李洵：工业地产开拓者的思与行
2011-07-04 00:00:00   来源：

 

【编者按】在武汉东湖高新集团股份有限公司（以下简称“东湖高新集团”）副总经理李洵的眼里，工业地产不能简单地归类为房地产开发行业，工业地产是能够为国家带来税收的，是能够为企业带来价值的，工业地产项目提供的是生产资料，而不是生活资料。作为拥有丰富工业地产开发经验的专业人士，李总向本刊阐述了自己对工业地产未来发展趋势的看法，并与大家分享东湖高新集团这二十年来工业地产的研发经验。

《武汉房地产》:请介绍一下东湖高新集团工业地产业务近年来的战略调整。
李洵：东湖高新集团自1993年成立至今，科技工业园开发业务经历了两次重要的战略调整。一次是2002年开始进入市场化运作阶段，其标志是武汉国际企业中心的建设及运营；另一次则是2008年开始的大规模业务对外扩张。在最近三年，我们走出武汉，在长沙和襄阳取得了两块土地，每块土地的占地面积都在400亩左右，用于运营大型的工业地产项目。
从1991年集团首个开发建设的科技园区——关东光电子产业园开始到现在的第四代工业地产——光谷•芯中心，东湖高新集团已经在工业地产的路上走了整整二十年，作为一个专注于工业地产开发的龙头企业，东湖高新集团在开发项目的理念上，立志做到科技创新，走在产业的前沿，做别人没有做过的事，走领先创新之路。
东湖高新电子港建于1993年，是东湖高新集团科技园区的开山之作，它基本参照沿海传统标准厂房模式开发建设，是“三来一补”通用厂房，但这种以生产玩具、收音机、录音机生等劳动密集型制造业为主的厂房类型无法满足光谷地区科技型企业的需求。
从第二代工业园开始我们认识到新型工业园区需要有一定的办公属性，再到后来大家所熟悉的武汉国际企业中心就是我们打造的真正满足于研发类企业的科技园，开始走符合光谷企业特点的研发型产业园之路。不仅如此，我们还充分考虑到园区企业产业链的整合和企业发展的精神需求，提高企业的形象，留住这些高科技的研发人员。它不是一个简单的工业园的概念，既要适宜工作也要适宜生活，是一个生态化的新型社区。
东湖高新集团除了武汉国际企业中心之外，同步还在湖南长沙环保科技园开发了湖南省首个服务发展型企业的综合科技园——长沙国际企业中心，它是东湖高新集团将光谷工业园区的成功开发运营经验复制到湖南的首个项目，目前已建成10万平方米，并已经引入企业100余家。今年长沙国际企业中心开工面积达15万平米。
襄阳首个综合体类型产业园区——襄阳国际创新产业基地，是我们东湖高新集团襄阳子公司建设的首个集“创新、研发、商务”等功能为一体的综合体产业园。我们希望襄阳国际创新产业基地可以吸纳一些工业设计、电子电气、软件开发等智力型企业，为襄阳市原有产业形成强大的支撑和产业互补，进而形成完整产业链，让襄阳国际创新产业基地承担起推动襄阳高新技术产业的发展的历史性任务。

【注解】
武汉东湖高新集团股份有限公司系由武汉东湖新技术开发区发展总公司等五家单位于1993年1月共同发起设立，总股本6000万股；经1998年1月8日发行后，上市时总股本达16000万股，目前,公司总股本为49606.59万股。

《武汉房地产》:您怎样看待目前的武汉的工业地产市场？
李洵：当前，不少业内人士都看好武汉的工业地产，认为工业地产迎来了难得的发展契机，在未来的5到10年中将成为主流产业。其实，对于整个房地产来说，我认为不存在哪一个地产类别会是主流，它们有各自的细分市场，有各自的顾客群体，并不是此消彼长的关系，都属于市场化选择。而工业地产要大力发展，最重要是解决内涵问题，要将自己的特色做出来，成为企业发展的加速器，与住宅产品体现出差异化。它相比住宅产品而言更重视创新，工业地产应该去地产化而更企业化。
东湖高新集团是一家科技园运营商，开发住宅和开发工业地产完全是两个不同的领域，工业地产开发自有其规律。工业地产向客户提供的不是生活资料，而是生产资料，这就要求工业地产项目要能够为客户开源节流。所谓开源，就是要有与政府、银行沟通的渠道，帮助客户找到生意伙伴，能够给客户的企业带来利润；所谓节流，就是要通过我们的运营让客户在融资、采购、物流、办证、日常消费等方面节约时间、节约成本。
工业地产对产业链整合的要求比较高，首先应该考虑的是使用价值，而后才是投资价值。要让它真正的成为生产资料，让企业获得购买房屋之外的增值，这才是工业地产的核心。东湖高新集团要对所开发的科技工业园进行产业链的深度整合 、服务平台的建设完善、产业经济的主题化，不断深化工业地产的服务和整合功能，做一个高端的、高效率运转的优质企业集合体。
不少人感觉工业地产的进入门槛较低，但相对于住宅地产而言，工业地产门槛更高。它虽然不受限购的影响，可是单套房的总金额较高。再者，把工业地产真正打造成为成功的科技园，其操作技术层面的门槛是很高的，包括对客户的把握、对客户群的分析等等，要把客户服务提升到一个相当的高度。同时，我们要积极引进社会化服务资源，为企业提供政策发展方向研究、金融咨询、后勤保障等全方位服务，解除企业发展后顾之忧。
工业地产时代来临与否，其实与政府调控房地产并没有多大的关系，不管是2007年政府最大动作的一次调控，还是现在的“限购”“限价”，其实都不是说要往下打压房地产行业，而是根据市场情况做出的阶段性调整。真正影响工业地产的核心问题有两个，一是企业对于是否自己建厂房的认识，很多企业习惯于自建厂房，要从自建厂房转为购买服务齐全、配套完善的科技园区，专业人做专业事，企业将最大精力投入到自身的企业发展中。而另一个核心问题就是政府的大力扶持和政策倾斜。如果说这两点问题解决了，工业地产的飞速发展新时代也就来临了。

《武汉房地产》:作为贵公司工业地产的第四代标杆产品，光谷•芯中心有何创新之处？
李洵：光谷•芯中心是武汉首个获得LEED美国绿色建筑认证的项目，该项目可为科技研发型企业提供新型的生态化商务运作平台，首创四大服务平台——企业全周期发展平台、绿色健康创新平台、社会化服务平台、产业链整合平台，帮助企业全面成长。
第四代科技园我们更注重优化项目的软件环境，更注重提升园区的服务水准，帮助企业特别是一些中小型企业进行信息资源的整合，而不仅仅只是帮助企业解决衣食住行的问题。比如说我们独创的退台型的办公产品就是提供一个高质量的办公环境，它不是简单的阳光花房，而是提供层层退台的办公生态环境，通过创新的设计，将景观引入室内，满足他们的软性需求，注重精神上的追求和工作的愉悦感，真正的站着“以人为本”的角度替企业和员工在考虑。
光谷•芯中心依然采取集团首创的模块化组合方式，有单套面积300㎡左右的小户型，有单套面积600-700㎡的大户型，也有总建面达3000㎡的整栋办公花园。企业可以根据自己的需求自由组合。它将产业定位于以电子和研发为主，配以适量的轻量化制造。围绕研发类、贸易类、轻量制造类等主产业链，涵盖社会化服务机构等复合型的产业链。

《武汉房地产》:贵公司走上对外扩张的道路是基于何种考虑呢？
李洵：工业地产在某一地区的开发模式很难照搬到其它地区，因为每个地区的产业集群、区域价值都不相同。由于地域不同，经济发展水平不同，目标客户不同，工业地产项目无法进行跨区域的简单复制。比如，武汉光谷以光电产业为主，而长沙金霞开发区以物流等产业为主，我们的项目肯定不能直接复制过去，最多在产品外型上有些相似，而产品的内部布局则须重新设计。虽然这样的跨越不容易，但却可以提高东湖高新集团的核心竞争力——市场分析能力、产业整合能力、营销策划能力。当我们掌握了这样的核心竞争力之后，我们将会进入更多的城市。以“滚雪球”的速度积累资源，以体系化规模化支撑我们的工业地产的发展。

【注解】
2008年3月25日，武汉东湖高新集团股份有限公司何文君总经理与襄樊高新区管委会刘金元主任签订了意向性协议。这一投资过10亿元的工业地产项目选择落户襄樊高新区。
武汉东湖高新集团股份公司选址于邓城大道以北、农科院以西（襄樊五中对面）的356亩土地，总投资约10亿元人民币，在襄樊高新区内建设襄阳国际创新产业基地，该项目主要以研发制造产业为龙头，吸引研发制造项目的上下游产业进入工业园，建成后将吸纳300余家企业入驻，提供上万个就业岗位。该项目的建成将推动高新区整个经济的高速发展。

《武汉房地产》:您认为武汉的工业地产开发具有哪些特点？
李洵：和开发住宅不同，工业地产不是赚快钱的市场。第一，开发商必须要研究目标客户的特点，制定相应产品。武汉太大，光谷工业地产项目在黄陂就没办法复制。每个区域都有特色产业，要找准切入点。我们对每个项目都要系统分析，知道行业需要什么支持。比如，我们在设计“光谷芯中心”这个产品的时候，详细地研究光谷工作者的“8对8行为模式”，即：光谷工作者一般早8点上班，晚8点下班，这12个小时，老板在做什么？员工在做什么？他们的需求是什么？心理活动特征是什么？他们在哪里吃饭？饭后需要进行什么活动？他们需要如何接待来访企业和生意伙伴？人流、货流在项目中应该如何分流？大企业对项目有什么特殊要求？中小企业对项目又有什么特殊要求？掌握了他们的行为模式之后，我们有针对性地设计产品，一一满足他们的需求，这样的工业地产项目才能够受到客户的欢迎。第二，工业地产的门槛是技术门槛，而非资金门槛。开发商应该首先回答如何拥有支撑一个工业地产项目正常运营的核心技术。

《武汉房地产》:据观察，武汉的工业地产项目很少在报纸、网站等媒体上进行宣传，请问东湖高新集团的宣传策略和招商策略是什么？
李洵：宣传太少并不是优点，工业地产项目和住宅项目一样，也需要大量的宣传。区别在于，工业地产项目在线上和线下的活动要充分结合，多在专业媒体上进行有针对性的宣传。其实，我们项目的成交量主要来自于老客户的推荐，来自老客户的重复购买。因为他们知道，东湖高新集团开发的工业地产项目是围绕着他们的产品线进行设计的。工业地产项目往往不是高额利润产品，我们项目的售价不高，也不以价格为卖点。工业地产项目是要给客户带来价值，这比简单地让利更实在。
比如，我们的光谷芯中心项目在配套上下了大力气，请求管委会政府将公交线路延伸到项目门口，在项目内部配置食堂、体育场和金融机构等等。另外，为了提升中小企业的整体形象，助推企业加速发展，东湖高新集团还主动出资在2011年光博会上为中小企业定制了一个大展区。所以，我一直认为我们不仅仅是房地产开发商，更是城市运营商，我们要为客户持续发展提供价值。

《武汉房地产》: 您对我们协会有何要求和建议？
李洵：希望协会多为我们企业呼吁，希望政府大力支持武汉工业地产发展，在政策和税费方面予以倾斜。因为工业地产项目能够为国家带来税收，能够为企业带来价值，不能简单地归类为房地产开发行业。
另外，希望协会能够建立武汉工业地产分会，让武汉市所有的工业地产开发商能够拥有一个交流平台，让大家分享合作机会，同时，借用这个平台同武汉市各区、县政府进行沟通，举办各类考察、洽谈活动，提高整个行业的开发水平。