华润置地陈建华：预售转现售的利弊分析
2017-07-24 15:37:50   来源：

【编者按】本文是华润置地华中大区助理总经理陈建华在《商品房现房销售工作初探》课题研讨会上的发言。


 
首先感谢市房管局及武汉房地产开发企业协会组织本次研讨，给行业监管部门及各专业端口、行业协会、企业代表、行业研究机构搭建一个开放性的平台，依据中央政策精神、集思广益，共同探讨，为进一步促进武汉房地产市场健康有序发展探索可行性方略。
今天探讨的主题，预售向现房销售的转变可能性，正在勾勒长效促进行业稳定的方式方法。现房销售，长远来看，是大势所趋、利国利民。今天在政府领导下展开的提前筹备和思考，颇具远见、颇具意义。
客观来看，任何政策可能都存在其两面性。商品房预售转现房销售亦有利有弊。
首先来看现房销售的三大积极影响。
其一，有助于规避预售机制存在的问题，保障消费者利益。
房地产市场发展初期，预售制度在加快商品房供应、满足群众住房需求、促进房地产市场快速发展方面发挥了重要作用；但在实践中也出现了一些问题，例如“货不对板”、“质量瑕疵”、“工程延期”等，甚至“项目烂尾”，损害购房人的合法权益。现房销售是未来市场的大势所趋，明码标价，眼见为实等进步性，对规范市场，确保市场长期平稳发展肯定有重大意义。
其二，有利于促进行业技术创新及住宅工业化进程。
从行业发展看，预售变现售，有利于促进行业技术创新，特别是对住宅工业化有巨大推进作用，对于节能减排皆有非常大的益处。
其三，促进行业优胜劣汰，抬高准入门槛，提升行业质量。
商品房预售制度的出现，其实很大程度上是为了解决房地产开发周期过长、资金成本过高等问题。预售转现房销售，对企业核心影响在于投入资金的比例、资金占压水平的差异，在此挑战下难免出现企业受制于融资渠道、资金成本等局限性资金链面临风险，行业并购将带来新一轮行业洗牌，促进整体行业的优胜劣汰。
再来看现房销售对行业发展、市场稳定、消费者需求带来的冲击和挑战。
第一，对供求关系带来压力，市场可能出现供应“断档”。
按照常规开发周期，从拿地到现房约为30个月，现房销售必然大大延后供应时间；对于低库存市场，短期供需矛盾将难以缓解，带来不稳定因素。武汉市住宅存销比自2016年以来，呈现持续下降趋势，处于小于3个月的紧张区间，2017年以来维持在2万套以下的低库存；现房销售，将形成未来两三年没有新增供应量的预期，市场供求矛盾将进一步激化；同时，新房供应周期加长，直接导致二手房价格上扬，客户恐慌心理加剧，不利于社会及行业稳定。
第二，短期内对控制房价作用乏力。
现房销售在市场面体现出生产周期的加长，供应时点的延后，这意味着新房供应断档期二手房价格上扬成为大概率事件；其次，对企业而言开发商资金投入由预售时代的“峰值概念”变成现房销售时代的“接近总投概念”，资金占压周期、融资代价等均导致商品房成本增加，最终表现在市场上还会反映在房价中，同时成本的增加最终不可避免地会影响到购房者身上。
第三，对维护市场秩序短期看无实质性影响。
现房销售，在流程端体现出现房交易后立即可以办证交易，如在交易政策不作跟进调整的前提下，炒房及转让周期较预售政策下更加便捷，不能回避地为社会投机分子短线炒作提供了发挥空间。
第四，可能对行业内中小民营企业、房地产上下游服务行业带来危机。
前面我们说到现房销售将提高准入门槛、促进行业优胜劣汰，从中小民营企业角度出发，将面临企业生存的挑战；同时，房地产资金链紧张，牵一发而动全身，对上下游相关行业而言，建筑分包、原材料、代理销售等行业均受波及，甚至农民工利益等社会问题有激化的可能。
综上，我想我们应该在政府有关部门领导下，对政策持审慎的态度，充分研究、从长计议，几点建议如下：
一、结合实际，给行业预留合理的调整和过渡周期
期房销售从房改以来存在至今，几乎所有的开发企业的运作方式、财务筹划等均是基于预售制度而定，甚至大量的上下游企业都是基于此制度来筹划企业发展，预售向现房销售的可能性，需要审慎研究、量力而行、逐步推进，如盘点当下库存，长远部属土地供应，提前设计政策过渡周期和启动时点，有规划、有计划地疏导及规避政策变化不利因素，把风险降到最低，真正通过严谨的落地促进行业稳定、长治久安。
二、土地交易、土地款的支付节点需要围绕现房销售再行厘定
预售模式下，土地交易、土地款的支付节点是围绕预售模式而设定，现房销售模式下，销售周期大大延后，企业资金占压压力剧增，因此也需要政府监管部门一盘棋考虑，在土地交易政策和地价款支付节点上考虑企业财务筹划和资金压力实际，围绕现房销售重新规划支付节点或允许拉长支付周期，缓解企业资金压力。
三、从供需矛盾大处设想，从源头入手，逐步向现房靠拢
商品房现售模式，对于本身库存不足的市场来说，会有一定的压力。因此此类政策的推进，还需要从增加土地供应、合理安排各阶段土地供应数量等层面入手，进而促使供求关系的均衡。
四、执行层面需要一揽子统筹部署，结合北京、深圳、南京等已试行城市经验，试点验证后再行决策
房地产项目的建设周期长，资金沉淀大，现房销售后，在审批流程、政策扶持、税费优惠等方面需要给予企业帮助与支持，共同完成行业经营模式的转型。目前，北京预售、现房销售政策并行，2016年12月出台政策从严对现房销售的监管，主要应对规避开发商捂盘至现房并提价销售行为；深圳于今年5月3日宣布开展商品房现售试点，对试点项目，将进行跟踪采集数据，分析对市场产生的影响，并在对试点经验总结的基础上进行政策研判，南京于2016年8月至2017年5月开展现房销售试行，目前该政策已调整，其对土地市场供应和稳定市场预期的效果仍有待研判。因此，建议结合现房销售已试点城市操作经验，在市场监管、财税、企业融资渠道、二手房市场等各方面一揽子的统筹安排、研究论证，有充分的论证、透明的时间表，充分的验证和风险排查，决策试点方案，进行有序的试点验证后再行决策。
以上浅见，仅供参考。华润一直把客户放在第一位，把品质作为企业追求的目标，信守承诺，无论政府最终出台何种政策，华润作为央企，坚决拥护政府的政策，身先力行，对行业进步、经济发展及社会稳定责无旁贷。