刘萱：解限购令之惑
2011-03-21 00:00:00   来源：

中国指数研究院华中分院院长刘萱

 

    近期，国家宏观调控政策密集出台，武汉也公布了严厉的新版“限购令”细则，市场疑云密布，众说纷纭。为了帮助武汉房地产开发企业了解政策背景及市场趋势，笔者于3月初对中国指数研究院华中分院院长刘萱女士进行了一次专访，请她以专家视角和统计数据对楼市走势进行科学解读，以解业界之惑。

    《武汉房地产》：新“国八条”重点打击的是北、上、广、深等一线城市，为何此次武汉也被列为政策严控地区？
    刘萱：2010年，武汉市商品住房销售均价6184元/平方米，同比上涨17.44%。中心城区商品住房均价同比上涨21.57%。作为湖北省会、15个副省级城市之一，武汉房价涨幅在全国直辖市和副省级城市中位居中游。
    1月26日，国务院发布“国八条”，三套房限购等措施更为严格，并明确要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在2月中旬之前，出台住房限购细则。
    在这样的背景下，2011年2月22日，武汉市根据“国八条”精神，对之前的限购令进行调整，发布新的细则，旨在抑制投资投机性购房，体现支持自住型和改善型住房需求，尽可能实现商品住房资源的合理配置和理性消费。

    《武汉房地产》：武汉新版“限购令”将限购范围从房源较少的主城区扩大到集中大量房源的远城区，有人认为此举会让市场的供求结构发生巨大改变，出现供大于求的结果，您对此有何看法？
    刘萱：根据2010年销售统计分析，9个中心城区成交套数占总量的68%，远城区占32%。一旦全市限购，预计远城区将较主城区提前2～3个月出现波动。至于限购令是否会造成武汉楼市供大于求的局面，这取决于限购令执行的时间和其它后续配套措施落实情况。
    从需求来看，武汉楼市需求总体仍然较为旺盛，“限购令”中的“限外”政策仅会延缓而不会大幅减少市场需求。从供给看，基于武汉过去两年土地出让量持续大增的情况，特别是旧城改造加快，理论上说，市场供应的大幅增长可以预见。
    但经验告诉我们，供需关系逆转并不那么简单。例如，本次“限购令”出台后，不少项目推迟开盘，短期内反而使得一些区域供应减少。长期看，由于金融信贷紧缩，不排除有些企业减缓开工量和开发进度，同样造成供应减少。此外加大保障房建设的最终结果，也要看配套土地和资金的到位情况。
显然，市场供需结构的变化，很大程度还要看相关部门（房产、国土、银行、税务等）对于土地、信贷、税收等各项工作的后续管理措施。

    《武汉房地产》：新版“限购令”对首次置业需求和首次改善需求影响偏弱，对三套房购房者影响最大。有人认为，武汉三套房购买者都偏爱豪宅、大户型，禁购第三套房将直接导致武汉楼市的大户型购房需求枯竭以及小户型需求旺盛，您认为有道理吗？
    刘萱：这样的说法并不全面。2010年武汉140平方米以上户型销售套数占总量的10.3%，90平方米以下户型占比为40.2%。相对而言，大户型豪宅的客户群体多属多次置业群体，三套房限购不可避免带来客户流失。但存量客户减少同时，企业通过策略调整仍能吸引潜在的增量客户。另外，武汉细则“认房不认贷”，家庭住房数量以现有住房套数为准，单个家庭可以卖旧房买新房，考虑到高端客户的收入水平及信用状况，反而容易获得银行信贷支持。
    小户型符合首次买房人需求，同时也是投资人青睐的品种，限购严控三套房，这部分需求也会同步减少。另外一旦长期限购，必将改变传统的“梯次置业”观念，同样会使得一些购房者放弃小户型。

    《武汉房地产》：据说贵院数年来对楼市成交数据一直进行实时监控，那么在新版“限购令”实施之后，武汉楼市的成交量和房价有何变化？各区域的具体情况如何？
    刘萱：武汉2月楼市成交量较1月下滑近5成，价格保持稳定，但春节因素无疑影响更大，因为“限购令”毕竟刚刚施行一周，后续影响有待观察。不过，从我们全国数据平台监测的情况看，其它城市限购初期，因部分家庭失去购房资格、购房流程复杂、开发企业延迟推盘等因素影响，成交明显下滑，部分城市下降超过50%，随后市场成交量有反弹，但无法恢复到之前水平。在此过程中，除了个别促销项目，楼市整体价格水平没有大幅波动。

    《武汉房地产》：这种临时性限购政策是否会在结束后出现房价反弹？
    刘萱：“限购令”属于行政手段，意义在于用时间换空间，通过短期冷冻需求，加大土地供应和开发，推进保障房建设，增加有效住房供应，实现供需平衡，使得房价趋于合理水平。根据国务院要求，各地须在第一季度公布本地区的年度房价控制目标，从这个角度来说，更不会出现大涨或者大跌可能性。
通货膨胀依然没有缓解，民众缺少投资渠道，加上武汉的城市化进程仍在加速，未来几年旧城改造规模大，本地换房需求依然旺盛，长远看，只有在限购期内进一步加大商品房和保障房建设和供应，才能根本解决市场反弹问题。                         

    《武汉房地产》：武汉对商业地产实施增税调控，转让成本大幅增加，您对此有何看法？
    刘萱： 2010年，武汉商用物业累计成交近2.11万套，其中商铺成交92.74万平方米，增加45.7%；成交均价13529元/平方米，上涨18.93%。由于此前多次调控都不涉及商业地产，市场投资积累了一定风险，因而本次对商业地产的增税调控措施，也在我们预料之中。
    税费调整增加了交易成本，对商业地产投资有一定抑制作用。但反过来讲，面对市场一拥而上的投资局面，这些措施可以起到警示风险目的，行业正面意义更大。最重要的是，商业地产真正的亮点在于后期的租赁价值提升，讲究长期收益而不是通过单纯的转让短期获利，从这个角度来说，目前的税费调整影响并不太大。
    结合武汉的发展规划看，我们认为商业地产依然具备一定的增长空间，在人口急剧增长的城市副中心区域，商业配套依然有明显不足。后期，我们愿意看到政府和企业更加重视商业地产的发展，提高前期规划设计水平，提升后期运作管理能力，做到经济效益和社会效益的并举。

    《武汉房地产》：在当前的调控背景下，你认为武汉的房地产开发企业应当采取什么样的策略来应对当前的形势？
    刘萱：“限购令”作为一种行政手段，与纯粹的市场手段干预效果不同，这与以往措施没有可比性。限购令将直接导致楼市成交有10～15%的下滑，降低企业销售速度和资金周转率，同时由于银行等金融机构的信贷收缩政策，大批融资渠道单一的企业将不得不加大自筹资金比例，6个月后将面临一定资金压力；
    对于品牌企业来说，传统的债务、IPO、信贷等融资方式面临挑战，将探索信托、基金、股权融资等新途径，如果“限购令持续半年以上，预计部分企业将降低开发投资速度和规模，延长项目开发周期，以确保资金链安全，并通过消减管理成本，维持企业稳健发展。
    截止目前，共有21家中国房地产百强企业在武汉有开发投资，万科、万达、福星惠誉、武汉地产集团、百步亭等武汉20强企业2010年销售额占到总体份额的40%，集聚效应明显。从历往调控进程看，品牌企业市场风向标作用明显，龙头企业的发展方向及策略选择，将极大影响到本地市场对于政策的反应速度和市场波动幅度。
    在调控常态化形势下，企业务必提高适应市场变化的能力；无论限贷还是限购，首次置业的本地购房者均不在限制之列，对于企业来说，加大首次置业产品的开发和创新，通过内部销售、团购等多样化营销手段加快销售，将是企业稳定销售的一个策略。 加大商业地产的投资或转型，最大限度减少政策影响，也将成为企业可以考虑的应对措施。在政府加大保障性住房建设力度及加大旧城改造情况下，企业可以积极介入，把握城市规划总体方向，拓宽土地储备渠道。