胡强：公园大道不只是一处“感观作品”
2021-04-27 16:04:28   来源：

文 |  刘钧
 
“我对武汉不陌生，”胡强说。
 
胡强在深圳、上海、武汉都工作过，相对而言在成都的时间比较长。以前对武汉“印象一般”，原因是“有些粗糙”。
 
“时间长了以后才发现，这与城市处所的时段有关。城市、企业与动物植物一样，当它处在强烈的生长冲动之中时，往往不那么循规蹈矩、不精致，甚至会有一丝野蛮。但同时却很有活力…"
 
 
访谈地点：武汉万科·华生公园大道
访谈人物：胡强（武汉万科副总经理、产品策划部负责人）
 
 

01.
 
Q：作为资深建筑设计人，你对武汉的住宅大致是什么印象？
 
A：
建筑与历史、地理、文化有关。重庆、武汉同处于长江这条黄金水道上，纬度也差不多。都是两岸夹江的地貌，武汉的码头文化更外向，而重庆更偏内向和乡士。印象中，国内高层住宅最多的城市是重庆，武汉第二。
上海超高层住宅并不密集，体现在容积率上，上海整体在1.5左右，武汉约为3.5-4.5。这个数字确实高了一点。相信政府会更重视这个问题。
 
Q：天天和住宅设计的数据打交道，你如何看待“家”？
 
A：
日本新生代建筑设计师藤本壮介说，自然与人工、室内与室外、社区与城市、科技与人性化，融合这些要素构筑的空间将承载未来人们的生活方式。
当然，生活更多时候是一种场景体验，体验很难被量化。家是生活体验的主要承载体之一。
 
Q：对同一个项目、同一套房子，人们的感觉为什么总会有很大差异？
 
A：
这与看待房子的角度、对项目熟悉程度等有关。
万科·华生公园大道是我重回武汉后负责的第一个项目。拿地前，有同事说老武汉人对这个区域目前可能有一点点抗性，但新武汉人没有。
我当时有些奇怪。武汉现在都已经在快节奏推进六环线建设了，竟然还有人对三环内的地块有抗性？所以我试着从各个角度去了解它产生的根源。其中就包括步行。
我们公司在万科城，位于常青路。项目在园博大道。示范区开建时，恰逢我们万科的乐跑活动很热烈，我的参与方式是在办公室和工地之间跑步：经常从万科城出门，顺着园博大道一直跑到工地。6.２公里，约30分钟到达。
这6公里，人们竟然接受了每平米上万元的住宅价格差。
 
 
Q：如果开车的话，感受和跑步有什么不同？它说明了什么？
 
A：
这段路我开车少说也有上百个来回。单程只有大约10分钟，感觉从没有堵过车。特别是园博园路，车行密度很小。
三环以内、附近有巨大的城市公园和商业体，仍能够常年这么通畅，意味着片区价值目前还没有被市场发掘。
就像一个青春期的孩子会先抽条再丰富肌肉。武汉目前正在经历城市快速往外拉骨架、回归主城核心区同步进行的过程。园博园板块正在被重新认知、发掘。
你看上海，从前是宁要浦西一张床、不要浦东一间房。后来浦东按现代城市理念重新规划后，快速崛起大量豪宅。但是到了现在，又有重新认识浦西价值的趋势。浦西的静安、闸北一带的老城，价值感在回归。
万科华生公园大道也是我们基于对这么一个趋势的认识而拿的地。
 
 
Q：沿解放大道向西的片区，你觉得价值往上的趋势在加快吗？
 
A：
这里的城市感提升，在万科等主流开发企业进场后会明显加快。
汉口往西向的三条主路都和汉江走向一致：解放大道、长丰大道、园博园大道。这是三环以内汉口西扩的三条主动脉。区域内有汉江、有公园，而且开敞空间相对较多，具备了离尘不离城的底色。
万科入场仅一年多时间，现在周边的价值认可度已经往上抬升了不少。项目周边的住宅在我们入场以前约一万三的均价，我们项目目前的成交均价是一万六七。
 
 
02.
 
Q：公园大道设计的定位是读懂85/90后的生活哲学，为什么目标这么明确？
 
A：
万科在开发一个项目之前都会构建精准的用户画像。设计师对这个项目的用户画像是：新武汉人、30岁左右，刚踏入婚姻生活，三五年内有生育孩子的打算，对住房品质有要求。接受２万以内的房价，想留在汉口三环以内。
事实上，前期签约客群来源也确实如此。项目周边的地缘性客户占比只有两到三成，更多的是来自于武汉三镇的环线客户。甚至有目前在北京上班打算回汉发展的年轻人，他把北京的环线和宜家、公园等放到武汉对标，觉得这里相当不错。
 
Q：这是不是新武汉人和原住民在地域认知上的差异？
 
A：
对的。我们这种非武汉土生土长的“外人”，脑子里没有固有的地域局限，更能接纳发展两个字的含义。
青山、汉阳沿三环线过来的那些年轻客户到达售楼处后，很多人先用手机打开美团外卖，一看，哦，宜家、星巴克、山姆会员店的外卖都可以方便送达，一下子就有了好印象。（笑）
人们买房首先关注的是他们需要的生活。比如有客户会津津乐道，宜家里面最近开了一家“悦活里”，类似于国广底下的生活馆、或者盒马鲜生…
这和50后、60后选住宅需要小区附近有菜市场是一样的逻辑。90后的考虑是，我快要下班时点个外卖或生鲜直达，在我到家时能否送到。
 
Q：那么，公园大道项目在整体设计时，为这些年轻人有什么特别考虑？
 
A：
城市焕新、微更新能力一直是武汉万科的看家利器。我们注重了人与人、人与场景的交接。在住户的生活舒适度和居住体面之间找到了平衡点。
公园大道属于新城市主义TND（邻里开发）模式，强调在社区建立棋盘式网格微循环体系。我们要求每个开发单元的半径要在400米以内。在社区小尺度比如步行范围内花更多设计心思，让住户半小时甚至20分钟以内把一整天的生活消费搞定。
这一带的城市界面目前不算繁华，但它的基底其实不差。比如进入长丰大道、三环线等快速路网的通达性很强，这里也是武汉最早拥有轨道交通的板块。这里并没有明显的居住短板，更没有不可逾越的生活阻碍。
 
 
 
Q：“古田无美宅”是市场前些年的一句调侃，也是这个板块最大的认知BUG。最近相继落位的龙湖、绿城等开发同行会不会让古田扳回一城？他们是万科的对手还是队友？
 
A：
我相信这些品牌房企只会抬升而不会拉低片区的居住价值。
各家开发商在产品中强调的细节或许不大相同。比如万科在公园大道会突出住宅的舒适性、功能性和科学性，会更精细一点。另外，我们在面积段和总价门槛上可能会更加友好一些。
同行多起来是好事，会让片区提升的速度更快，客户的选择面更宽。
 
03.
 
Q：你们有个提法，说公园大道是武汉万科“新十年战役的首战项目”？
 
A：
跟随武汉的发展轨迹，武汉万科经历了三个时代。起初走郊区开发模式多，比如四季花城、城市花园。2010年大踏步走向城中村改造，比如汉口传奇、金色城市等 。
现在，武汉大规模城中村旧改已缓缓关上大门。未来十年，武汉万科选择的地块会更多地考虑客户生活的便利性，片区的通勤、医疗教育等公共配套是不是和城市发展同频。
没有永远的企业，只有时代的企业。
 

Q：“首战”往往有标本意义，公园大道内外设计有哪些新的探索？
 
A：
我可以举一两个小例子。
我们现在的营销中心未来将用于社区商业，旁边的街角广场在设计时我们保持了克制，并没有把红线用足，而是选择了退让，建筑给社区广场让路，让广场未来有更多社交活动空间。广场周边还会有未来的中学，我们希望这里能成为一个小型的社区引领中心。这也是武汉万科近几年的一个探索。
项目示范区选在市政道路尚未通车的城华路上，万科入场后推动了这条景观路的建设提升。当然你也可以说这里有销售观感的需要，但其实企业有更省钱的选择，比如修半幅路面、或一条规格没有现在这么高的便道。
实际呈现效果大家现在看到了，绿化和景观配置、昭示性强的构筑物比如巨大的莫比乌斯环雕塑等落位后，仪式感、归属感瞬间提升。
站在现在思考未来，万科有些地方会克制，有些地方会主动“铺张”。
 
 

Q：公园大道整体采用了斯特恩建筑风格，在武汉万科的高层住宅区里这类风格不多见，为什么会这么“跳跃”？
 
A：
在一些整体高调的板块，我们喜欢把房子做得尽量内敛；而在整体不那么强势的板块，我们更希望有封面感的作品。
设计之初我曾反复问自己两个问题：这里需要什么样的住宅？这里的市场对优质住宅的接纳程度如何？
我们常说公园大道是“万科新一代感观作品”，这种古典都会类建筑落位在汉口很有意义。其建筑原型来自于美国中央公园西57号，那是房地产界公认的后现代主义住宅缘起。两者都位于大型城市公园的西侧，公园大道在形式上保留了古典主义的稳态美学比例，通过现代的空间和立面传递了万科的态度。
如果你第一眼就觉得它很贵很高级，那是好事。贵是表面印象，它背后的支撑是万科愿意花这个精力。颜值高，能让更多人有进一步了解项目内部品质的欲望。
 

Q：这是不是也是万科式平衡技巧？
 
A：
这种平衡设计思路还有很多体现。
11栋高层、超高层住宅，整体规划设计围绕都会建筑美学、健康住宅体系、艺术主题园林、五重归家仪式、美学灰标装修进行打造。在极简与繁复中有一些微妙的平衡点。建筑大气庄重，同时也有时尚感。
园林设施在美观和实用中也找到了平衡。比如社区四重花园景观（罗伯特思想花园、拉斐尔风情花园、莫奈秘密花园、莎士比亚灵感花园），既是对古典的致敬，同时在内部的实用性上也有巧妙设计。整个空间流动感很强，很美，但是我们的园林又是健康的、互动的、体验型的，让风景与生活能够“遇见”。老人小孩使用较多的公区设施，我们都设置在风小、光足的地方，这都是功能和观感的平衡。东西方建筑设计的人性化内核是一致的。
 

04.
 
Q：公园大道的中小户型很受欢迎。你觉得住宅市场里小户型的设计提升未来应该朝哪个方向用力？
 
A：
精细化。
这方面日本、香港等地区有更多经验。他们把70多平米的房子设计得紧凑而舒服。精细化设计是城市房价走高后用户的必然需求。今天，上海、深圳这些高房价城市已有这个趋势。
另外一个方向就是万科一直强调的建筑设计、室内装修设计一体化。规划布局、建筑、装修通盘考虑。好的装修能为用户节省并创造空间，并适应家庭不同的生命周期。
 

Q：现在，住宅的公区设置越来越强调交流场景，比如亲子、社交、健身等；但在住宅内部，人们却对独立空间和隐私要求越来越高。你怎么看？
 
A：
这应该是一个不可逆的趋势。
在线业务高度发展，诞生了“百步青年”这类群体（壹楼注，这是网络上对宅男宅女的极端化调侃，即每天的步数不超过100步的人），个体的独立化越来越明显。家庭成员之间也有各自的私人空间要求。
“宅族”增多的同时，人们对社交的需求并没有减弱而是在放大。所以我们强调“住宅的媒介性”，强调社区内的社交场地足够而且人性化，大堂和公区设计要能引发更多业主的社交行为，归家动线要更有仪式感。
 
 
 
Q：你对城市住宅未来的发展方向如何预判？
 
A：
一是精细化。像公园大道一样有通盘的精细化考虑。内外都粗糙的房子会越来越少，被市场抛弃。
二是独特性。住宅品牌和产品的独特性会得到彰显，人们会希望房子也有昭示感。95后、00后一代起来后会更明显。
三是多样性。房子不应只是房子，就像手机不应该只用于打电话发短信一样。（来源：壹楼）
 
 

 
 
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