黄立平：走出地产逻辑
2019-09-19 09:21:38   来源：

编者按：
8月6日-9日，2019博鳌房地产论坛在海南举办，黄立平董事长受邀在博鳌大讲堂作主题演讲《走出地产逻辑》，他现场分享了对于产业地产现状和产业园区发展趋势的思考、中电光谷针对产业园高质量发展的目标，以及正在探索的系统规划和综合运营方法论战略思想，并回答了现场嘉宾的互动提问。
产业地产这个概念，过去叫高科技园，或者产业园，后来逐渐叫产业地产，现在大家都乐于这么叫。我想大概“地产”比较有力量，它的组织效率比较高。
产业地产是地产的一个细分市场，如果我们以地产为立足点来考虑产业地产，它就必须要遵循地产的基本规律，或者在遵循地产基本规律的前提下去服务特定的行业。但是，这个逻辑有问题。
从过去的经验来看，产业是什么概念？其实，我们在讲产业地产的时候，我们的空间不是常规的写字楼，否则叫地产，或者叫办公物业就行了，为什么要叫产业地产呢？那一定是新的产业类型，新的经济类型，是传统的地产难以服务，甚至无法服务的新需求。
新经济是什么？新的产业类型是什么？它涉及到很多的行业和新的模式，涉及到非常复杂的价值链内容。客观上讲，以地产为出发点来考虑产业地产，可能会误入歧途，所以我想：产业地产要走出地产的逻辑。

产业地产呈现多样化和复杂化
 
近期，我遇到的三种现象比较有代表性：
第一，大型地产公司拿地新增产业发展条件。
不少头部的开发商遇到一个共同的问题：在新取得住宅地的时候，地方政府给他们增加了约束条件，把产业发展的指标放进供地的条件里，有的地方直接要求在那里辅助建一个产业园，提供产业发展的动力。我发现很多开发商比较茫然，因为这些地方大多在郊区，远离城市中心的地方，过去开发写字楼的经验，无法为开发这样的地方提供需求依据。新的产业是什么，他们也缺乏判断力。这其中有个信息不对称，就是地方政府所想所要的，和开发商所想所要的并不匹配，但是双方已经展开合作，后续后果如何便成为问题，这是一个不确定性的结果。
第二，政府平台公司投资遇到问题。
我最近到过的三个城市，由当地政府的平台公司投资开发的产业地产项目，规模小一点的40-50万平米，大一点的100多万平米。项目立项的指向是新经济、新产业，但他们用的仍然是操作写字楼的方式。这些项目迅速立项投资，现在即将竣工，大家却开始焦虑，因为预定的需求，如传统的写字楼所服务的那些对象，可能并没有出现。
比如说一个GPD超万亿的城市，他们过去预估写字楼产品大多是金融机构的需求，但是项目快竣工了，都是超5A级的楼，一家金融机构都没有入驻，问题就来了：这些房子究竟是为谁服务的？梦想加这种服务模式，更多是为初创企业、中小企业提供较好的体验空间，但是这样的需求总合约60万平米，那么单一个项目的规模就100万平米，其承载的究竟是什么？
第三，地方政府开始关注城市更新与工业遗产保护。
在过去20年快速的城市化过程中，很多城市的工业遗产基本荡然无存，像上海、广州保存得比较好的，还有一些被作为创意经济或者城市时尚消费的空间，但是大多数城市基本上没有了。一些过去的大型制造企业、传统制造业，包括有色金属等，现在有一些新的空间出来，政府下了很大的决心，一定要保留工业遗产。
上述这些城市空间，用什么思路去重构城市的新产业？这是我近期遇到的课题，也跟我们中电光谷的业务关联度比较大。由此我们可以看到一个基本的现象，就是产业地产问题越来越呈现出多样化和复杂化，像以前一样用简单的市场需求做决策，进行投资开发，是不能持续的。

产业园发展的四个判断
关于总的房地产的宏观政策，基本有以下三点：第一是减少房地产的金融属性，雄安模式就基于这一点，如果赋予房地产更多的金融属性，很容易出现投机市场；第二是抑制房地产的市场属性，也就是说价格不完全由市场决定，政府要干预；第三是回归房地产的功能属性，使用是最基本的功能。这不仅对住宅实用，从某种意义上讲对其他领域更实用。产业地产能否找到与现阶段政策环境相匹配的方法论？从业者必须深入思考。
究竟有没有一种具有普遍意义的模式？产业地产的开发模式存在吗？
我对产业园发展现状的四个基本判断，可能会对大家有所启发。
第一，从整体看办公楼市场供应过剩，通用厂房增量需求缺乏动力。除北京、上海外，我估计在中国现在找不到第三个城市是供应不足的。特别是三线城市，办公楼实际的空置率非常高。
一个人究竟需要多少办公面积，一个城市的经济总量究竟需要什么样的办公楼与之匹配？重庆现在大概有不低于1000万方的办公楼闲置，现实证明一个人两平米，或者2万GDP一平米这两种算法并不适用于所有城市。尤其在制造业比重比较大、服务业相对落后的城市，这个显然是不适用的。我想，现在办公面积过剩的这些城市，他们对办公楼的供需关系，以及价格杠杆这些最基本的经济学问题没有弄明白。
第二，郊区办公楼市场不同程度弱于中心城区市场。我们现在讲的产业地产，绝大部分指的是在那些新区、郊区、城乡接合部区域性发展的市场，它是一个新城区的整体性开发，是城市化的一种方式，在这些区域相对过剩的现象更加严重。
但是在整体的新区建设过程中，又避免不了按照总体规划进行建设，这给房地产的服务业既提出了课题，也创造了机会。
第三，多数的产业园区开发企业实际处于亏损状态。这个比例很难说具体，用比较公允的财务制度判断，约70%或80%甚至更多。特别是部分政府平台公司，当它以推动产业发展为主要目标时，不动产的经营状态并不是主要评价指标，或者说淡化这个指标。因此，我们对市场进行总体判断的时候，这也是其中一个非常重要的参考依据。
第四，未来几年多种渠道新增加的产业园项目将不断涌现。在找不到创新驱动的有效方式之前，要素驱动、投资驱动仍然发挥惯性作用。政府投资平台和载体的冲动或引导方法仍然会成为普遍主流。也就是我们现在看到的今年各地新增的项目，在谋划中的项目，过去已经建设、即将竣工的项目，整体投入市场的量非常之大。

产业园区发展的三个趋势
关于产业园区的发展趋势，我总结了三点：
第一，产业园区经营越来越成为异常复杂的经济行为，不能简单采用复制的方法来解决问题，用单一地产方法达到商业目的的机会越来越少。因此，产业地产必须以产业发展思维为出发点和落脚点。什么是产业发展的思维呢？首先是以产业集群和创新生态的培育为出发点，不能以卖多少房子、租多少房子为出发点。如果你要体现不动产的收益水平，并以此作为出发点，它就会变成大家的投资机会，蜂拥而上，找不到新动能，自然就用传统方式，那么投资拉动的手段就会被放大。
第二，产业地产必须以产业发展思维为主线，注重产业集群与创新生态。比如拿到一块地，迅速地开发、销售，实现盈利，这究竟是战略价值还是策略价值？换句话说，除了赚钱，还有哪些对你有意义的地方，对社会有价值的地方？如果这个问题弄不清楚，在这样的市场环境下和经济发展的阶段，决策就容易出问题。
第三，有效的产业组织必须构建全要素的专业能力。目前长租公寓、共享办公这种新兴的细分市场业务，部分企业经营状况还不错。但是如果立足于一个城市、一个区域来看，以这种专业的非常细分的方式切入，往往效率不够高。因为这个城市或区域，无论是经济问题、城市问题，还是社会发展问题，它都是综合性的，很难找到单一的问题，所以如果我们用很专业的、很窄的一种方式切入，就缺乏手段。
这实际上给政府或者这个区域的经济组织者提出了更高的要求，他们必须有鉴别力、有分拆资源的能力，才能在那里找到机会。这些资源在谁的手上，他们用什么方式来处理，往往关系到这些细分业务究竟能不能发展。比如说长租公寓，过去可能集中在城中村的那些区域，未来一定是政府的平台公司来投资的业务，或者说成为住宅开发里面占一定比例的配套，成为竞地的一个约束条件，这也就是为什么大的开发商一定要做长租公寓。
这样的市场环境中，长租公寓，包括办公的市场生存空间究竟在哪里？这些问题需要深入思考。当然我相信共享办公可能比长租公寓相对容易，因为过剩的资源相对多，你可以选择的机会就相对多。如果这些资源都不是完全按市场配置的，那你怎么寻找资源呢？这些促使更多的企业努力构建全要素的专业能力很难获得，在某种意义上其困难程度比做细分市场的开拓还要高，但这一定是某些企业必须要做的，如果做不到，就无法面对新的市场需求结构。

系统规划方法论和综合运营方法论
我认为，“整体最优比局部最优更重要”将会成为我们应对未来经济社会发展非常重要的哲学思想。在这个思想框架下，最近几年我们在积极探索两种方法论。
第一，系统规划方法论。熟悉开发业务的一定知道，现在城市和产业发展、经济发展中，比较突出的矛盾是多种城市规划的脱节，无论是城市的总体规划，土地利用总体规划，还是经济社会发展的总体规划。不同规划由不同的部门完成，他们相互之间有沟通，但是彼此对其本质的真正理解还不够。再加上能源、交通、产业等各种专项规划分离，导致一个城市或者区域的顶层规划内在关系并不清晰。在这样的状态下，城市发展，特别是新区的发展，究竟应该怎么发展？比如我们现在经常讲的产城问题、小镇打造，从宏观到实际操作谁能讲清楚，我觉得这是最大的问题。
城市多种规划的工作政府一定会做，尽管中央不断地强调多规合一，但是我觉得问题在于缺乏多规合一的操作基础。比如做宏观经济规划的部门（发改委）和做具体的城市规划和土地利用规划的部门，他们缺乏复合型人才，做规划的不太懂产业，不太懂宏观层面的城市发展与具体规划的关系，而懂宏观经济的又缺乏空间概念，所以做出来的规划在具体实施时往往出问题。
如果立足整体，提供一个新的方法论来解决区域发展的总体问题，一定有非常大的商机，因为现在需求很多。最近几年，我们把重要的工作精力和优势资源放在为区域发展提供解决方案、提供综合性的战略构思上，目前来看实践效果比较不错。
第二，综合运营方法论。保利的嘉宾从物业管理角度提出一个问题，要对某个区域发展整体负责，需要整体性解决方案，过于专业的业务模式会有局限性，提供整体性解决方案也将是未来产业地产发展参与者的必备条件。我们现在正在努力探索综合运营的方法论，以前叫“在专业化基础上的综合化”，现在要演变成“综合化基础上的专业化”，这和本次论坛的主题“平衡与重构”是吻合的。只有好的平衡能力和大的重构决心，地产行业才会迎来高质量发展。

博鳌大讲堂互动问答
提问：在我们与政府的沟通过程中，政府最关注的一个痛点是产业问题，他们希望有更多的、形态各异的产业，能够结合当地地域特色的产业，希望我们提供一些社会性的配套服务的产业功能。企业不像政府有很多社会职能，地产开发商要看现金流，看周期，而政府会用一个相当长的周期来看问题。那么，如何找到地产开发与产业发展的好的结合点？
黄立平：这个题目太难了，如果能够很快做出判断，它就不是一个问题。开发商有足够的能力和资源把房子卖掉，如果做出来能以合理的价格出售，他很快就会做。现在的问题在于，可能卖不掉，或者已有约束条件不能卖，只能租。
我们的经验是，根据能力来判断，如果没有这个能力，就不做这样的事，但我可以提供解决方案，这也是我们现在的主要业务。该政府做的事情，不能企业来承担。
当然，现在开发商不一定比政府会算账，政府给你一块住宅地，再给你一块工业地或者科研地，如果总规不好调，有时候也会配商业地，让你达到产业发展的目标。
通常有两种做法，第一种是算住宅的账，是否能够以比别人更便宜的价格拿到住宅地。第二种是计算能有多少盈利，把合理的收益守住后，再看做这件事的代价是否合理，如果代价合理，就可以干。建议先把与政府把账算清楚，然后找人合作处理其它比较难处理的事。
提问：我在海南做商业地产，目前在海口操盘一个类似产业地产的项目，实际上是工业地产。现在产业地产，包括工业地产普遍的问题是招商困难，我想听一下您对中小企业做产业地产的建议。
黄立平：克强总理在2015年11月提出了经济发展的新旧动能转换，连续三年政府工作报告都提这个概念，十九大报告也提，什么是新动能？如果对这件事你没想明白，我觉得你肯定驾驭不了，因为老的动能是过剩的，我们的产能是整体过剩的，现在中美博弈，我们肯定要经历一段更困难的时期。所以这个时候如果贸然去投资，风险肯定很大。
我们在海口澄迈县的海南生态软件园，承载了海南省软件开发信息服务业的70%，集全省之力在做这件事，我们觉得还可以做得更好。但是要技术创新，没有人才是无米之炊，海南缺人才，怎么办？搬人才，候鸟式工作。
即便如此，这个市场也是有限的，海南生态软件园现在大概有3万人入驻，但是在广州，3万人、5万人的园区3年就做起来了。在深圳南山区的软件产业基地，是深创投投资的，他们用三年时间集聚了大概10万人。所以，城市的能力不一样，资源禀赋不一样，那么我们决策的时候，要考虑当地的情况。澄迈成功了，为什么海口就不能做呢？就是不能做，要看海口有多少空置的办公楼。