朱喜平：商业地产人应有“禅者的初心”
2015-04-01 00:00:00   来源：

朱喜平：商业地产人应有“禅者的初心”

采访|  张恒哲  郑天铭

 

     

      朱喜平先生，昂达投资创始人、执行董事，全国房地产经理人联盟上海商业地产专业委员会常务理事、上海交通大学海外教育学院中国商业地产总裁EMBA班特聘讲师。1995年加入零售行业，曾在高力国际、高纬环球、美桥资产管理担任高管，对商业地产项目定位、购物中心运营、商业团队培训、商业地产金融投资等方面均有独到的认识。

    2015年3月28日，朱喜平先生应邀来武汉参加湖北首届体验式时代商业地产发展论坛，并在大会现场接受了武汉房地产开发企业协会的《武汉房地产》杂志和武汉房地产门户网站亿房网的联合专访。

采访中，朱喜平先生从当前商业地产及社会经济发展的一些细节出发，介绍了自己对这个行业的热爱和正在努力的方向。作为一名武汉籍的商业地产界资深人士，朱先生向记者表示：惟楚有材，在商业地产界也有不少湖北籍同仁做的非常不错，武汉本土的商业创新能力也很强，很多优秀的商业地产项目在全国都颇有声誉，他很看好武汉商业物业未来的升值空间。

 

朱喜平：商业是一个生态，独木难成林。商业项目原本是一个为大家提供交易的平台，但平台被切割后，大家选择业态的逻辑会各不相同，最后商业项目呈现给大家的就是一个杂乱无章的形象。或者，大家跟风，都一起去开餐厅、都一起去开足浴按摩等等，最后的结果是大家都没有生意做，整个项目也日渐凋零。

    其实，对一个商业体来讲，客群的价值是可以被相得益彰的业态重复利用的，一旦散售，各自为政，这些目标都无法实现，最终只能集体衰退，资产的价值也很难提升。所以说，全城热销的项目其实只是开发商成功了，并不代表小业主也能成功。一句话，散售违背了商业地产的属性。

 

朱喜平：其实商业地产转型，升级其实也是我们整个国家经济形态的一个侧面。有人做过研究，目前国内一线城市零售商业物业的年均租金回报率约为3%-4%之间，比国际上通行的商用物业6%-8%的投资回报率低了很多。这种现象其实反应了中国商业地产存在投资回报失衡的结构性问题。

    稍加观察，我们就会发现，香港的商业地产开发商更喜欢在城市的核心区域花高价去买地，很少见到香港的商业地产开发商去城市新区拿地建商业综合体。相反，国内的很多开发商，包括万达，都有在城市新区拿地建商业地产的先例。实际上，国内不少从事商业地产的开发商依然在按照低价拿地然后售出这样的住宅开发思路在做商业地产。但时代在发展，现在仅靠信息、技术不对称来赚取高额利润的日子正在一点点远去，商业地产必须通过紧紧围绕终端用户思维来重新构思，升级，才能实现进一步发展。

 

朱喜平：其实，房企的日子一直都不轻松。什么原因？因为房企有两块成本一直是居高不小，一个是土地，一个是融资。大家都知道，如今是面粉比面包贵，这个讲的就是地价高；另外一个是融资成本高。我此前看过一个数据，中国房企的融资平均成本大约是18%，而且很多民营背景房企拿不到银行贷款。

 

朱喜平：目前就我所接触了解的国际商业地产机构投资人来看，提及的武汉商业地产项目的比较少。这其中的原因并不是武汉商业地产不好，而是目前武汉的商业地产还处于一个高速发展的时期，很多商业不动产的资产价值还不太稳定。

   比如，境外资本愿意来武汉投资买下一整栋楼，但是，目前武汉还是一个“上万个工地正在轰鸣”的城市，具体到每一个地段都还有很多不确定性，没有人知道买下整栋楼后3-5年内，旁边、周边还会竖起怎样的商业楼宇，到时候你购买楼宇的价值会升还是会贬呢？所以，多数境外资本还徘徊在北京、上海这样的一线城市。

   但武汉是一个人口迅速导入型城市，加之高铁、和周边城际铁路的开通，武汉对周边城市的虹吸效应还会持续，所以，对于武汉商业物业的投资前景，我是非常看好的。

 

朱喜平：有的。商业地产招商难，其实反应实质是我们的商业同质化，品牌数量稀缺的问题。这和我们对品牌创新的知识产权保护法制力度不足有一定的关系，山寨、跟风、抄袭之风很严重。比如大家身边经常发生的跟风炒股、跟风投资房产等等。商业地产要繁荣，很大程度上也是依赖商业品牌创新带来的品牌丰富。

 

朱喜平：武汉是我的故乡。武汉作为中国商业重镇，武汉商业人才济济，均有非常强的商业创新能力，比如万达汉街、武汉天地、群星城、花园道、黄陂百联奥特莱斯、光谷步行街、宜家购物中心、永旺城等项目，都是非常优秀的商业地产项目。我在外地工作，也常常能遇到不少从事商业地产的湖北同乡，他们的工作都非常优秀。惟楚有材，希望湖北各界商业地产同仁今后能加强交流，做出更大业绩。

 

朱喜平：其实国外的同行看项目，和我们自己看，确实很多时候得出的结论不一样，这个主要原因还是一个“时差”问题。像欧美、日本一些国家的商业地产，发展的历史长，都已经走过了从混沌——繁荣——有序的这么一个阶段，他们看问题，就能看到更远、更多的可能，在他们看来，武汉未来的商业地产完全还可以有更多更好的事物涌现，所以，他们往往比较乐观。而我们国内的商业地产大约从2002年起步，发展时间短，大家可能还不能完全预料到未来的可能，所以，得出的结论也就不一样。

 

朱喜平：这个有两个层面的原因，一个微观的，开发商内部拿到地之后，都希望能把容积率尽可能做高一点，开发商聘请的建筑设计公司也不能违背开发商的意图擅自将容积率降低，于是大体量设计方案就出炉了。我把这称为盲目。这就是很多开发商聘请第三方商业地产顾问公司来做商业地产开发策略顾问的原因。另外一个原因是部分政府官员好大喜功的政绩观在推波助澜，对大项目很看重。比如目前在部分政府官员眼中，有没有开万达广场成为当地政府的一件大事，这也容易造成不切合实际的大体量商业涌现。

 

朱喜平：商业地产行业人才缺口非常大，因为商业地产发展的速度已经远远超过人才的培养及成长速度，中国商业地产行业已经出现人才泡沫，就是人们常说的“洗澡员工”——履历很漂亮，但是一遇到具体事务就有拿捏不到位的感觉。商业地产项目从拿地、开发、招商、运营、商业成熟，这个过程一般都会有5-10年，职场不是有10000小时理论吗？专注才能专业，要多练盘。很多商业地产人主要是没有机会去实操、去练盘。

说到知识更新，我觉得目前商业地产人起码要有运营知识、金融知识、和拥抱互联网的心态。互联网带给我们的是“碎片化的时代”，我自己很看重用碎片化的时间来学习，同时要愿意分享，习惯碰撞，不要藏着掖着。引用日本著名禅师铃木俊隆的“真正的高手，就是每天把自己当作新手”，中国也有类似的古训，“朝闻道，夕死可矣”，商业地产人就应该有这样一种学习、交流、修行的情怀。

 

朱喜平：2014年年底开始创业，主要是为中国商业地产开发商提供商业定位顾问、投融资咨询、商业管理内训等服务，希望对中国商业地产行业有所贡献。我从去年12月份开始在上海交大海外学院担任中国商业地产总裁EMBA班特聘讲师，与交大海外学院总裁班的同学们分享商业地产行业的经验与心得。我今年工作重心建立具有合伙人精神的创业团队，探索适合中国商业地产行业需求的咨询服务模式。今后希望在中国养老服务产业、海外不动产投资服务等领域有所作为。

 

朱喜平：万达，据我了解，一直以来应该是有海外融资渠道的，比如麦格理银行，所以，我觉得王健林先生应该是一开始就知道商业地产需要密集的资金投放这一金融特征的，王总具有远见。万达现在主要问题在于持有物业的租金回报太低，前段时间不是有数据公布说，全国109个万达广场，一年的租金收入还不到100个亿，所以，万达最后的出路必然是IPO。万达去年12月在港股IPO,但是破发了，这说明，像万达这样的商业地产领军者，也有自己的迫不得已。在武汉，我们也注意到万达在中山大道上的项目现在已经更名了，这很可能是万达当年建设这一项目时与投资方也有协议。万达现在品牌已经搭建起来了，下一步轻资产模式的选择也会是当然之选。

龙湖地产最近从事商业地产开发方面的消息我还不是特别了解，所以不方便评述。但是根据此前的了解，龙湖地产的特点是会用人，对产品非常专注，并请了不少国内外商业地产专家帮忙出谋划策。

至于深国投，这是一家国有背景的商业地产投资基金公司。它的大股东之一是华润置地，在香港，深国投也有自己的基金融资平台。深国投打造印象城系列曾经也是与美国西蒙地产有合作的。

应该说，这几年，国内一些房地产公司开始向国外学习、尝试进行房地产金融方面的创新，但这同时也需要国家法律给予一些空间。做商业地产一定要有房地产金融产品支持。