易小迪谈新政：二三线城市被“误伤”
2010-08-02 00:00:00   来源：

图为阳光100集团董事长易小迪先生

 

    楼市治本之方，始终在于使市场处于供求平衡或者说供给略大于需求的状态。

　　新政下的中国楼市毫无疑问地进入了一个史无前例的下行调整阶段。被认为是调整主要方向的一线城市，理所当然地受到了强烈的冲击。

　　随着调控的深入，一开始被认为是避风港的二三线城市房地产市场，也被不断扩大的调控漩涡慢慢波及。“北京肥胖，全国都要跟着减肥。”这是阳光100董事长易小迪在接受媒体采访时多次表达的观点。

　　显然，对二三线城市的房地产市场，长期深耕于此的阳光100集团有着足够的发言权。易小迪认为，不少二三线城市的房地产市场才刚刚处于起步阶段，意在平抑“过高”房价的宏观调控却是一刀切，不单对二三级城市的萌芽期房地产市场造成大的影响，甚至还会冲击到这些城市的地方经济。

　　新政实施已过数月，但讨论仍在延续。当一线城市楼市调整已成定局，二三线城市在这场愈演愈烈调控风暴中将何去何从？

　　阳光100集团董事长易小迪接受了记者的采访，以下是采访内容：

　　记者：您此前一直在说，目前的调控政策是“北京肥胖，全国都要跟着减肥”，那么在您看来，目前的二三线城市房地产市场为何不适宜“跟着减肥”呢？

　　易小迪：我曾经讲过，中国房地产是一锅“夹生饭”，有的地方火力太大，导致已经烧焦了，但有的地方的火力却是不够而还没烧熟。显然，大部分二线城市就是处于未烧熟的部分，这些城市的城市化水平还很低，甚至有些处于刚刚起步阶段。一线城市的房价出现了上涨过快的情况，房地产过热了，确实需要进行调控以拨乱反正。但是，同样的措施一刀切地应用到情况各异的二三线城市中，是不适当的。对于这些城市，应该根据他们发展的不同情况进行政策的差异化，一刀切是不恰当的。一来，调控为了平抑那过高、上涨过快的房价，但二三线城市的房价增速显然慢于一线城市。再者，二三线城市的购房者，以自住性需求居多，投资、投机行为相对较少。若采取如一线城市般限制购房的措施，必然会误伤到二三线城市的刚性需求。

　记者：那么据您观察，现在二三线城市房地产市场受到的冲击明显吗？

　　易小迪：就二套房首付50%，利率1.1倍这条来说，已经对二三线城市市场造成了不小的影响。我们阳光100在沈阳、柳州、东营等城市所获得实地市场数据，则反映出即便是这些城市，成交量也出现了30%以上的不同程度的萎缩。

　　记者：成交量下降之后，房价相应下跌又会是多少？

　　易小迪：二三线城市的房价本来就不高，因此不会出现大幅度的下滑。但我估计，二三线城市的房价下降幅度会在10%左右。而如北京等一线城市，房价下跌30%是有可能的。这就是二三线城市不同于一线城市的地方，虽然毛利率未如一线城市高，但是抗跌能力却很强。尽管二三线城市的房价跌幅不如一线城市，但是造成的创伤却是一点不比一线城市要小。因为二三线城市的基础相对来说实在太脆弱了，如果这些城市的房地产市场被打压下去，对城市的经济发展会造成不小的冲击。

　　记者：阳光100一直致力于二三线城市的物业开发，那是不是今后这个方针还是会坚持？

　　易小迪：我们还是会继续重点发展二三线城市。但是，我们只在较为热点的城市布局，一些到现在为止房地产市场还处于十分滞后阶段的城市，我们暂时不会涉足。中国的城镇化进程在持续进行着，这对二三线城市的房地产市场来说，一定是一个长期的利好。不过，现在才说要进入二三线城市其实已经有点迟了。阳光100在六七年前，就已经确定要把二三线城市作为发展的重点。

　记者：此前高居不下的土地价格被认为是推高房价的因素之一，您怎么看目前以招拍挂为主的土地出让市场？

　　易小迪：作为影响房价的主要因素之一，土地政策的规范合理显得尤为重要。而近些年，正是因为土地政策的问题，越来越高的地价催生了高房价。土地政策改革，在于增加土地的供应量，而不在于招拍挂这种出让方式。只有当开发商不用通过采取高价策略就能拿到土地，地价才会下降。同时，土地供应量增加后，房子的供应量才会随之增加，房价也会因此下降。这时候，房地产市场将从卖方市场转变为买方市场，不仅有利于房企的发展，也有利于社会的建设。

　　记者：现在有一种担心就是，担心这次调控会不会像此前几次楼市调控那样，房价在压抑一段时候后，会出现反弹？

　　易小迪：像上面所说的，土地政策市推高房价的主要因素。如果土地政策不改变，那么房价出现反弹是有可能的。 要增加土地供应，我认为这才是调控的核心所在。其实从开始到现在，随着调控的开展，很多地方政府都已经在加快推地的计划。当然，一方面是由于调控已经对地方政府的经济运营造成了影响，另一方面政府也意识到这个问题。楼市治本之方，始终在于使市场处于供求平衡或者说供给略大于需求的状态。而要做到这点，就必须紧紧地抓住土地政策的改革，只有这样，再辅之金融改革，那么房地产行业就能健康稳定地发展下去。