肖新乔：商业回报需做中长远预期
2017-03-07 15:09:57   来源：

                                                                          文|  徐婧雯
 
        2016年12月24日，武昌旧城改造片区首个文化主题商业项目——泛悦汇·昙华林正式开街，这个体量仅4万多方的商业街开街当日却吸引了近14.7万的人流量，堪称奇迹。而作为城市复兴打造的独具当地特色的商业项目，泛悦汇·昙华林受到政府的高度认可，也被业内视为同类商业产品的一大标杆。泛悦汇·昙华林是如何在激烈的商业竞争中脱颖而出？其背后展现的南国泛悦系新产品线在汉还将有着怎样的战略布局？南国置业副总经理、商业事业部总经理肖新乔先生为我们进行深度解读。

泛悦汇昙华林顺势而造 成为老街通向城市主干道之匙  
       “泛悦汇·昙华林可以说是顺势而造。”谈到项目最初的定位，肖新乔表示，“昙华林老街无疑是一块文化宝地，但其深处内巷，无法与城市主干道接轨，显得有些闭塞而隔绝。项目所在的地块正处于昙华林老街与城市主干道的连接点，也是政府对这一片区城市复兴改造的一大希冀。因而在项目的定位上，我们首先强调了对城市文脉的继承，塑造延续的街道空间，然后顺沿着昙华林的历史风情去挖掘探索，打造与老街一脉相传的建筑风格。从成型效果上看，我们也完整地实现了当初的设想，其建筑形态、品质、商户搭配到运营管理都达到了预期。”如今坐拥着双地铁、有着极佳区位优势，同时传承着历史文化氛围、以“文化艺术慢生活”为主打的泛悦汇·昙华林成了开启历史老街通往城市主线大门的钥匙。  

文化消费更注重精神培育 商业回报需做中长远预期
       如何做到文化氛围与商业价值的兼具是目前打造文化类商业地产的一大难题，对此肖新乔强调了两大要点。  
    一是要在整体商业营造和业态比例上做好两者的平衡。泛悦汇·昙华林项目从最初的设计定位上就最大程度地融入了文化的表达：一是采取与昙华林老街相协调的建筑风格，此类设计的建筑成本比一般的商业建筑成本要高出30%，但很好地形成了文化的传承；二是在商户主题上做了许多文化的应答和穿插，引进Dream City、胡桃里音乐酒吧等昙华林老街典型业态，公共空间还设计有文化艺术巡展。在业态比例的分布上，30%为文化艺术业态，70%为商业业态，做到文化向商业化的有效过渡和转换，形成一种可持续的商业发展。
    另一大要点是注重后期的持续运营，不局限于短期利益。“文化产业的盈利难度要远高于一般商业，企业在经济下滑阶段进行一些文化产业的打造也是希望能对老百姓做出一些精神层面的应答和培育。目前文化消费在整个中国来看算是刚刚兴起，这个阶段文化需要培育、引导，来呼唤老百姓精神层面的诉求，这就需要开发商有更长远的考量，而不是放在短期利益上。”值得关注的是，南国对泛悦汇·昙华林整个项目的商业采取全部自持，没有外售。“我们并不太注重当前能带来的短期回报，全部自持的目的只有一个，就是将项目做好做精，通过长期的运营来更好地提升其物业价值。”
巨无霸时代南国“以小博精”泛悦系致力打造接地气的精品
       泛悦汇·昙华林的背后是一幅更大的蓝图——南国置业“泛悦系”商业产品线的全面品质升级。“  泛悦系下目前有三大产品——泛悦mall，满足城市家庭需求的一站式购物中心，规模6-8万方，辐射3-5公里城市圈，服务25-30万人口；泛悦汇，以城市或区域特色为核心的，集文化、艺术、休闲于一体的主题街区，规模3.5－4万方；泛悦坊，服务于邻里日常生活需求的社区商业体，规模4-5万方，辐射1-1.5公里生活圈，服务8-15万人。目前市场上近一半的大型房企都致力于做市中心级的大体量商业，但南国更倾向做接地气的小体量商业，容易出精品，也更容易满足老百姓享受城市生活的愿景。”事实上南国确实做到了“以小博精”，泛悦汇·昙华林已达到了一个行业标杆水准，仅4万方体量，开业当天人流量达到14.7万，甚至远高过同期开业体量超10万方的高端商业综合体。

武汉商业迎来新挑战 南国将轻重并举深耕武汉  
        2016年武汉全年新开的商业中心仅有五个，与前两年商业体井喷入市的盛况相比有较大反差，不少人认为武汉的商业发展速度已呈放缓之势。对这种看法，肖新乔并不认同。“事实上武汉商业存量即待开业的面积有将近5000万方，武汉有1000万人，算下来人均商业面积就有5平，在全国是位居高位的。2016年武汉原计划入市的商业体数目还是相当可观的，但最终只有五个项目入市说明不少商业体没能在计划时间内达到开业条件。这也是因为武汉商业供给量非常大，商业开发面临的挑战也更大。很多开发商运营的能力和诉求跟不上，同时市场上还会出现大量同质化的竞争，进而引起恶性的价格竞争。”  
而在如此环境下商业该如何突围呢？肖新乔称，一方面政府要做好供给侧，严控商业的供给，另一方面也希望政府对规划指标有一些引导和调整，增加部分覆盖率、层高的限制等，让建筑本身就兼有一个很好的产品属性。而作为商家，提高运营能力、增强商场的经营坪效无疑是重中之重。  
“   南国有‘三个丰富性’是比较经典的，一个是空间的丰富性，第二个是业态的丰富性，第三个是活动的丰富性。建筑空间的设计、业态的选取有前瞻性，能够贯穿定位；活动通过长期的策划、主题、IP吸引客流，我认为行业应该有一些这样的改善和进步。在2017年工作的安排中，我们专门提到了强营销，整年的工作都是围绕经营来做，一是做好客户的研究，关注商圈在哪客户在哪，第二是做好活动的策划和组织，实现月月有主题，周周有活动。”
        谈及未来在汉的发展方向，肖新乔表示，“目前南国的发展是轻重并举，一方面做重资产的购地，另一方面在市场上寻找合作伙伴。现在市场上很多商业是没有很强的商管公司帮忙进行打理的，尤其是有运营能力、能做出标杆产品的企业不多，而这也是我们加强轻资产战略输出的一个机遇，寻找优质项目、帮助开发商进行资产管理，致力于成为真正的资产管家。南国这一发展战略已在全国布局，而如武汉这类商业开发量居高的强二线城市更是南国发力的重点城市。”  
        “毋庸置疑的是，武汉这片沃土必将是南国深耕之地。”对此肖新乔非常肯定。（来源：武汉乐居）