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房地产核心价值链，越前端的，重要性越大，这三个核心方面决定了项目八成以上的成败，其他的方面做得再好，也只能小幅度影响成果。
拿地，是房企最大的开支，也是最重要的决策，至少决定了半壁江山，是核心中的核心。
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投资就是持续做大概率对的事
在宏观政策的环境下，地产行业进入一个长周期慢增长的平稳阶段，市场不再是遍地是黄金、人有多大胆地有多大产的时代，行业进入一个精细化发展时期，土地已经不是靠捂就能升值了。土储从“有地才有位”，变成了一把双刃剑，有可能变成脖子上的枷锁。
时移势变，房企的投资策略也要做些改变。买地不能靠拍脑袋豪赌，而是一个精算的技术活，要做到精准投资。地拿错了，一个项目就基本已经输成定局，所有买地时脑子进的水，都会变成卖房时流的泪。
君子不立危墙之下，哪怕有可能错失一些机会，但是与套牢的后果相比，实在是得不偿失。踏空不会死人，套牢才是要命。况且一个项目赌对了，最多只有8%-10%的利润，如果错了，损失可能高达30%-50%，甚至可能产生巨额资金占压，拖垮整个公司。
投资就是持续做大概率对的事，不去赌胜的赔率，而是提高胜的概率。日拱一卒，必功不唐捐。长周期时代，比对手少出错就是进步，就能活得更久一些。
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不幸的投资各有各的不幸
幸福的家庭都是一样的，所以投资成功的经验就不介绍了，但是不幸的家庭各有各的不幸，我们就聊聊拿地失败常见的十个坑。
1、看城市：弱的城市不去。
到有人去的地方，盖有人住的房子，是符合政策和市场导向的底层逻辑。人口流出、经济不发展、供地没有节制的弱城市，没有必要去。
这些城市往往市场基础薄，没有客户厚度，而且只要缺钱就供地，远超正常销售，存量去化周期太长。这类城市，陷下去很难退出，房子卖不动，可能卖项目也没有人要。
选择好的有发展的城市深耕，能借势而行，事半功倍。
2、看区域：远郊的区域不去。
哪怕是好的城市，也有弱的板块区域，特别是在限购限贷的政策下，远郊的区域，只能做第二居所的项目就不要去了。
客户购房资格宝贵，不愿轻易使用，所以远郊销售困难，导致中介佣金太高，远超过开发商的利润率。而且哪怕没有限购，一个城市长期看，远郊板块的价格涨幅也远低于城市平均涨幅。
3、看项目：条件不好的项目不去。
条件核心在三个方面：
一是看业态结构，比如项目有大量的商办，没有明确客户与合适产品解决方案的，不去；
二是看产品类型，有大量的安商房和还迁房的，不去，因为回款速度不可控，而且可售的那部分产品价格受还迁影响往往要打折；
三是看项目毒点，有特殊的邻近污染或心理障碍点的地方，不去。
4、看对手：有危险的竞争对手的地方不去。
所谓危险，不是对手能力强，而是有大幅降价可能性的公司，要尽量避开。在有资金压力时，有些公司大幅度的降价会严重冲击购房者信心和销售的量价。
从大城市看，会影响一个板块，如果三四线小城市，可能冲击全市，城门失火，会殃及池鱼。但是这个选择标准是有时间阶段的，只要项目销售周期能避开，如果市场板块还好的，还是值得看看。
5、看伙伴：合作伙伴不对的项目不拿。
现在市场上收并购和合作的机会越来越多，但是在选择项目的时候，一定要看合作伙伴是谁。价值观、战略和能力差异较大的合作方，要特别谨慎，容易在重大决策上达不成一致，比如操盘条线上PK、定位上争议、效率上折损、融资上差异，最终导致项目效益大幅降低。特别是多家合作时，博弈的结果容易变成短板的集合。
6、看团队：团队能力弱的地方少拿。
地产的竞争已经进入高手博弈的阶段，在每一个具体城市都将是兵对兵、将对将的竞争，只有当地组织能力够强，才可能有半目胜的机会。如果团队能力不够，在当地拿地出价能力就不够，别人能做到的，自己不一定能。从产品定位、产品打造、成本控制和营销能力几个方面的落差，就能让别人能盈利的项目，我们拿了要亏损。
7、看热度：销售太好时不会是拿地的好时机。
市场销售量价双升时，地价往往大幅上涨，这时一定要特别小心。有的城市已经持续上涨很大的幅度，政府还在供地热度不减，但市场的需求并没有持续的新增。
投资在高点阶段时，哪怕相对低的价格，也会套牢，高点回落是常态，上一轮高点时有些城市后来的地价甚至跌去一半。大镰刀过来时，无一幸免，无非是砍了头，或是被腰斩的区别。
8、看资本：资本不匹配的地不能拿。
资本的匹配程度决定能拿什么样的地。一方面看自有资本，有多少钱拿多少地，不要小钱拿大地，短钱拿长地；另外一方面看外部资本，资本是最聪明的，资本不去的地方，你也不要去，不会有太好的机会。三四五线的小城市，开发贷和按揭都做不了的地方，不应该去。
9、看政策：要赌政策的项目不要拿。
长期主义，就是要更关注合规性，红线不要踩，灰线也不要踩。不要去拿赌政策才能赢的项目，比如限价突破、比如捆绑销售、比如商改住、比如多挖地下室才能算平账的项目。
另外供地政策、限价政策、营商政策不稳定的地方，也不要去了，特别是做旧改和一级开发，地方政府的履约承诺常常不兑现，就更不能碰，资金的回收期可能遥遥无期。
10、看价格：价格太贵的地，再好也不拿。
不拿地王！不拿地王！不拿地王！重要的事说三遍，要牢记赢者的诅咒。性价比很重要，再好的地，拿贵了也不行，哪怕是摇号摇中，也有可能最终失败。对地王的诅咒，有时来自市场因素，有时来自政策因素，有时来自内在因素，不管哪一种，总会有制约效应产生。
十个风险其实分了三个方面，前三项看城市、板块、条件是项目的客观属性；中间看对手、合作伙伴和团队，是看人；最后四条看外部环境和自身条件与心态。
当然，踩了坑不一定完全都致命，有些公司还是有能力从坑里爬出来，但一则概率越来越小，二则事倍而功半，同样的投入和努力，不如到肥沃的土地上耕种，完全可以有更好回报的机会，机会成本是有价值的。
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投资就是要与自己的内心作斗争
投资其实不止是与竞争对手PK，更多是与人性作斗争，与自己的内心作斗争。克己自律者，才能走得长远。
不要有赌博心态。大家都明白赌场里十赌九输，股市上90%的投资人跑不赢大盘，但是每个进赌场和股市的人，进去之前，都以为自己是那10%，都认为自己能赢，结果可想而知。投资的第一原则就是不要亏钱，大概率要输的事，去碰是不明智的。
不要有自负情结，不要认为自己的能力与众不同。别人做不到的，我能做得到；别人卖不了的价格，我可以；政府不让别人干的，我干得了；哪怕以前可以的，今后也不一定就可以，过度的自负，就是骄傲与虚荣，容易冲昏头脑。
不要有冲动决策，意气行事在做投资决策时往往没有好的成果。有决策权的人最好不去拍卖现场，有一个朋友曾亲自去拍地，现场氛围一热烈，舍我其谁的英雄气概一上头，多举了几个亿，回到家冷静下来怎么也算不过账，无奈只能割肉不要保证金。
不要有运气想法，天上不会掉馅饼，没有那么多幸运的事，当你感觉有馅饼掉头上时，不要马上认为自己运气好，捡到漏了，而是要想明白是陷阱还是馅饼，要记住中奖的短信往往是电信诈骗，捡到的漏可能是别人避开的坑。
不要有从众心理，不要受大多数人意见的左右，乌合之众效应就是这么产生的。巴菲特说，大家贪婪时你要恐惧，大家恐惧时你要贪婪。就是在大市场情绪一边倒时，仍要保持独立思考，不随大流，实事求是才是根本，市场热烈时，一定要冷静。
不要有静态思维，投资是一个动态的平衡，包括政策、市场、资金、能力、对手等各种因素的平衡，从而形成综合效益最大化的策略选择。要看天时地利人和，能知己知彼，做政策支持、市场需求和能力所及的事。
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在反省中迭代生存
以上的经验教训和总结，只是投资路上众多坑中最明显的几个，并不全面，也有可能有变化，总结出来只是用来提醒我们自己，不要在旧的坑上跌倒，那是愚蠢；同时，时刻提防着新的坑出现，那是迭代。
人与动物的本质区别之一，就是人类能传承知识，而且在传承过程中不断创新，这种创新迭代的速度还越来越快。不论群体和个体，都是在迭代中不断进化，适者方得生存。
德鲁克说，“未来不可怕，可怕的是变化的未来，我们依然沿用旧的逻辑”。
自己的优势，也可能就是短板，过去的经验，有可能就是未来的桎梏。
反省，就是保持批判性思考，思考在变化的环境下，过去旧的逻辑是否还适用，应该做怎样的调整，才能更好地适应未来。
经常反省和调整行动的组织和人，也是在持续做大概率对的事，因而生存和发展的概率也就多一点点。（作者系旭辉集团CEO林峰）
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