马光远：只有20%的楼盘值得买
2016-11-11 10:16:17   来源：

“热点城市、大城市、人口未来流入的城市，房地产市场需求仍然是存在的。当救市政策丧心病狂时，你就必须同样丧心病狂地下决心赶快买房，这是中国人的宿命。”
 
10月22日，武汉光谷“沃德中心”产品发布会上，财经评论员马光远表示，判断房产价格是否上涨，如果货币因素、经济因素、投资因素都没有改变，房价还是有继续上涨的空间。
 
马光远认为，只有20%的开发商会活下来，只有20%的城市住房具有投资价值，只有20％的楼盘值得买。中国房地产的转折点已经到来，房地产市场最不确定的时间是2017年。
 
他强调了三点：
 
第一，未来市场走势分化严重。分化，指的是价格的下跌，有些城市抗跌，有些城市泡沫严重，下跌会比较明显;
 
第二，在买房子的时机上，短期一定要听政府的话。过去几轮周期，每一次房价的最低点其实真的是政府呼吁买房子的时候，而价格的阶段性高点也是政府开始调控的时候。有些人说要逆周期操作，这是错的。
 
第三，这次不一样，市场真的不一样了，不要拿过去的思维思考这个市场。
 
马光远说，如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国地方政府对房地产的爱。尽管，爱已到深秋。
 
“房价的基本逻辑有四点：一是货币的逻辑。超发货币和负利率，是房价快速上涨的第一引擎；二是需求的逻辑。需求旺盛和住房供应不足，是第二引擎；三是城镇化的逻辑。以大城市为中心的城镇化决定房地产的分化；四是土地的逻辑。土地管制和土地财政，是第四引擎。”
 
在人民币贬值和负利率的背景下，财富保卫战的最重要原则是，安全第一。中产阶级，购买热点城市的房产，调整股票投资，增加安全的稳定收益的银行理财产品。
 
马光远去年曾预测，“在2016年房价可能快速上涨的三类城市梯队中，武汉位于第二梯队”。
 
马光远说，武汉今年的市场表现很正常。去年，武汉新房成交22万套，全国第一。今年上半年，成交17万套。特大城市都面临老龄化问题，而武汉是逆增长。武汉的年轻人指数的增速，是全国最快的。
 
有一组人口数据：
 
过去的五年时间，湖北省的年轻人口减少了750万人，武汉市的人口增加了135万人。武汉的人口总量，与成都，并列全国第七。
 
未来的五年时间，武汉的人口总量，可能位居全国第三。从现在的1150万人，增加到1800万人。
 
对于超大城市与自贸区的武汉而言，光谷被寄予厚望。
 
三年前，光谷中心城诞生。目前，引入国家专利审查中心、中建三局、中铁四院、绿地集团、湖北中煤、江汉石油、长江传媒、国采科技等总部经济与总部企业。总投资金额超过500亿元。
 
光谷中心城，独立成城，产城融合。光谷中心城，作为光谷的中心，将逐渐取代鲁巷，承担主要城市功能的光谷新中心。作为武汉的城市副中心，光谷中心城，是独立于主城区的一座新城。
 
预计光谷中心城的常住人口40万人，就业人口60万人。
 
在东湖新技术开发区政务中心搬迁后，中国光谷科技会展中心、湖北省科技新馆、同济医院光谷分院、湖北省妇幼保健院光谷分院、武汉大学中法医院、光谷（国际）外国语学校、光谷国际网球中心等重要城市功能项目相继落户于此，武汉最长地铁线11号线光谷东段也将于2018年通车，光谷有轨电车也将通车。
 
未来，随着光谷产业、优势资源的东扩，光谷中心城区域价值爆发，光谷中心城或将迎来“黄金时代”。
 
光谷中心城，是一座科技新城、文化新城、体育新城。而沃德中心，是光谷中心城从荒凉到繁华的见证者。
 
沃德中心，是光谷中心城总部经济区的重要高端商业配套。
 
该项目涵盖高端写字楼、漫咖美食花园街区、途家创新服务式公寓+酒店式公寓，引入万科物业全托管理，在新光谷建设一个涵盖城市商业购物、旅游、休闲、文化、聚会等多项功能的商务高地，以沃德中心为原点辐射整个片区，成就光谷中心城商务发展的坚实基础。
 
当天的发布会上，万科物业代表说，沃德中心与万科物业的合作，能达到1+1大于2的效果。同时，万科物业要在光谷中心城做高端商务的代表作。
 
10月30日，沃德中心营销中心将开放。该项目将于今年年底封顶，2017年年底竣工，2018年年初交付使用。
 
目前，沃德中心正积极地开展招商工作。活动当天，已签约入驻的商家品牌有中国工商银行、万科物业、途家、星吉姆健身、COSTA咖啡、63号庄园咖啡、诺意Noi意大利餐厅、锦江都城酒店、东湖保税区进口商品超市、花间蜂蜜等。
 
此次引入的63号庄园咖啡，“咖啡中的爱马仕”；诺意餐厅，是正宗的意大利餐厅。在汉口花园道、大武汉1911等地都有分店；锦江之星旗下的四星级商务酒店“锦江都城”，此前只在万达广场开过分店。这次在沃德中心里的装修风格，与此前的万达广场里的风格完全不同。
 
如今的光谷中心城，不缺住宅，缺的是商业氛围。沃德中心，不同于光谷现有的商业业态，也不同于光谷中心城区域内的业态，弥补了光谷高端商业的空白，引入“高大上”的商家，消费价格平民。
 
一句话总结“沃德中心”的商业定位，品位高端小资，业态永追新，价格贴民心。
 
未来五年，是武汉的“黄金五年”，也是光谷中心城蓝图变成实景图的五年。我很赞同马光远先生的“20%理论”，光谷中心城就是那值得购买的20%区域。（来源：光华楼评）