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武汉光谷联合股份有限公司董事长黄立平
编者按：近年来，随着光谷软件园、光谷金融港、光谷生物城创新基地等工业地产项目获得巨大成功，不仅受到了各级政府的高度赞赏，在业内也获得了广泛好评。工业地产以一种崭新的形象展现在人们面前。那么，应该如何重新定义工业地产这一概念？创新型工业地产是一种什么样的开发模式？创新型工业地产与传统的工业地产有什么不同？带着这些问题，笔者专程采访了武汉光谷联合股份有限公司董事长黄立平先生。
《武汉房地产》：在您看来，应该怎样定义“工业地产”这个概念？
黄立平：首先，工业是社会化分工发展的产物，经过了手工业、机器大工业、现代工业几个发展阶段。机器大工业是18世纪英国工业革命以后从农业中分离出来的一种生产形态。随着科学技术的进步，19世纪末到20世纪初，进入了现代工业的发展阶段。从20世纪40年代后期开始，以生产过程自动化为主要特征，采用电子控制的自动化机器和生产线进行生产，改变了机器体系。从70年代后期开始，进入80年代后，以微电子技术为中心，包括生物工程、光导纤维、新能源、新材料和机器人等新兴技术和新兴工业蓬勃兴起。这些新技术革命，伴随着信息化，使得工业生产的面貌发生了深刻的改变。以生产性服务业为标志的工业和服务业出现了融合发展的趋势。
“工业地产”是为工业发展服务的一种不动产。你所说的“工业地产”在不同的工业发展阶段，它的形态、运行规律有很大的区别。概括起来讲，大体可分为生产型、物流型、研发型、孵化型、生产性服务型等几大类。随着科学技术的进步和经济结构的转变，工业地产的类型还会不断变化。
人们通常理解的“工业地产”是指以物流、生产、产品加工为特征的不动产形式，其建筑形象的代表是加工厂房和物流仓库。以美国普洛斯为代表的工业地产商，以物流型地产开发和运营见长，而新加坡腾飞集团以高技术园区的开发管理为特色。上世纪80年代以来，伴随着改革开放，以深圳为代表的东部沿海地区兴建了大批出口加工区和工业园区，如最早的蛇口工业区，它们的共同特征是服务于产品加工业务。而我们所说的“工业地产”是以服务于新经济、新业态为主要目标的地产模式。
《武汉房地产》：创新型工业地产是一种什么样的开发模式？有哪些类型？有什么特点？
黄立平：创新型工业地产的开发模式是通过整体的项目策划和规模开发，以及专业化的服务，按产业链系统引进相关企业，整合产业资源，推动产业规模的集聚扩大和产业结构升级，实现土地的集约化利用和城市经济的可持续发展。
主要类型包括研发、孵化，以及由此派生出来的复合型需求。比如为了推动软件产业的发展，全国有几十个城市都建设了软件园，数以百计的科技产业孵化器，这些都是高新技术近20年来发展的必然产物。我们把它们叫做创新型工业地产，或主题产业园区，也可以称之为“产业综合体”。
《武汉房地产》：您所说的创新型工业地产与传统的工业地产有什么不同？
黄立平：它们最本质的区别是：
①创新型工业地产以服务于脑力劳动为主，而传统的工业地产以服务于体力劳动为主。从事脑力劳动的人员素质较高，而从事生产加工的人员以体力劳动为主，素质相对较低。从某种意义上讲，园区从业人员的素质高低决定了园区经济发展水平的高低；
②创新型工业地产的建筑形态更能融入城市、强化城市和体现城市，而传统工业地产是脱离城市和拖累城市的；
③创新型工业地产是功能复合型的，在一个园区里面，能够满足企业办公、营销、研发、生产、服务等多种经营内容的需要，而传统工业地产的功能单一。园区功能的多样化就意味着生动和丰富，单一则意味着生硬和枯燥。
《武汉房地产》：如何判断一个工业地产项目的水平？
黄立平：我认为有四个标准：
①规划建设水平：包括建筑的形态、色彩、建筑材料、建筑空间、功能、建造质量、景观等；
②产业聚集度：能否真正实现产业的聚集是园区成功的重要标志。光谷软件园聚集了武汉市60%以上的软件和服务外包企业，光谷金融港已吸引20多家金融机构的后台入驻，光谷生物城创新基地已聚集近百家机构或创新团队，几十种实验室和5个动物实验中心，这都体现了创新要素和产业资源的高度聚集；
③经济活跃度：园区内不仅要有大企业所带来的产业能量,更要有一大批具有创新活力，高成长、高附加值的中小企业，共同推动产业的快速发展；
④国际化程度：这体现在园区在经济全球化格局中的地位，在产业价值链中的位置，是否在国际分工中占据产业链的高端，入驻园区的机构是低端的生产加工部门，还是企业的研发创新、品牌营销、推广体系等高附加值部分。只有处于价值链和产业链的高端，才能聚集高端要素。
《武汉房地产》：创新型工业地产对区域经济发展有什么作用？
黄立平：创新型工业地产对于区域经济发展具有巨大的推动作用。企业和产业要素在一个区域的聚集能够增强区域的竞争力，要素资源的集中使得产业链结构更加完善，吸引中介、风险投资等产业周边配套服务机构的进入，促进该地区的产业竞争力进一步提升，吸引更多的企业聚集。比如东莞对出口加工制造业的吸引就是一个很好的例子。
2009年底，国家批准东湖高新区为继中关村之后的第二个国家自主创新示范区，发展由自主知识产权驱动的经济已经成为国家战略。而创新型工业地产正好能够发挥产业组织、资源整合的作用，推动自主创新示范区更好的发展，提高自主创新示范区的经济规模和影响力。
企业发展和竞争到最后是品牌的竞争，同样的，城市之间竞争的高级阶段也是区域品牌的竞争。多个具有一定规模的主题产业园区项目的形成对于区域品牌（如光谷）的建立和提升具有基础性作用。
《武汉房地产》：贵公司曾成功开发过丽岛花园这样的住宅项目，现在也有部分住宅开发业务。与住宅开发相比，创新型工业地产是否难度更大？
黄立平：坦率地讲，难度是有的。相比住宅业务或商业综合体而言，创新型工业地产项目的开发更具有挑战性。住宅的市场需求比较明确，类型比较简单，更容易复制和放大。当一个企业积累了一定的经验后，起决定作用的是资本实力。而创新型工业地产的开发具有自身的规律，需要对经济、对产业、对企业需求有更深入的了解。比如企业对空间的需求，包括建筑、功能、环境的需求，对配套的需求，以及所处产业链的上下游关系有更全面的了解，才能提供更好的服务。对项目的策划能力、产业组织能力要求更高。比如在光谷生物城创新基地的建设当中，不仅需要建筑专业的人才，而且需要对生物、化学、实验室等专业和创新规律有深入了解的专业人才参与到设计和建造中来。所以，做工业地产需要更多的专业人才，更强调专业技术服务水平。另一方面，创新型工业地产项目一定是因地制宜的，个性化更加突出，在光谷取得的经验不一定在汉口就能够复制。这也正是主题产业园区开发的乐趣所在。我们希望每一个项目都有所不同，每个项目都有新意，这正符合我们公司以创新为本的理念，不希望重复别人，也不希望重复自己，每个项目都要有所超越。
《武汉房地产》：听说你们在园区的营运方面也有一些新的探索，能跟我们介绍一下吗？
黄立平：我们不仅开发，更强调园区运营的可持续。我们的核心价值不仅在于提供企业不断成长所需的空间，还要解决企业入驻以后所需的各种服务，包括装修、物业、能源供应在内的一站式服务，解决他们长期营运当中所遇到的问题，让企业能够无忧地集中精力处理他们自身的发展问题，不受困于或受制于社会性的或保障性服务。这种一站式服务模式不仅受到了广大中小企业客户的肯定，也得到像泰康人寿这样的大型企业客户的赞赏。这不仅是我们开发价值链的延伸，为企业提供了更好的服务，也是企业未来发展的新的机遇，创造了新的价值。
《武汉房地产》：公司有没有计划在其他地方推广这种创新型工业地产开发模式？
黄立平：我们当然希望未来将这种开发模式推广到其他地方。但这种推广绝不是简单的复制，而是因地制宜地结合当地的经济状况和资源状况策划适合的项目。比如我们在洪山区开发的创意天地和江夏区策划的研创中心项目，都是根据洪山区和江夏区的经济结构、资源优势打造的，能够直接促进区域经济的发展。在适当的时候，我们也会走出武汉，契合当地的资源状况做合适的项目，但不会走简单复制的道路。
《武汉房地产》：物流型和生产型的工业地产你们是否也会介入?
黄立平：目前我们业务的核心是满足新产业、新经济的创新性工业地产，这部分处于市场的高端，而且我们对这种类型更有经验。如果有机会，我们可以做一些孵化搭配一些生产功能的项目，而完全生产性的项目我们不会考虑。对于物流地产来说，已经形成了成熟的开发模式，而且物流地产一定是要形成国际化的网络，目前不会考虑介入。
《武汉房地产》：中部崛起战略会给武汉带来更多的机遇，你们怎么样通过创新性工业地产项目的开发进一步推动武汉经济的发展？
黄立平：我们对武汉市的经济结构、经济规模、区位优势等市情长期进行动态跟踪研究，哪些产业是武汉可为的，哪些是难为的，哪些是不可为的，武汉在哪些方面具有优势，怎么样扩大这种优势，形成比较强的竞争力，这些东西我们研究的比较清楚。这是我们在策划项目时重点考虑的因素。总体来讲，武汉市的人才优势和科教资源丰富的优势，是武汉经济发展真正的推动力量。我们希望这些主题产业园区能够成为武汉在未来新一轮经济发展中的动力引擎。另外，工业地产项目的策划一定要有前瞻性，要遵循产业发展的趋势和规律。比如在以创新研发为核心的未来科技城项目中，我们提出项目的规划建设要遵循生态性、开放性、先进性、科学性四项原则，突出共生、绿色、开放、人文四大理念。总之，项目要成为代表城市未来，代表经济未来，预示未来的作用和价值。
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