武汉地产经理人玉龙岛论道
2005-10-24 00:00:00   来源：

    10月22日下午4点至8点，由武汉房地产开发企业协会主办的第二期武汉地产经理人沙龙在玉龙岛花园举行。此次活动由武汉宏宇实业有限公司的销售总监郑乃平先生做东，来自各个开发公司的十二位经理人共聚一堂，以圆桌会议的形式碰撞智慧、交流经验、联络感情。《武汉晨报》、《楚天都市报》、《楚天金报》与湖北电视台的多名记者也闻讯前来，在热烈的气氛下与沙龙成员共论市场形势。

议题一：开发近郊别墅的经验和问题

    玉龙岛花园是宏宇集团于1998年开发的近郊别墅项目，共占地800亩，已建独立别墅647栋、联体别墅235户、花园洋房24栋，总建筑面积达29万多平方米。玉龙岛花园的销售经理徐中权带着沙龙全体成员在别墅群中观摩了一番，他介绍说：玉龙岛花园有山有水，静则可寄情于山水之间，动则可四通八达，融汇于都市节奏之中，闹中取静，动静相宜；既能令人重归自然，又可挡住城市的喧嚣，实为居家休养的风水宝地。可以说，在武汉市乃至全国象“玉龙岛花园”这样占地800亩的半岛，且依偎在83平方公里汤逊湖畔，三面环湖，依山傍水，可供大面积开发建设的住宅别墅用地是极少的。她的建成将为武汉市民提供一个非常理想的集渡假休闲、娱乐、居住为一体的大型社区。
由于武汉不再对别墅用地进行审批，所以别墅成为极为稀缺的商品。宏宇集团并不急于将玉龙岛花园所剩无几的未售别墅出售，而是采取提价的方式，静待最佳的出售时机。其三期“水云居”临湖的一幢别墅，面积在490平方米左右，售价高达490万元，远高于同一区域内的别墅项目。
    当谈到开发近郊别墅的问题时，徐中权经理指着一些别墅说：在别墅建成之初，造型美观独特，色调搭配和谐。但是业主入住之后，以近郊治安不好为由，安装了密密麻麻的防盗铁丝网，使原本美观的别墅变成了“笼子”，这是十分令人痛心的。
湖北地龙实业集团有限公司的方昕经理对此深有感触，他说：我在南方一些城市考察时，发现当地有明确规定，制止别墅业主滥装防盗铁丝网，要求其只能安装在别墅内部，保护了建筑的外观，也保障了业主的安全。武汉的相关部门也应及早出台此类管理条例。

议题二：市开发办出台21号文件，开发商如何正确理解？

    武汉鸿亚实业有限公司的副总经理、大洋彼岸的总设计师张立军说：自从开发办出台21号文件《市开发办关于进一步加强商品房项目竣工交付使用管理工作的通知》以后，开发商们心中颇有疑虑。比如说，原合同约定交房半年后再验收绿化，现在21号文件出台之后，面对即将发生的各种购房纠纷，如何处理？
    沙龙其他成员也纷纷表示担忧，一位副总苦笑着说：去年5月19号国务院发文取消“房地产开发项目竣工综合验收”的时候，我还觉得从此会少了很多的工作量，结果在商品房项目竣工交付使用过程中的纠纷不断发生，工作量与日俱增。现在21号文件出台，是件好事，从此按规定办事，可以减少很多纠纷和麻烦。但是在21号文件出台以前签的商品房买卖合同怎么办？交付标准是合同说了算还是21号文件说了算？
    作为此次沙龙的组织人，我查阅了市开发办的有关文件后进行了解答：商品房交付应依据商品房买卖双方签订的购房合同中的相关约定进行，市开发办制发的21号文件中明确的是商品房项目交付的基本条件,是带有共性的所有项目的基本条件，购房者在与开发企业办理商品房交付的过程中，还是应依据商品房买卖双方所签订的《武汉市商品房买卖合同》中的相关约定进行，如装饰、装修标准，合同附加协议等。21号中所提出的商品房竣工基本条件，也可作为买卖双方签订《武汉市商品房买卖合同》中商品房交付使用条件进行约定。

议题三：开发商如何寻求最高的价值回报？

    湖北阳光世纪置业有限公司的副总经理余雷说：以前，武汉的房地产开发实际上可以概括为“三步曲”，凭关系拿便宜地——压榨建筑商——销售质量差的房子。武汉市的房地产项目虽多，可市场竞争远不够激烈，很多公司是靠“关系”做市场，对利润的追逐停留在十分落后的层面。还有一些在市中心开发楼盘的企业，不懂得珍惜手中的珍稀资源，盲目地销售，以为卖得“火”就是成功的经营。其实，市中心的土地非常有限，要寻求最高的价值回报，必须要有超前的眼光，要能沉住气，选择最佳的时机进行销售。
    中侨(武汉)置业有限公司的副总经理袁勇说：以武汉的餐饮业为例，那些小餐馆虽然价格便宜，但利润却远远不能与价格不菲的亢龙太子与湖锦酒店等相比。由此可见，武汉人并不是没有实力消费，而是缺少能够引起消费者兴趣的品牌。国外的百年企业数不胜数，而国内的企业最多只有二、三十年的历史，品牌的建立与成长，任重而道远。此外，还有一个消费体验的问题。消费者吃饭，对一家餐馆不满意，可以再换一家消费。而购房则不同，不可能给消费者多次消费体验，因为买房对老百姓来说是几乎一生一次的事。所以我们要有超前的眼光，建立品牌，领导潮流，做老百姓喜欢、放心的房子，这样才能获得高回报。

议题四：如何扩大武汉地产经理人沙龙的影响，使同行们收益？

    经此次沙龙的全体成员商定，今后在每一次交流后产生的智慧与经验，都在《武汉房地产》、《武汉晨报》、《楚天都市报》、《楚天金报》和武汉房地产开发企业协会的网站（www.whfx.cn）上开辟专栏进行宣传，使沙龙的心得能产生社会效益。 
湖北现代城市建设发展集团有限公司的副总经理张涛说：职业经理人们都很聪明，不会犯以前犯过的错误。但是房地产开发过程中，会遇到各种各样的复杂问题。我们不仅要不再犯自己犯过的错误，也不要再犯同行们犯过的错误，这就是举办武汉地产经理人沙龙的意义所在。

后记：

    第二期武汉地产经理人沙龙圆满地结束了。这次聚会，多了一些新朋友，接触到更多的新思维。这些职业经理人，是武汉房地产开发行业的精英。他们不大喜欢严肃拘谨的座谈会，对时下流行的各种论坛也兴趣有限。他们紧跟时尚，对于眼下流行的网络游戏、超级女声和“芙蓉姐姐”都非常熟悉。有的年过不惑，居然还是“玉米”、“凉粉”。面对我的惊讶，他们解释说：地产经理人应始终站在时代的风尖浪口。只有懂得生活，了解时尚的人，才能准确把握购房者的心态，建造出让人们喜爱的住宅。
    作为行业协会，我们衷心地希望有更多的地产经理人加入这个队伍，集中大家的智慧，让武汉房地产开发行业更快地成熟，让更多的武汉市民买到宜居、乐居的住宅。