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20年前，袁嘉骅以凯德进军武汉、收购民众乐园后的第一批运营团队身份飞抵武汉，彼时王家墩机场还在，武汉CBD尚无，今日熙熙攘攘的光谷只是菜地一片。在他的操盘下，民众乐园以时尚化、个性化的风格成为武汉最为热络的潮流达人聚集地。
20年后，他再度来到武汉，身份是凯德商用华中区&东北区总经理，全面负责两个区域所有商场的投资、发展和运营。
他说，武汉是凯德在中国的投资重镇之一，有机遇也有挑战；有70多亿元的已投资项目，未来将继续深耕。
在他眼里，当前凯德在武汉的项目并不能完整代表公司实力，凯德的真正实力是在核心区域操盘综合体项目，凯德在此还缺乏一个地标性项目，在时机合适时，不排除考虑来福士广场落地武汉。
方方、麻木与老民众乐园——20年前凯德来武汉写故事
袁嘉骅是新加坡人，1996年属于他首次来武汉，彼时，凯德刚进入内地市场，他属于打前站的生力军，成功与否，皆在他带领的团队打磨操练。
于是在当时的民众乐园，许多人渐渐看到了各类武汉自创品牌，见证了第一家美甲店的开业，更有纹身店的引入，打造了武汉首家IMax影城。如果说不撞衫是某些爱美的姑娘们的独特要求，那么首选必然是民众乐园，赶时髦就必须来民众乐园逛逛，袁嘉骅在民众乐园任职的四年时间内，造就了它翻天覆地的变化，甚至受到了某一年圣诞节民众乐园举办庆典活动涌入十万多人的“惊吓”。从人气上来说，当时的民众乐园无疑非常成功。
“民众乐园算是武汉人商业头脑得以最佳体现的一个地方。”袁嘉骅做出这个评价，是因为当年在此创业的主流人群，出乎意料的是多为刚毕业的二十多岁的大学生，他们去外地取经学习，本土落地经商，并自成一派。
在20年的时间内，民众乐园经历了几次品牌调整，最近的一次是在去年，凯德投资一个多亿对内部设施进行改造升级，除了惯常坚持的自创、时尚、本土服饰品牌引入外，还大大的增加了餐饮业态的比例，它以满租的状态于5月2日以全新面目亮相于中山大道。
但到6月，民众乐园便遇上了中山大道为期两年的综合改造，为地铁六号线施工全方位让道，人流、客流无疑都受到一定影响。
采访中，袁嘉骅坦言，民众乐园因此在经营方面遇到了一些困难，但并非不可攻克，很多租户选择了守店，这是挑战，也是机遇。凯德打算借这个机会，对商场进行再度包装，几个月后，将会有一些新的品牌元素在这儿得以呈现。他更迫切希望的是政府能够尽快的把燃气引进来，以便他们持续加大餐饮业态比例。
有意思的是，这并不是民众第一次遭遇道路整改，老民众乐园于1997年开业，1998年中山大道封路一年做马路整改，后来的情况就跟现在的情况一样，遇到些许困难，沉下心来做好商业布局及其他准备，马路开通之后的重启，接下来就是民众火爆好多年。
在现阶段高楼耸立、商圈云集的武汉，袁嘉骅并未找到此前他生活的影子，一切都被推翻新建，但在他心里对武汉最初始、最深刻影响的两个词，是作家方方，交通工具——麻木。在美食方面，念念不忘的则是热干面与排骨藕汤。
武胜路、中北路、古田二路——凯德三座“城池”玩转不一样的两镇
凯德目前在武汉运营的购物中心除了凯德广场•武胜和凯德新民众乐园之外，将于今年9月开业的还有位于中北路的凯德•1818，在2016年底，凯德古田购物中心将先于写字楼、SOHO部分营业。
提到目前为武汉市民所熟悉的凯德广场•武胜，袁嘉骅对这家购物中心充满信心：“虽然受到地铁施工的影响，但这家开业两年多的购物中心目前是渐入佳境，连续两年客流量和销售额都呈现两位数的增长”，客流量和销售业绩增长带来的最直观影响是租户收益稳定。
潮流时尚是凯德广场•武胜的定位，虽然涵盖了服装、餐饮、儿童、生活配套等全业态，但在业态布局和品牌引进上也不乏亮点，如引入受年轻人青睐的it旗下的数个时尚潮牌，并且首次引入海底捞、太兴等餐饮，这一模式将会被复制到凯德•1818，却又有所不同。袁嘉骅透露，在餐饮品牌方面，凯德•1818将会有颇多的武汉首店，吃货们完全可以大快朵颐。
全年龄段家庭客群，则是古田项目购物中心的定位，这个总建面约24.5万方，投资额度为33.9亿的综合体由1栋购物中心、2栋办公楼和1栋SOHO组成，其中，购物中心建筑面积约16万方，甲级写字楼建筑面积约6万方，高档SOHO面积约2.5万方。项目净用地面积达51200平方米，地上地下共计3000个停车位。它的目标客户群体，是主力辐射汉口西部消费人群。
下一步凯德会在武汉做什么？无疑是打造一个城市级地标综合体项目，瞄准全武汉乃至华中区的消费客群。在袁嘉骅及其背后的经营管理团队看来，尽管凯德当前在武汉的发展有机遇、有挑战，但并不能完整代表公司实力，凯德的真正实力在于在核心区域操盘综合体项目，武汉还缺一个地标性项目，比如地铁上盖的来福士广场。因此，他也不讳言，时机恰当的时候，凯德将继续在武汉“加码”。
住宅VS服务公寓——前瞻性与全局性的挑战
凯德在武汉仅有一个住宅项目——凯德•知音的湖，位于后官湖，这一如今被“中法生态新城”概念热炒的片区，有别于凯德的商业项目身处闹市的选址，这一项目最大的优势莫过于生态环境良好，后续开发潜力大。
但此前，这一项目甚至这一片区的住宅并不算热卖，这一项目卖了三年时间还未售卖一空，因此，有质疑声说这一项目是否为凯德中国在武汉投资的一个败笔。
凯德人显然不同意这一看法，在袁嘉骅看来，不远的将来，在基础设施落实到位的情况下，会有越来越多的人喜欢后官湖这一宜居的地方。此刻出手的刚需人群，定然会在以后觉得出手的正确，他甚至拿出了多年前凯德在上海选址浦东陆家嘴的案例来注解“前瞻性”一词。多年前，上海陆家嘴还不是金融中心，而只是一片菜地，后来慢慢衍变为黄金宝地。因此，无论是对于凯德来说，还是武汉的老百姓来说，后官湖都是一个非常具有升值潜力的板块。
“随着2014年‘中法武汉生态示范城’落户后官湖，目前有很多大的开发商纷纷在后官湖拿地，也证明了我们当初选择的前瞻性”。
袁嘉骅介绍，自去年“中法武汉生态示范城”规划发布以来，凯德•知音的湖项目来电、来访、成交数据都在稳步上升。据统计，目前该项目来电来访中，近约30%的客户对“中法生态新城”的规划极为关注，另外约有20%的成交客户购买因素是因该规划的价值展望，判断乐观。
相较于商业项目的醒目，住宅项目的间或宣传，凯德的服务公寓则保持了低调奢华的调性。作为服务公寓类产品全球最大的供应商，凯德旗下的雅诗阁集团在内地有近14000套公寓，武汉的两处服务公寓分别为武胜路的盛捷服务公寓、沌口的馨乐庭服务公寓，共有506套，为当前武汉唯一两个国际服务公寓，主要提供两室一厅、三室一厅的房间类型，居家感强、服务周到是其能够吸引租客的最大原因，多数时候满租是对其经营业绩的一个最佳注解，在服务群体里，多数为对企业服务正是其敢于低调不宣传的原因，租客很多为在这些企业工作的外籍管理人员，他们一般会选择一个月以上的租期。
“在武汉，我们最大的客户是东风本田、东风日产这些日本企业，沌口以法国人租客居多，但因为那边已基本满租，所以很多人就住到了武胜路店，每天班车上下班。”谈及经营状况，袁嘉骅非常满意，“雅诗阁进入中国也近20年了，其规模效应业已形成。武汉作为华中核心，是外资投资重镇，相信我们的国际管理能力结合对本地需求的了解，定能在这个市场大有作为。”
以资产优化应对商业同质化
不同于万达广场深入到二三线城市的发展运营模式，当前凯德中国并无在湖北省内新城市布局的相关计划。
“我们比较喜欢深度挖掘一个城市的潜力，只有在一个城市深耕成功， 才会有下一站的动作，所以，你们不会看到凯德在内地疯狂拿地，而是一步一个脚印，一座城市多个布局”。
袁嘉骅如是回答其在湖北的发展战略。
在被问及武汉商业遍地开发，商业同质化甚至过剩时，他仰仗凯德进入中国市场21年的经验表示：凯德并不惧怕同质化，以资产优化来应对同质化，便是一直以来的解决之道。他认为，同质化主要体现在硬件方面，凯德的核心竞争力便在于运营，他们会在商场的生命周期里，每隔3-5年便进行相关的资产优化，进行商场再投资。租户之所以选择凯德，是因为凯德善于研究周围客群有哪些需求，能够找准细分市场。
他认为，武汉现有的1100万人口，有足够的购买力和需求。
他表示，凯德在运营地铁上盖综合体方面有经验，目前凯德中国在上海的人民广场、中山公园、汉中路等三个人流量最大的站点就建设了三个地铁上盖综合体，如果有机会，自然也希望能够与武汉地铁结缘。（本文来源系武汉新浪乐居）
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