采访| 张涛
2020版《武汉市商品房买卖合同》已正式在全市推行一个多月。
在新版《合同》推行之初,5月26日、27日,全市分别成交50套、75套商品房,创新历史新低。但是,5月25日-6月7日这两周,全市商品房成交量迅速恢复到5500套左右。在6月11日之后,全市日成交量突然暴增到500套左右。尤其是6月20日,全市商品房当天的成交量竟然高达979套。由此可见,新版《合同》已经安然度过磨合期。
那么,在2020版《武汉市商品房买卖合同》出台满月时,交易纠纷会出现哪些新变化?
为了解答上述问题,《武汉房地产》杂志采访了武汉大学法律硕士、武汉市江汉区政协委员、湖北观筑律师事务所主任何新权先生。
《武汉房地产》:在新版《合同》推行之前,武汉市的商品房买卖纠纷案件大致可以分为几种类型?
何新权:武汉市的商品房买卖纠纷案件大致可以分为4种类型。
一是价款类纠纷。比如因为购房者经济状况不佳不能如期支付购房款,亦或是银行贷款不能如期发放,导致购房人逾期付款违约而产生纠纷;购房人未能按期还贷,开发商代为清偿后取得追索权而产生纠纷;对房屋价款构成产生的争议,如全装修房质价不符。
二是标的交付类纠纷。第一,房屋不能交付,包括开发商“一房二买”而无法交付,或是开发商开发过程中因为资金、技术、管理等各方面原因,无力继续进行房地产开发和建设,形成“烂尾楼”从而失去交付的可能,以及开发商为节省成本,在开发过程中偷工减料,致使房屋质量不合格,导致商品房在建成后无法通过有关部门的验收,而无法交付等。第二,房屋迟延交付,比如商品房未能在约定的期限内完工,或主体工程虽已完工,但其他配套设施仍在建设中,导致开发商与购房者就商品房迟延交付的事项无法达成一致产生的纠纷。第三,系购房者自身原因迟延收房,或房屋无法办理产权证书产生的纠纷。
三是标的瑕疵类纠纷。商品房可能存在权利瑕疵,比如开发商未如实向购房者告知房屋的抵押、出租等情况,导致购房者无法办理按揭贷款或交付入住受阻。再者,也可能存在质量瑕疵,比如全装修商品房实际交付质量与合同约定、样板间宣传不符,商品房公共服务、配套基础设施与初期广告宣传严重不符等问题。
四是合同解除类纠纷。合同当事人若要行使合同解除权,必须以享有解除权为前提,比如出卖人与买受人签订的商品房买卖合同中明确约定解除条件,而且解除条件已经成就的,或是未约定合同解除条件,但是一方严重违约已经致使合同目的无法实现的,可以解除合同。但是,在约定解除或法定解除的条件成立以后,合同并不当然解除。合同当事人还需要按照一定的法定程序,行使合同解除权。
《武汉房地产》:为什么会出现这些交易纠纷?新版《合同》能否减少这些交易纠纷?
何新权:对这些纠纷应该具体问题具体分析。不同商品房项目依据开发、建设、宣传、销售、交付等具体情况,会存在不同的问题。
同时,每位购房者对心仪商品房的判断标准也是不一样的。
若是侵犯到大多数购房者的利益,则需要考虑到是否是开发商的问题,加之合同签订不规范导致的。
但是,本次修改将装饰装修款计入房屋总价款,在一定程度上可以避免全装修商品房纠纷的产生。
《武汉房地产》:您认为新版《合同》出台之后,武汉市购房者与开发商之间的交易纠纷会出现哪些新变化?
何新权:我认为会出现4个方面的变化。
第一个变化,因购房者解除合同的权利扩大,在新版《合同》出台后,关于合同解除类的纠纷可能会增多。若需解除合同,则具体涉及到开发商迟延交付、房屋权利状况、面积误差、房屋质量、装饰装修问题等方面引起的纠纷。
第二个变化,新版《合同》出台,加之2020年初受新冠疫情影响,部分购房者的经济状况和支付能力下滑,开发商的开发、建设工程停滞,导致购房者与开发商之间关于迟延交付、迟延付款的纠纷数量会增多。
第三个变化,新版《合同》中多处表述,若解除合同,出卖人需向买受人退还已付房价款(含已付贷款部分),虽然解决了银行贷款是否退还给购房者的问题,但也产生了新的问题,即开发商向买受人退还银行贷款部分房款后,如何解除商品房的银行抵押问题。
第四个变化,关于全装修商品房的纠纷仍会存在,但是基于新版《合同》中就装饰装修及相关设备标准在附件中有更为明确的约定,为纠纷解决提供了合同依据,同时限制了开发商以补充协议的形式大量修改主合同中的约定条款,对于购房者维权是有一定的积极意义的。