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姜孟军:新希望地产稳中求进
2021-01-08 08:55:54   来源:

姜孟军把发令枪举起,高高地指向天空。
 
“砰……”一声枪响,在井冈山三湾改编纪念馆上空回旋,311人冲向起跑线,争先恐后。10月14日,他们要开启一场“希望爱行”公益徒步挑战赛,两天一夜,跨越70公里,3202万步。
 
他是总指挥。
 
一个多月前,姜孟军接棒张明贵,主持新希望地产日常工作。他的职位,由副总裁变成执行总裁。
 
14℃-18℃,天气氤氲,偶尔细雨,但很适合长距离徒步。第一天安排了42公里,等于一个马拉松,在徒步活动中比较罕见,很考验意志力。
 
姜孟军被分到了第3队,人数最多,21人。“一个人可以走的很快,一群人才能走的更远”。他深知团队管理的精髓,这也正是活动意义之所在。
 
一路上,姜孟军的腰板挺得直直的,尽管几天前打羽毛球拉伤了脚腕。他是一个中级跑者,有底子,每周跑三四次,每次10公里左右。但他没有走在队伍的最前头,而是在后面“赶鸭子”,时不时停下来喊一嗓子,“加油!”。
 
今年,他或许要带领新希望地产冲击千亿销售额大关。最近5-6年间,新希望是一匹地产黑马,取得了50倍以上的收入增长。姜孟军归结为,这是新希望文化的力量,团队有高度的认同感和稳定性。 
 
冲过千亿之后呢?这是姜孟军的新课题。井冈山徒步结束后,他和管理团队酸爽地接连开了两天封闭会。
 
 
 
“接班”润物无声
 
一切来得十分突然。
 
9月5日,张明贵接到调令,出任新希望六和(000876.SZ)总裁——这是新希望集团的旗舰产业,并第一时间告诉了他的搭档姜孟军,但谁来接任新希望地产负责人,并没有明确。
 
掌舵人变动,非同小事。张明贵执掌新希望地产长达6年半之久,从“地产小白”变成了明星地产CEO。
 
翌日下午,各城市总经理和职能部门负责人,被通知第二天一早到新希望地产总部开会。很多外地的总经理一脸懵,大半夜飞到成都。
 
谁来接班?这是一个很现实的问题。
 
实际上,在6日新希望地产内部班子会上,大家就集体推荐了姜孟军。但这不是最后的决定。7日早上8点50分——临开大会的前10分钟,张明贵正式把担子交给了姜孟军。当众宣布后,场下掌声一片。当晚,管理层们与张明贵喝了一场欢送的大酒,场面依依不舍。
 
在职场上,46岁的姜孟军又进了一阶。
 
满打满算,这是他加入新希望集团的第20年了。姜孟军历任策划主管、营销经理、营销总监、营销总经理、城市总经理、副总裁等职,完整地经历了新希望地产从小到大、从成都走向全国近20个城市布局的成长过程。
 
从副总裁到执行总裁,从分管投资、营销和产品设计到全面主持工作,除了责任更加重了,他觉得这一个多月的“接班”过程十分平稳。
 
“一切润物细无声。”他说。班子高度团结,彼此认同。很多城市总都是当年他带过的兵,大家彼此十分熟悉,价值观趋同。从内部提拔干部,免去了空降一把手的折腾。
 
在地产圈,高周转的压力,空降高管带来的动荡,屡见不鲜,导致派系林立,原本存在的公司价值观受到冲击。最终,很多总裁被老板拿来祭旗。
 
多年前,新希望集团董事长刘永好就立下了一条不成文的规矩,凡中高管均为企业自主培养。以张明贵为例,在2014年出任新希望地产总裁之前,他是新希望集团办公室主任,曾是以管培生身份入职的。
 
姜孟军表示,新希望地产每新进一个城市,从城市总经理到人力、财务、成本等条线负责人,全由总部下派,总部的高素质管理者和价值观直落到一线,一线则专心搞生产。城市公司对总部价值观的高度认同、上下一盘棋,兼顾了企业短期和长期的持续健康发展。
 
2020年还剩七八十天,姜孟军完全不需要“新官上任三把火”。原本,他就是新希望地产战略的重要决策者、实施者之一。
 
 
非科班生“拓荒”
像“新希望”三个字一样,新希望地产是姜孟军的“希望”。
 
从山里走出的他,与生俱来有股闯劲和韧劲。 
 
1974年,姜孟军降生在广元青川大山里,他还有一个小3岁的弟弟。那个年代,农村生活很苦。他需要走10多里地去上中学,从家里背的咸菜,一吃就是一个星期。
 
作为长子,他想早点吃上“商品粮”,为家里减负。品学兼优的他,考上了师范学校。和很多同学不一样,他专攻美术,因为初中美术老师稀缺。他如愿以偿了。
 
念大学的梦想一直未断。他自考了汉语言文学,然后又脱产念了美术大专。这是他有意为之,为日后职业生涯埋下了伏笔。
 
姜孟军不甘于朝九晚五的学校生活,辞职下海去一家广告公司做策划。一个偶然机会,1998年新希望地产为第一个项目征名,在成都各大报纸上悬赏1万元。姜孟军取的“锦官新城”被一举采用。直到今天,新希望地产产品系的“锦系”,亦是发端于此。
 
于是,他与新希望结下了长达20多年的缘分,从事过策划、营销、产品和投资,当过城市总,做领导班子成员7年以上,从“非科班”生变成了专业地产人。
 
但真正让他声名鹊起的,是在浙江温州。在姜孟军的微博里,还有一些2014年关于温州三江立体城的信息。他晒出过一张“艰苦奋斗”的图,也经常发刘永好和冯仑的语录来激励自己。
 
这是一个210亿的招商引资项目——占当年新希望地产80%的投资。挖头部房企城市总?很多人这样提议。有天早上,刘永好给姜孟军去了一个电话,觉得小姜“踏实、努力、专业力强”。
 
彼时,温州房价腰斩。第一次走马上任城市总,姜孟军很忐忑,但很快就找到了打法:融入温州,从产品到服务,精耕细作。他给温州人一个深刻的印象是,新希望地产不是来玩票的,是扎根。
 
尔后,三江立体城一炮而红,进而拉动温州楼市的复苏。因此,姜孟军个人也获得温州市政府颁发的“温商回归杰出贡献人物”。“这个荣誉很管用,温州很多地方都可免票的,见政府领导也不用提前预约。”他笑道,一口四川普通话,自然流露。
 
在温州的日子里,姜孟军还有一个颇丰的收获,爱上了跑步,甚至上了瘾。每次出差,会让秘书订周边有公园的酒店,早上带领城市公司的高管一起晨跑。跑步,贵在坚持和韧性。他清晰地记得,当年在念师范时,为了取一幅装裱好的画,他一天内骑单车往返100多公里。
 
温州模式的成功,拉开了新希望地产全国化战略布局的序幕,姜孟军进而开拓宁波、杭州、苏州、南京等地。很多人对新希望地产停留的印象是,偏安成都一隅,实则它很“江浙派”。
 
这些战略的决策者,正是从新希望集团调任地产事业部总裁的张明贵,当时年仅32岁。他和姜孟军完美搭配,一个年轻有魄力,一个沉稳有专业。

“黑马”稳中求进
新希望地产绝对算是一匹“黑马”。
 
有数据为证:2014年销售额达47亿元,同比翻倍上涨;2016年74亿元;2017年突破207亿元,首次进入房企百强榜;2018年增至403亿元,同比增长94.6%,过去三年间复合增长率约为47.45%;2019年735.9亿元,进入50强。
 
“2020年可能会突破1000亿元,我只是说可能。”姜孟军的话风有些紧。为了明后年发展,他已经粮草先行,目前储备货值约2000亿。下一步,姜孟军希望在保持公司稳步前进的同时,把权益占比提升一些。目前新希望地产的权益近60%。
 
既快又稳,这好像是个矛盾体。但姜孟军能拿捏好这种平衡。
 
他时刻警惕资产负债率、净负债率和现金短债比的“三道红杠”。“我们是三道绿杠。”十分有意思的是,姜孟军徒步所在的3队,队旗上写的是“三道杠”,队服是绿色的。两天里,年轻的棋手扛着它,从永新三湾到井冈山黄洋界,稳稳地走了70里。
 
“三道绿杠”背后,是新希望地产的战略定力——城市深耕,坚定在新一线和强二线城市布局不动摇。
 
“深耕节省了很多试错成本。”姜孟军说。这些年来,新希望地产没有拿错过一块地,是因为很懂深耕的城市与区域。这很契合新希望集团的文化,以农牧业为根基,十分讲求“耕好一亩三分地”。
 
区别于很多房企的聚集策略,新希望地产甚至把深耕的颗粒度放到城市的某个区域。例如,在杭州的萧山区,新希望至少有七八个楼盘在此开发。
 
据悉,新希望地产在15个城市有100多个项目,分别是成都、重庆、昆明、南宁、杭州、南京、温州、苏州、宁波、嘉兴、沈阳、大连、西安、武汉、广州。“未来,新希望地产的布局至多在20-30个城市之间。”姜孟军说。
 
如果对中国房企单个城市产值做排行,新希望地产平局每城70亿元的产值会位于前列。这也源于坚持中高端产品打法,每平米售价近2.5万元,几乎每个项目的单价都高于周边竞品。
 
为什么投资能屡屡成功呢?他透露了几个小秘诀:一、不要对投资进行拿地目标考核,这种考核会让人做出错误判断;二、要求讲真话,绝对的真话,不论项目好与坏;三、带着营销思维去拿地,甚至负责人曾负责过多年营销。
 
由于战略聚焦,令新希望地产的管理更加垂直、决策更简单,只有总部和城市二级管控。但姜孟军坦言,随着企业迈入千亿行业,总部会逐渐变成一个赋能的服务部门,将更多的决策权下放给城市公司。
 
在奔向行业30强的路上,新希望地产也开启了多元化,围绕新希望集团的特色,拓展农业文旅,发力物业多种经营。而如何在多元业务上演绎地产的成功,是姜孟军的新挑战。
 
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