占主要的地位，同比增长26.1亿，我们上半年房地产开发投资占全市固定资产投资1/4，达到24.95%。上半年的房地产开发施工面积达到2260多万方，同比增长20.75%，其中住宅施工总面积达到1700多万方，同比下降4.65%。新开工的上半年完成686.51万方，同比增长11.99%，但是这里面其中住宅完成518.5万方，同比下降5.41%。我们上半年房地产开发的竣工面积达到352.38万方，同比增长27%。其中住宅竣工299.68万方，同比增长24.38%。从数据里面可以反映出我们上半年整个房地产开发增长势头还是比较好的，但是有些指标却是放缓的，这说明我们宏观调控应该说起到了积极作用。
第二句话商品房销售市场基本平稳，但发展不均衡。这个问题从两方面看，从实际数据上来看，在经过一段时间的市场观望期以后，我们今年上半年很多的项目或者是很多的企业纷纷在3、4、5月份季节推出一系列的楼盘，而且部分楼盘推出销售比较好。像水岸星城、时代广场等等，一些滨湖、临水的楼盘，应该说一上市推出是得到市场的追捧和青睐。4、5月份整个销售市场情况应该还是比较好的，所以说5月下旬我们部委发了37号文，但是整个销售市场应该说上半年情况受政策影响还不是很大。1—6月份我们共销售商品房378.86万方，其中住宅完成347.82万方，这个统计和去年的统计量基本上是持平的。销售收入完成 131.82亿，销售情况总体来看还是比较好的。
另一方面从区域来看，是不均衡的。主城区的情况比远郊区的销售情况要好，中心城区的中心地段或者是比较好的地段项目应该说依然销售情况是比较好的。但是有一些区域相对的滞销（从销售市场上来看）
第三句话住房供应结构有改善，但仍有较大差距。在政策和市场需求的引导下，武汉市加大了投资商品房和经济适用住房的建设力度，住房供应结构从今年上半年的情况来看应该说得到一个较大的改善，或者说是进一步优化。我们这里有一个统计数据就是1—6月份新上市的楼盘中120平方米以下的户型住房供应套数占到总供应60%，其中60—100平方米的户型供应套数占到38%，随着我们去年加大经济适用房的建设力度，投资计划265万方，今年计划362万方，使经济住房建设的开工以及上市的话，我想对住房供应结构的改善会进一步的优化。这主要是根据国家2000年以来宏观调控政策的要求和科学的发展观，保证广大中低收入者的住房需求而出台的，所以改善住房结构应该是任重道远的。
现在从武汉市实际情况来讲，住房供应结构来看，一方面从政府的角度来看，要求建中小户型。但是从市场的反馈来看，人的观念还是偏向于中大户型。这是一个深层次的原因，也有消费者的消费观念不到位，或者是其他因素的影响。
第四句话房地产市场形势总体来看比较好，但观望气氛比较浓。从现在掌握的情况来看，整个武汉市房地产市场由于在宏观调控特别是今年进一步加大宏观调控力度的情况下，消费者观望的情况比较严重。但投资者观望的情况也比较严重，大家都感觉从消费者的角度来讲感觉是不是房价要下降，持币待购，从投资方来看感觉到趋势不明朗，所以整个气氛在当前来说是比较浓厚的。
这是从行业管理部门以及从我个人的实际过程当中掌握情况的看法。关于当前乃至今后一个时期房地产走势的问题，这是一个复杂的问题。这方面专家有很多的意见，领导也有很多的看法，大家也有很多的认识，所以说，不大好说。但是从我个人的观点来看，在当前乃至今后一个时期房地产肯定是进了一个调整时期。无论是从周期来看，还是从当前的党的方针政策的要求来看，还是从国民发展的角度来看肯定要进入一个调整期。应该说这几年房地产发展的速度是比较快的（从98年以来）一直是稳步的持续发展。
经过这么多年的发展，我想房地产也有必要冷静下来总结一下，有必要回头看一看，这样就有利于我们更好的前进。所以说，我想房地产的发展肯定是在调整中发展，在发展中调整。
从走势来看我有这么几个感受，一个是总体趋势我认为是逐步上升的。自去年以来随着国家针对房地产业出台一系列的宏观调控政策，但我个人认为这些调控政策它只是一个手段不是目的，目前是在于促进房地产业健康的发展。尽管我们当前调控的力度不断加大，但房地产业作为我市在新的发展阶段一个重要支柱产业的地位它是不会动摇的。那么最近几年，房地产业对国民经济的贡献应该是巨大的，房地产业的投资一直占全市固定资产投资的1/4，因此是起到非常重要的作用。对国民经济应该来说支撑和拉动作用是明显的。特别是从宏观政策层面来看，在中央实施中部地区崛起战略和全省大力推进武汉城市圈建设等利好政策的推动下，我想我们武汉市的房地产必将迎来新的发展机遇，这个大的趋势是不变的。
那么从全国来说是对房地产调控的力度加大，但是房地产调控重要的指导原则是因地制宜，不是一刀切。从武汉这几年的发展来说是快速的发展，但是发展水平不是很高，发展的空间仍然很大，武汉市在全国同类型的城市中（房地产业），位置不是考前的，是靠后的，无论是从投资、从竣工量，从销售价格等等来看都是靠后的。落后意味着发展的升值空间是比较大的，从当前来看虽然由于国家宏观调控这么一个大背景在这样一个形势下，我们武汉市当前自住性的购房需求应该说在一定程度是适当的影响，观望气氛比较浓厚，住房的消费节奏放缓，这是当前不可忽视的现象。但是我认为这种现象会影响一段时期，为什么这样说？我刚才说了，由于城市基础建设的快速发展，由于居民住房的刚性需求，旧城改造的拉动，发展相对落后等等因素的影响，增长的住房消费肯定是存在的，而且是大的。特别随着城镇化速度的加快和城镇居民改善住房条件需且的持续增长，商品房的需求也将持续的增加。因此，可以预见武汉市房地产市场容量的扩张和房地产开发的速度仍将处于一个上升的空间，并且会保持在一个比较固定水平。现在根据政策的要求，根据实际情况，比如我们现在要合理的控制旧城改造的拆迁规模。所以说，通过我们主观的政策导向影响，我想房地产的发展肯定是上升的，但是发展速度肯定处于一个比较合理的区域。
第二个看法就是市场发展日益分化，在落实国家宏观调控政策，加快住房结构调整和促进房价平稳发展的形势下，目前我市房地产开发市场格局必然会有所变化。这种趋势应该说是越来越明显，从这个角度来看，我想首先是高端市场和中低端市场的分化。由于政策对未来市场户型的限制，在未来一个时期中高档市场的份额肯定会变小，我们现在“两新”。我个人看法它可能导致开发商对这一领域的争夺，品质的竞争将更加激烈。商品房的价格上涨将不可避免，对于商品房套型90平方米以下的中低端市场，由于我们可以预见的它的供应量不断放大，也有可能导致供求的变化而影响商品房价格的走势。可能对全市的商品房价格稳定影响说是有很大影响的。
其次就是城区中心市场和远郊市场的分化或者是变化。这次37号文对商品房交易环节、户型比例、个人住房按揭贷款、首付比例等等一系列的要求。这应该说是投资性的购房得到进一步的限制，这应该说对我们郊区楼盘的销售产生较大的冲击和影响。同时由于郊区的楼盘基础配套设施相对滞后，明显影响了这一地区楼盘的销售。比如说原来像庙山地区，去年情况还是比较好的，今年表现更为明显。从老城区的情况来看，有的地方又卖得很好，房子一经推出很快就销售一空，这种情况有。甚至主城区和远城区在宏观调控的政策影响下它的情况是不一样的。特别是中心城区最近几年或者是今后几年，我们有很多基础性的配套设施，也就是说轻轨、地铁、过江隧道等等一些大型工程开工建设，对这些周边地区的房地产以及发展应该说会起到进一步的推动作用。有可能进一步的吸纳资金在主城区开发，这样就可能进一步拉开中心城区与远城区房价的水平。
第三个方面就是住宅市场和非住宅市场的分化。现在来说从武汉市的房地产市场来看，总体来看住宅市场量还是比较大的，非住宅市场还是相对滞后。在宏观调控的形势下，在政策的导向下，在住宅市场发展的同时，非住宅市场可能会得到进一步的发展。
这是我讲的第二个观点，市场发展的日益分化。从走势的第三个方面看，房地产开发加快转型步伐。经过近几年的快速发展，我市房地产开发的水平是不断提高，逐渐由粗放型向集约型转变，为了适应宏观调控形势和竞争的要求，我市房地产开发将进一步加大转型的步伐，转型主要从三个方面看：
首先就是住宅建设产业化。这应该是一个发展方向必由之路。为了适应市场竞争，提高产品的科技含量、加快产品的创新、加快新技术的推广影响等等以提高产品的竞争力，我想这是将来作为企业必须要解决的一个问题，也是一个发展方向的问题。
其次就是经营方向的多元化。现阶段，我们非住宅市场得到进一步的培训，潜在的需求较大，随着住宅市场利益的薄弱，将有更多的投资转移到其他的方面，或者转移到非住宅市场，包括商业地产、写字楼、工业厂房、包括多元化的经营等等。
第三个方面就是开发经营专业化。随着利润空间不断的压缩，房地产开发市场竞争是日益激烈，市场机制的优胜劣汰的作用将得到加强。行业准入将进一步的规范，我们开发企业遵守国家政策的导向和行业的规律，及时调整战略和运营的模式，加大资金的融通，积极提高自身专业化的程度才有可能赢得市场，才能促进企业的发展，才有可能把企业做大做强。现在企业的融资来看，很多企业面临生存的问题，中小企业通过这一段时间的发展估计可能要做进一步整合的道路。因为在目前的宏观调控情况下，只有实力的企业才有立足之地，否则一些企业日子不太好过。所以那些名牌企业，有实力的企业专业人做专业事，有些其他行业进来的一些不太专业的，实力不够强的企业有可能受影响比较大，这是房地产发展趋势加快转型我认为主要有这样三个方面。
走势的第四点就是住房供应结构进一步的优化。我想在国家大政方针的情况下，增长住房的供应量应该是当前或者是今后一个时期比较遵守的政策方向，作为我们武汉市来讲，对国六条一定要认真加以贯彻执行。作为开发企业，我想必须要针对国家宏观调控这样一个形势，应该积极应对调整自己的经营策略力争主动。今年宏观调控的力度是前所未有的，应该不存在改变的可能。这种想法我估计是不行的，武汉市虽然政策没有出台，但是按照领导的要求，我想下一步肯定这方面力度会加大。首先从土地供应，从规划设计源头可能把好这方面的关口。通过政策的调整和引导，两个70%可能会落实到位。在这种情况下，住房的供应结构会进一步的产生变化，进一步的向中低收入倾斜，以保证房地产业的健康发展。所以关于走势问题我简单说一下，有一些观点由于时间的关系就不展开。
讲得不对的地方希望大家原谅，谢谢大家！
[肖汉昌]：刚才李处长以他个人的角度分析下半年以及未来房地产市场的走向以及态势。应该说我觉得李处长的发言对于我们了解上半年房地产的情况进行一个判断和未来的走势提供一个非常好的参考。我们下面有请研究机构他们对武汉市房地产市场的也有自己的调查研究和分析判断，我们听一听研究机构他是怎样来对我们上半年武汉市的情况分析怎么来概括的。下面有请上海易居房地产研究院副院长丁祖昱先生做演讲，大家欢迎！
[丁祖昱]：谢谢大家，下午好！非常感谢大家能够今天抽空来到会议室一起参加这一场宏观调控形势下对武汉房地产分析的研讨会，我是丁祖昱，上海易居房地产研究院的副院长。首先我简单的介绍一下上海易居房地产研究院，它是目前国内唯一的一家经过正式注册的民营的，以房地产研发为主要业务范围的一家研究机构。它现在在全国各个城市都开设了分支的研发机构，在北京、天津、重庆、武汉、上海目前五个点已经设立完毕，上次在对天津房地产市场做交流和判断过程当中，得到原国家副部长的一个提议，他提出希望和我们研究院一起共同对全国40个大中城市房地产市场进行相应的监控和研究，我们也把这个作为重要的课题，希望在今后的房地产当中作为一个切入点。
虽然我们在上海是一个大本营，成立一个研究院，但是我们对整个中国房地产市场做一个研究，而我们研究的切入点是从微观市场进行切入，结合宏观市场最后结合微观市场的切入来给出一个相关的走势。我们主要是微观，通过详实的数据来判断。第二个我们通过一种比较研究和对比研究，因为房地产作为经济学当中一个重要的点，实际上它是有客观规律的。大家实际上可以发现，在很多的城市有一些地产商不断的赚钱，比如说有一些香港地产商，有一些国内的知名开发商，他是跨地域开发的，他虽然没有对这个地域本身有一个非常清晰的，或者没有当地的开发商了解，但是通过对整个房地产市场综合的规律性的了解，他进入到各个城市都可以赚钱，甚至有时候可以赚大钱。所以说我们通过全国40个城市综合的比较研究，我们也找到了规律的东西。这些房地产的走势实际上是有规律可循的，唯一要判断是结合各地的实际情况找出他的周期性。也就是不同的周期性，有的可能提前进入到调整期，有的可能会延长整个的发展时间，只要把这个时间点找对，这个市场是非常容易看清楚走势的。
首先，我给大家花几分钟时间把通过我们的一套系统对武汉房地产市场有一个非常清晰的了解，这套系统我们原先一直作为易居研究院和易居中国的内部系统，现在经过调整改版以后，现在今年推出CRIC2006中国房地产的决策咨询系统，我们这次武汉分析报告也是基于这套系统来看的。我把这套系统很简单的给大家演示一下。我们现在看到的是武汉整个的地图，这套系统现在在北京、天津、武汉和上海重庆建立完毕了，大家可以很清晰很迅速了解到各个城市实际的房地产现状。通过这个地理信息系统和信息库的结合，我们希望这套系统可以未来成为房地产的Google，大家可以很清晰从这个地方得到消息。比如把商品住宅点一下，大家看到所有的点是整个武汉的商品住宅的点。我把这个土地点一下，现在下载红颜色都是武汉已经出让的土地还没有开发建设所有的土地基本情况。把办公点一下，一个个小的点，就是把武汉目前所有的办公市场情况也可以在这张图上面进行一个相关的反映，放大之后就可以看得非常的清晰，非常明确。
我们以项目为例，比如说我们通过住宅搜索，我们查一下万科的项目，万科在香港路八号的项目，所有的项目我们都有项目的基本概况，包括每月的成交情况。因为这个项目相对来说还是一个中高端的项目，成交情况代表了目前武汉高档房当中的一个基本情况。从06年2月到06年7月，成交情况已经成交654套，平均每月都是在60套，当然第一个月开盘的时候有400多套，房价稳定在6000块钱左右，七月份的成交量大概在5600块钱左右。代表了目前武汉比较高端楼盘的市场行情。这些数据对于所有的楼盘都是做相应的跟踪。得到这些数据之后，才可以做更加详细的判断。比如说这个项目实景图，没去的点一下就可以了解项目的基本情况。
周边配套，周边有马路，有百货商业，学校、医院等等都可以查阅。本身的产品也可以进行一个相关的传阅。目前武汉万科有364套两房，我们可以看一下364 套两房的房型都可以看。这个房子既可以查到武汉的房子，还有北京、天津的，以后所有的大中城市的房地产就可以成为大家基本的信息库，你可以调用8000到 9000元的房型，就可以调出来看一下。这些房型都是可以通过这个数据库都可以公开参考的。还有它的一些攻关系统，促销活动都可以找到。回过头来我们看一下这个项目到底在哪里，回到这个系统就可以看到，我们把卫星照片叠加上去以后，如果是武汉的同仁可以很清晰的看到，这是万科项目现场的实景。可以很清晰了解到周边楼的一些基本情况，而且还可以放大。这个也是国内0.6的分辨率最高的，基本上地上0.6米的一个点都可以看到，如果大家有兴趣可以找到自己住的门洞。把卫星照片和GIS系统和具体的楼盘结合在一起，就可以很清楚的了解到这个楼盘周边的实际情况。
对于土地也一样，比如说我们找到单栋在江汉区的地块，对这个地块的基本情况我们也可以进行一定的了解，是武汉万科拿的一块地，土地价是3.89亿元，楼板价是2980元，根据这样一个楼板的价格基本上可以推算未来上市的价格。如果把周边的商品住宅、办公等叠加上去，实际上这些在售楼盘就可以到，未来这块土地可能上市的成本价是多少，目前这个房价是否合理都可以通过这个系统进行相应的比较清晰的判断，我们也是通过对于一个市场的数据最详尽的占有之后，再通过统计和分析我们来进行一个相应的判断。这套系统我就简单的演示一下，如果大家有兴趣可以回头再看。接下来我把对整个武汉市场上半年的走势和未来的发展做一个简单的判断和分享，如果讲得不对的地方希望大家批评指正。
我们对数据的判断和分析是基于对数据的理解，所以我们分三个部分，一个是首先看一下政策出来以后武汉房地产市场的走势，都用数据来说话。然后回顾一下上半年1到6月份市场的走势，最后通过我们掌握的一些规律性的东西和数据这样一个实际反映的情况我们对下半年风险进行预测。
在具体讲之前，我谈一下观点，我觉得目前房地产市场在国内的一线城市当中还是属于风险相对比较小，发展潜力比较大的城市。我们跑了很多的城市，我们看到这次宏观调控政策之后，会有很多的二、三线城市会提前进入到一个调整期，但是回过头来经过对武汉城市的分析判断之后，我发现基本面非常好，所以宏观调控政策会对它有一定的影响，但是不会撼动它本身的发展走势。就像去年的宏观调控政策，对长三角地区有影响，对其他的房地产市场没有影响一样，最后政策有没有影响，关键是看市场的基本面。我们看一下5月份之后土地的情况，5月份之后土地成交非常少，只有6月份有所成交，7月份没有成交。整个成交量土地1.6万平方米，新政之后在每一个城市首先出现的情况不是成交量的下降，而是暂停土地出让。武汉也出现了同样的情况，土地暂停。武汉市暂停土地，上海市从今年1月份到7月份一块土地都没有出让，新推出的土地都是因为各种各样的原因延期和未成交。成交总金额现在是比较少的，在06年推出地块当中总成交面积有75万多平方米，出让金额达到23.75亿元，平均每亩单价达到457万元，相比武汉目前的房价，今天武汉的土地价实际上是比较高的。为什么今天武汉的总地价比较高，难道发展商、投资商没有分析现在的房价吗？我想是经过详尽分析之后才得到今天的挂牌价或者是成交价可以达到一亩400多万的水平，是他们对武汉市的房地产市场有一个相对的分析和判断。
我们再看一下，这是按照每周的成交量排的一张表，是从5月1号到7月30号，每周的成交套数和表，我们可以看到从5月1号之后才5月底的时候达到一个成交套数的高峰，基本上每周达到2500多套，这个概念基本上相当于年度的成交量达到12万套左右，如果按照这个比例的话，整个武汉的成交量将达到全国排到前五位。但它没有一直维持这么高的量，在6月份之后有一个逐步下跌的成交情况，我们发现在7月10号到7月16号这一周下探到最低点，1289套，在季节的作用和政策的作用下下探最低点，下探之后又逐步的上升，如果这个现象我们只看这一个城市是一个个案，但是我们一个个城市看下来都是一样的。我们做的对比之后，基本上每个城市都是在7月中的时候达到成交量的低谷，然后在7月中下旬成交量都有不约而同的回暖。从某种情况上来说，这些城市对于宏观调控也好，对于季节也好它的反映相对来说是不正常的反映，不会像一些个别城市从沸点达到冰点，现在从武汉的情况来看，成交下降40%左右，但是40%是探一下，然后又马上回升，回升到1600多套，实际上和原先的高点差30%左右，从某种情况上来说，旺季和淡季的成交量本来也在30%左右，所以说我们单纯从成交量上来看，事实上这段时间武汉市场有影响，但是影响相对比较小。
我们再看一下价格，当然价格由于每周的价格，所以波动情况比较大。很多时候大家不能被价格所欺骗，所以说它好象是从3500块钱冲上再回落，走了一个平台，又回到了目前7月底的3500块钱左右的价格现象。但是实际上它并不是代表整个武汉的房价有这样一个起落，它代表的是在这个阶段当中不同物业，不同类型物业成交的情况，因为这是均价。我们可以看到在六月初的时候，价格达到6400多，在这个时候确实有一些价高的楼盘，成交量比较大，楼盘量比较大，使得整个武汉房价有一个提升，但是并不是说武汉房价都在涨，如果国家建设部看到了，武汉房价政策出来以后，连续涨肯定会很不满意。但是连续跌也不是很满意，房价没有变动，而是成交量本身发生很大的变化。
我们接下去刚刚看完了政策之后的数据，实际上从我们的判断来看，政策对于房地产市场目前的表面上影响并不是很大。再回过头来看一下，一到六月份回顾一下整个市场的情况，首先回顾一下土地市场，土地市场我们拿到02年到06年的土地成交量的对比图，我们可以发现，从02年开始，逐年土地出让的情况上升，到 04年达到顶峰之后05年有所回落，06年1到6月份全市仅成交土地15幅，应该说是一个明显的回落。土地是龙头，如果我们今天看清楚土地的源头出让的情况，我们会对未来两、三年的市场有一个比较清晰的了解，这两年正好处于一个商品房供应的高潮，这是因为03、04、05年都是处于一个土地相对供应的高峰，但是由于06年上半年土地供应明显的减少，实际上对于武汉未来的市场压力，大家不要太过于担心，尽管今天我们看到数据当中，武汉的可售量还有10万套，但是未来供应量下半年上升之后，明后年可能会明显的下降，实际的情况并不是像数据可怕。成交单价可以明显的看出，武汉的土地有一个长足的提升（价格）从02年的360万一亩，到06年的420万一亩，到现在的450万一亩，这一块都预示着整个武汉商品房的走势，再看一下武汉市土地市场用途规划。我们看到很大的量还是住宅，红颜色是纯住宅的，蓝颜色是纯商业的，纯商业大概占到39%，纯住宅也比较小，应该是综合用地比较多，这也符合很多城市在整个房地产快速发展的阶段当中存在一个共同的现象，也就是说综合用地占的量比较多，逐步逐步会把综合用地，住宅用地，办公用地进行区分。
再看一下各区域的土地成交面积分布，我们透过这个方面可以知道未来哪些是热点区域，哪些也有可能成为风险区，因为热点区供求两旺，风险区是在某一个阶段大于求，或者是明显大于求就是一个风险区。蓝色是汉阳区，红色是汉口区，绿色为武昌区，我们可以看到06年上半年汉口、武昌出让面积相对比较小的，集中在汉口、江汉及武昌的洪山区，相对来说土地面积成交比较小，最大有一块面积在27万平方米左右，虽然是处于单体面积比较大，但是总的来说还可以。平均的楼板价汉口是1848元，汉阳和他相比要差50%，再看一下1到6月份各土地的容积率的分布情况，从现在来看接近50%的容积率都在3以上，这也预示着整个目前国家强调未来要节能省地型的物业，节能省地型的商品房，高的容积率实际上是对土地的集约化的利用有好处，但是高容积率也带来城市当中的一些项目都是以高层为主，武汉中心城区一定会进入高级时代，这是每个大城市发展当中的必由之路，也许刚开始大家喜欢多层，过一段时间到高层，最终必然会进入一个高层时代。这个时候回过头来会看到小高层甚至多层的房价从某种情况上来说会有一定的优势。
从05年7月到06年7月整个武汉市房地产成交量的走势图，我们可以发现05年的下半年整个成交套数在42369套左右，我们说的是预售量。在06年的1 月到6月，成交套数达到44705套，有5%左右的上涨。而房价我们可以看到，明显走出一个上市趋势，就是在去年的下半年房价有一个明显的上升，从300 块钱出头提升到3500块钱左右，然后在今年的上半年做了一个平台的整理，也就是说房价必然要走平台走里。去年上海及长三角房价为什么要跌下来，就是如果房价涨上去是一个无量的空涨，一个价格的上涨如果没有成交量的配合，今天开盘是4000，明天还没成交就变成4500，后天变成4800，大后天到 5000，这4000到5000可能是无效量的上升，如果在5000上面有一个大的成交量以后，我们才认为5000元的价格是有效的，否则没有大的量支持还是会回到四千左右。我们基本可以认为，武汉房价上了一个台阶，如果500元上了一个台阶，是从3000元到3600元的台阶，这个也是合理的。
而且，由于新政的一些影响，房价还会做进一步的整理，在6、7月份甚至7、8月份还做进一步的整理，只要整理下跌的幅度不是太大的话，应该说武汉的房价未来发展还是可以期待的。我们再看一下1到6月份市场新增的建筑面积，这个数据从目前来看还是邮电大的，每月的新增建设量，都在100万方左右。我们再结合后面一张表同时看一下，武汉的商品房一到6月份供求比的情况，可以看到现在存在的问题。从去年的12月份到今年的7月份，整个武汉的供求比是1.2：1，从某种程度上来说是供略大于求。对于一个正好处于房地产发展期来说，这个数据略微有一点问题。一般来说，对于快速发展的城市来说，供求是供不略求。也就是说一个新政前的供求比比较均衡，新政后使得供大于求的情况在加剧。目前市场可售量超过10万套，按照上半年我们成交4万套左右的量来说，目前的可售量需要 1.2年左右才可以完成的消化。
这个数据在全国十个大城市当中相比是处于一个中列，并不是太好，也不是太差。天津市场大概需要0.7年，上海可能是需要1.5年，武汉的量应该是比较均衡的量。我们再看一下各面积段的商品房的情况，因为通过各面积段的了解之后，我们也可以知道目前市场上的成交情况和未来的一个发展趋势。如果从大规律上来说，任何一个市场面积段都会从大面积到正常的发展期当中，偏向于一个小面积。再到后期成熟期当中偏向一个相对来说比较中等的面积，会有这样一个趋势。一开始大家喜欢买大面积的房，到一段相当长的时间买小面积的房，不是愿意买，因为房价上涨的原因。再到成熟阶段大户型，豪宅和小户型并存，整个市场的房型是偏于相对来说大小皆有的阶段，目前可以看到，武汉还是处于从大面积往小面积发展的这样一个阶段，现在小面积的物业量越来越多，原先还是以大中型户型为主，但是小户型量正在递增。这个数据相对来说还是比较明显，加上宏观调控政策之后，70%以上90平方米以下的话，会加快这样一个趋势的发展。
各个多层、高层和小高层可以看到，高层和小高层的增长速度也是比较快的，这个也是和我们前面的判断是一致的。各个区域的供应量，从目前来看武昌区的供应量最大，汉口次之，汉阳最小。武昌供应量平均每月多的有80万方，小的有40、50万方。各行政区的新增建筑面积我们也可以看到，首先是中心城区，中心城区波动是比较大的，江岸区的量从平稳到后面6月份的放量，而郊区的商品房市场则比较平淡，我们看到黄颜色这根线。江岸区线走的是波澜起伏。各个区域当中我们看到洪山区的供给市场是最为活跃的，整个供应量在6月份还有所上升，而上升的楼盘在4000元左右，目前武汉市场当中最大的特征就是房价捏合在一起，中端和中低端的房价没有拉开距离，这是在全国十个大城市当中比较明显的特征，除了3、4个特大城市的房价已经出现了高低各异，然后高值和低值差距比较大，而其他的大中型城市捏合在一起，捏合比较牢。我们可以看一下，汉阳各个行政区的房价竣工建筑面积情况，由于汉阳相对比较冷也蕴含未来发展的机遇。这张表上面是很明显价格，三个区和整个中心城区的比较表，最上面一根线就是汉口中心区已经稳定在4000元以上的价位，从去年下半年开始今年，最低是汉阳中心区还在 3300块钱左右，武汉三镇中心城区的比较高差和低差之间相差1000块钱。我们从前面的地价来看，高差和低差之间已经相差50%以上，房价上面并没有完全的反映，使得我们今天可以看到房价可能未来这两根线，今天看上去差1000块钱，可能未来不只这么多钱。
次中心城区价格线离得更加近，我们次中心城区南湖片区实际的情况高在3379元，低的是3080元，差300块钱。但事实情况不应该是这样的，对于每一个城市由于房地产可移动性，每个区域的发展成熟程度的不同，实际上不应该差距这么小，一定会逐步的显现自己的差距。近郊区的情况，都是在2800到 3000，比前面次中心的差距还要小，200块钱的差距。我们这张表已经越画越小了，每50块钱画一格，大多数在2800到3000块钱左右。从某种程度上来说，实际上武汉应该说有很多楼盘的附加值没有做出来，从我们的角度来理解，某一些区域自身的附加值也没有做出来，区域之间的差异太小。前面看完了住宅市场的比较，我们回过头来看一下写字楼的市场，从武汉的一些情况我们看一些其他大城市的情况，写字楼市场哪一天活跃和繁荣起来，这一天正是房地产市场最繁荣和活跃的时候，而写字楼也最容易经历政策的影响，如果第一轮受到影响的是烂尾楼，我们看一下武汉的写字楼市场。武汉写字楼市场目前存量是98.5万平方米，也就是说武汉近100万平方米写字楼的量，预计未来12个月还有近40万平方米的量上市，从总量上来看还不是很大。
需求情况我们可以看到，目前租金回报和入住率和同类型的城市相比是比较低的水平，新世界国贸大厦的中心才70块钱左右，在目前大城市当中这个租金要排在末几位，因为武汉的经济地位和未来经济的发展决定城市的地位，现在一个低资金和低入住率的市场，同样蕴含这个写字楼市场非常大的发展潜力。同样，由于写字楼市场还没有真正的启动，整个武汉的房地产还远远没有到调控的市场。今天如果能够在写字楼当中签一个长约，拿一个低租金签下来五年的话，未来五年大家会享受到当中的回报，因为在很多城市都论证这一点，前五年为了提高入住率，他以一个比较低的租金签给一些大企业，然后三、五年之后马上就会发现整个写字楼的租金会有一个翻番，甚至再翻番的上市。这是一般的客观规律，所以现在可以以比较低的租金签一个长约是比较合算的。
最后看一下下半年的走势和风险的预测，宏观调控之后最明显是对土地市场产生影响，事实上从6、7月份的市场当中，我们看到确确实实对土地市场进行比较大的影响。我们也认为，下半年整个无土地市场还会进入到一个阶段性的过程当中。当然在这个过程当中地价还会持续的上涨，我这段时间接触很多的投资公司，还有海外的基金公司，海外的开发商，他们都把天津、武汉作为第二轮要进入城市重点的方向，但是由于公开市场上面拿地都是比较困难的，可能会下半年出现项目公司转让的情况会更多，因为目前公开市场上拿地的土地价达到400万元以上/亩，以前通过各种各样拿地的开发商有了更多收益的机会。下半年武汉将加大对经济适用房的步伐，整个市场供应结构也会发生很大的改变。整个宏观调控，我们说这段时间出台之后，实际上我们认为对天津、武汉这样一些未来的热点城市都是有好处的，它会使得这些城市的发展机会延长，而可能出现的泡沫会其实撇清，整个从业的主体在市场当中可能会相对碰到风险会减小。同样的，在这个过程当中，由于压内施和外施压投资，这个可能会比较夯实。首先我们打压是内在需求拉动，再就是外来需求和投资型了需求拉动，如果这两个方面控制不好就可能会产生泡沫，由于这两个方面对投资型，特别是海外投资了需求和国内的一些投资需求都进行相应的抑制，所以对未来房地产市场会产生比较好的作用。对于中低价房的提升从某种程度上来说对城市的和谐度有所提升，预计商品住宅06年全年的成交水平比05年略有上升，我们预测幅度在5%上下。就是供应量和成交量上升幅度都在5%上下，而房价还在上升通道当中小幅的波动。因为我们看上半年有一个平台整理，下半年有一个小度的上升。
同样我们看一下存在的风险，我们对下半年武汉商品房市场后续供应量做一个评估，武昌从成为主要供应的热点城区，未来会有600多万平方米超过60%供应量的情况，应该说销售压力同样存在，因为供应量多了，而且是集中供应的话，一定会存在阶段性供大于求的情况，在下半年8月份到12月份可能在某一些阶段，在某一些区域情况出现比较明显。
再看一下汉口各区域的商品房市场后续供应量的评估。可以看到，整个汉口当中，金银湖占到56%的供应量，应该说是郊区的产品将集中放量，这个是比较危险的。很多的城市在一个区域集中放量之后会迅速从热点区域变成一个风险区，一开始很热，供求两旺，但是供求两旺之后，供应量持续的增加，需求量会阶段性的跟不上，这时候就会变成一个相对来说存在一个风险的区域。在这些区域当中，几种办法，一种通过差异性的方式打造，另外一种通过价格手段来赢得市场。还有一种办法是需要政府调控的，就是使供应量下半年或者是明年有意识进行相应的上市量的调节，比如说有些上市先让他上市，后让他上市，之前错开可以避免在某一个阶段同时供应量太大形成的市场竞争白热化。
武汉各个区当中，南湖、光谷这两个远城区的量和汤逊湖量还是比较大的，南湖要占1/4，近60平方米供应的量，汤逊湖有15%的供应量，而且市政交通还不完善，未来风险比较大都会出现在市政交通不太完善的区域。而且目前武汉高、中、低档的房价还没有完全拉开，现在入市购买商品房的时候，相对来说是买成熟片区的一些目前属于中高价位的房子可能更加合理，上下之间的较差还没有超过50%。现在买相对高一些价格的楼盘，比相对买一些低价格的楼盘从中长线来看相对来说合算一下，风险相对少一些，对于远郊的区域来说，从目前开始，从现在开始就要加大对位和营销的考虑，否则区划压力很大。
汉阳区域相对来说因为板块比较少，主要集中在汉阳大道，鹦鹉大道，钟家村这几个区域，这些区域都是以经济适用房的项目为主，如果量特别大的话，会使得整个片区的均价水平还有所下降，当然下降幅度也有限，因为本身汉阳房价的水平也处于比较低的点。
今天我花了比较少的时间，和大家一起把我们前一段时间的工作做一个交流，刚刚讲得不对的地方，希望大家批评指正，谢谢大家！肖汉昌：非常感谢丁院长以独特的视角，以详实的数据对我们武汉市的房价进行一个分析，同时也对下半年的走势做一个判断。下面将要发言的是金地集团武汉房地产开发公司的营销总监方森先生，将以企业的角度分析宏观经济新政背景下市场的走向，也可能对我们大家分析市场、判断市场有所帮助，大家以掌声欢迎方森先生！
[方森]：大家好！我是武汉金地房地产公司的方森，我是今年元月份到武汉地产公司的。第一个我一直都在追踪各种对于武汉房地产市场的应对这类专题的探讨。应该说这类的探讨是相当的多，我想从什么角度谈呢？因为我是代表企业的，我想一个是谈一谈宏观调控对我们市场的影响，以及我们公司在短期内采取的措施，第二个我个人认为宏观调控看起来像是一个短期内政府调控市场的行为，但是当中又从长期来看有一定合理的因素，我认为大家应该放开我们的眼光，看得更长远，应该从一个更长远的眼光来看，要培养企业长远在地产当中的竞争能力，我们到底怎么做。我们不能光想怎么样应对这个调控，更要考虑这个调控当中蕴含的机会。
首先我谈一下对我们短期的影响怎么样，我们新政出来以后在6月上旬，我们很快感觉到客户的观望情绪开始变得浓重，然后把很多的说词发到现场，加大宣传。但是在6月份我们还是感觉到指标的完成和前几个月有差距，我们在2、3、4、5月份连续套数超过100套，但是在6月份有一个下滑。这是我们6月开放的一个试探区举办一些活动带动我们的销售。但是在7月份开始感受市场的观望气氛消失，由于我们这个项目自住需求是最主导的，像半年以来看到我们成交这么多客户，大概有500多个客户，基本上投资非常少，基本上都是自住需求，在观望消失以后还是非常认同我们这个小区。于是在7月份我们又接近80套，大概在8月份、 9月份往后我们都觉得这个任务可以完成更早。
所以从短期来讲，这样一个宏观调控对于我们这个项目在后期的销售不是担心的。由于政策里面最敏感的也就是谈得最多是90平方米以下的户型将来要占70%左右，大家也明确在总体范围内调控，我们也会有一个后期的地块，我们还有一个20万方的地块要开发。现在我们也是在做方案，在做这个方案的时候，实际上符合我们市场的趋势也是符合国家的要求，把90平方米以下的比重逐渐的调高。这方面像我们集团在天津、上海、北京、广州、深圳，凡是项目进入的城市基本上设计方案都碰到国家宏观调控的影响。所以这就导致开发进度有所拖延，现在我们也积极在和政府沟通，推动政府尽快的去做，看能不能认同我们的方案。
我们有一个项目出来以后，需要尽快的提交市场回收现金。这是从短期内看我们要做的一件事。在这样一个局势之下，我们集团还出台了一个研究课题，因为我们要求在说进入的很多城市，尤其是将来要在这些城市还要获取新的项目。既然我们将来拿了土地，大量的土地都是中小型的，这种竞争的模式，竞争的游戏规则发生变化，对我们来讲可能我们要在产品的经济合理性方面，差异化方面可能都要做更多的探索，所以我们做这样一个需求研究就是在各个城市搜集很多了目标客户群的特征，我们去做访谈。可能在武汉我们会做几个问卷，专门访问我们的目标群体，然后问楼盘投入市场的要求，比如说对层高，对车位的配置，对外立面喜欢什么样的风格，然后对于楼盘旁边的规划一些商业配套有什么需求，我们把所有的需求列出来以后，根据我们调查出来的客户调查点，对于客户关注的需求我们就花钱去买他，对于客户不需要的需求就花少一点钱去做，这就是符合市场定位的。我们通过一个市场的调查，把条件进行明确，然后我们按照客户的需要去研发产品，这可能是我们在以后拿地之后要做的工作。我们实际上感觉到在国家宏观调控以前，我们应该有预见性的做这样一些工作。
我想很多其他的地产公司比较有前瞻性的可能会提前做了，前瞻性不足但是看到政策出台的，也应该马上开始做了，可能还有一些地产公司还没有动起来，还没有想到要做这个事情。我想我们也要赶紧去做这个事情，这是我从企业角度来讲应该做什么。
我刚才讲到这个宏观调控政策当中，有一些长期合理的因素，我们不能做短期的应对。长期合理的因素主要是哪些呢？第一我们是国家耕地面积非常少，大量的人口聚集在城市当中，所以我们国家不可能走欧美的道路。所以这就决定我们将来的住房一定要走经济的道路，而且人多地少的问题，可能是一种国策。所以控制一些人对这种土地资源的占用可能也是我们国家未来的长期政策。就像豪宅一样，地价和房价非常的贵，大量的土地，大量的面积要来满足中低收入者的群体，我认为是一种国策，我觉得可能现在来看可能遥远一些，但是这个必然是国家长期坚持的。
另外一个我们感觉到社会的贫富分化比较严重，现在开发商在群众心中的形象特别好，所以整个社会对公平的需求非常的强烈。所以这样一个政策我想在相当程度上会坚持下去，因为我们需要让这个社会和谐。所以这两个因素我觉得我们需要把这个问题看得长远，我就谈一下怎么样去看房地产行业一个很远的发展趋势。
我觉得我们要看到行业的长足发展趋势，我们就要对房地产行业本质的模式，本质的特别有所了解。比方说在很多人的心目当中，尤其不是在房地产行业，在外行人的心目当中，房地产行业是一个暴利的行业。如果将来土地出让规范化了，你不可能通过低价拿协议出让用地，另外房地产市场也在平稳的增长，不可能今年拿了地，然后明年可以卖很高的价，土地市场是平稳发展，就不可能存在暴利。即使不存在暴利，但是房地产行业的利润仍然是比较高的。为什么呢？因为房地产行业有一点，是低资产周转率的行业。
现在优秀的上市公司资产周转率可以作为实现销售收入除以总资产。一般周转率可以0.5左右，估计今年可以实现的销售收入就是50亿，所以我们看，假定要定 100个亿，大概每年增长0.5次，赚的钱可能利润率是10%，但是在一个家电行业，一年能做下来5次就是我的10倍，可能利润率只需要1%，赚的钱就和地产行业赚的钱一样。所以这就是房地产行业，它必须是好利润，因为周转率非常低。然后，我们这个行业还有一个特性就是高风险。因为我们开发周期太长，而市场的变化太快，所以风险是非常高的，所以这就要求投资者应该取得一个恰当的回报，这个回报就是从投资者的角度来讲，是看净资产的收益率，我投资的钱就是我的股本，这个是要取得合理收益的，否则我就不买你公司的股票，这样的话公司就没有钱，所以必须有合理的回报才会投资到这个行业当中来。所以高风险要求比较高的收益率，这是股东要的，否则我就不愿意投资高风险。但是高风险又使得这个行业P，就是每股净资产值，然后在股票上值多少钱。我们知道潘石屹说过一句话，其实他很想上市融资，然后扩大生产规模的，但是他不愿意去香港上市。如果什么时候香港市场上投资者对我们的P值达到10以上我就上市。正因为有一些高风险对中国市场不了解，就认为风险很高。
所以综合起来看，我们房地产有这样几个特点，一个是利润率比较高，因为资金周转率比较低。所以这个特点里面，我们要生存，我们肯定把一些要素做得比较强，一个是资产周转率是有限的，公司的借贷是有限的，总资产率肯定是不超过65%。所以在有限的情况下必须要提高资产周转率。
看起来两个财务指标，一个是周转，一个是利润率，怎么去做呢？我觉得我对未来的房地产企业有这么一个认识，我认为未来的房地产企业要想你在市场上成为老大，或者成为第一梯队，然后别的地产商都在这个过程当中淘汰掉，那你就必须具有七种能力，第一个就是快速开发的能力，我们讲快速开发就是你能够支付的以后，尽快把这个钱收回来。要做到这一点我觉得现在优秀企业在做设计，我们知道施工队伍施工周期是刚性的，唯一不会压缩就是在前期做市场策划，做产品定位，和设计协作的过程。这个过程压缩就可能带来几个月的节约，几个月的节约在衡量房地产内部收益率的时候，如果可以压缩一个月你整个项目内部收益率可能增长 0.7%到1%，这个收益率是相当的高。为了加快前期的速度，很多公司我们都在做标准化的设计，标准化的设计就是我们会研究目标群，然后我们可能从高端，中高端，不同的群众对产品的需求是什么，然后我们做一个把握，然后一旦当我拿到土地之后，我确定这种客户定位，我就设计这种产品，就不需要进入整个的讨论过程。
还有第二个是更长远的工作就是目标产业化。我们现在的生产都是把水泥、混凝土拿到现场来，我们现场进行生产、组装，这种现场的组装生产周期是最长的。从日本国家从60年代开始就开始产业化生产，在工厂先生产好，最后把车弄到现场来组装起来，这个速度是相当快的。我们现在的优秀企业正常情况下拿到地以后，然后你再设计，再招标，再开工，开盘需要12个月，但是你要通过目标产业化就非常快，这个里面就可能是很多企业在探索的问题。我觉得它对将来的竞争模式会产生深远的影响。
第二个就是成本控制能力。成本我们知道，成本是什么决定的，一个项目的成本最根本是由客户定位决定的，我在做好客户定位的基础上我就不需要在浪费的地方多浪费时间。
另外成本控制还有很大的依赖因素就是现在很多的公司拼命做大做强，其实做大和做强之间有一种关系，实际上做大了以后有一种协同因素保持比较高的因素。第一个就是战略采购，当我们需要有非常大面积的时候，你可以采购配电箱等等，这样采购可以节约大量的成本，而开发利用比较少的时候，是不可能获得和供应商的低价。第二就是有巨大的开发规模和很多的开发历史，我们通过做客户管理就可以获得客户推荐上的优势。还有在整个规模经济的情况之下，把活动外包，通过快速的经营复制，可以用更少的人干更多的事。通过这样的采购节约成本，通过客户资源的利用，客户推荐节约营销的费用，通过营销的复制节约人员的成本。
第四个就是产品研发能力。我刚才讲了，他和我们前面有关，产品研发首先要做好客户细分，然后做客户价值的调研，然后去保住产品的分类。然后这里面产品可能分为对品质比较敏感的客户可能有中高端，高端，最后的利润率怎么样。还有一种标准化的产品，主要是针对中端和中低端的客户，然后也不复杂，配置上也不高档，要求就是快速的开发，快速卖给客户。
第五个就是商业地产运作能力。我们现在可以看到，在城市的中心很多的项目都是商业和住宅混合体，这样一个混合体项目，假如是一个专业性的开发商，不具备这样的能力是不可能拿到这个项目的。我们知道商业住宅卖价是住宅卖价的好几倍，你尽量的就是做大商业的面积，就可以赚到更多的钱。政府规定这个项目商业有多少面积的话，住宅有多少面积，你所能做的就是把商业的估价估高，所以商业运作能力是未来地产开发不可缺少的。如果没有这种能力就有几种选择，第一就是找合作伙伴。商业地产运作能力决定将来在市场上有没有拿地的机会。
还有一个就是价值链的整合。我们知道像国美现在是在知名度非常高，然后国美又并购了永乐，他掌握中高端渠道的产业，在讨价还价的时候有相当好的好处。所以我们觉得有的企业可以考虑是不是将三级市场遍布做起来。如果在价值链上把三级市场做必要的整合，也许可以考虑获得必要的市场优势。
还有就是风险管理能力也是非常重要的，我想他可能包括几个方面的内容。第一必须选择适当的项目，小规模的企业根本没有办法去选择项目，只有三、四个项目，也许对上市公司，如果有十个项目，死掉一两个可能今年的目标就完了。在做项目整合的时候，你就需要搭配，长期的项目和短期的项目，城市中的项目和竞标区的项目，还有就是高中端的项目还有低端的项目，还有尽量拿抗风险能力非常强的项目，我们讲在城市中心的项目，比如说西北湖，如果那个地方有一块地的话，我们可以定位为一个A+的用地，当市场上涨的时候，那里的用地是上涨最大的，如果在市场下跌的时候，他仍然可以卖得掉，抗风险能力强的项目就不会有现金的滞留。
风险管理能力还体现第二点，就是要有一个恰当的收益组合。我们看到很多的地产公司都是做住宅的，住宅这个东西做完一个是一个，如果没有后期的土地储备，经营部可能进行下去。所以现在，我想比较优秀的地产公司会考虑，在整个每年的收入结构当中一部分通过开发住宅和商业来卖赚取的钱，有一部分的东西是通过商业物业出租来赚钱。所以需要在高风险的开发现金流和低风险的出租现金流方面做一个搭配，所以尽早要培育商业型的物业。
还有一个就是这个公司要想做到非常强的风险管理，一定要有很高的现金流调动的水平。我们知道房地产行业风险最大就是现金流，所以必须做整个现金流的计划，做好现金流的计划每年就敢把钱拿出去投资，因为可能知道过了几个月就有几个亿的资金可以回笼，所以你根本不用担心银行来催债。而企业没有这个能力，就不敢拿这个钱投资。因为你觉得恐惧，你不知道什么时候有多少钱，所以你必须要放很多的钱在帐上，需要引对以后的变化。但是钱放在帐上就是浪费，因为把这些钱投出去，就可以赚更多的钱。只有能力比较强了企业，才敢把这个钱用出去，尽量在银行帐面上少保留资金，但是需要一个比较长的现金流的规划，确保什么时候出多少钱，什么时候入多少钱，这就是现金流的调动。
项目的组合，收益结构的调整和现金流的调动都是风险管理能力方面的。最后一个就是融资能力。我就谈一下这边的体会，前不久我们金地开了一个会，有很多的高层的领导者来看我们的项目，他看了金地格林小城，同时看完了以后还要看其他的项目，他所看的这些地块都是在地产商上有很多的大公司。我们现在很多的地产公司都是在做大做强，境内有几十家的地产公司在做，已经上市大概6、7月份世贸在香港又进行一个上市融资，还有一些已经在港上市的企业在续募资金，他们已经打通了国际市场的通道。但是还有一些企业如果打通国际市场的通道，别人不认识你那么你怎么样做大做强呢？所以融资能力是非常重要的。
刚才我也讲到我觉得地产公司在未来应该具备很多的核心能力，这些核心能力都具备了，最后我们什么方式可以淘汰出市场。第一个拿一块地的时候拿不下来，因为你所承受的能力有限，但是你拿下来肯定死得更快，因为你没有资金。所以通过这样一种方式房地产行业实现了优胜劣汰，最后我们看到整个行业竞争度越来越高，剩下来的都是一些有实力的地产公司，有一些事我们公司正在做，有一些也是过个人的思想，也是跟大家做一个交流和探讨，应该说这些都是相当前沿的一些东西。谢谢大家！
[肖汉昌]：刚才方总对企业的销售之见把上半年的销售情况做了一个总结。同时如何应对宏观调控下的政策，阐述他们的观点，讲七个方面的能力讲得非常好，对于我们企业下半年的运作有非常好的启示。下面我们还有两位发言，有请武汉易居房地产研究所的所长谈谈他的观点。易居房地产研究所是武汉市第一家房地产的专业研究机构，他们吸纳一批高层次的专业团体，应该说虽然成立时间不长，但是研究成果还是非常丰富的。每个月一期的房地产报道数据非常详实，分析也非常深刻，是我们房地产开发企业非常好的参考资料。我想朱所长的发言也是非常精彩的，下面欢迎朱所长发言。
[朱旭东]：很高兴，因为时间很长了，刚才说了很多的比较严肃的话题。至于报道我想说一下，反正我们有月报。我刚从北京回来，北京现在是我们政策的漩涡，因为前一段时间进去了一个主管城建的副市长，这两天又把我们中国最大的开发商请到北京谈话去了。所以现在没有人敢说房地产，所以到武汉来随便说两句，和大家一起交流一下。
实际上刚才方总在说的时候提到一个名字叫顺驰。我觉得这个名字很遥远，顺驰中国在这一轮的调控上几乎没有听到他的声音，也没有看到它的身影，这就是调控的力度。很多发展商都存在很多的幻想，觉得自己没问题，或者有一天会否极泰来，我想顺驰就是你最好的榜样。
第二个实际上我们接触了很多开发商，很多开发商都会和我们进行交流，国内二线城市许多开发商几乎都没有经历过1994年的调控，基本上都是从2000年开始发展起来的。包括武汉的一些开发商，超过十年以上的开发商很少，要么就是国有的企业。所以他们对宏观调控非常的敏感，刚才我在私下和很多领导交流，实际上房地产天天在调控，很多开发商碰到我们就问我一个问题，他说小朱，我怎么那么倒霉，我一搞房地产国家就来调控我，我以前搞饭店也没有人调控，搞零售也没有调控，我今天搞房地产就天天碰到调控。还有一些开发商刚刚把国有企业转制民营的，调控来了，他们感觉很迷茫。社会上也可以感受到，如果你是发展商的话，你的社会定位很低，前几年发展商都是趾高气扬的。上次我到上海碰到做证券的朋友说，也该我们扬眉吐气了。问这些话的开发商实际上忘记一个原则，或者没有学政治经济学，就是房地产作为一个产业它一定是要受到宏观调控的。
很多人不去想这个问题，大家想一想国家为什么不去调控饭店，不去调控卖衣服的，偏偏要调控房地产？因为你这个行业太特殊了，第一个特殊性在于它对社会稀缺资源的占有。首先就是土地，土地是不可再生的，你做房地产开发商你就占用了土地，这个土地是属于全人类的，被你一个人拿去了，我不调控你调控谁。我以前对豪宅有一个定义，什么叫豪宅？实际上豪宅各位可以想，很简单一句话称之为豪宅的东西它一定是对社会公共稀缺资源的一种私有化，这就是豪宅。比如武汉，豪宅会在什么地方产生，东湖肯定是一个，因为东湖这个资源才稀缺了，周边的地只要拿一块就少一块，你占有的长江沿岸的海岸线越长你就是豪宅，一定是对公共资源的私有化，土地也是一样，作为发展商你必须拿土地，你拿土地就是对整个社会资源的一种侵占。
第二个资源是我们的钱，所有发展商都要钱，所有的钱都是从银行来的，银行的钱是从全国人民的存款。第一点对稀缺资源的占有就决定你的命运是受国家调控的。
第二点在中国房地产还是一个政治属性的东西，从毛主席干革命开始就有一个口号，叫打土豪，分天地。就是分你的地，分你的房子，某些人有了三套，五套房子，有些人连房子都买不起，这个社会还怎么样和谐，怎么样发展？所以政府是一定要调控的。从一个政治属性上来讲也是要调控的，所以我对发展商来说很不幸你选择了一个错误的行业。你的命运是逃脱不了的，整个房地产行业一定是在不断的调控中前进的。所以这个走势没有什么好分析的，一句话，螺旋式上升，波浪式前进，这就是走势。
这是对宏观调控字面上的理解，只要从事宏观调控行业的，就一定要受到调控，现在是如此，将来也是如此。所以对于开发商来讲，你如果没有这个思想准备就趁早脱离这个行业。
第二个我们要思考一个问题，就是在这样一种情况下，房地产行业怎么样转型。所以我们现在谈的不是走势的问题，走势已经确定了，关键是作为一个发展商，你怎么样转型来适应这样一种调控？大家有没有发现，这次调控有一个很大的特点，他用了很多最新的经济学原理，为什么呢？因为我从北京过来，在北京发了一个文件，就是关于外国人来访，包括港澳台同胞在国内只能买一套房子，这个对武汉影响小一点，对北京影响很大。而且我们在发文件的当天在北京有一个楼价上市，起价400万，平均价格在500万左右，60%的客户是港澳台及海外华人，一下子就受到很大的影响。然后我问北京市房地产交易中心，问你们怎么样界定这个政策，叫在中国学习工作一年以上？他们也搞不清楚。所以这次政策有很多，特别是对宏观层面经济学的运用，在宣布外资购房的调控政策的前提有一句话是根据商业存在的原则。什么叫商业存在原则？很多人不知道。我问了律师，律师也不知道，是WTO里面的一个原则，是商业存在。一个地区，一个国家为了保护本身国民的就业和一些产业的发展，他就必须要求你外资在我的国内必须有注册机构，有企业，有经营你才能够享受我的资源。这就是商业存在原则，所以我们这次调控不是简单发一个行政令，是有前期的，所以就是根据国际通行的商业存在原则，所以要规定外资要么注册一年以上，要么就是只能买一套房子。包括前面六部委发行很多的文件里面都有一种新的经济原理和商业学在里面，这个东西值得我们研究的。也就是说他代表了政府调控的倾向，他今天调控作为一个游戏规则的制定者来调控的，你不听也没有办法，除非你不搞。我要你从A到B，你就必须这样，你不能投机取巧。北京有很多的大腕，以前都会发声音，这一段时间大腕都没有声音了。这次调控不存在任何侥幸，政府现在决定要到B的目标去，而且他给你制定了游戏规则你就必须遵守，你不要讨价还价，只有投降。所以这一次调控你会发现，所有的大腕偃旗息鼓了。这就是调控的必然性。所以在这种情况下作为一个发展商来讲必须要考虑出路。
讨论一个问题，回到一个本位上来讲就是发展商到底是什么东西？我问过很多的发展商，最后讨论下来一个结果发展商不是东西。怎么不是东西呢？第一土地不是你的，土地是国家的，是人民的。你只不过是拿钱租了70年或者是40年。第二钱也不是你的，钱绝大部分是银行的，是我们的存款。第三，设计单位也不是你的，你要找设计院，好一点找境外的，差一点找我们武汉设计院。第四产品也不是你的，最后卖给小业主，当住宅涨价以后，跟你发展商也没有什么关系，因为是小业主得利，销售请代理商，物业管理请物业管理公司，所以这一轮下面，你们发现发展商什么都不是。带来一个角色缺位的问题，就是发展商到底是谁？实际上，发展商就是一个资源的整合者，或者叫集成者。发展商主要是通过你的运作把这些资源融合在一个项目里面完成它的商业价值，这才叫发展商。而我们现在的发展商，特别是武汉的发展商离这个要求差得非常远，我们的发展商老总非常的辛苦，从拿地开始一直到修水管都要管，他还没有到一种成为一个社会资源集成这样一个角色的转变。像国外很多大的开发商，他的发展公司里面人很少，我们在北京有一个发展商是美国排名前三位的，整个公司里面就五个人，一个首席代表，四个助手，一个合同谈判的，一个是管融资的，一个是管工程建设的，还有一个管配套的。所有的资源全部是外化的，这种发展商才可以做大，所以第一个转型要考虑你的定位，到底想做哪一种发展商？
第二个转型就是不做发展商，放弃这个行业。因为这个行业我刚才讲了，永远是受到调控的，如果赚钱了以后可以退出这个游戏场。现在有很多朋友都赚了一个亿以后就不干了，他去搞了一个餐厅，搞一个麻将房或者是炒股票，这也是一种转变。
第三条出路转化产业角色。什么叫产业角色？刚才你们看到的，实际上真正赚钱的不是房地产这个房子的本身，而是这个土地的升值，就是我们很多的发展商为什么叫房地产商？将来会形成一种分裂，就是地产商和房产商角色的转换。很多有实力的公司现在开始成为一个土地的一级棒的运营管理者，这也是我们研究院的课题，专门考虑土地的开发利用。实际上刚才丁总在报道里面提到，房价根本土地涨价快，赚钱是土地的升值。所以很多的发展商是走土地开发商的道路，我们目前国家最大的土地商就是各个城市的政府，所以政府对宏观调控态度是很大的。
第三个转型我认为是从专业上要考虑调整。因为你要做发展商，接下来这轮调控游戏规则都改变了，连建筑规范都要重新制定，这是我在北京跟记者部料的时候说的。新的建筑规范里面，第一个就是保温、节能，我们国家能耗太高，我们住宅能耗率太大，所以外墙保温，包括屋顶等等在将来我们建筑上面是要强制执行的。每五年都跟你测一下你的保温效能，达不到就让你赔钱，而且是先让你交钱，达不到再扣，会有这样一个强制措施出台，提高技术。
第二个会有一个新的指标，叫户容积率，就是一公顷上面本来是住50户人家的，现在要做1000户等等，会增加这样一个考核指标，也是从某种程度上提高土地的利用率。所以这些技术参数的改变，这些房地产指标的改变，必然会带来你的开发模式的改变。不管是成品化开发，工厂化开发也好，都是一个趋势。刚才也讲了，万科和金地确是我们房地产里面也是两面旗帜，万科很多的工作都走在宏观调控的前面，所以才能够说顺驰是一匹黑马。所以这是一个技术上的改变，一个发展商要从事房地产开发的话，一定要在这个角度上进行调整变换角色。
还有一个转换就是结婚，发展商赶紧找人结婚。为什么呢？大家看到像金地，像万科这些大颚不断蚕食我们，最后可能连土地都拿不到，如果现在不结婚可能将来连结婚的对象都找不到。上几个月我们也请几个公司都武汉来考察，我当时介绍了宏宇给他认识，结果他认为宏宇太小了，但是我相信这些海外公司也好，这些大型的发展商企业也好，还是要看重我们本土企业的战斗力，地面作战能力和社会关系能力，还是要结婚的，但是这些结婚越早越好。这个转型也是一种方向，就是跟一些有背景的，有实力的，有长续发展能力的让进行联合，进行联姻。实际上万科在这一段时间扩张非常忙，实际上就是走一条联姻的道路。这么大的企业都在走这种路，我们中小型企业也要早一点考虑，如果想在房地产行业发展起来，这是一条必由之路。
我刚才讲的就是我平时的一些想法和大家交流一下。还有一点时间就是做一下广告，易居中国从金丰易居演变过来的，进入武汉市也四年了，今年五月份完成了结婚，就是和一些海外资金进行结合，现在成为了具有海外资金背景的公司改名叫易居中国。目前业务板块有四个，第一个就是营销代理，在全中国拥有20多个城市的发展。
第二块是我们的二手房业务，今年在武汉我们要开始涉足二手房的交易，别人都在关店，我们要开店，用三年的时间在中国大概开1000个连锁店，武汉大概今年准备开15个连锁店。
第三个业务板块是我们的技术咨询这个板块。这也是一个非常朝阳的产业。
第四个板块是各位都很感兴趣的就是资金管理，我们在海外成立易居中国海外发展资金，第一批大概在两亿资金左右，专门用于投资内地的房地产市场，目前易居中国大概有四个板块在运作，也希望在今后的日子里面和武汉的房地产开发商一起渡过这样的一个岁月，一起和武汉的房地产发展商做一些工作，谢谢大家！
[肖汉昌]：朱总的发言应该给我们提供非常多的信息，而且谈了很多的新的观点。使得我们在座的各位思考，最后我们有请上海易居房地产研究院院长，也是我们中国房地产的著名专家教授张永岳先生做宏观调控与房地产企业转型的演讲，大家欢迎！
[张永岳]：武汉的房地产界的各位同仁，包括媒体的各位朋友，很高兴有这样一个机会跟大家做一个交流。实际上当前中国的房地产业经过十多年的发展已经成为整个中国为数不多的一个重要行业。它受到上至中央最高层的领导，下到每一个普通百姓，受到业内人士跟众多相关行业的普遍关注，也是议论纷纷，矛盾重重，见仁见智一个热点、焦点的行业。到底对这个行业怎么样来看，怎么样来认识？我想当前概括起来主要是这样四个方面的问题。
第一个宏观调控怎么来解读？到底怎么样来认识宏观调控。第二个市场趋势怎么来判断？怎么来认识、判断我们这样一个市场。第三个我们行业发展路在何方？我刚才很高兴的听到了好几位同志都讲到转型，应该说在行业里面关于这个问题，最近越来越多的人认识到这个问题。我这个题目最早是在去年上海房地产信息协会的大会上讲的，这一次在前几个月我们在易居论坛上讲了这个题目，后来讲了以后应该说获得了很多同志的呼应，所以我们的行业发展就要积极推进转型。第四个问题就是我们企业的发展，企业的进取应该怎么来考虑，怎么样应对。
对于宏观调控我想要科学解读，市场态势要准确把握，产业转型我们要积极推进。关于宏观调控到底怎么样解读？我想很多东西我不展开了，我这里从三个角度来说一下我对这个问题的认识。首先解读之一，我称之为要正本清源，深刻认识中国房地产业的发展方向。我把这样一个认识概括为三个明确肯定，这三个明确肯定第一个明确肯定是房地产业是我国新的发展阶段的重要支柱产业。这也就是说尽管对房地产业进行宏观调控，但是整个国民经济的产业结构当中，中央还是认为房地产业是一个重要的支柱产业，这个就是在产业结构当中给予的一种肯定。第二个明确肯定就是明确肯定要引导和促进房地产业持续稳定健康的发展。这里说是持续，当然是从历史时期来讲的，它是在今后一个历史时期当中都希望它持续的。所谓稳定就是不希望大起大落，健康就是要和谐。第三个明确肯定要重点发展满足当地居民自住需求的普通商品住房。这个将是我们整个房地产产业政策当中一个重要的导向。换句话说，在科学发展观，在和谐社会的理念指导下，这个政策导向将作为考量我们整个房地产业发展的一个重要标志。凡是和这个导向发生矛盾的，就会引起宏观调控当中一系列的具体措施，对于这个问题我认为整个行业也要认识清楚。
第二个解读就是要统一思想，重点解决房地产业发展中的突出问题。去年中央提出四个问题，一个投资增长过快，第二个价格上涨，部分城市上涨过快，还有一个供应结构不合理的问题，再有一个市场秩序有所混乱的问题。今年把投资增长过猛的问题，因为在实践当中业绩有所放慢，不作为一个突出问题，那就把后三个问题作为一个突出问题，焦点在价格、供应结构和整个市场秩序的解读问题。在这个过程当中就我们开发商来说，就我们产业来说，对价格的问题作为一个重点的监控，监控的比例问题硬性调整。
解读第三就是要标本兼治，加快建设中国房地产业科学发展之道。这三个加快建设如果说刚才解读之一是中国原则的解读，解读之二是对中国文件的延伸，解读第三是我在这个基础上的认识，我们房地产业发展的三个加快建设必不可少，第一个就是要加快建设房地产业与宏观经济乃至社会和谐发展的总体框架。这个总体框架现在还没有完全建设起来，但是需要建设。第二就是要加快建设符合我国实际情况的住房保障。很多开发商说，这个是政府的事，跟我们无关。实际上从宏观经济来看，我们一定要认识到住房保障体系建设的完善，市场这一块儿就能够放得开。刚才朱总不是讲了吗？比如说我们吃的、穿的，可能有20、30万的黄金宴，可能有几十万块的衣服，随着在这个过程当中也会有人抵制，但是政府不会来调控的。当前快速住房保障体系建设不仅是政府的事，实际上也是我们全行业要关注的事。当然还要建设标本兼治的房地产调控模式，从这一点来说，我们宏观调控的模式也有改善和改革的地方，我们宏观调控当中有一些具体的做法，应该讲还是可以探讨的。比如说行政手段采用过多，整个工作比较滞后，标本兼治的效果不太突出，这一点是从宏观层面上，从政府要考虑的问题。这是我对整个当前宏观调控的一个解读。就是三个明确肯定，认识到中国房地产业的发展方向，三个重点解决要看到我们宏观调控所处的方向，三个加快建设是需要在政府统筹下我们全行业乃至社会共同努力来推进的，这推进好了，我们整个房地产业就会在一个更和谐，更宽松的环境下进行。
第二个问题关于市场态势如何把握？关于市场态势如何把握，我想从五个方面来说。首先，整个房地产业的市场态势，我们从发展速度来看，我们感到整个房地产业会由快速发展转向平稳发展，前一段发展过程当中，房地产业是快速的发展，他影响之快，以及涉及之广是难以想象的，可以说中国房地产业发展十几年来，走过了其他国家上半年的发展，正因为这样我们的成绩前所未有，我们了面貌迅速的改变，我们的产业地位也迅速的提高。然而我们要看到，这里面矛盾也在积累，各中的问题也在出现，在宏观调控了政策背景下，乃至由于产业发展自成规律，他的发展会走向平稳发展的轨道。打一个形象的比方，我们过去的房地产业就像一个十几岁的孩子青春期的发展，不太稳定，我们现在房地产业是一个青春期以后沉淀的成长，他会不断的成长但是速度会缓慢下来。第三就是房地产会不断向中低价的商品房，自住性的转型。价格走势会由普遍上涨向平稳分化转变，政府将把重点放在住宅价格的调控上，而住宅价格当中更重要的是在普通商品房的价格这样一个重点监控，在这个过程当中，整个价格走势一方面会向前几年快速发展的状况改变，会走向相对平稳。另一方面，会有所分化，相对于普通住宅，非普通住宅可能会适当放开一点，相当于住宅，非住宅价格可能放快一点，当然价格最终是由市场机制决定的，当然在这个过程当中普通的商品房是在政府严格的监控之下。
从市场硬性来说，会向规范化，专业化，完善化方向转变。比如说专业化的要求就会突出，这个也是我们基本的认识。我们过去搞房地产业，很多人说是关系经济，权力经济，我们不做评判，但是现实当中操作比较激烈，凭着关系，凭着权力靠着比较低的价格拿到地，另外适当的进行炒作，加上整个市场的背景是一个比较火热的市场背景，在这个过程当中就赚了钱，而且在这个过程当中就很快的膨胀起来了。但是这种情况在规范的条件下可能就不会存在，因为现在土地招标，拿土地的时候就要产品定位，进行市场定位，在整个操作过程当中专业化的要求就会更加的突出，我看这一点趋势也会非常的明显。
从区域性来说，我们房地产行业全范围内波段性的波动已经停止。我们可以看到武汉在这个过程当中处于相对比较有利的点，我感到武汉和上海有不同之处，也有相同之处。相同之处大家都是一个有相当规模，而且文化融合很强的城市，而且相对说来都可以作为一个扇面枢纽的城市。比如说武汉在长江这一头，在太平洋打开，可以通过上海等沿线城市接受国际的复苏，另外还可以成为一个经济增长的增长线，因为整个城市的经济增长要看经济流量，如果经济流量越是高，在这个城市的生命力越是强，而在这个过程当中房地产业在整个经济流的过程当中，就会兴旺起来，价格也会提升起来，整个房地产业就会提高。这样带有一定规律性的东西，在武汉现在发展过程当中是不是能够很漂亮的出现呢？我认为是有可能的。因此我认为在区域性的推进过程当中，武汉这样的城市会有很大的优势。我也是听了一些报道之后的体会。
所以，整个态势会跟前一段时间的发展有一些变化，这些变化我们要研究，要去琢磨，当然要根据企业的自身情况结合自己来做，这样就能够更好的进行把握。
第三个问题产业的发展在何方？我们刚才两位也讲到，我们提出这样一个观点，就是推进产业转型。产业转型势在必行，这个是整个房地产态势调整的要求，也是我国房地产业持续稳定健康发展的客观需要。更是我们产业落实当前中央关于国民经济和社会发展指导方针的必然要求，产业转型的核心在什么地方？就是由粗放型向集约型的转变。我想在这里我们也是从产业转型的角度，从五个方面来进行考虑。第一个从行业发展推进速度来考虑，要更加重视健康、质量、专业。要注重发展的健康性，要注重我们提高整体产品的质量，要注重专业，我们作为房地产的经营者，开发商，企业家我们要优化经营结构，我们对过去经济的把握，这个是天时地利百年一遇的机遇，但是我们不能依赖于过去的经验，但是新的发展态势下要对健康、质量、专业更加重视。
第二根据我们行业供需状况的变化，我们要加快推进产品创新和住宅产业化的发展。产品创新的路径我们要继续进行探寻，对产品的创新要不断的充实，从行业的角度对住宅产业化的速度要加快，能够建立专业化的产品研究中心，要能够使我们的整个功能空间以及住宅的产业化都能够加快，这些技术性的问题我们需要有力量，有条件的进行整合。
所以，在房地产的整个过程当中，我一直讲要软硬兼施，逐步推进。我们现在硬性研究也不少，软性方面也很多，但是整体上综合是不够的。我们要综合，类似产品整合一样，对房地产整个行业的进步下工夫，使我们迅速提高一个台阶。整个产业向经济化的方向发展，我们中国劳动力不是很多吗？就业不就是一个问题吗？我们现在房地产业不就是为推动就业为一个发展的动力和原则吗？我们产业规模在用人方面我们要精细化，使我们中国优良的文艺传统在房地产业当中有出现。
第三个由于价格态势变化，我们要看到房地产行业包括我们很多的企业，在这个过程当中有三个环节要效益，向管理要效益。在这个过程当中，提高管理水平，就是效益，提高管理水平就是有效的利用资源，提高管理水平我们的产品水平才能开展。要向规模要效益，当然这里讲的规模经济，一方面是大的规模，规模经济还不只是大的可以做，中小企业也可以做，他是在什么样的规模条件下能够迅速阐述的问题，这个要研究。还有一个项服务要效益，我们房地产业属于现代服务业当中的一个，这个观点也是我一直在呼吁的，就是房地产业，包括我们朱总刚才讲的房地产业流通物业，是现代产业当中一个重要的组成部分。而胡锦涛总书记到上海来，就提出上海要发展现代服务业，在讨论的时候很多人把房地产业漏掉了，我说不能漏，房地产业也是现代服务业。那就是以现代化的标准要求我们的服务工作，我们做到没有？如果我们做到了，既能够受社会所欢迎，也能够创造更多的经济效益。但是我们这一点忽视也不少。
第四个要注重向四个方向发展，当然各个企业有各个企业的情况，从产业的角度来讲住宅产业利润薄弱，整个住宅市场行业的细分化势在必行，非住宅市场可以作为一个领域。二手房市场现在遇到了困难，在短时间内会遇到很大的困难，但是从长远来说房地产市场必然由二手房市场作为他重要的组成部分。包括二手房市场在内的整个房地产中间市场应该是一个很大的领域，这个领域可以进一步开拓。再次，房地产的发展随着它整个行业发展的状况以及我国国民经济整体上的一种演变，像对房地产金融，地产金融的问题必须要高度重视，在这个过程当中，要专项研究，并且在这个过程当中注意创新性的探索。
除此以外，我们认为房地产的研发能力也是一个大有可为的领域。因为当前，整个行业要相应国家建立创新性国家的号召放心，我们要建立一个创新型的行业，而创新性的行业它的研发是一个必要的环节，所以研发领域可以成为市场和企业生产的融合点，成为技术、现状和创新的融合点，成为我们现在资源节约、市场需求以及商业服务的融合点，如果在这方面有意识的开拓，那么整个的领域不仅能够成为行业一个新的经济增长点，也能够成为一个行业新的增长动力点，这个是相当重要的。
第五整个行业的发展以及我们相关的企业要考虑市场拓展的区域性布局。这里面会有不同模式，万科是万科的模式，其他是其他的模式，刚才朱总有一个身份我介绍一下，朱旭东实际上是易居中国控股有限公司执行总监，实际上易居很多的事情都是在他的操控下进行的。他实际上也在探索新的增长模式。但是这种增长模式不仅仅在本土拓展，实际上是通过他的努力在整个房地产业的转型当中发挥他的作用。
我们房地产企业面临的问题与挑战，我们对整个房地产企业进行一个很简单的评说。一个是房地产业的发展为整个奠定了微观的基础。所谓市场化企业必须深入市场，然后才能够在市场当中得到发展。其次，我们房地产企业之间分布比过去明确多了，但是专业化程度不够高，房地产企业在规模总体上有所发展，但是大部分企业仍没有达到规模经济的要求。尽管大多数的房地产以先进的管理理念与手段，但是整体上我们房地产的管理远没有达到现代化管理的要求，这些我们都有一些数据上的分析。这些问题存在，在过去还比较好说，因为市场形势好，所以日子都过得过去。但是现在我们新的问题来临了，新的问题尽管都有差异，但是总体上我归纳为三大类：第一个政策调整的影响，政策调整的影响是企业总体经营环境开始紧缩，这个大家都有明显的感觉。第二个是市场变化的影响，整个市场总体上从卖方市场迅速向买方市场转变。第三个就是行业转型的要求，从粗放型的发展模式向集约型的发展模式转变，而这样三个问题存在使得我们的企业必须学会在紧缩的社会环境，在卖方市场的条件面临行业转型的要求来取得发展。大家试问自己的企业有没有做到这一点，如果没有做到这一点还是要抓紧做。所以要向总量为主向资源转变，向资源消耗型向节能省地转变，从科学技术含量低向高科技转变，从单纯注重经济向承担更多社会责任转变，本来并没有错，现在的必须加上。这里有几个基本的思路供大家参考，首先要科学定位，科学定位的问题我用三句话来讲，第一从企业的分类中决定方位。每个企业都是不同的，规模不同，对象不同，以及管理方的不同，在这个过程当中有一个企业处在什么位置上，需要一套方法确定。然后从企业的现状和作为企业的主要领导，企业涉及的目标当中寻找一个正确的方向。有了方向感，有了定位感要从市场发展当中寻找合适的发展路径，这就是专业上的科学定位，然后要进行必要的转变。这就是市场化，专业化、规模化、科学化的转变。
我概括为三个能力，第一个就是判断就是能力。要提高自己的判断接受能力，在行业转型的过程当中，在市场专业化变化的过程当中，决策尤为重要，现在决策的准确性可以决定企业今后若干年的命运，我们一些企业回过头来就可以看得清楚的。
第二提高竞争优势，尤其是核心竞争能力，所谓的核心竞争能力教科书上不下几十种说法，但是简单的说就是具有企业特色的，能够为企业获得超额营业水平的能力，它是一种动态的概念，我们企业有没有这种营业能力我们是值得研究的。比如过去一些企业有关系拿不到地，在当前的情况下就是核心的竞争能力。但是今天再有不行了，我们要创造跟企业本身核心相结合的这样的核心竞争能力，如果企业有了这种能力就可以立于不败之地。当然还有一条要增强变革能力。要在变革当中发现机会，迎接挑战。在这个过程当中，我们的企业既要注重社会资源的获取，又要注重专业模式的创新，我们既不能否定个人的感情判断，但是更需要重视科学决策，我们既要强调灵活应变，又要注重工作体系的完善，既要引进专业的人才担当各种岗位，但是更要注重复合性的领袖团队的培养。在管理过程当中既要注重经常的日常管理，但更要用现代的管理理念提高水平。
总之，今天的中国房地产产业正在发展的一个关键时刻，今天的房地产业正在发展当中的一个关键入口，何去何从，就国家来讲我们相信在中央的领导下，我们国家的和谐社会建设一定能够加快推进，房地产业也一定能够作出他相应的贡献，从整个行业来讲，宏观调控的面前，我们相信通过全行业的努力，我们一定能够使我们的行业走向健康、持续、稳定发展的轨道上，就我们的企业而言，的确是一个关键的时刻，审慎的选择。
我想我们大多数的企业一定能够通过自己的辛勤努力，通过自己的拼搏奋斗能够安然的渡过这个时间，不仅能够安然渡过这个时间，而且还能够取得进一步的发展。最后，借此机会祝愿我们武汉房地产业的朋友们，在新的历史条件下能够进一步的努力，发扬过去的光荣，而且能够创造新的业绩，为自己企业的发展，也为我们武汉新的腾飞作出相应的贡献，谢谢大家！
[肖汉昌]：非常感谢张教授的精彩演讲。今天的论坛我认为开得非常成功，针对性非常强，内容也非常丰富，信息量也非常大，通过这个论坛我认为开拓了我们的视野，启发我们的思维，对我们分析判断形势提供了很多有益的借鉴和参考。中央今年出台的宏观调控新政我个人认为对我们产业的影响会逐步显现出来，而且影响的时间 应该说是一个不短的时间，短则两三年，长则五年之内，因此我们对宏观调控的政策有一个清醒的认识，我们既不能掉以轻心，抱着一个侥幸的心理，同时也不能悲观失望，我有两个观点，无论市场怎么变，无论政策怎么样调整，但是就我们企业而言，走专业化的道路应该鉴定的走下去。我们要提高企业的核心竞争力目标要坚定不移的实施下去，如果我们能够以政策为导向，以市场为导向，不断调整我们的开发规模，我们就能够变被动为主动，化消极因素为积极因素，通过我们的产品创新，服务创新，不断提高我们商品房的性价比，我们就能够永远利于不败之地。
第二点，无论今后的政策怎么样调整，无论市场怎么变，房地产业在我们国民经济中的支柱产业地位不会改变，尤其是武汉市在发展中的城市，大家最近都可以看到，最近几年武汉市的城市基础设施投入不断加快，在未来的15年当中武汉市将投入千亿元的资金来改善城市基础设施的状况。我相信，随着我们国家经济的持续不断的发展，随着武汉市的经济持续不断的发展，在城市化进程过程当中房地产业的需求量是会不断递增的，房地产作为一个超前性发展的趋势是不会改变的。通过宏观调控我想，房地产业只会更加健康，更加平稳，更加持续的发展下去，房地产的明天将会更加美好！所以我们通过今天的论坛，我们要对产业未来的发展抱着坚定的信心，也不要悲观失望。
非常感谢各位参加今天的论坛，非常感谢大家！论坛到此结束，散会！
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