罗华东:地产熊市之中也会出现牛股
2010-10-20 00:00:00   来源：

——专访武汉南国置业股份有限公司南湖城市广场项目部总经理罗华东

 

罗华东其人
　　温文尔雅、谦虚低调。一席白色衬衫，一副简洁的金属边框眼镜，细心热情之余隐隐透出他对工作的认真和执着。现任武汉南国置业股份有限公司南湖城市广场项目部总经理。
　　南国SOHO520开盘当日售出90%(537套)，而罗华东作为南湖城市广场项目部的总经理，无论是在项目设计、产品质量、营销策略上自然功不可没。
　　面对记者的采访，他却很谦逊：“我只是普通员工的一份子，在南国工作十二年，销售、研究，项目都做过，南国给了我一个很好的学习平台，我自然会将全部的精力献给南国，而我们项目所取得的成绩自然与总公司的整体规划和领导密不可分。”
　　差异化研究，创意设计赢市场青睐
　　南国SOHO520，8月21日开盘，分别推出了490套5.2米层高的小“复式”和112套标准平层小房，开盘当日逆市飘红，成交量达9成。而当天700余组客户参与摇号选房，转化率也高达75%。
　　当谈及南国SOHO520开盘所取得的成绩时，罗华东已按捺不住满脸的悦色，他坦言90%的销量其实略微高于预期：“开盘之前，我们对客户积累、承受能力，以及真实购买意愿有过综合的分析与判断，当时我们的预计开盘当日达70%的销量，即450套左右。而现实成绩远远超过了预计，当然这与产品的设计和创意是分不开的。”毕竟好产品，人传人，口碑赢销量。
　　确实，现在房地产行业竞争非常激烈，想立足非常难，立于不败之地则更难，而对市场需求的研究及创意产品的设计则是重中之重。说起产品的设计和创意，罗华东颇有感概：“当时南国SOHO二期，我们就做了几种层高设计方案，有5.4米、5.2米以及5.0米，经过多次感观试验及性价比核算后，才最终确定5.2米层高。”然而，罗华东与他的团队一直没有停止过思考，用他的话来说，“就算是样板间，我们也要尽可能做得精到，为客户提供更有价值的参考”，正如样板间所见，48㎡的建筑面积又化身为一套实用的大两房或小三房。小“复式”还可分割成上下两个完全独立互不干扰的公寓。
　　“除了在产品设计上我们狠下功夫，南国SOHO520产品本身也涵盖了很大的消费者利益。40多平米的建筑面积实现80多平米的使用面积，无论是办公还是自住都非常有层次感。倘若对外出租，可以住一层租一层;也可以双层出租，以房养贷。另外，5.2米层高，也给年轻的置业者在房屋装修设计上，提供了一个很好的发挥空间和平台。”说到这里，记者不禁想起南湖某项目经理很逗趣的一句话：“我们总是跟着南国做房子，我们设计大户型，南国却定位于小户型;当我们定位小户，南国却以小复式赢得了市场。”
　　价值明显，淡市之下冲出一支牛股
　　就在这个酷暑的季节，正当各大营销中心门前冷清的时候，却从南湖杀出一匹黑马。南国SOHO520开盘当天售出90%，不到一周，602套房源已不足5套。如此成绩，着实令不少开发商大跌眼镜。相反，罗东华却很淡定，他说：“南国SOHO520取得这个成绩，是可以理解的，除了产品自身的独特性和差异性外，区域价值也相对明显。我们可以看到，围绕南湖城市广场15分钟步行距离内，成熟社区密集，已经形成近15万的步行生活圈，且区域人口还将随住宅开发量的增加和在建项目入住率的提升而不断增加。”
    在南湖工作十二年之久的罗华东，对南湖自然非常了解，用他的话来说南湖就是他家，在问及南湖的消费能力时，他很自信，正如很多人眼里的南湖相反，南湖新城居住，以高收入白领、公务员以及私营业为主，收入明显高于武汉市平均收入水平，消费意识强、消费力旺盛。据罗华东介绍，南湖新城位于内环与二环之间，东临南湖、南抵二环线、西靠巡司河、北至雄楚大道、总面积13.1万平方公里，居住人口将超过35万，是武汉市最大居住新城之一，也是武昌规模最大的居住组团之一。而处于大南湖核心区域的的南湖城市广场，哪怕仅仅依托于沃尔玛、金逸影院的辐射能力，就可以覆盖新兴区域的消费需求。在南湖交通问题上，罗华东告诉我们，南湖新城已经形成了“七纵七横”的交通骨架，南湖城市广场正处于其核心节点，门口即是公交站。紧邻该项目的丁字桥南路即将打通，对扩大项目商业辐射能力有着重大利好，且规划中的两条轨道交通5、7号线将通过南湖新城。届时，南湖人出行会更加方便。
　　罗华东展现给我们的始终是他的自信与淡定，对于开盘所取得的成绩，罗华东仅用了两句话概括，“我们坚信，南国SOHO520哪怕在‘乱世’之中，仍能走出自己的独立行情。不管市场怎样的，熊市之中总会有黑马、牛股出现。”
　　 商铺先招商后销售，独创“基础租金+增值租金分成”
　　南国置业有限公司除了开发不少住宅项目以外，也成功开发了不少商业项目，如：南国大武汉家装、南国都会、西汇城市广场等，并赢得了较好的口碑和社会地位，可以说南国置业在商业地产开发上成功塑造了自己的品牌。
　　而目前，不少投资商业地产的开发商对外宣扬“商铺投资，每年兑现8%的回报率”，当记者提及这个问题时，罗华东只是莞尔一笑，“商铺投资回报率达8%，这应该是个传说。商铺投资回报率主要取决于商铺的租金。市场总有一个放水养鱼的成长过程，鱼越长越大，租金是逐年递涨，而对于商铺未来的成长空间，开发商应该留给投资者，我们不可以透支未来，做出过高估算。”
　　在商铺的经营模式上，据罗华东介绍，南国置业独创“基础租金+增值租金分成”的回报模式。“基础租金”部分，不仅保障了投资人的基本利益，又保证其投资的安全性;“增值租金”则让投资人充分享受市场良性运营带来的租金及物业增值成果。而“增值租金”的分成模式，保证了投资人在个委托租赁管理期内分享市场预期收益中的主导地位，而投资人不需投入其它精力，就可享受管理公司不断努力带来的运营成果。
　　南国置业采取先招商后销售，统一管理、统一运营的经营模式，呈现给投资人的是一个非常稳健的投资环境，这样一来投资者不用担心商业体做不起来、做不旺，因为开发商是在确保商铺做得起来的情况下制定销售计划的。
　　说到最后，罗华东很欣慰的告诉我们，南国置业自1998年成立以来，以核心管理团队示范带领所积淀形成的“敬业、诚信、学习、理想”的企业文化，已渗透到南国置业的各个企业细胞，依托这个根深蒂固的企业文化，南国置业早已铸就了每一个项目、每一个员工“拿事当事做，把事琢磨透”的企业文化。
　　他们始终相信，正是“创意+厚道”才使南国在今天的熊市中成为一支卓尔不群的牛股。
“我们的项目走的是独立行情，不管市场怎样，我们要走自己的路。正如股市，熊市之中也会出现牛股。”——罗华东