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当下文创产业的热度正不断提升，武汉作为年轻指数甚至远超北上广的强二线城市，正成为文创产业生根发芽的一片沃土。不过文创之路行之不易，如何做出“有个性”的文创，如何将情怀与商业兼容，如何让文创产业的大道越行越远……这些都是“文创人们”目前仍在探寻和研究的话题。对此，华夏五千控股集团董事长胡飞谈了谈他“在文创路上思考的那些事儿”。
此次专访可以说从步入华夏五千控股集团办公楼层的一刻就给了编者与众不同的感受，有别于众多地产公司严谨刻板的办公格局，华夏五千控股集团的公司布局独具创意。大厅里有各式文化展品，办公室内是独特的错层设计辅有鹅卵石小道，颇有韵味。受访的胡飞董事长谈及文化创意满腔热情、别有感慨，“文创人”的烙印可谓十足。
文创地产呈现两极分化？
核心差别在于运营
如今落地武汉的文创地产数目已颇为可观 ，但文创地产的后期发展上却呈现出明显的两极分化，一部分文创地产办的有声有色甚至成为当地的一大地标，而有些文创地产则日渐萧条或被划类为普通的商业项目。究竟是什么差异使得这些文创地产走向了完全不同的发展方向？
“核心要素在于运营”，胡飞直指差异背后的症结。“做文创类地产，有三点要素是必不可少的。首先项目必须有自己的文化创意IP，有对自有文化资产的保护；第二要有自己的研发团队，保障项目的独特性和可持续性；第三就是对项目的运营。事实上有过五年以上商业地产开发经验的企业都会把运营放在首位，但各大企业对运营的理解却大不一样。在我看来，成功的运营绝不是简单的物业、基础运营，其必须与自我独有的研发创意结合起来。”
“天津大悦城的骑鹅公社可以说是最早文创商业地产的成功典范，该商业地产以骑鹅的童话故事为创意，商业业态设计由项目自有的设计研发团队亲自操刀，整个商业运维将其独特的童话主题贯穿起来设计了一条故事主线。诸如骑鹅公社这样在自有研发创意的基础上再回归到基础的运营，文创商业地产才能实现其可持续发展。”
未来是运营商的时代
时间能沉淀出更高的价值
谈及房地产，业内往往提及“黄金时代”、“白银时代”，但在胡飞看来，无论在什么时代，房地产永远是支柱产业，只是曾经的房地产趋于高盈利甚至是暴利，而未来其价值将会逐渐常规化合理化。“这并不意味着未来房地产不赚钱，事实上未来房地产最大的盈利空间将由开发转为运营，现在所谓的房地产开发商或将称为房地产运营商更为合适。”
如今越来越多的房企不再简单地进行传统的地产开发，涉足产业地产的企业也日渐增多，“这是件好事，意味着房企对土地的使用、对地产开发的认识有了新的提升”，胡飞表示。“传统的开发模式已经out了，开发商正逐渐转向运营增值。武汉天地就是本地一大成功案例，其一期住宅产品均价在9千元/平左右，商业在3万元/平左右，而通过这么多年的品质运营，现其住宅均价已近4万元/平，商业均价更超10万元/平，可以说好的运营让时间沉淀出了更高的价值。”
“另一方面，产业地产有着政策支持且后劲十足。今年我国实行营改增，对于企业自持物业可以抵税的相关利好也释放了一个信号——未来国家不鼓励倒手开发项目，而是更支持产城融合。事实上华夏五千控股集团正在与蔡甸区合作环球百老汇项目，该项目也受到当地政府的欢迎。这类非传统开发、产业落位前置化的思路有助于区域的发展、相关产业的导入和研发团队的聚集，更受到政策上的支持。而在产业园发展到一定程度，其相关的孵化器、创新创业还能带来后续的股权投资收益，发展和盈利后劲远超过传统开发。”
商业与文化何以兼得？
文创必须有根可寻
尽管不少企业初涉文创地产总怀着美好的憧憬，但发展过程中大多房企几乎不约而同地遇到同一个问题——倾尽情怀的地产赚不到钱，而能赚钱的地产往往落入俗套。胡飞举了一个很形象的例子，“鼓浪屿的文创产业是做的相当成功的，一些独特的品牌也被我们熟知，比如鼓浪屿的张三疯奶茶就是几乎所有到鼓浪屿游玩的游客必会去品尝的饮品。一些商业地产见此便想直接copy其文创品牌，在自己的商业街也开家张三疯奶茶店。可同样的奶茶店copy出来却变成无人问津，基本的收益回报都无法保证，此时开发商不得不将奶茶店换成coco等常见品牌，至少能保证基本的收益，但其结果就是本想做出创意的商业产业再次落入同质化的局面。”
“为什么张三疯奶茶只有在鼓浪屿上才做得好？人们往往没有注意到，鼓浪屿上的文创店并非平地生花，而是基于鼓浪屿本身文化做出的商业配套。只有有根的文化才能长存，才能在此之上进一步深度挖掘其文化创意IP，现在许多所谓的文化商业仅仅是流于形式罢了。”
“在商业匮乏的时代，一个商城有万达影院、肯德基、ZARA等我们熟知的大品牌就能很受欢迎，因为那时人们还仅处于一个对物质有较大诉求的时期。而随着商业体遍地开花，我们再做的事情就不能仅仅是从无到有，而是从有到很有，更多去挖掘人们的精神需求。但值得注意的是，物质是精神的载体，没有物质作为支撑，空有一腔情怀是做不出商业的。对此，华夏五千控股集团和新浪乐居共同举办了多届“湖北文化创意+地产”主题的沙龙活动，极力打造一个地产人与文创人交流互通的平台。
对于如何更好地融合商业和文化，胡飞独创性地提出了“三三制”，“这也将是未来华夏五千控股集团将进行推行的方案。”
“三三制，是指一个商业地产三分之一体量采用有自己独有文化IP、自主研发的核心品牌，如华夏五千控股自主研发的屹立不倒杯将会成为其后期商业的一个重要品牌；三分之一体量采取联营方式，联营既可引进成熟产品自持运营，也可由外部运营，自己的团队协助持续研发，帮助产品升级。通常在商业招商体量完成三分之二时就可开街了，而开发商对这三分之二的商业具有极强的控制力，能把控整个项目运营的效果，有助于前期的口碑的聚集。而最后三分之一就可用于出租出售，平衡前期的现金流。”
打开该打开的
以工业旅游实现产城融合
目前华夏五千控股集团位于白沙洲的在建项目穿越伍仟城备受业内关注，该项目将打造中国首个以“穿越”为主题的旅游文化创意产业园，内部有欧洲城、美洲城、非洲城、亚洲城、未来城世界五大风情展示区。胡飞表示，该项目的定位也是随着区域的发展因地制宜的，随着白沙洲商业住宅的快速发展，单纯的产业园、工业区已经不符合区域的发展要求，只有产城融合才能与区域的整体发展相互协调、促进，而工业旅游就是一个很好的概念。
“韩国、日本、台湾等地工业旅游已经发展得颇为成熟，值得我们学习借鉴。比如台湾的牛轧糖公司就把工厂做成前店后厂的形式，将工厂内建筑设计成独具特色的欧式风情建筑吸引游客参观，建立牛轧糖的相关博物馆、制作流程展览区，让游客能享受到体验式的消费。”
“未来穿越伍仟城在内部企业总部的定位上也会植入更多文化旅游的理念，如将企业大楼底部几层做成展示区，实现游客的自由访问”，胡飞笑称，“在互联网时代有些门是关不住的，企业内部员工也会想发个朋友圈，既然如此，何不打开企业该打开的部分。”无独有偶，今年华为在东莞设置总部基地，规划建设成欧式风格小镇组团的工业旅游项目，可以说工业旅游也渐渐成为新一代产业的风向标。
豁达的心态、乐于交流沟通似乎是文创人士的特质，在专访最后，胡飞董事长也代表华夏五千控股集团表达了对于文创地产的夙愿，“文创加地产是新时代下的产物，我们对这一行业的发展充满信心，同时我们也希望能与更多的文创人、地产人多多交流沟通，探索文创地产产业更长远的发展之路。”（来源：我不是大佬）
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