明晶晶：长效机制构建中的2018年武汉住宅市场趋势分析
2018-04-03 11:08:37   来源：

      我们主要是从政策、区域格局、房价、成交、供求、产品、房企发展七个方面解读2018年武汉可能出现的房地产发展趋势。
      首先解读一下政策趋势预判。有三个大要点，即高端靠市场、中端靠调节，低端靠保障。2017年房地产政策迎来了一个拐点，以前的房地产政策叫做宏观调控政策，一般是三年一调控，所以也有房地产大小年之说。到了2017年，整个房地产政策开始上升为顶层住房制度设计方面，出现了多主体供给、多渠道保障，租购并举，在立法层面也给出了推进住房租赁立法以及分布推进房产税的立法。不管是住房制度层面还是立法层面，国家都给出了非常清晰的时间表，即到2020年。那么我们现在正在执行的不管是限购限贷限售政策，一系列严格的市场与价格调控，预计会持续到2019年。
      第二个方向高端靠市场，中端靠调节，低端靠保障。虽然做了分区域分城市的调控，但没有做到分产品的调控，市场上还是一体性进行限价限购的调控政策，未来的需求会进行分化。高端改善性住房方面，会逐步放开给市场，让市场进行调节。政府调节方式非常简单，可能会提高首付。在今年来看，2017年政府主要进行调节是中端刚需和中端改善，政府出台了一系列的政策。
      第三个调控就是未来会更加因城施策、因区施策、因人施策。2017年武汉常住人口新增了43万，较往年多增27万，所以我们认为在2018年，人才房的政策或许会继续放宽。那么在全市限售概率不大的情况下，部分区域可能会出现过热，热点区域会出台局部的限售政策。
      最后我们对政策做了整体的预判。今年全国楼市有个非常大的变化，经过两年的去库存政策之后，三四线城市去库存效果非常显著，据国家统计局的数据，今年1到11月份，2017年全国商品房的销售面积将达到16亿平方米，创历史新高。但是我们知道在2017年时候，一二线城市特别是一线城市整个销量较去年下跌了30%到45%不等，主要是什么城市支撑了这么大的销量？三四线城市。三四线城市2017年销量环比上升15%以上，有三四线城市销量为整体楼市托底，中央会对一二线城市的房地产调控以及长效机制的试水会更加游刃有余，2018年政策依然会对三四线城市利好。
      第二个预判就是武汉新城区域市场机会明显扩大。包括花山、葛店、阳逻、盘龙城、蔡甸、汉南等等，在2018年会承接更多的城市中心区的需求。当然还有另一个需求，当这些新城过热的时候，整个葛店也加入了新的限购限售行列，如果2018年出现过热，整个区域有过热的势头，新的政策可能有会出台，过热将会被控制。另外一方面，从供应来看，新城区市场机会有明显的扩大。从2017年武汉主要新城区住宅新增供应看，从汉南东西湖、光谷新中心等增幅高达200%，特别是汉南增幅是764%，白沙洲等区域也将迎来新一轮开发和供应高峰。
      第三个预判：我们接下来说一下房价趋势。2017年在政策明确房价调控目标和严格价格管控的前提下，武汉整个房价增幅被控制到了3.4%（涨幅的幅度较2016年有一定的收窄）。在住宅类用地的招拍挂方面，有一个非常大的变化，地价熔断对新房价格传导和支撑减弱，平均溢价率从2016年的122.5%下降到2017年的36.1%，最高的溢价率从486.5%的基础上下降了到100%，所以武汉招拍挂高溢价率得到了控制。2017年武汉住宅类土地平均楼面地价仅同比上涨1.4%。
    在价格方面，今年有一个很大的供应主体加入进来就是租赁住房。按照目前武汉二手住宅的挂牌量、新房的供应以及租赁住房政府供应量方面，可以看到武汉住房供应更趋多元化结构，租赁住房占比达到20%，新房住宅达到50%，二手房是30%。
      第四个预判：成交趋势方面，由新房交易占主导向新房、二手房交易并重转变。为什么这么说？我们看一下全国的趋势以及武汉市目前的趋势。全国房地产大的趋势是加速进入存量时代。近三年，二手房交易量超过新房的城市由2016年的10个增长到2017年的17个，2018年预计是25个以上（有的机构判断是28个）。另外一方面是武汉二手住宅的销量占整体住宅市场比重上升了6.7个百分点，销量和去年同期基本持平，但我们知道今年商品住宅销量是下降了30%以上。预计2021年以后，武汉将正式进入以二手房交易和租赁市场占主导的存量时代。
      看一下整个商品房成交，因为有写字楼、商铺成交量上涨，2017年武汉商品房成交面积2618.56万方，同比减少26.6%，商品住宅成交191612套，同比减少33.46%，也是连续近六年来，武汉商品住宅销量首次出现下跌，并且首次出现33%以上的下跌。从各区域新房销量来看，除了汉南销量是上升17.1%，是唯一的增长片区，南湖、二七、后湖等，整个销量下滑比例都在50%以上。2017年武汉三环外新房销量占比是55%。新房销售区域重心正在向三环外外溢。三环内成交集中在二环与三环之间的四新、白沙洲、青山等区域。
      看一下二手房市场，二手房销量连续三年增长，2017年二手住宅成交面积781万方，交易套数8.27万套，同比增长1.55%，二手房和新房占比达到了23.76%。从各主要行政区新房住宅和二手住宅销量对比来看，江汉区、江岸区二手住宅成交占比已接近50%，武昌区二手住宅成交量已是新房住宅的两倍。另一方面，看一下住宅的新增供应，是什么样的市场需求挤压了二手房市场？100平米以下的面积段新房供应减少了16%到21%，而90到110平的住房需求（小三房）成为新房增长较快的面积段。
      我们认为步入存量时代有三个特征，阶段一是新房主导，阶段二是新房二手房并重，租赁快速增长，阶段三是存量房主导。哪三个特征：一是新房开发将更多倾向于一头一尾，大户型改善和高端小户型住宅，60到100平的中间层产品需求将更多由存量市场解决。第二是消费特征，住房消费升级加快，以存量换新房改善到存量换存量进行改善，这也意味着高品质房产今后有更高的市场议价能力。第三就是行业特征，从土地资源占有到房屋资源占有，将深刻影响行业格局。拥有房屋资源的物业服务商、租赁服务商和服务于城市更新的城市服务商将成为行业新龙头。
      第五个预判：供求趋势方面，2017年可以说是供不应求，那么2018年态势是怎样的？看一下今年的去化周期。2017年新房去化周期是2.7个月，而且延续了2017年全年。到了年末，目前武汉市新房市场存量是659.04万方，和2016年相似，总体仍处于供应不足的状态，比去年稍微好一点的是2016年武汉断供区域有8个，在2017年年末武汉断供区域有3个。在这个表上可以看到有一个异常区域就是武汉中心区，年末存量是165万方，但仔细盘点之后发现实际上供应存量，除去保障房、政府团购等之外，实际市场存量最多6000多套，存量这一块的确不是很多。当然也要看到市场上积极的方面，第二个是方面开发进度的加快。2017年全年新开工面积是2975.4万方。预计2018年新建住宅新增供应还会增长，同比将增长48.07%，加上2017年的存量，预计供应在3000万方左右。由此可以判断，2018年上半年供应会有所不足，但会在下半年有所缓解。从品牌房企来看，潜在供应2119.24万方，占比高达77.6%。
      第六个预判：从产品趋势来看，有两个大的方向，第一、公寓全面替代小户型住宅。首先看一下60平方米以下，住宅和公寓的补位。首先是公寓补位了小户型住宅，60平方米以下的住宅今年销量环比下降了62%，公寓占比达到了16.1%，公寓销量增长了21.9%，所以公寓市场成交比较火热。在公寓成交中，汉阳公寓成交占比是32%，加上限购政策还将持续，所以公寓产品在今年还会有比较好的市场机会。
      从另一个方面来看就是高端住宅逆势增长，在新房住宅成交下滑了30%以上的情况下，武汉不同产品也出现了明显的分化。可以看到，85平方米以下以及85到100平米的成交与供应，都下滑了15%到20%，但144平方米以上的高端改善产品，呈现了53.7%的增长。从产品供应求情况来看，虽然供应增长，但目前的去化难度稍大于普通产品，这也是需要注意的一点。
      第七个预判：房企发展趋势方面。从开发商到服务商身份的转变。2017年前20强房企的市场份额进一步集中。从前20强房企新房住宅产品结构变化来看，也出现了位移。整个小三房的产品结构下降34.3%，大三房以及改善型分别上升了35%到36%以上，而144平以上的高端改善型产品，增长达到了164.3%。另一个方面，到2020年武汉将开发32个特色小镇，也将成为武汉楼市又一个增长点。像金科、孔雀城、五矿、正商、康桥等，特色小镇成为新进房企进入武汉的主要介入方式。
      综合以上七个趋势，对2018年武汉楼市做展望。有四点：第一，在房地产政策方面要关注分区限售政策是否会出台。第二是2018年房价涨幅在3%-7%之间，不排除局部地区出现房价涨幅较大的现象。第三，预计2018年武汉住宅供应量是3000万方，预计销量2200万方，和2017年持平，供求将趋于平衡，甚至供大于求。第四、存量市场将进一步发展，其中二手房供应潜力巨大，供应主体地位将增强，同时租赁住房会获得大幅度的增长。