秦虹：“望闻问切”诊楼市
2010-09-06 00:00:00   来源：

 

    秦虹，国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任，研究员。1993-1999年期间，曾任建设部政策研究中心房地产与住宅研究所副所长、所长；1998年参与国家“九五”科技攻关项目《2000年小康型城乡住宅科技产业工程》，获两项科研突出成果奖和个人先进奖；主持或参加多项有关房地产和住宅政策研究课题，发表文章40余篇。7月13日下午，在武汉房地产开发企业协会主办的“探寻新经济时代地产企业管理之路暨2010房地产企业管理高峰论坛”上，秦虹作为主讲嘉宾，发表了题为《2010上半年中国房地产市场总结暨下半年发展趋势》的主题演讲，深度诠释了房地产行业的发展趋势及相关政策解读。本刊现将其精彩的演讲内容整理成文，以飨读者。

    房地产新政对市场影响显著
　　据秦虹介绍：今年上半年，全国房地产市场在成交和价格上表现出“前高后低”的特点。4月17日的“新国十条”出台之前，市场热度较高，但新政出台之后，则产生了明显的变化。在北京、杭州、上海等重点城市出现了成交量的快速下滑，平均水平比2009年同期下跌幅度超过50%，其中，深圳上半年的月平均成交面积比去年同期更下降达70%。而在武汉、青岛等二线城市，其成交量的下滑不明显。
    在价格方面，新政的出台，除了直接影响部分城市的成交量之外，更对这些地区的房价上涨起到了明显的抑制作用。上半年一季度整个市场上出现的价格快速上涨态势已经不复存在。有些地方的新开一手房价格已经有了明显的调整，二手房也在主要区域上产生了价格变化，这预示着未来房地产价格向下走的压力非常大，楼市调整的效果已经在一些热点城市得到了初步的体现。

　　多种因素致当前房价跌幅不明显
　　秦虹在当天的论坛上介绍，从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势已经开始得到有力遏制。1-5月，全国商品房销售均价涨幅较2009年下降12.1个百分点，其中5月份全国商品房销售均价今年首次出现环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快，前期房价暴涨区域的二手房价格也开始下降。
　　在国家对楼市的调控上，不少购房者认为只看到了成交量上的变化，而高额的房价却没有下降的迹象。对于民众的疑惑，秦虹给出了自己的答案。据秦虹分析主要有以下几个原因：
　　第一，房产新政出台期间正在销售的商品房项目价格难以下降。由于今年一季度大众对市场的一致性预期，导致了“淡季不淡”的异常现象，直接表现为前四个月的成交面积增长速度快且幅度上升。此外，市场上出现了大量的“日光盘”、“月光盘”，这种成交量也直接带动了价格的上涨预期。
　　第二，去年国家为了“保增长”而实行的宽松货币政策使得市场上的“热钱”非常多，以至大量的投资需求涌向了楼市。
    第三，从上半年的供给量来看，实际可供销售的楼盘相对较少。2009年房地产市场的全面回暖是先从楼市开始的，真正地市额回暖是从下半年的10月份开始，前9个月的新开工面积呈现为负增长。这便意味着2010年上半年可销楼盘非常之少。因此，上半年由于销售速度快带动了价格的上涨。

    未来推动房价继续上涨的动力不在
    据秦虹介绍，2010年上半年，全国103个城市住宅用地楼面地价为1863元/平方米，较2009年下半年下降9%。从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段，6月随着上海、广州、杭州等城市优质地块的成交，楼面地价小幅回升，但仍然维持在1600-2000元之间，低于2009年下半年的价格水平。
    新政出台后的两个月，土地市场上，成交比率也开始下降，地王已经很少出现，部分地区甚至出现了流拍现象。今年上半年土地推出面积比去年同期增长了100%，但土地成交面积增加了85%，也就意味着有25%的流拍现象出现。

　　市场下一步的调整将取决于成交量、房价与地价三者间的相互影响
　　很多人问，今年房价到底是调10%还是20%，秦虹表示，不同的项目不同的城市里面，价格的调整一定不一样。有的可能不调，有些城市可能还会涨，有的城市有可能会下调10%、20%。她说：“我没有办法判断，要具体到哪个项目，哪个城市。但是我认为，房地产开发企业下调的底线取决于土地的出资成本，等于说，取决土地的价格。”
　　开发企业的降价底线是，把房子卖出去之后，获得的开发利润，这是对企业最重要的。因为企业不一定要维持高价的利润，更追求开发的速度和资金的周转，来获得盈利。秦虹认为，单纯维持高房价对企业来说并不是最明智的选择。所以这个时候土地的成本成为制约房地产下降的因素，这样成交量、房价和地价之间形成互动关系。

    “有的地方，之所以出现土地流拍，一个很重要的原因是政府在出让土地的时候，它的价格高于市场预期，所以出现流拍的现象。实际上市场也面临着变化，配合宏观调控政策的实施，以适宜的价格对应土地的要求，这就是今年上半年的一个现象。”秦虹说，一线城市、东部城市表现市场变化很好，中西部地区、中小城市相对来说变化幅度没有前面说的城市那么明显。这表现不同城市房地产市场不同的速度，情况是千变万化的。

    房地产市场变化与政策预期方向基本一致
    对于国家宏观调控政策的效果，秦虹认为目前最重要的调控成果是大众对市场的预期发生了转变，有年初的一致性看涨到目前的有些看涨、有些看跌。这种变化有效地提高了房地产市场的可控性，为后期调整进一步深化打下较好的基础。
　　当下，人们普遍面临着货币保值、增值的压力，形成了一股较大的投资需求。在上半年一季度市场一片大热，人们普遍看好后市的背景下，若这些需求进入了楼市，将进一步地推高房价。国家出台房产新政后，通过对市场成交量的直接影响改变了部分人的市场预期，并很好地控制了投资需求，这对稳定房价、稳定社会秩序起到了很好的作用。
　　调整供求关系对抑制房价具有重要意义。宏观调控政策对市场预期的转变之余，也将促使房地产市场供求关系发生转变。这对于抑制房价上涨有着重要的意义。
　　据秦虹介绍，今年国家安排了18万公顷的土地，从源头上增加供给，下半年房地产的土地供给量将十分充裕。今年1～6月份，全国房地产完成的开发投资增长速度38%，103个城市住宅用地累计供应量同比增长100%，累计成交量同比增长85%，全国商品房新开工面积累计同比增长72.4%。从这些数据可以判断，今年下半年，整个市场的压力将会非常大，特别是在一线城市和一些重点城市。在这种情况下，供求关系一定会发生变化。据统计，从2005年开始，中国房地产市场格局就变成了一个供不应求的市场。2004年全国房地产项目竣工面积和销售面积比大约为1：1，大家似乎感受不到房价的涨速度，自2005年后，连续5年销售面积大于竣工面积，在2009年的时候更是达到了历史最高水平1：1.5，所以市场上只要有销售空间，就会加大价格上涨的力度。
　　因此，国家通过宏观调控来改变市场的供求关系能直接反映到市场上，这对于房价的影响也是不言而喻的。下半年，供求关系一旦发生转变，市场价格也将会作出相应的改变。

    企业盈利模式转变  商业地产获发展良机
    伴随着调控的不断深入，房地产市场结构和业态增长趋势也将发生相应的转变。在目前的环境下，二、三、四线城市今后的增长速度将会加快。其一是因为二、三、四线城市正处于目前城市发展最快速的时期，城市发展不仅仅是人口的增加、城市产业结构升级和城市功能升级的关键时期，这会对房地产市场产生刺激性的需求。
　　“从这次调控来看，一线城市调整幅度远远大于二线城市，所以我们认为从增长速度和数量上来看，今后二三线城市是主体。业态也是如此，过去成交量增长大的主要是住宅物业，这次调控政策下，对商业物业的发展给予了比较好的机会。”秦虹分析说。
　　近年来，房地产企业快速扩张，房地产企业盈利主要是靠土地获得利润增长空间和企业快速成长扩张。在目前政策情况下，靠土地盈利的模式难以为继，企业必须进行转变。
    目前，土地招拍挂制度的进一步完善，从过去单一的价高者得的拍卖制度，变成了综合招标的方式，这种方式就抑制了高地王的出现。第二个土地出让规模大大缩小，土地款缴纳比例大幅度提高，开发土地的时限进行了限定，土地增值税征缴力度大大加强，以及房地产开发企业的融资得到了极大的限制。企业再走过去以土地盈利的模式将难以为继，下一步真正考验企业。在今后一段时间，企业的品牌、差异化竞争、质量、产品以及管理优势的竞争会非常的明显。这对企业来说，做好自己的发展，充实核心竞争力尤为关键。

    国家将坚持房地产调控不动摇
　　近日，有媒体引用住建部政策研究中心副主任秦虹在深圳的讲话称，第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。一些媒体和业内人士认为，上述讲话释放了调控走向的新信号。
    不过，对于这一说法，住建部官员罕有地进行了公开回应，称“部分媒体报道中提到的部分第三套房贷松动的消息，应属个案，不能藉此做出房地产调控政策方向出现转变的判断。”同时强调，下一阶段，各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施。对于部分媒体的报道和分析，秦虹表示，部分媒体不负责任地曲解了其观点。

　　武汉不属于国家重点调控的区域
    秦虹表示，本次调控区分了房价上涨过快城市和一般城市，授权地方根据当地情况采取不同程度的调控措施， 避免了房地产调控“一刀切”。国家政策调控的重点区域需满足三个特点，即：房价过高、房价上涨过快、供求关系紧张。武汉作为中部的重要城市，目前的房地产形势不完全符合以上三个特点，不属于国家重点调控的区域。

　　刚需不受调控影响 选择合适房源最重要
　　对于迷雾缭乱的房地产市场，在政策密集的调控时期，不少刚性需求的购房者亦被弄得晕头转向。秦虹表示，刚性需求在任何时候都可以入市，政策调控的对象是投资性需求，以及通过增加供给来调整供求关系，这对刚需购房者不造成影响。购房者若选择到合适自己的房源则可出手，无需做过多无谓顾虑。此外，秦虹还表示，市中心、轨道沿线楼盘较为保值，大跌的可能性非常小，而郊区一些配套不好，又是小开发商开发的楼盘会最先扛不住。