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首先，非常感谢市房管局、武汉房地产开发企业协会、各界同仁长期以来对中建三局、三局地产关心与支持！
根据《商品房现房销售工作初探》课题研讨会要求，结合企业发展实际，现将有关情况简要介绍如下：
一、企业发展情况
三局房地产公司1992年成立。近年来，在市房管局各级领导、业界朋友的关心支持下，三局坚决贯彻执行“湖北化”战略，积极服务于武汉市“长江新城、长江主轴、东湖绿心”城市发展规划，经过自身不断发展，取得了长足进步。目前，公司已开发及在投项目12个，开发面积624万平米，已累计投资295亿元。主要以武汉市场为主，兼顾省内其他区域市场（如孝感、襄阳、宜昌等），并加快拓展“蓉合深”等省外市场。
2017年，公司紧抓“金三银四”市场行情，加快推盘节奏，快速去化回款。目前，公司已实现住宅销售35.7亿元，其中，4月份单月认购额突破16.16亿元，认购面积11.93万平米，同比分别增长31%、15%，销售额、销售面积均位列武汉房企月度榜单前三甲，创三局地产历史同期最好水平。
二、商品房预售转现房销售对房企经营的影响
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》第三条规定：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为；商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。
由于房价飞涨、楼盘炒卖严重、期房投诉居高不下等情况不断出现，各地开始试行现房销售政策。从2016年开始，已有不少国内一线城市推行现房销售，深圳试点推行，随后北京、杭州、南京等地陆续出台相关政策。2017年，在国家“五限”（限购、限售、限贷、限价、限商）政策的大背景下，有些开发商已陷入了“被现房”的尴尬局面。住宅投资群体流失；银行银根紧缩，贷款额度减少；销售放缓，存量加大。上述种种因素都会导致开发商“被现房”。随着国家调控周期的拉长，存量房持续增加，在售项目“被现房”趋势将愈加明显。无论是主动做成现房还是“被现房”，现房时代会是未来发展的必然趋势。在现房时代，对房地产开发企业主要带来以下三个方面的影响，简要概括为“两高、一少”：
（一）房企资金门槛提高，销售回款周期拉长。
一是行业门槛大幅提高。房地产开发是一个重资产行业，在预售房屋资金回笼前，需要垫付土地、前期、设计、建安、利息等大量资金，垫付资金预计占项目总投资的60%以上。在全国楼市政策收紧、融资条件受限的情况下，若推行现房销售，房地产行业门槛将会有大幅度提高，并促使大量存量房不具备销售条件，销售回款周期将进一步拉长，部分开发商将会面临巨大的资金压力。房地产行业也有可能面临新一轮的洗牌，中小型开发商或破产、或退出房地产开发行业。
二是按揭回款周期延长。商品房预售情况下，回收按揭款需要购房人贷款资料齐全，银行审批通过后，在房管局进行预告登记和预抵押登记，银行取得“期房抵押证明”后发放按揭贷款，这个过程一般需要15天左右；相反，在商品房现售情况下，按揭款在银行审批通过之后，购房人还需办理不动产登记证，并将不动产登记证提交银行进行抵押，花费时间则更长，一般需要2-3月。因而现房销售按揭贷款回收时间更长，资金压力也更大，从而增加房企运营风险。
三是助推房企加速转型。推行现房销售后，房企将会角逐房产中介市场，催生一批房地产经纪公司，建议市房管局结合国家《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》，进一步规范市场行为，完善相关配套制度。
（二）楼盘品牌价值升高，产品研发能力凸显。
商品房预售情况下，购房者仅凭楼盘效果图想象，无法实地考量产品品质；而在商品房现售情况下，购房者可以亲身体验楼盘的真实情况，如施工细节、配套绿化等，能排除不实的宣传和不喜欢的设计。因而，房企将面临更加严格的品质甄选，产品质量将会面临更加直观的考验。产品品质高低将会决定房企成败核心要素之一。未来只有高品质的楼盘，才能得到客户认同，才能抢占市场先机。
（三）短期房源供应减少，长期行业产能增加。
如推行现房销售政策，一些不具备销售条件的在售房源将退出市场，房地产开发周期将被拉长，短期内可能造成需求大于供应，不利于房地产市场秩序稳定。但长远来看，土地向开发能力强的房企转移，产业集中度不断提高，有利于提高土地开发效率，增加产能。因而，对竞争力较强的开发商来说受益，一定程度上有利于整个房地产行业健康发展。
三、对商品房现房销售的风险防范及其他相关建议
结合武汉房地产市场实际情况，简要谈几点看法：
（一）商品房现房销售的风险防范措施
1.完善体系，健全现房销售法律法规。
国家《商品房销售管理办法》中，区分现房和期房的关键在于商品房是否竣工验收合格。而《物权法》、《城市房地产管理法》则侧重于不动产产权登记环节。《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》则进一步明确了不动产登记主管机构及各类登记程序。上述法律法规，对“现房”定义的阐释各有侧重，未能形成统一的概念。
结合公司项目开发实际，目前建管站、园林局、消防局、规划局等职能部门更注重验收环节及资金使用监管问题；而房管局、不动产登记局则侧重于初始登记和办理房屋权属环节，竣工验收备案证仅为其审核资料之一。而项目从综合竣工验收到可办理初始登记有3-6个月时间间隔，期间商品房销售行为性质无统一界定标准。同时，我司已有项目因办理了初始登记，而导致商品房买卖合同签约备案系统被锁定情况，致使签约时间滞后，面临企业违约风险。因此，建议政府相关职能部门健全监管机制，强化信息联网，统一配套程序，便于房地产开发企业遵照执行。
2.建立标准，理清现房销售管理机制。
一是目前现房与期房最大区别在于：现房须办理不动产权属后才可办理抵押权，这样会增加贷款抵押合同办理的时间与成本。而结合地产项目开发实际，部分银行可以按照期房抵押贷款流程办理按揭贷款，因此，建议政府相关部门建立健全现房销售管理流程，优化现场抵押贷款办理标准。二是在现房销售模式下，如解除商品房买卖备案合同，可能会涉及注销或变更不动产权证，处理流程将更为复杂，建议市房管局与不动产登记局进一步明确相关工作流程。
3.畅通渠道，制定现房销售买卖合同。
建议结合实际，制定现房销售《商品房买卖合同》，调整细化现房交付标准、交付时间、房屋质量界定、风险转移时间等，如同一项目少量尾房可约定房屋交付具体时间即可作为房屋交付与风险转移临界点，对于可直观观察的交付标准和房屋质量问题可做细化约定等。
（二）其他相关建议
一是建议市房管局借鉴其他城市成熟经验，结合实际组织专家学者系统评估、定量分析商品房现房销售政策的影响、风险及应对措施（包括房地产企业开发成本、购房者实际负担、楼面地价及销售价格等因素）；同时建议结合市场供需关系，分类推行现房销售政策，对于溢价率较高、竞拍房企较多的中心城区、核心地块可适当采用现房销售，对未来供应量较大的新城区、远城区，可采用期房与现房销售并举举措，通过综合调控手段，推动房地产市场稳健发展。
二是建议市房管局加大对房地产开发企业政策支持与扶植力度，借鉴其他城市有益做法，统筹政府要求、市场需求、百姓诉求，推行量化相对宽松的监管政策（如差异化报建手续“绿色通道”、监管资金释放额度、周期等）。
三是建议市房管局组织开展知名房企“走出去”、“请进来”等培训、交流、考察力度和频次，普及政策法规，更加有序推动武汉房地产市场健康发展。
鄂公网安备 42010202000783号