吴洋：去市场化环境下的市场特征及忧虑
2017-10-23 14:02:40   来源：

武汉的房地产市场在经历了一年多的量价突飞猛进高升后进入了限购限贷限价的调控市场，2017上半年的武汉楼市是怎样的情况，下半年市场趋势如何？7月12日下午，克而瑞武汉总经理吴洋在年中讲中论述了他的观点，在发布会上他表达了他的担忧，同时也提出了一些应对的建议。
 
首先看看上半年武汉楼市的成绩单
供求均大幅下滑，供应下跌23%，需求下降37%。
吴洋表示，去年是武汉楼市的巅峰时期，商品住宅全年成交量达3000万方，剔除政策性保障住房、还建房等影响因素后整体成交量超过2800万方，全国第二，未来几年都很难再达到这个高度。今年上半年，市场整体成交量下滑37%，比年初预计的成交下滑1/3更甚，全年整体成交量预计约为2000万方。
从克而瑞统计的一组数据来看，全市均价10005元/㎡和中心城区均价12267元/㎡，似乎更接近业内同行的真实感受。

吴洋首先总结了上半年武汉市场的几个特征：
1、房地产投资、新开工面积、销售都在下滑。
这一方面当然与快速去库存下的补货节奏跟不上有关，毕竟核心城市土地供应缩量是高层战略计划，但另一方面更重要的是波峰之后必然会有一个向下的趋势，从这个角度来看，限购只是加剧了趋势。
 
2城市分化明显
从上半年成交量看，热点十六城（除掉重庆，重庆市场去年底开始上行，加之限购强度较低）成交普遍出现大幅下跌。而二季度对比一季度，供求关系变化影响城市价格走势出现分化，分三类来看：
1)   供求比持续处于0.8以下，价格依然处于上行通道，如北京、杭州、成都等城市；
城市分化图
2)   二季度环比一季度供求出现好转的城市，处于0.8-1.2区间的城市价格趋稳；
3)   供求超过1.2，明显供大于求的城市价格出现下跌，典型如合肥、苏州，天津。

武汉一季度供求比0.8，二季度达到1.6，供求关系明显出现好转，对应城市均价目前亦处于比较稳定的阶段。
 
3 再看武汉
从公布数据来看，供求关系出现逆转，整体均价平稳，但我们实际感受到的价格仍在上行。
4土地市场仍供应短缺，但地王消失
武汉的土地供应成交量均同环比出现明显下降，但地王消失，上半年土地市场虽然继续火热，但在一系列手段控制下已无新地王出现。从上半年土地供应结构看，二环内土地出现明显占比回升，结合市场环线供求关系，至少反应出政府通过调整供地结构来稳定市场的决心。
 
5销售型商用物业量价平稳，公寓成交量明显上升，价格平稳
从商业、办公、公寓分类量价走势来看，商业及办公量价都比较平稳，即便是限购之后也没有明显的变化，而公寓市场不然，年内虽然有北京、上海、成都、苏州、重庆等城市对商住型公寓产品出台了针对性政策，但武汉政府并未选择跟进，加之住宅存量不足以及限购挤压，公寓市场出现明显的成交量上涨，而价格走势平稳。
 
在去市场化的大背景下，结合我们看到的一些市场不确定性和危机，吴洋也表达的他对武汉市场的一些担忧：
首先是对于市场的忧虑：
克而瑞重点监测市场的真实价格还在涨：

 
限购和非限购区对比来看，非限购区最新6月价格对比去年底上涨7.8%，这个增幅很高了。
限购区非限购区价格价格变化趋势对比图


 
 
从环线看，二环内价格相对稳定，但二三环间限购重启之后涨幅依然高达11%。更恐怖的是三环外涨幅达到18%。
分环线价格变化图

 
从组团看，2个组团半年价格涨幅超过20%，7个在10-20%之间，全市25个组团，18个组团价格在限购之后依然在增长。

 
再从分产品线价格涨幅看， 首置首改价格走势是比较平稳的，100-120平区间涨幅是最低的，而恰恰这部分是城市的主力刚需购房群体，占全市成交比例最高，刚需购房者对于价格是很敏感的，这部分客群的价格承受能力并不高，价格上行支撑乏力。投资带来的价格快速上涨当然是不健康的。

再从供求来看，上半年供应下降是没有成交下降快的，加上下半年供应实际能达到1200万方，房价根本不存在快速上涨基础。
 

总有新进武汉的开发商把武汉市场拿来跟南京、杭州、苏州这些城市做对比，说武汉房价绝对值太低，未来至少要涨到和前面这些城市一样高，要翻倍的涨。到底会不会这样？
我们通过研究人口发展和房价上涨的路径，来反推武汉人口未来的可能增幅，最后来拟合武汉房价可能的上涨速度，最后得出两个速度，一个是7.7%的长期稳定增长速度，另一个是11.1%的短期高速增长（具体如何得出的，这里不详细解读了，好奇的同学可以回看7月12日的发布会直播回放），这两个数据实际上都比较快了，他建立在武汉十三五末常住人口总量能达到1200万和2030年能达到2000万的增速基础上 ，而实际这两个速度在城市发展进程中都算是很高的人口增速，武汉究竟能不能达到其实尚存疑问。
诸多结构化的数据解读之下，结论必然是目前市场价格持续过快上涨是不好的现象，如果持续快速上涨，未来政策再加码是极大概率事件。
 
其次是对于企业的忧虑：
集中度是个很能说明问题的数据，我们从既往的不同行业市场发展史来看，新生市场渡过野蛮生长期之后，必然面临行业集中度急剧上升的阵痛期，这段时间约80%中小企业会消失，最后留下20%的规模企业，形成相对稳定的市场。目前，整个房地产行业即处于集中度上升的阵痛期，武汉速度甚至高于全国平均水平。数据显示2016年上半年823家企业分割整个市场蛋糕，但到了今年上半年，就只剩下661家。这个数字在未来还将大幅减少，中小企业，包括武汉本土的一些开发商未来何去何从，从业者何去何从，是我们不得不担忧的一个大问题。
伟大的康德曾经说过：“自由不是你想干就干，而是你想不干就不干。”那么现在，多少中小企业是想不干而不干了呢？
 
表达了忧虑，老吴也提出了他对企业发展的建议：“B4G”

简而言之三大点：听政府话、跟政府走，急政府难
接受调控，积极应对：我们从调控的手段、节奏和强度可以看到高层对稳定市场，防控风险的决心之大。完全不是企业所能相抗衡，结合前面分析的政策存在再加码可能的结论，所以在目前这个敏感的阶段，企业需要积极面对，不要捂盘对抗，积极入市，与政府对抗的结果不会是胜利，很可能是迎来再一轮的政策加码，不听话的孩子等来的有可能是糖，但更大可能是一顿打。

紧密结合政府产业和规划布局来进行房地产开发：不难发现当下全国城市格局发展已由原来的“三旧改造”为主调的城市更新，在向“三旧改造”与“产业新城”双轨并行的新旋律进发！再结合长江主轴和长江新城的发展规划，我们可以很明显得出产城融合是中国几个核心城市未来发展的主旋律。所以跟政府走，要紧密研究政府对于产业发展的思路和节奏，甚至可以积极配合政府一起开发产业新城、产业小镇等等，次一等的也要在清楚产业发展格局和趋势的前提下，去创富客群集中的区域搞开发。克而瑞最新在研究的一个新产品就叫创富客群地图产品，直接指导企业投资布局和产品开发；

克而瑞创富客群地图研究模式图
 
改变开发战略：房地产行业过去是高周转的快速开发之路，但未来是持有资产，做管理，做运营的精细化发展之路。拿长租公寓的例子来说，北京、上海等城市严格控制商住公寓市场的发展，其背后的思路也值得企业研究，住建部5月19日刚刚发布《 住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》 ，立法意图在于建立购租并举的住房制度，未来租房市场将迎来新的成长期，企业在其中能抓取到的机会极大，我们看万科在北京和深圳都直接拿了必须100%自持的地块，未来必然是要做房东的。企业战略动态层面我们也可以看到如万科、龙湖、金地、招商等都已在自营公寓市场已有项目落地，碧桂园、绿地也已蓄势待发。从长租公寓的发展潜力来看，一方面基于政府土地政策的倾向，北京、上海等热点城市的住宅地块都有了一定比例的自持要求。另一方面，随着热点一、二线城市租住人口比例的提升，流动人口对长租公寓市场的需求也十分可观。抢单长租公寓在未来的存量房市场可谓是房企的一个战略选择。长租公寓只是一个细分点，还有很多很多的精细化发展的方向值得企业去研究和做前瞻性战略布局。
 
关注三四线城市的发展。核心一二线城市的空间有限，但三四线城市广阔天地大可作为，我们拿2016年的行业老大恒大来说，从恒大在湖北省内的布局就可以看出，武汉市份额55%，其他城市份额达到45%，其两条腿走路的成绩是显然的，上半年恒大湖北省总销售金额104亿，超过万科成为省榜冠军，而其城市布局也明显是在跟着湖北省内产业发展轴在走，这也就是我们前面提到的跟政府走，恒大做了，而且效果太明显。

（老吴在恒大发布会上对于布局三四线城市的分析）

 
最后是对购房者的忧虑：
2015年初的时候吴洋提出了最佳购房季，后面发生的事情大家都知道了。现在吴洋提出了“购房观望季”
吴洋说了他对消费者的一些建议：首先目前现状是购房可选择面太窄，市场本身供不应求，部分企业又选择捂盘惜售，购房者基本没有可挑选的余地。但是调控是个长期行为，价格不存在继续快速上涨的基础，加上未来市场供应充足，购房者大可冷静下来选择观望观望，等到市场平衡，供应起来之后，有了更多更好的选择时，再选择出手不迟。