庭瑞集团吕丹：支持继续坚定不移地实施商品房预售制度
2017-07-24 15:39:45   来源：

【编者按】本文是庭瑞集团北京亿得行企业管理有限公司总经理吕丹在《商品房现房销售工作初探》课题研讨会上的发言。



对于《商品房现房销售工作初探》这个课题，我们庭瑞集团的观点是支持继续坚定不移的实施商品房预售制。对于主管部门组织实施的现售制课题研讨活动，我们既感到意外却又在理解之中，理由如下。
1994年，《城市房地产管理法》出台，正式建立预售许可制度，20多年来，中国房地产业通过这个制度的实施和不断完善充分发挥了资本投资的力量，使中国的房地产行业蓬勃发展，一路向前，从实质上成为带动中国的经济发展的三驾马车之一。就武汉市而言，据统计，2015年和2016年房产管理部门每年大约核发了700余个预售许可证，而仅核发了20余个现售备案证，而其中采用现售方式销售的项目中大部分都是一些工业企业开发的整体对外销售的工业项目和商业尾盘，鲜有正常开发的商品房项目采用现售方式入市。由此数据可以得知，房地产开发企业是商品房预售制的坚定拥护者。因此，对于现在组织实施商品房现售制的课题讨论活动着实让我们感到意外。
近几年来，由于资本的逐利性，很多投资和投机资本进入了楼市，的确在一定程序上扰乱了中国房地产行业的发展节奏，但这并不代表着是预售制度不好，而是在提示我们要对中国的资本市场进行规范的管理，要引导资本向除房地产以外的其他实业实体经济进行投资，这也是中国供给侧改革中多次阐明的观点。从本质上说，这是一场资本与社会制度之间的博弈。如何通过政策来引导资本流向，带动社会经济发展才是应该我们应该真正思考的地方，而不是让开发企业成为这场博弈中间的牺牲品。
因此，我们也能理解政府部门为何在此时组织开发企业研讨商品房现制的初衷。但，如果仅仅是如外科手术一般强制取消预售制而实行现售制，那对于大局来说只能是舍本求末，捡了芝麻丢了西瓜。
 
一、商品房预售转现房销售对房企经营的影响
下面从利弊方面客观分析一下取消预售制，推行现售制后对开发企业的影响。
从有利的方面看，项目采用现售回款能够证明企业资金实力雄厚，提升该企业业内的知名度。
从不利的方面看，强制推行现售制对开发企业的影响则可以用“三个推高”来概括：
一是将会推高开发门槛，有形成资本垄断的可能。如果实行现售制将会对于所有开发企业的资金链形成巨大的挑战。我们赞成公平竞争，但是竞争的内容并不仅仅是在于资本优势，还有品牌优势、特色优势和创新优势，当政策导向强制把所有的竞争筹码全部放在资本上时，将会出现政策推动资本垄断的局面；
二是将会进一步推高开发企业的开发成本。行业内绝大多数开发企业都是采用自有资本加融资来进行项目开发的，如果融资成本放大，也将意味着开发成本的上扬；
三是将会进一步推高房地产的市场价格。现售制的实施会使得市场上的可售商品房房源急剧减少，必将使二手房价格开始过快上涨，最终导致新旧房产市场价格倒挂。
 
二、对商品房预售工作相关建议
首先说明的是，作为开发企业，再次强调我们的观点是始终不移的拥护商品房预售制。同时也想借此机会对目前预售制提出一些建议，供大家参考：
（一）建议政府土储部门加大对开发用地的供应量，从源头解决拿地难、拿地成本高的初始局面，促进市场加快开发节奏。
市场上的可售房源增多，将迫使开发企业更有危机感去从提高房屋品质、特点等方面参与市场竞争，也可让市场重回健康发展的局面。在整个开发市场健康平稳发展的状况下，更无需再深究比较现售制的优缺点了。
（二）当已办理预售许可证的开发项目已建成为现房时，对其未售完部分房产应给予开发企业提价的空间；
（三）建议对长期专业从事开发事业的开发企业予以政策上的扶持，引导其他跨行业进入房地产的新入开发企业的盲目扩张行为。
（四）对于企业已取得预售证的项目，原先自持的房产部分在成为现房前如需销售，建议按比例追加监管资金后允许进行预售。
 最后，对于目前中国的房地产开发市场比作一场长跑，现在的确也进入了一个中后程，我们庭瑞集团，作为一家武汉本土的开发企业，也一直在思考并笃行于前，在目前这个市场的关键点上，愿意积极配合政府部门做好相关工作，一起共同维护房地产市场健康平稳的发展。