张涛：新形势下房企的战略转型
2012-10-22 00:00:00   来源：

采访| 张恒哲

 

 

张涛，武汉资深房地产策略顾问，武汉房地产开发企业协会之“武汉房地产企业高峰沙龙”特约顾问及发起人。具有25年房地产从业经历，历任多家知名房地产企业高管，主持开发了多项大型房地产项目。日前，就新形势下房企的战略转型、武汉产业地产发展趋势、企业高峰沙龙等话题，本刊对他进行了独家专访。

 

张涛：产业地产的开发在武汉地区应属发展的初级阶段，由于十多年来以住宅为主体的房地产发展保持着迅猛势头，涉足于产业地产的企业不多，且先期大多是国企。近几年来由于国家不断加强对房地产调控的力度，且竟争已日趋激烈，造成相当数量的房企被迫转型涉足于产业地产的开发，同时其它行业的企业由于利益趋使，期往涉足于房地产开发，而产业地产是其一个迅速入市的领域。因此，总体上来看产业地产的开发对大多数企业而言，均处于探索阶段，真正发展成型的企业和模式并不多。

我十分看好产业地产的发展前景，首先产业地产顺应国家经济发展战略，将得到地方政府的欢迎和政策的实质性支持。同时各地大中城市产业规划和建设均走上快车道，未来城市的发展空间和需求将对产业地产开发提供有效的支撑。其次产业地产具有发展的可持续性特点，对于许多房企而言，是实现其企业战略转型和升级的一个较好的选择。

 

    张涛：目前开发产业地产项目最常见的难题概括起来主要有四难：定位难、招商难、人才难、赢利难。

    一些转型类的开发企业，仍以住宅开发的思维来进行运作，草率定位，盲目建设，以产定客，或单纯以价格和优惠政策来吸引客商，结果往往就是供需不对路，事与愿违。另外产业地产招商与房地产住宅销售差异很大，难度和要求也相差很多。

产业地产本身就是一个探索的领域，因此成熟的人才本身就十分稀缺，这从产业地产服务商方面就可以佐证，各地均拥有大量的从事房地产开发的策划和招商销售的服务商，而能够为产业地产提供专业策划和招商销售的服务商则十分稀少。所以产业地产开发“找人”十分困难。

“赢利”是产业地产一大难题，由于开发周期本身较长，若定位不准或招商不畅，项目会处于收支严重失衡，且转型十分困难。各地均有一定数量的开发区和产业园处于停滞甚至荒废的现象。

 

张涛：这个问题只能宏观地讲，因为必须针对每个项目的具体情况进行策划。我这主要针对工业地产谈谈自已的一些观点，我认为产业地产的定位要注意三点：

（1）一个方向

产业地产的开发要确立综合性开发的这个思维方向，产业城市化发展是这个行业发展的趋势，由于多数产业地产地处开发区或城市近郊等城市新兴发展区，单一的产品开发往往难以解决现金流和赢利问题，只有复合思维并阶段性运作，使项目顺应城市建设的节奏而发展，这才是真正的科学发展观。

（2）二个对象

产业地产的开发要服务好二个对象，即政府和客户。对政府要争取在地方经济发展格局中扮演重要的角色，以投资和税收就业作为对地方经济的贡献，这样才能得到其有力的支持。产业地产的开发若无政府的支持就难以顺利发展。对客户，产业地产的开发实质上是打造了一个平台，为其的经营或投资带来经济及社会效益。

（3）三个要

一是客户定位要精准：精准就是具体准确，产业地产的客户定位是在摸清和掌握区域经济发展本质及规律的基础之上，策划构建项目利益发展链，进而划定属于自已的客户类型。再加上前期招商工作，来进一步验证并确定客户定位。

二是产品定位要成熟：产业地产为客户提供的是产品和服务，它必须是十分成熟的，不要盲目追求创新和领先。

三是形象定位要大气：产业地产是打造了一个平台，政府和客户都希望通过这个平台给自己带来利益，并提升自身的形象，所以说项目代表了二个对象的形象。

 

张涛：总部基地实质上是一种类写字楼的工业地产产品，从城市商务用房的发展规律来看，它具有较好的发展前景，尤于大多处于开发区和城市近郊的地域特点，由于交通和配套等条件的改善也是随着城市所发展走向而发展，总部基地项目先期的实际使用者会有从大中型公司到中小公司为主这一过程，北京、上海等地的发展己验证了这一点，所以我认为在城市主导的经济发展区目前许多总部基地空置率上升是正常的。但在城市非主导的经济发展区若出现大量空置，则是十分危险的信号，需要在规划上进行总体控制。

 

张涛：由于产业地产的开发在武汉地区应属发展的初级阶段，而地价在项目成本中所占成例有限，而产业地产的产品主要竞争主要并不体现于档次，故这两方面短期不会产生大的影响。大型产业地产的开发未来主要体现在开发模式方面的竞争，由于其专业性和综合性特性，对开发企业的运作能力要求更高，如果在探索过程中尽快形成有效而成熟的商业模式，是摆在已涉足和想涉足这一领域企业面前的一个课题，未来必定“模式为王”。

 

     张涛：“武汉地产经理人沙龙”是一个非常好的行业交流平台，近几年来，中国房地产市场短周期的政策调控愈加频繁，市场和行业均呈现波动性强，发展预测困难，投资风险加大，许多企业已明显感受到较大的发展压力。但是这几年也是一批房企迅速发展壮大的时期，凭借科学的战略定位、优良而顺应市场的产品、专业化的企业运营，目前全国性的一线房企均为在此时期实现了较大的飞跃，以万达、万科、恒大为代表的房企领头羊，已步入产值世界级企业行列。

 如何在新形势下找准自己的定位，实现企业的转型或升级？这已成为摆在房企面前的一项必须解决的课题。前几年在武汉房地产开发企业协会带领下我们一起发起组织了武汉地产经理人沙龙”，针对企业的需求，围绕行业重点、市场热点问题，充分发挥协会这个房企组织平台的作用，广泛地组织和开展行业交流和政策及专业研讨。大家普遍感觉效果不错，都希望能够进一步完善和提高这个平台。因此今年房企计划在原有武汉地产经理人沙龙的基础之上，将其升级组成“武汉房地产企业高峰沙龙”，我对这一举措非常赞同并将全力参与，我认为这个平台应该依靠广大房企和专业机构，充分交流总结市场动向和行业经验，在市场和行业信息、客户和产品研发、企业发展战略和运营等方面开展工作，打造成为一个为政府提出行业发展的政策和主张建议，为房企服务的专业化交流资讯平台。同时开展同全国一线省市房地产行业协会和房地产企业之间的友好往来，积极开展经济、技术、学术等方面的交流合作，实现全国性信息共享。我也呼吁房企同行积极参与，共享资源并共同发展。