李忠：中国的房地产开发商最幸福
2010-12-20 00:00:00   来源：

 

    李忠，华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司董事总经理，中国第一代地产顾问的精英少帅之一，对房地产市场有着比较深刻的理解，尤其善于运用建筑学、城市经济学、社会学、城市地理学等多学科多角度的观察方法来分析房地产市场。11月27日，在武汉房地产开发企业协会联合华中科技大学管理学院共同举办的“房地产项目定位与分析”的专题报告会上，李忠对房地产调控和房地产行业的深层次问题进行了分析，值得业内人士深思。

房地产的本质是资产
    房子具有储藏货币的功能，只要一个东西具备了此功能，那么它就是一种资产，只要它是资产，就别想它的价格能够回归理性，因为它的购买就是不理性的，很多人买它不是为了用。理性的是为了存钱，不理性的就是炒作。问题是只要有人炒作，那些存钱的人跟着也不理性，因次价格就会不断地进行波动。从来没听说一个国家的资产价格能回归理性，这也是近期国家调控政策不断，房价依然坚挺的原因。

国家对房地产调控始终没走出三大“怪圈”
    第一，政府认为房子就是拿来住的，你要不住就不应该买。第二，政府认为一家人只能住一套房子，多了就不应该再买了。第三，政府认为在北京住就应该在北京买房子，要不在北京住就不要在北京买房子。

土地泡沫比房产泡沫严重
    当人们对一种商品的交易获利的看重大过对它使用价值的看重，在升值预期的带动下就会有越来越多的人加入到流通环节中来，从而使得这个商品的价格被持续的拉高，当被拉高到一个不能支撑的价位的时候，就会价格的暴跌，从而使得出现大量的金融机构的资金沉淀在流通环节里面去，这个全过程叫泡沫。第一，人们对于交易货币的看重，也就是说很多人对它使用价值的看重，即很多人入场不一定是用，而是为了卖。第二，得在升值预期的带动下，有越来越多人加入到流通环节当中去，泡沫环节之所以我们赚钱，一定得有人赔钱，也就是说得有一些人先入场才能赚他的钱。第三，由于有了越来越多的人，把价位拉到最高，只高不低没有泡沫。第四，得有大量的金融机构进来。按照这个逻辑，中国房地产有泡沫的地方还是非常少的。所以，不用为房地产泡沫担心。但是中国现在的土地泡沫却极其严重，这是一个普遍现象。这些地完全符合“四个”泡沫的逻辑。第一，政府整理的土地不是为了用而都是为了卖。第二，有越来越多的城市来整理。第三，价格拉的很高。第四，整理土地的钱是以地方政府担保，大举向金融机构举债。一旦这些地方出了问题，那些问题对金融机构的伤害将是极其巨大的。因此，开发商手里的房子不可怕，可怕的是地方政府手里的土地。

团队不是决定赚钱的绝对因素
    假若一个公司团队素质特差，老板特别会拿地，这个公司能不能赚钱？能。因为即使实在不会盖房子，大不了可以卖地，卖地是赚大钱，其实真正万恶的开发商不是卖房子的，而是卖地，比卖地更万恶的是政府，政府才是房地产行业中最大的炒家，最大的庄家，也是最大的赢家。但是反过来，一个公司超级会盖房，但是每次拿地都拿错是赚不了钱的。一个房地产公司，将帅无能累死三军，只要一个公司有好地就绝对不愁招不到好人，但是一个公司再好没拿好地，人也会跑掉。

房地产营销要把握时机
    一个正确的决策需要三个东西。第一，需要充足的信息；第二，需要正确的思维方式；第三，需要必要的常识。因此，在什么时候卖楼比卖什么楼重要，卖什么楼又比怎么去卖楼更重要。只要时机选对了，不打广告房子也能卖出去。如果时机选错了打广告不一定能买出去。因为打了半天老百姓得到一个结论：开发商急了，这才是营销的真正思维。

拿地很痛苦卖房很幸福
    有机会在大城市拿地，就尽量不要在中小城市拿地，不要老想着中小城市拿地的成本低，我们是为了卖房子赚钱，不是为了降低拿地成本。现在可以这么说，大多数的情况下，如果拿地的时候很痛苦，一般卖房的时候就会很幸福，如果拿地的时候很幸福，通常卖房的时候就很痛苦。

注重城市的首位度
    首位度是指这个城市在这个范围内当老大的程度，越个大抢钱越强。比如在湖南、湖北选择省会做项目的话，开发企业应选择湖北。因为在湖南有可以跟长沙相抗衡的城市呢，比如说株洲的产业、岳阳的教育都不次于长沙，而在湖北就没有可以跟武汉相抗衡的城市了，所有的好东西都在武汉，这就是首位度。

中国的房地产开发商是最幸福的开发商
    一、中国是世界上最早的定住民族，买房结婚的观念根深蒂固；二、中国人不仅喜欢房子，而且喜欢换新房子；三、中国正在进行世界上最大规模的城市化进程；四、中国不仅是世界上人口最多的国家，也是世界上最能生孩子的国家；五、中国的房地产开发商遇上了空前的购买力人群。

明年“两会”前房价要看似有所回落
    在明年“两会”前，国家会使用所有“招数”，要让房价看似有所回落，因为此次调控不仅是国家在调控，更是总理在调控。