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编者按】本文是武汉万科公司副总经理王莉在《商品房现房销售工作初探》课题研讨会上的发言。
商品房预售是房地产行业长期以来的运行的制度，这些年来推动了房地产市场的发展。现在做现房销售的理论探讨是非常有必要的。我们主要从三个方面对这个问题进行探讨和思考：
从市场角度来看，如果现阶段采用现售制度的话，市场必然会经历一段时间的缺货期。一般房地产项目从拿地到预售的时间是9个月，如果改为现房销售的话，可以上市的时间会延长到3年的时间。在这个期间，市面必然会出现供货量的短缺，造成市场供求关系的进一步失衡，这个是必须要解决的现实问题。
从企业角度来看，很多企业采用的是快速周转的战略。如果采用现房销售的话，无疑会增加开发企业资金占用的时间，进而影响项目的开发成本。这对很多融资成本比较高的企业来看可能是一个灾难，必将引起市场新一轮的洗牌。另外，还有对税收有较大的影响，资金成本不能算进增值税的抵扣项，这无疑会增加开发企业的税负压力，这也将是影响企业发展的重要方面。这也决定了开发企业能不能为客户提供更好的产品。
从客户角度来看，预售确实对客户带来了很多问题，例如不正当的销售承诺，客户预售时看到的和实际收房的时候不一样，烂尾楼出现等等问题。但是，这些问题是可以通过其他手段规避的。比如，万科常年坚持的所见即所得的交付标准，阳光宣言将红线内外的不利因素提前告知客户，工地开放能够让客户提前看见自己的房子等，这样的手段能够有效的保障客户的权益。
所以，对于商品房预售转现房销售其实是一个相对较长的过度阶段，我们需要解决短期内的供求关系问题。同时，也希望，在今后的讨论中，能够将税务系统，金融系统，银行系统同时纳入其中，整盘考虑。最终希望达成开发商成本不会增加，客户能够买到自己想买的房子，房地产行业繁荣发展的双赢局面。
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