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李叶函:近期供应猛增,开发商应加紧去化
2019-11-06 08:46:47   来源:


《武汉房地产》杂志近期采访浦江(中国)首席技术官李叶函先生,请他分析武汉楼市的现状与趋势,为供求双方提出专业建议。
 
1、九月楼市,今年同比好于去年
李叶函对比2019年9月与2018年9月的武汉楼市成交数据,认为今年的市场表现明显好于去年。
首先从供应来看:2019年9月共颁发141张商品房预售证,其中住宅预售证有125张。而2018年9月共颁发131张预售证,住宅预售证111张。
其次从成交来看:2019年9月共开盘103次,整体去化率达75%,其中日光30次,日光率29%。2018年9月开盘74次,整体去化79.7%,日光28次,日光率37%。日光率同比有所下降,这是因为:多数同区域楼盘集中加推,在一定程度上分散了客户。但是,多数项目虽未日光,但去化率依然不错。
从整体成交来看,2019年9月成交面积比2018年9月增长61%,增幅明显。
今年武汉的调控政策较去年略有放松,在这样的背景下,成交面积依旧上涨,保持热度。
从房价来看,2019年9月出现了3—5%的小涨幅,这也是2018年9月没有出现过的现象。
 
2、热点区域一直保持旺销的势头
在9月的开盘项目中,东西湖区、黄陂区各有约13个楼盘加推,去化率近70%。洪山区有约12个楼盘加推,去化率近76%。虽说白沙洲片区的多数项目普遍涨价,但相较于大武昌其他区域而言,其均价依旧属于低位,加之白沙洲片区的配套日益完善,置业热度持续不减。东湖高新区本月7个楼盘加推,去化率达87%。东湖高新区如今为新兴产业发展区域,各类产业及人口在此大量聚集,包括区域规划及各类资源优化所带来的红利,加之较为优质的新盘入市刺激了区域购房者置业,使得区域项目热销。
武昌区、蔡甸区、江汉区由于入市项目较少或无新盘加推,因此成交量相对较少。
李叶函认为,总体而言,武汉市在“金九”暂无明显的滞销区域,热点区域一直保持旺销的势头。
 
3、“金九”热销楼盘点评
针对《武汉房地产》杂志编辑部制作的《2019年9月武汉楼盘人气TOP10榜单》,李叶函逐一对其热销的原因进行了点评。
(1)恒大时代新城一期E3、E4地块
首付门槛低,6.8万元起,首付可分期,最低首付两层。
处于不限购区域,并有集团优惠政策。
项目规划有70万方亲子农庄、近万方儿童游乐配套、2.7万亩的花海世界及打造的23万方的生态园。
首开推出买房送菜地活动。
规划了中心会所、欧式城堡酒店、恒大影城和商业街等,目前包括亲子农庄、花海世界、儿童娱乐、商业街均有示范区实景呈现。配套先行。
(2)东原启城7号楼
三环内低价top10项目之一。
该项目周边及自身的利好较多,包括龙湖的天街商业地块、人民医院及省妇幼医院的规划,引进华师一分校及武珞路小学分校等。
 
(3)阳逻万达广场御江7-12、15、16号楼
位于阳逻之心,配套有万达广场规划。
万达品牌号召力,地铁盘,低首付门槛,首付2成,不限购,同时引入了万科物业。
 
(4)湖景雅苑1-3号楼
该楼盘是阳逻新港滨湖生活圈内为数不多临湖社区。
 
(5)路劲时代城1、2、4号楼
    价格有优势,该项目是大光谷和江夏区均价最低盘,毛坯属性,品质对得起价格。
 
(6)孔雀城航天府•滨江苑2、22号楼
不限购,武汉市唯一均价在6000元/平方米以下的项目。
客户来自于周边拆迁人员、产业园工作人员及投资客。
周边房源稀缺,投资性价比高。
 
(7)鄂旅投•书院世家A9号楼
    毛坯价格为区域内最低,教育资源丰富,靠近武珞路小学分校,自身将引入华师附属书院中学。
 
(8)中建•铂公馆K2-7号楼
    毛坯项目,自身规划18万方商业街区,周边拟建万科金色城市小学分校。
 
(9)地铁时代•云上城A1、A2号楼
TOD模式+毛坯打造,在地铁上建立的项目,地块内将代建中小学。
 
(10)兰亭大境3、5号楼
    属于滨江板块最低项目,周边地铁交通网丰富。
 
综合点评:
A.单价定价多为区域最低(占比60%),或以毛坯形成总价优势项目(占比30%)。
B.在有条件的情况及区域支持的情况下,采用首付分期的方式降首付门槛(占比20%)。
C.配套优势:如地铁口或有地铁规划(占比60%),周边规划或自身引入教育配套(占比50%)。
D.对于远郊项目,实景呈现有可取之处。
 
4、武汉楼市库存量或将在10月突破1500万平方米
 
10月,武汉喜迎军运,李叶函预测10月的开盘量有所减少,楼市会暂时进入升级消化期。
随着9月的大量项目入市后,武汉楼市库存量或将在10月突破1500万平方米。
各项目以去库存为主,部分有较大推盘压力的楼盘和企业也会加推。
所以,10月整体的开盘量将会少于9月,也会少于2018年10月。
 
5、对开发商的两点建议
 
在分析了武汉楼市在“金九银十”的市场表现之后,李叶函对开发商提出了两点建议:
第一,营销战略前置,多营销渠道组合。在区域竞争压力大的区域,错开集中推售节点,小步慢跑,加快现金流通,如今多数项目已经采取了多渠道组合的营销方式的提高客户量。
第二,金九供应猛增,银十需快出货。截止2019年9月末,市房管局批准预售尚未网签的房源超过14万套,可售面积超过1500万方,即使在供不应求的区域,按正常推售节点加推,捂盘过长容易导致客户流失,日常应采用多重营销手段维护客户关系。
 
6、对购房者的建议
基于近期楼市供应猛增这个事实,李叶函对刚需购房者和改善型购房者分别提出了建议:
第一,刚需购房者可围绕武汉环线看房。
围绕武汉的三环、四环看房,可多看多对比。
现在市场新房供应量巨大,多数项目资源环境相当,在资金条件允许的情况下,选择品牌房企、中等户型,不一定局限于同一区域。
若总价合理,能够满足合适的通勤时间即可,在类型相当的项目中择其更优。
第二, 对于改善型购房者而言:
(1)优先选择成熟社区或品牌房企
已成熟的社区能够保证日常生活需求及生活环境,也不用担心未知的规划问题;另外尽量选择实力强劲、信誉良好的品牌开发商,能够进一步保障房屋的品质、生活舒适度及物业管理等
(2)学区为重点考虑方向
孩子上学一直是家长们的头等大事,当你决定购房的项目有教育配套时,需确认楼盘与心仪学校是否对口,不要偏听口头的承诺,最好去学校或教育部门查证,并了解当年的招生政策,提前为孩子做好入学准备。
(3)居住舒适度更为关键
更需考虑居住舒适度。不必跟风购买炒作过热的楼盘,综合衡量自身各方面购房条件,寻求高性价比的好房子。
(4)选择宜居环境提升自我居住档次
有改善需求的人群,都希望再次提升其居住档次,绿化、物业服务、居住人群档次等都将为关注点,所以,可以关注周边带有一定自然、人文环境的改善项目,比如周边有公园、江景等自然资源,使居住环境更为惬意,而临近大学等人文气息浓厚的地方,能够对自身及家庭带来文化熏陶,提升居住档次。 
(5)谨慎选择贷款方式
改善需求人群多处于中年,二套房首付虽降低,但依旧需承受家庭产生的压力,所以如急需买房,可考虑卖旧换新的置换方式。
当然,贷款年限也是需考虑的内容之一,有的家庭因年纪因素,贷款年限不能太长,导致月供比例较高,压力较大,所以在如今二套房首付降低的情况下,建议尽量采取公积金贷款更为划算。
 
-End
 
注:
1.文中信息仅用作行业交流,不作为交易合同邀约。
2.文中所有投资信息根据当前市场情况估算,仅供参考,不作为任何升值或投资回报承诺。
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