设为首页   加入收藏

 扫码关注协会微信

首页 > 人物访谈

泽远中国蔡康:现房销售是大势所趋但短期内不宜全面铺开
2017-08-24 11:15:36   来源:

【编者按】本文是泽远中国董事长蔡康在《商品房现房销售工作初探》课题研讨会上的发言。
 

       今天我发言的主要有两个方面的内容,一个是房屋预售与现房销售的利弊浅谈,另一个简要的说说我对目前市场上房屋预售与现房试点工作的一些不成熟的建议。
       首先,我们都知道商品房预售制度可以追溯到1994年。在我国房地产市场发展初期,建立预售制模式的目的是扶持成长中的房地产开发企业,降低房地产企业资金壁垒。由于这一制度允许开发商在房屋未建设完工之前就进行销售,使得开发商的资金能够快速回笼。这项制度很快就成为全国各地商品房销售的主要方式。随着房地产市场发展成熟,预售制度不完善带来许多矛盾,导致的问题也逐渐显现。从商品房交易方式看,房屋未建成就销售,这为部分开发商虚假宣传、弄虚造假创造了条件,而购房人对房屋本身的质量、特点缺少足够的了解,即使交房时有问题,多少也只能被迫接受。从预售到房屋建成交付,一般要两三年时间,这期间如果开发商资金出现问题,楼盘就可能“烂尾”,但贷款买房的购房人却要继续还银行的月供,开发商的风险转移给了购房人。同时,由于预售制度在很大程度上缓解了开发商的资金压力,降低了房地产行业的门槛,导致市场鱼龙混杂。市场向好时,许多开发商借预售之便,囤房囤地、捂盘惜售,借机哄抬房价。即便市场出现波动,大多数开发商也缺乏降价促销的动力,一定程度上造成了近年来房价“缓跌急涨”的局面。大大干扰了市场的有序运行。于是很多城市开始探索能否实现现房销售来改善房屋预售带来的矛盾和弊端呢?
       据我所知,目前许多国家已经取消或限制预售制度。从整个房地产市场的角度看,一旦现房销售形成制度,会促使开发商踏踏实实盖好房子,提升品质和质量。资金压力会让开发商加快项目开发进度,加快销售回笼资金,努力增加有效供应。同时,资金门槛也会促进行业洗牌,淘汰一批不具备开发实力的小企业,有利于促进房地产市场的平稳健康发展。随着我国房地产市场的快速发展,“全现房”销售是大势所趋。我国目前也有部分城市在推行商品房现房销售、推进取消商品房预售制度试点工作。对比以现房销售为主的欧美国家,业内人士认为,欧美国家房地产市场每年新增需求很少,所以不需要实行预售制度来促进开发建设,只用现房销售的方式就能解决住房问题。而我国取消商品房预售制度试点工作,应注重将全现房销售与增加市场供应、整治市场秩序等手段结合起来,防止市场供应出现突然“断档”导致价格飙升。而从“期房”到“全现房”,也应该作为一种制度改革的长期目标,早作规划,而不仅仅是当前应对市场房价过快上涨采取的临时措施。
       预售制度并非我国独有,在西方国家中,也存在一部分预售商品房。但与我国商品房预售制度不同的是,在国外,预售制度都伴随着严格的监管措施。在国外,预售制实行第三方监管。预售取得的资金并不是一次性地交给开发商,而是由律师行、银行等机构代为监管,根据开发商建设的不同阶段按比例付给开发商。而在我国,预售制度规定将资金一次性全部交给开发商,这种预售制度给购房人带来巨大的单边法律风险和财务风险,也对银行的信贷造成了不小的冲击。建议可以效仿一些国家,将预售方式和预售合同多样化,例如预售资金不是一次性给付地产商,加强对住房建设进度的“掌控权”;或者建立所谓的“预售金专项监管体制”,对预售资金进行管理,防止地产商“卷款而逃”。国务院发展研究中心有关专家建议,要充分利用信用体系提高行业公信力,进一步完善房地产信用档案体系和个人信用体系,发挥信用的褒扬和惩戒机制。建立完善、可行的房地产统计信息系统和实名制的住房产权档案系统。并通过政府信息公示制度,使消费者和社会各界了解住宅市场运行情况,正确判断市场走势,引导消费者的市场预期。
       另一方面推进城市现房销售的试点工作,对试点项目进行跟踪采集数据,分析对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。无论如何,现房销售是大势所趋,但短期内不宜全面铺开。预售制度的慢慢收紧或者提高门槛是大势所趋。

分享到: 收藏

协会宗旨

维护行业利益 反映行业诉求

开展行业自律 促进行业交流

组织行业评比 展示企业成就

推动行业进步 服务行业发展