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商品房预售转现房销售一直以来是行业热议的一个话题，2016年深圳准备率先试点现房销售，从而引发了行业内关于实施了20多年预售制存亡的讨论，目前为止，预售转现房销售政策在全国范围内并未有较大的推广。
一、商品房预售转现房销售对开发商经营的影响有益有弊。
（一）现房销售的益处体现在以下几方面：
1、与期房销售相比，现房销售的价格目前不受一房一价调控政策的影响，开发商若销售现房，需重新提交一房一价表，价格没有限制，但是需要市场处审核，审核标准目前尚未确定。
2、在销售工作的安排上，取得现售许可证后，开盘形式及销售时间均不受限制，可分批、分次销售，新政里关于“期房销售项目取得预售证后必须在10日内一次性对外公开销售”的条款，不适用于现房销售，因此现房销售工作更为灵活。
3、现房销售不受资金监管限制，开发商在办理完初始登记后，可取消资金监管账户，后期客户购房款项可直接收款至开发商账户。
（二）现房销售的弊端则体现在以下几方面：
1、销售回款时间变长，回款压力增大，拿地到销售期的周期变长，对开发商资金周转能力要求更高。
2、开发建设到现房销售期间，房地产及银行相关调控政策变化的可能性增大，后期销售可变因素增多。
3、从现房销售流程来看，在竣工完成后，开发商办理不动产登记证明书后才可办理现售许可证，不动产登记证明书办理周期为180工作日，开发商开发营销整体工期拉长，流程和手续也会相对复杂。
4、贷款流程复杂，如现阶段为必须办理二证后方可办理银行贷款，开发商承担的经济风险及回款周期长而产生的经济风险肯定会转嫁给购房者。
由此可以得出，期房转现房销售对于开发商而言劣势影响较多，开发商的销售难度加大，对于开发商的经济实力、部门协同合作的管理能力要求更高。
二、对商品房现房销售的风险防范及其他相关建议
（一）现售制度给开发商带来的直接风险有以下三点：
1、开发商的资金成本提高。资金难以快速回笼，易导致中小开发商资金链出现问题。
2、销售节点延后，武汉目前房地产的供应量本来就很少，现售制度下开发周期比预售的整体周期将延长，因目前尚无制度规定，现房的定价可以比预售更高一些，以现售形式入市，只会让武汉房价上涨并延长产品供应周期，进一步迸发出购房者抢购一手房房源的现象。
3、行业门槛的提高，行业集中度越来越高。
（二）如果进行现房销售则需要注意以下事项：
1、只需取得单栋综合竣工验收即可办理现售证。
2、取消资金监管账户。
3、客户办理贷款时银行见维修基金缴交凭证和客户首付发票
即可办理贷款，是否需要银监会统一出台相关政策。
（三）鉴于以上情况分析，我司认为就现状而言，商品房预售转现售制度弊大于利，目前开发商面临的主要矛盾是地价高而售价被限制的矛盾，对于房地产市场应采取预售还是现售制度应由市场决定,而非政府直接干预。政府关于商品房预售相关条款及政策的调整和制定应更加合理,更加符合市场规律。如在时机不成熟的情况下取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应付,对房地产长远发展十分不利。
鄂公网安备 42010202000783号