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梅水雄:如何破解商业地产过剩?
2016-10-24 15:38:34   来源:


人物名片】
梅水雄,华中师范大学特聘讲师、湖北广电房产顾问专家,博鳌亚洲论坛房地产峰会湖北地区特邀嘉宾,先后任职于浙江大学城乡规划设计研究院等知名企业,担任建筑设计师、首席研究员等职位。

在武汉各大房地产高峰论坛上,我们总能看到一个熟悉的身影。
他用自己独到的见解,指导置业投资,洞悉市场变化;
他用自己独到的见解,为政府献言献策,为规范房地产市场指点迷津,奉献力量;
他就是武汉知名地产专家——梅水雄。
                                                                ——题引
城市规划与地产研究“第一人”
大学学习城市规划专业的梅水雄,供职的第一份工作是去浙江大学城乡规划设计研究院,成为了一名专职建筑设计师。
2007年,因为整个武汉房地产市场的异常火爆,梅水雄抱着一腔热情,毅然决定从杭州回到武汉,选择了“从零开始”从事武汉房地产版块的研究。
“在早期做房地产研究这一块,充分发挥自己的专业优势,人家研究房地产可能只研究价格走势和土地,我开创性的把城市规划与房地产进行了一个结合研究。”梅水雄自豪地告诉笔者。  
看着笔者一脸疑惑,梅水雄信心满满地向笔者介绍:“其实就是研究城市规划与房地产之间的关系,城市规划怎么去影响房地产整个项目的布局。”就2008年的时候来说,他在这块的研究在整个武汉市都是属于开创性的,可以说是把城市规划与房地产结合研究的第一人。除此之外,2008年,梅水雄还做了很多关于新房商品房市场这块研究,参与了一些实战性的课题,包括《武汉市东西湖区住房保障与房地产十二五规划》。
受东西湖区政府聘请,作为课题组副组长,梅水雄带领团队完成了《武汉市东西湖区住房保障与房地产规划十二五规划》,对当时东西湖区房地产的发展起到了很好的指导作用。
 
从不鼓吹的“求实精神”
细看过梅水雄的简历,笔者惊异于他的成长历程。他不仅是房地产行业的专家,还是一位媒体红人和地产“名嘴”。
房地产从业十余年的他,他曾先后接受过中央电视台、新华社、凤凰网、中国日报、东方卫视、湖北卫视、楚天都市报、荆楚网等国内主流媒体的采访,累计达到了百余次。

梅水雄接受湖北卫视采访
“我和媒体的渊源很深,也很愿意接受媒体的采访,通过媒体采访,也是促使自己不断思考整个市场的变化,促进自己成长。”
在梅水雄看来,他接受媒体采访也是有着自己的原则的。“无论多忙,只要媒体给我发了问题。只要第一时间看到,我一定会第一时间认真回复他们。”不难发现,这也许就是梅水雄和媒体建立一个良好关系的重要原因吧。
同时,梅水雄对市场的看法也有着自己的原则。他表示,“大家都谈的我尽量少谈,我尽量通过自己独特的视角,独立分析,用数据去进行分析,提出自己独家的观点。不管别人怎么看这个市场,但是我根据我自己的掌握的数据和自己调研的情况,加上自己的专业积累,结合起来,得出独家性的观点。而且遵循客观,实事求是分析,重来不鼓吹房价上涨。”
在过去的2008—2012年期间,梅水雄积极参加了很多房地产的活动。无论是住宅还是商业的高峰论坛研讨会,为政府鉴言献策,为规范行业市场提出了很多专业建议,与业内人士进行交流。他及时将自己的想法,通过媒体声音传递给政府,传递给所有的从业者和购房者,指导购房者置业。
“玩转”商业地产细分市场
从2016年开始,在做了很多房地产商业综合体的招商运营后,梅水雄决定转型主攻文创商业地产。
 “文创商业地产,是目前国内市场的空白,专业研究的很少,基本上也没有什么规律可借鉴和学习。”
说起自己的这一次转型,他眼里饱含着激动和光芒。“我就是要啃别人啃不动的骨头,越是啃不动的骨头才有更多的机会。每到一个新的领域,就是对自己的一个挑战,我的每一份努力也是对这个行业的推进。”
今年武汉住宅卖的很火爆,但是商业地产面临宭境。商业地产供应量很大,导致写字楼空置率高,商业地产招商难、运营难、销售难。
梅水雄对如何破解商业地产过剩,有着自己独到的见解。
他认为:“对存量物业进行盘活,比如公司现在做的文创商业地产,就是对老建筑进行重新改造,重新招商运营。这是目前来说,破解武汉商业地产过剩的一条可行之道。”
“以后任何的开发商商业物业,一定要结合区域的市场行情,做好商业项目的整体定位,把自己的商业项目和别人做的不一样。”就目前来说,汉口满大街都是独栋写字楼,没有提供消费、休息、娱乐的场所。
在梅水雄看来,武汉的商业地产,需要做到差异化定位、差异化竞争、差异化服务,这样才能赢得市场。他认为,武汉现在的写字楼市场主要是停留在物业服务商,写字楼的综合服务跟不上用户体验的需求。
 
“发展眼光”看市场
当问起梅水雄,如何看待今年地王频出,房价上涨,有钱也买不到房这种现象时,他笑称道:“无论是地王频出,还是房价上涨,这种现象其实都是不正常的!”
他认为,出现这种现象主要是四个原因导致的:
第一,去年政策非常紧,很多观望购房人群,指望可以降,结果没有降,观望购房人群今年集中释放;
第二个,武汉的购房者中有六成是外地购房者,这就表示武汉这个城市的吸引力在上升。武汉每年增加十万人的居住人口,买房结婚这是刚性需求。人口的导入,导致购房需求;
第三,北上广深房价太贵,把房子卖了到武汉来买房;
第四,媒体的炒作,导致购房者的恐慌心理。
“跟一线城市比,武汉房价相对便宜。交通设施的完善,产业的完善,带来就业,产生新的购房需求。”
另外,他认为,武汉形成高铁中心,大量基础设施配套的建设,全面提升了武汉的城市价值,这也是一个必然趋势。梅水雄告诉笔者:“我们看待武汉发展要以发展的眼光来看,地王频出,可能也是开发商看到了武汉这个城市的发展前景才导致的现象。”
 
编者手记:
真诚、健谈、浑身上下都充满着激情和干劲是梅水雄给笔者最深刻的印象。
在整个采访过程中,梅水雄从业余爱好、个人房地产从业经历,再到到所操盘过的商业项目。年纪轻轻的他,对专业的热爱,对陌生领域的不断突破与创新,深深的感染着在场所有人。
日常生活中,梅水雄的兴趣爱好非常广泛,是一个不太典型的“理工男”。他爱好文学,喜欢书法,有着用日记记录生活的好习惯。在他看来,未来人才的竞争,一定是跨界综合型人才,对文学对艺术的热爱,可以启发自己对商业地产细分市场研究的灵感。无论是对生活还是对工作,这都是需要长期坚持下去的。
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