凯德袁嘉骅：综合体生态凸显购物中心商业价值
2016-06-15 15:56:19   来源：

 
 
问：西城项目属于综合体，综合体对于一个购物中心而言，会带来哪些益处？
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袁嘉骅：综合体性质的购物中心，是一个生态系统，包含多元业态，需求互补、资源共享。与传统的购物中心相比，它位置优越、公共空间大、不同业态互相导流，互为犄角。
 
如成都来福士，2012年开业，在最核心的人民南路中心位置，连通两条地铁。围合式建筑，与传统商业综合体不同，成都来福士营造的是一个内向的空间，中间有大面积的公共休闲空间，满足成都人户外晒太阳、餐饮、休闲需求，四面八方的客流都聚集在围合空间内，办公楼、服务公寓、住宅对购物中心也形成导流。综合体承担着区域或城市商业发展的龙头作用，其中的购物中心部分在硬件和软件更有竞争力，更受租户和消费者青睐。
 
问：凯德在国内综合体规模如何？
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袁嘉骅：
凯德在中国共有18座商业综合体，总建筑面积700万平方米。
 
凯德综合体有这样几大特点：
• 绝对的城市地标。新加坡来福士有30年历史，现在仍然是城市中心商业地标；上海来福士2003年开业，成为中国首个商业综合体。
• 轻资产+全产业链模式，集团共有5个房地产投资信托基金，15个私募基金，不同业态都有涉及，这能保证长期持有和专业化管理、资产升级。
• 区域升级和城市发展的引擎。曾经有媒体报道上海来福士在国内首创综合体，影响了一座城和一代人。它汇集了当时上海最时髦的品牌，是年轻人聚会的首选地，很多上海80后的时尚意识就是从这里培养的。
 
明年凯德有6大综合体投入运营：武汉凯德·西城、上海长宁来福士、杭州来福士、深圳来福士、苏州中心、上海凯德晶萃。总面积186万平米，占比凯德综合体总面积27%。最近媒体评出最受品牌商关注的全国50大购物中心，凯德占比最多，有6个项目，其中5个是这六大综合体里的购物中心，都占据城市核心位置，肩负带动区域和城市商业升级的使命；全部由国际大师设计，各具特色。
 
问：近年国内综合体发展较快。对于凯德在此领域的发展，您怎么看？凯德旗下的综合体有什么特点和优势？
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袁嘉骅：综合体是中国新型城镇化发展的必然需求，凯德也是顺势而为。纵观全球，综合体一直是城市高速发展衍生出来的产品。需求造就市场，国内综合体快速增加，正说明市场需求很大。
 
旺盛的需求通常会伴随着激烈的市场竞争，这对综合体的运营要求会越来越高，重运营的优质项目会形成集中效应，聚集越来越多的人流，没有运营经验贸然入市的综合体将面临淘汰。再下一步，综合体会从同质化逐步走向个性化。

• 综合体是凯德的核心战略与核心优势。根据凯德集团2016年第一季度财报，集团58%的资产都是商业资产（包括购物中心、综合体以及办公楼）。
• 凯德在中国的综合体战略聚焦一、二线城市核心区域。前不久国内有媒体公布了城市分级榜单，未来最具发展潜力的一、二线城市凯德都有布局。
• 此外，注重节能环保，智能化发展，代表未来综合体发展方向。凯德的综合体基本是美国绿色建筑LEED金奖或者新加坡建筑局BCA金奖，凯德也是亚洲首个获得ISO14000环境管理系统认证的房地产集团。
 
问：作为一个国际化公司，凯德在全球视野下的综合体发展战略可以透露一下吗？
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袁嘉骅：综合体是集团核心战略，形成了立体、多元的组合，包含旗舰品牌“来福士”、城镇开发、旧城改造、地铁上盖综合体。集团未来几年开发的综合体，一半以上在中国。
 
整合、互联是未来的方向。国内、国外，不同业态之间，线上、线下，凯德将整合发展，打造一个线上线下一体化、一站式的综合体生态系统，为消费者提供更优质的服务。
 
• 凯德在新加坡也正在开发新的综合体，比如宝石项目（Project Jewel），由凯德和新加坡樟宜机场共同开发，包括购物中心、酒店和跟航空差旅相关的配套。购物中心是整个综合体最大的亮点，其他业态跟购物中心也互相促进和受益。
 
问：凯德集团如何看待武汉市场？会进一步增加投资吗？
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袁嘉骅：目前，凯德在武汉已经投资8个项目，包括：1个综合体、3个购物中心、1个住宅和3个服务公寓（其中1个筹建中），总开发面积74万平方米，总投资额接近72亿人民币。是最早布局全产业链的城市。事实上，凯德集团中国总部的一些服务部门早在2013年就落户武汉，承担总部的一些职能。
 
这些年来，武汉经济增长和城市建设成绩显著。每一次来武汉我都能真切感受到“每天不一样”。我们希望以凯德•西城为新起点，积极寻找适合之机，在综合体项目开发上取得更大的成绩，为武汉的大发展贡献一己之力。
 
 
• 凯德1994年进入中国，是最早进入武汉的外资开发商之一。
• 凯德在武汉已投资8个项目，
 
问：凯德第一个综合体为何选择落户“汉江湾生态新城”片区？
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袁嘉骅：
• 区位和交通优势明显。这个项目位于武汉西大门，地处汉口“交通大动脉”解放大道与古田二路交汇处，占驻“汉江湾生态新城”核心地段，地铁1号线和19条公交线直达，交通十分便利。拥有打造综合体的基本条件。
 
• 商业潜力巨大。目前三环内汉口土地供应量最大的当属该区域。近两年周边大型楼盘相继推出并且热销，将来会有大量居民入住。凯德·西城建成后，周边3公里范围预计可辐射130万人口，具备打造大型购物中心的先决条件。

• 生态环境趋好。项目临近汉江，附近有汉江公园、张毕湖公园、竹叶海公园三大公园，还有去年9月开园的“园博园”，成为旧城改造的典范，拥有打造高档住宅产品的环境要求。

• 市民翘首以盼。目前古田的新盘扎堆热卖，而大型商业配套相对缺乏，周边楼盘都将凯德广场作为其卖点，所以我们是一个“竞争楼盘都在免费帮忙打广告”的项目。
 
问：“汉江湾生态新城”近年来吸引了众多大牌地产商入驻，西城项目的优势是什么？
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袁嘉骅：
• 建筑设计上，我们倾注匠心：前有开阔的休闲广场、后有别致的下沉式广场；内有四大主题中厅，外有观景退台设计；上有超大空中花园，下有超大型停车场。建成后将成为这个片区市民休闲、娱乐、社交的中心。
 
• 凯德·西城是武汉唯一同时拥有大型超市、带泳池的健身会所、奥运赛事级别真冰溜冰场、儿童游乐等丰富业态的综合体，将成为这个片区的商业中心。
• 西城项目体量更大、店铺更丰富，凯德更有条件引进大量的国内外知名品牌入驻。
• 我们拥有两栋甲级写字楼、一栋精装公寓，各业态通过购物中心的衔接连为一体，实现资源共享，价值更大化。
 
问：请介绍精装公寓西城公馆的竞争优势和目标人群？
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袁嘉骅：产品本身的稀缺性是最大的优势。西城公馆是解放大道上唯一可售的复式精装公馆，也是凯德在武汉唯一一个可售的综合体项目，产品数量不多。
 
它的另一特点是小面积、大空间。凯德的品牌精装可以轻松入住，47-59㎡、72-82㎡的LOFT公寓户型，非常适合高端单身人士、年轻小夫妻以及三口之家。
 
最重要的是，它的投资价值高。优越的地段，便利的交通，建在大型综合体之上的精装小复式，可以预见西城公馆未来的升值空间大。
 
问：西城项目与武汉其他凯德广场有何区别？
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袁嘉骅：
• 性质不同。西城项目属于大型综合体，凯德广场•西城购物中心是整体项目中的一部分，其他业态会形成互补，为购物中心提供稳定客流群体。这一点，武汉凯德其他的购物中心是不具备的。 

• 规模不同。无论是从超大商业面积、多重的商业业态，还是引进的知名品牌数量等方面来看，西城都是目前武汉其他几家凯德广场的“升级版”，会给消费者带来更完善的消费和休闲体验。

• 客群和定位不同。武汉已有的三家凯德购物中心，客群以年轻潮人和白领群体为主，定位偏时尚潮流，而凯德广场•西城的客群以片区内家庭消费者为主，打造一站式的吃喝玩乐购，力求满足家庭消费者群体生活、休闲的需求。