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地产进入下半场，城市更新时代来临。从增量到存量，开发商如何接招，投资者如何掘金，全球最大资产管理公司如何找到最便宜资产，如何让老旧资产点石成金？ 9月20日，由高和资本、中信证券、黑石等国内外50多家顶尖机构联合发起的2017年中国城市更新论坛开幕，论坛以“国际视野与未来城市”、“美好更新与城市永生”、“科技创新与城市未来”、“共享、创新构建下的新生活、新办公方式”为议题， 全面复盘城市更新路径，预测城市发展新趋势。
链家刚刚加入武汉房地产开发企业协会。以下是链家研究院院长杨现领在中国城市更新论坛上的观点分享：
观点一：城市更新会成为中国房地产第四大战场，今天大致来说是三个战场：新房、二手房、租赁。
当前中国房地产是三个战场：新房、二手房、租赁。新房的规模12万亿、二手房市场6.5万亿、租赁市场大概1.2万亿。未来，城市更新会日益成为第四大战场，甚至会成为中国房地产市场非常重要的新支柱。
如果看城市更新，我们会发现日本1.2万亿的新房市场里面，接近一半来自于城市更新。也就是说，今天日本房地产新房的交易、新房的房源在很大程度上来自于城市对存量的土地，和存量住宅的更新。
观点二：城市更新其实是城市化到了一定阶段以后，必然出现的产物。一般来讲有几条核心规律：人向城市集中、人向城市圈集中、人向市中心集中、职住平衡。
1、人向城市集中
当大量的人口从农村向城市集中的时候，这个市场必然是一个新房主导的战场，房屋存量供不应求，存在决定刚性缺口。所以，新房开发占据了非常重要的地位。
2、人向城市圈集中
当人向城市圈集中的时候，它的背景条件是，城市的人口总量大体增长速度放缓，甚至不增长。城市化实际上变成了人口在城市之间的零和博弈，基本上表现为中心城市，以及周边城市的人口增长，和其他城市人口减少。
3、人向市中心集中
人口从中心城市向周边疏减的时候，我们发现城市中心由于历史上所遗留下来的特殊优势，比如说，由于文化底蕴、配套设施、便利的交通，会更加开放和包容。所以，在一个大的基调下，特别是伴随着城市更新对旧城改造的进展，我们发现原来那些中心城市会具备更强的适宜居住性，更可居住。这种情况下，我们发现人口反而增多了。最近东京有一个大的变化，东京人口总体增长速度非常缓慢，但是东京的核心区人口反而在增加。
4.职住平衡
白天的人口与晚上人口越来越高度吻合。今天北京最大的问题是，晚上人口少，白天人口多，黑夜、白天的人口比重非常失衡，带来的是大量的通勤需求。但是东京这个趋势最近十来年一直在上升，工作的时间和睡觉的时间几乎在同一个地方，我们称之为职住平衡，这背后反映的都是城市更新所带来的一系列结果。
城市更新到一定程度，自动会成为城镇化的新动力，同时也是新结果。二者相互推动，最终带来市中心的繁荣。
观点三：让老旧的小区、房屋得到更大的价值发挥、资源利用，这是未来很重要的机会。
北京跟上海二十年以上的房龄占比大概30%。30%意味着有两三百万套屋源的年龄在20年以上，甚至在30年以上，这种房子周边各种便利性还是很不错的，问题在于没有电梯，没有车库，绿化也比较差。怎么样让这些老旧的小区、房屋得到更大的价值发挥、资源更加充分的利用，这是未来很重要的机会。
从日本的数据来看，城市圈化大概是一个后期日本城市化比较显著的阶段，为什么日本城市更新和住宅再生产业这么发达，核心就是因为日本的房屋的年龄比较短，更新所需要的时间周期比较短，所以导致存量的更新改造在日本是非常活跃的市场。
日本2008年的测算，估算下来住宅再生的行业规模是4500亿人民币，大概相当于日本全部新房交易额的45%。
观点四：住房再生行业是一个生态系统。
在日本整个再生领域出现各种各样的服务商，所以住房再生行业是一个生态系统，这个是非常重要的，更新本身需要一系列的长期资金的参与，除了资金之外，还需要有一个完整的生态链，这个产业才会蓬勃的发展。我们提到的建材、家电还有专业的改建公司、装修公司、建筑商等等，包括咨询公司、数据公司，都是一个很重要的力量。
我们把日本的再生行业简单地分成两类：
第一，根据改造和维修的不同程度分为三种。（1）单套再生，对某一单套房屋的住宅进行装修改造以后，租金有明显的溢价，大概30%。链家的自如也在做这些事情，这个模式不仅对年轻人提供租赁产品，还对老年人提供。日本有一个概念是分散式养老，把这些老人分散在社区里面，提供大量地提供专有服务。自如叫分散式租赁，主要是针对年轻人的。（2）对整栋进行装修、改造或再建，日本三个最大的房地产公司三井、三菱和住友，都在做这样的业务，核心就是提高容积率，同时把改造出来多余的房子再卖掉，把土地的利用价值做得更高。（3）对小区整体的改造。
第二，根据所有权是否转移分成两类。一类是所有权不转移，不动产公司的建筑公司或者建筑部门接到业主的委托后对房屋进行装修改造，完成后不动产公司的销售部门帮业主卖出房子 。另一种是所有权转移，不动产公司从业主手中买下住宅进行装修改造，然后出售。
观点五：城市更新背后是运营和服务。
中国房地产发展今天就会进入到所谓的沉淀的时代、运营的时代，本质上是一个精耕细作的时代。每一次市场集中度的上升，背后都经历过行业周期的洗礼，带来最终的结果就是服务能力的提升。总体上，无论开发也好、住宅再生也好，包括日本的二手房，各个行业给我们最大的体会就是，它是进入了服务和运营的时代，我认为我们会步入这么一个阶段，而城市更新背后的运营和服务，对我们提出新的、更大的要求。
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