吴洋：武汉不会永远是二线城市
2011-02-11 00:00:00   来源：

    《武汉房地产》：对武汉楼市而言，你认为2010年宏观调控的效果如何？
    吴洋：2010年，中央宏观调控的主要目的有三个，一是调控房价,需要注意的是调控不是调低,而是控制房价涨幅，避免房价上涨过快；二是调整结构，保障性住房建设是调整供应结构的举措，而一系列“限购令”和“限贷令”则是直接干预需求结构。从先后出台的调控手段来看，非常全面、系统、专业。就武汉楼市而言，取得了较为明显的效果。
    第一，首先看房价调控。尽管在调控下房价依然上涨，但今年武汉楼市的供应量并不大，而大众较为强烈的通胀预期，刺激着房地产投资与消费，市场面还是存在着阶段性的供不应求局面，可以想象，如果不是宏观调控政策的密集出台，今年的武汉房价势必大涨，而不是目前这样平稳的增幅。从这个角度来说，调控政策在武汉市取得了明显的效果。
    第二，其次来看结构的调整，宏观调控也取得了一定的成果。中央调整楼市结构，主要是从加大保障性住房建设、加大土地供应量两方面着手。2010年，尽管保障房的有效供应依然不足，但武汉的土地供应量接近4000万平方米（建筑面积），远远超过2009年，但是这些供应需要经过1-2年的时间才能正式进入市场，短期内对目前的供求格局影响不大。
    从需求面来看，尽管武汉也推行了限购限贷政策，但投资者的热情并没有受到太大影响，导致投资需求没有被有效地控制，但这也说明投资者依然看好武汉楼市发展。

    《武汉房地产》：在当前的调控背景下，你认为武汉的房地产开发企业应当采取什么样的策略来应对当前的形势？
    吴洋：随着调控的不断深入，房地产行业洗牌也在加速，中小房企的拿地难度不断加大，这主要体现在三个方面：一是地价上涨幅度大；二是土地规模变大；三是拿地资金量增大。拿地门槛提高，有利于资金充裕融资能力强的大型房企从容布局，中小企业的生存环境则面临着激烈的竞争。而且，随着土地成本在房价中的占比大幅提高，对房地产企业的开发能力、产品研发能力、客户研究能力以及营销能力要求越来越高，在这些方面实力弱小企业的盈利能力将迎来巨大的挑战。
    在2010年，武汉楼市还是存在供不应求的状况，竞争程度并不激烈，但在未来，随着大量土地的上市，企业的项目运作能力优劣可能直接决定了项目的成败。
    可以预见，武汉的房地产企业将在未来产生分化。一部分企业会深入专注住宅市场特别是首次置业者需求的视线，寻求技术、产品和营销的创新；而另一部分企业则会转向三个方向——一是转向商业地产、工业地产和旅游地产的开发；二是转向三线城市寻求发展；武汉房地产企业应该根据自身情况制定不同的策略。

    《武汉房地产》：当“限购令”和“限贷令”影响到房企销售业绩的时候，武汉房地产企业应当采取怎样的策略？这种临时性限购政策是否会在结束后出现房价反弹？
    吴洋：“限购令”和“限贷令”不是政府的短期调控行为，会持续相当长一段时间，肯定会对房企的销售造成负面影响。对此，开发商的应对策略有三个，一是细分市场和客户，据此开发不同的产品；二是中小房企应该考虑加入政府的保障性住房建设计划，这样，虽然利润率会减少，但风险会大幅降低；三是合理定价，理性营销推广。
值得注意的是，在“两限令”结束之后，可能会出现房价反弹，只是目前还不确定结束的时间。

    《武汉房地产》：随着限购令在内的调控措施的推行，一线城市的市场空间逐渐被压缩，在这种背景下，一批全国知名的开发商和投资者开始转战包括武汉在内的二三线城市，2010年11月份以来房价再度反弹正是这种趋势的反映，这一轮反弹中二三线城市领涨的火爆程度甚至超过了一线城市，也引来了“泡沫”之忧。你认为这种忧虑有道理吗？如果有，武汉应该如何防范与应对？
    吴洋：中国的二三线城市这几年正处于突破性的发展阶段。未来3-5年，包括武汉在内的一批二三线城市的基础建设将发生天翻地覆的改变，大量的旧城改造、城中村改造项目正在进行中，城市面貌、功能将会升级，城市价值将迅速提升。一批全国知名大开发商看到了这种机遇，认为二三线城市未来的潜力巨大，纷纷前来投资。在此背景下，目前武汉的房价上涨幅度是正常的，符合宏观大趋势，在3-5年内都会延续下去。
    另外，二三线城市对土地财政的依赖较大，客观上造成了地价节节攀升的结果，这也是正常的。
    至于武汉的防范措施，首先应该看到，北上广深等一线城市的置业需求目前呈现出“首次置业需求、首次改善需求、多次改善需求、投资需求”四分天下的多元化局面，而二三线城市的置业需求则是以首次置业、首次改善为主的二元需求结构。所以，武汉在供应结构上要有所改变，因为近几年来，武汉楼市的成交量相当一部分集中在二环以内，而今后二环和三环之间的区域将开始成为热点。另外，如果保障房的供应能够到位，对平抑房价上涨将起到积极的作用。

    《武汉房地产》：2010年末，武汉土地市场成交火爆，频频刷新单幅地块的成交总价与成交单价之记录。在此背景下，武汉一些中小开发商面临着“银行限贷-无钱拿地-无地开发-无米下锅”的尴尬局面，长此以往，必然面临退出市场的结局。你认为武汉的中小开发商应该如何求变图存？
    吴洋：在目前的局势下，武汉房地产行业的市场集中度并不高，单个企业的市场占有率最多仅在5%-7%之间，不过今后这个比率将会达到10%以上。随着行业集中度的提升，竞争环境会更加激烈。对此，武汉的中小开发商可以选择转移战场、互补性联合开发和主动寻求并购三种策略。
    第一，转移战场。除了我前面说到的产品形态转移、城市转移和创新转移之外，还可以从武汉的中心城区转向有潜力的近郊区域，比如花山、江夏、盘龙城等，根据城市未来规划脉络寻找发展机遇。
    第二，互补性联合开发。比如擅长住宅开发的公司和擅长商业地产开发的公司进行联合，擅长市场营销的公司和擅长控制工程质量、打造产品的公司进行联合。
    第三，主动寻求并购。目前，很多全国知名的大开发商在寻找进入武汉市场的机会，他们不想走正常的土地拍卖流程，而是意图通过收购公司和项目的方式，低成本、低风险地完成向二线城市的扩张。武汉本土的中小企业应该抓住机会，主动寻求有利的合作机遇。