阙小虎：调控让万科的未来预期逐渐趋于理性
2017-02-13 10:17:22   来源：

首先，我介绍一下武汉万科公司的近况。2015年，我司在武汉的销售额率先突破100亿元，2016年则突破了150亿元。取得这方面的成绩，离不开武汉购房者对万科品牌的信任，也离不开房管局、开发协会的大力支持。
其次，想谈一谈我们对武汉房地产市场的看法。从长远来看，有很多因素可以支撑我们认为武汉房地产市场依然处于快速发展、平稳发展的态势。万科集团对于武汉的投入和支持也远远高于其他同等类型的公司。究其原因是因为武汉是值得我们投资的重点区域。万科集团在研究一个区域的时候，通常会使用PIE模型，包括人口、产业投入和就业。
其中，人口是整个房地产市场发展的基础，武汉这两年对外来人口的吸附能力大大增加。虽然各个机构的统计口径不一样，但是根据我们掌握的数据，武汉的年轻活力人口净流入数量在全国仅次于深圳，这也侧面反映了武汉对一线城市人口的回流，以及周边城市人口的吸附能力。人口因素是我们集团坚持在武汉投入的基础。
另外，武汉市在基础城建方面，最近每年通一条地铁，未来每年会通2条地铁。产业园的建设，也吸引了很多知名企业来武汉投资兴业。所以，在就业方面，我也就不再赘述了。武汉的基础投入远远超过同类型的城市。
总之，通过PIE模型，万科对于武汉的基本面非常乐观。
再来谈谈万科对2016-2017年武汉房地产市场的看法。应该说，2016年是一个不太正常的年份。这一年，我们的存销比从年初的11-12下降到现在的3-4（库存除以每个月的去化量），充分完成了中央年初时制定的“去库存”目标。从去年第四季度市房管局出台的一系列政策来看，对目前的房地产市场有一个阶段性的抑制作用，我们觉得特别有必要。
我们在这几个月也能切身感受到整个市场的一些变化，万科对2017年抱持“谨慎、积极、乐观”的态度，我们对2017年的整体判断是：整体成交量应该不会出现很大的波动，这与武汉的整体需求和供应量是分不开的；至于价格，我们认为会保持稳定上涨。为什么会上涨呢？因为开发成本，包括地价、人工费、税费在逐渐增加，所以房价上涨是必然趋势。为什么我认为是“稳步”上涨呢？因为调控政策让我们对未来的预期在逐渐趋于理性。
在今天来开会之前，我与我们公司身在一线的同事进行了充分交流，他们有一些意见和建议，希望我在会上能够反映出来。
第一，市房管局出台了一个要求新建商品房的备案价格与装修价格分开的政策。据我们了解，很多一线城市要求大幅度提高新建商品房精装修交付的比例，很多楼盘必须要达到一个极高的精装修比例才能交付。这对于整个行业而言，是一个进步的趋势。它能减少资源的损耗，提高居住的幸福指数。根据我们的理解，毛坯房和精装修的价格分开备案应该是属于一个阶段性的政策，这个政策出台之后，对于我们万科公司的销售确实带来了很多困扰。对此，我们充分地与客户进行了交流，了解到分开备案的政策，让客户在银行贷款方面会遇到一些问题，比如银行只针对我们楼盘的毛坯部分放贷，精装修的价格最多只能贷10年，利率要上浮20%，客户的购房成本无形中就会增加。这是让我们万科感到比较困惑和困难的一点。
第二，关于外地购房者。万科在武汉的布局比较广，从武汉的南大门白沙洲，到东湖高新、沌口，这些区域跟周边县市都离得很近，周边的很多外地购房者都会选择万科。据我们理解，政府出台外地人限购政策是为了打击投资投机需求，但是这个政策确实让很多外地来汉打工的人无法买房。他们想在武汉安家落户，但受限于提交2年社保的要求。我们理解限购政策的目的，但希望能够进一步细化，比如，根据外地购房者在武汉的集中地域、工作单位、工作年限，进行分类调控。