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当中指研究院发布了《2018年武汉楼市销售排行榜》后，笔者请该机构华中分院的【市场研究总监】李国政解读这份榜单，帮我们认清2019年武汉楼市的竞争格局。
《武汉房地产》：《2018年武汉房企市场占有率TOP30》榜单和往年相比，有什么明显的变化？
李国政：首先，武汉房企30强的市场占有率比往年进一步提高。特别是前10强，他们的销售额占据了武汉房地产市场销售总量的四成左右，进步速度非常快。
这两年，优胜劣汰、强者恒强的特点体现的非常明显。特别是在去年国家宏观调控的持续高压之下，这些品牌房企的市场份额其实是逆势扩大了。消费者对这些品牌房企更加信赖，觉得他们的产品和服务更加可靠。所以，他们的市场份额格外突出。
其次，武汉本土房企在TOP30榜单中进一步减少。10强中只有武汉地产集团和中建三局这2家本土房企，30强中只有5家本土房企。
目前，中国千亿房企数量达到31家，武汉就汇聚了30家。在他们的强势冲击之下，本土中小房企在资金、拿地、产品竞争方面的压力会越来越大，只能且战且退。其实，这不是武汉这一个城市的特点，在很多二线、三线城市也是如此。
《武汉房地产》：你觉得保利、武汉地产集团和万科将会长久地占据着武汉前三名的位置吗？
李国政：其实，过去10年，保利和万科在武汉房地产市场轮流占据着市场份额第一的位置，他们是冠亚军的常客。
武汉地产集团拥有国资平台。这两年，他们一方面自己开发投资比较多，另一方面，参股或联合开发的对外合作也开始多起来，获得了大量的权益收入。
从目前的土地储备和项目储备来看，2019年，保利和万科将继续占据前三名的位置。
武汉地产集团则要看他们的项目的开发周期。未来，前三名与后面房企的销售业绩差距将越来越大。
注：笔者近期对武汉地产集团进行采访，该集团2019-2020年将有7个项目面市。其中:江夏金口1个、江夏五里界1个、新洲问津1个、常码头1个、东西湖1个、青山区1个、丹水池1个。武汉地产集团七盘连开，将力保武汉地产界前三的地位。
《武汉房地产》：2019年，“百亿俱乐部”会不会进一步扩大？哪些房企比较有希望？
李国政：2018年，保利、武汉地产集团、万科、中建三局、绿地、金地集团共6家房企销售突破百亿大关。从武汉房地产市场的量级来看，出现6家百亿房企应该是一个阶段性的高点。因为2017年只有3家，2019年翻倍。
有些企业还得益于集团之间的财务并表核算。比如保利集团是保利置业和保利地产，金地集团包括了广电地产的销售收入，武汉地产集团有大量合作开发的权益收入。
我觉得，短期内，“百亿俱乐部”很难进一步扩大。
《武汉房地产》：你曾预言：2016年之后才进入武汉的房企，将很难进入TOP10榜单。现在，你坚持这一观点吗？为什么？
李国政：是的，我坚持这一观点。因为在2016年之后，武汉的大块优质土地已经被前期进入的房企们瓜分了。2016年之后才进入武汉的房企，在主城区获取大块土地的机会不多。新近进入武汉的房企，往往只能通过合作开发来获取权益收入。
2018年，进入武汉房企10强的门槛是年销售额80亿元。这个门槛对这些新近进入武汉的房企们来说太高了。
《武汉房地产》：从武汉房企的土地储备情况来看，你觉得2019年还有哪些“黑马”有希望进入TOP10？
李国政：从投资规模、货值、销售节点来考虑，龙湖、远洋、花样年等房企的销售业绩都有可能取得重大突破。
另外，来自福建厦门的禹洲集团、来自北京的金融街控股股份有限公司则比较有希望进入TOP30。特别是禹洲集团，他们在武汉有一个70万方的大项目。
《武汉房地产》：湖北房地产迎来了新一轮发展高峰，超过20家全国性品牌房企进入襄阳、宜昌、荆州、鄂州等区域重点城市。 但是，从《湖北省人口统计报告》来看，开发商在省内的人口净流出城市投入大量资金，会不会存在风险？
李国政：这肯定存在风险。这两年，品牌房企去三四线城市投资已经形成风潮。碧桂园基本覆盖了湖北省各市和自治区（神农架除外），恒大进入了湖北13个城市，布局了地产、旅游、高科农业等综合业务，保利进入5个城市，万科进入宜昌、鄂州……
不过，据我了解，这些房企即便进入人口净流出的城市，往往只进入主城区的核心地段，把目标客群集中在当地金字塔尖的少数人群。对他们来说，与当地房企竞争，就好像是《三体》里外星文明发动的“降维攻击”，通过高端的产品“碾压”对手。
所以，就算是一些三四线城市的人口持续净流出、总体供应过剩，品牌房企依然能把风险控制在合理范围，在当地占据大量的市场份额，获得令人满意的收益。
《武汉房地产》：如果《2018年武汉策划代理企业TOP10》榜单不按首字拼音排序，而是按销售业绩排名，你觉得排名前三的会是哪三家？
李国政：从各个方面信息判断，外来的中原、世联、易居，本土的大家顾问、浦江筑城表现不错，外来的几家依然有一定优势。
《武汉房地产》：从《2018年武汉高端住宅成交套数TOP10》来看，排名第一的华发外滩首府年成交742套，其余9家高端楼盘的成交量在100多套到400多套之间。 你觉得这个销售成绩令人满意吗？ 2019年，高端楼盘的市场表现会不会发生明显的变化？
李国政：我不知道这些高端楼盘的操盘手是否满意，至少从我个人看来，这样的销售业绩已经很不错了。这是因为，2018年武汉的高端住宅推盘量比较大，供应量比2017年翻倍还不止。今年高端楼盘的压力会更大，因为限价导致减配，精装改毛坯交付。
我看到一个很搞笑的广告，说：“良心国企卖毛坯！”身为国企，怎么能够公开打广告，说“毛坯交付才是良心企业”这种话？我认为这跟住建部要求推广精装房的主旋律不对，这是逆行业发展的潮流了！
《武汉房地产》：从《2018年武汉公寓成交金额TOP10》来看，有什么值得注意的趋势？
李国政：2018年碧桂园、龙湖、越秀的公寓表现不错，品牌企业优势明显。
但是要关注到今后产品结构会发生变化，特别武汉新的建筑规划出台后，公寓的层高、面积都受到限制，以前超过5米的产品就变少了，公寓市场挑战还是很大的
我们还观察到一个现象，购买公寓的人，很多都是投资客或中小企业主。为什么武汉市甲级写字楼越来越好，非甲级写字楼越来越差？ 因为很多非甲级写字楼的办公需求被公寓给占据了。很多小企业的老板不去写字楼办公，他们买2套公寓，然后打通并简单装修，作为办公场所。特别是互联网行业的创业公司，他们主要依靠人力，不需要在核心商圈办公。
《武汉房地产》：随着地铁交通网络的完善，你觉得2019年武汉市还会出现哪些新兴的区域？
李国政：我认为武汉市暂时不会再出现新兴的区域了。2017年以来，江夏五里界、黄陂横店、新洲阳逻、蔡甸知音湖、东西湖临空港，以及光谷东的葛店、红莲湖、梧桐湖，都迎来了发展高峰，市场认知度不断提高。今后这些区域主要将面临进一步强化提升的问题。
《武汉房地产》：请预测一下2019年武汉房地产市场的走势。
李国政：目前武汉楼市的存销比是9个月，处于临界值。市场的波动还会持续一段时间。
（注：如果存销比少于6个月，说明楼市严重供不应求，价格将面临强大的上涨冲动。）
在某些区域，已经出现供大于求的状况了，卖方市场转为买方市场。我预计春节之后或整个2019年上半年，武汉还会延续这种调整的格局。
如果在调控政策没有调整的情况下，武汉楼市的成交量将与去年持平，大约有1800万方平方米。
从房价来看，2019年以稳定为主基调。
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