王向阳：挥毫写意 运筹帷幄
2008-02-13 00:00:00   来源：

 --专访湖北梁子湖高尔夫俱乐部公司总经理王向阳

 

    日前,就业界关注的房价、楼市动向等热点问题，笔者采访了湖北梁子湖高尔夫俱乐部有限公司总经理、武汉高科房地产公司常务副总王向阳。访谈中，王总纵论中外，捭阖千里，引经据典，侃侃而谈。其对市场的深刻理解，对政策的精准把握，贯通中外的渊博学识给我们留下了深刻的印象。通过这次访谈，笔者充分领略了这位"学院派"决策者的意气风采。

    以下是王总的精彩回答。

    笔者：07年11月份以来，武汉楼市价格虽仍有涨幅，但成交量却持续微量下滑，请问您是如何解读这种有价无市的现象的?

    王总：受长江三角洲和珠江三角洲楼市爆炒的影响，武汉的房地产价格经历了一波较大幅度的增长。目前,长三角和珠三角由爆炒向理性回归。武汉楼市也步其后尘，进入了有价无市的市场僵持阶段，但这并不意味全国出现大范围的楼市"拐点"，更不意味着武汉楼市将出现一次历史性转折。

    其一，楼价上涨并不是中国的特有现象。我近几年去考察过许多国家，比如发达的欧美、澳洲，发展中的亚非国家等。在当前的全球资本流动过剩市场背景下，加之当地经济发展的刺激，许多国家都有不同程度的房价涨幅。随着经济发展水平的不断提高，房价上涨是具有全球趋势的现象。

    其二，土地价格是房地产价格的重要组成部分，它是重要的钢性成本之一。从市场来看，目前的土地价格并没有明显的下降迹象，而土地作为一种不可再生的稀缺资源，在国家实行最严格土地政策背景下，在今后的一段时间内仍会呈现"一地难求"的局面。

    其三，从2008年元月一日起，国家将实行新的企业所得税政策，房地产行业的企业所得税也随之由现行的33%下调到25%。开发商从财务角度考虑，将现有楼盘的销售控制一下，放到08年销售，会实现更大的利润空间。这一方面，也对目前市场的交易量有重大的影响。

    笔者：网络上一直持续着这样的说法，房价的涨幅远远超过了收入的增长。对许多人而言，按现有收入水平和房价，买房已经成了一个遥不可及的梦，您对此有何看法？

    王总：目前的网民很大比例上都是年轻人或者刚毕业的大学生，他们之中不乏所谓的"愤青"一族，这些年轻人都希望在工作3-5年之后就能够拥有一套自己的住房。实际上这是一种过于理想化的、不切实际的想法。你不能以这个年龄阶段上的收入水平，来比照同时期的房产上涨水平。我们参照一个30多岁的人，他大学毕业很多年，他们中的许多人，现在的收入水平有可能与现在的房价持平，甚至超过。刚毕业的大学生希望工作几年后就马上买房，这本身就超过了个人的能力，也超过了现今社会的供给能力。目前国际的通行惯例是一个大学生毕业工作20年之后拥有一套自己的住房，这属于正常的范畴。据我所知，实际上中国的人均拥有住房率已经超过了美国。

    另外，由于中国人的传统习惯，很多人穷一生之力去购买一套住房，实际上这是一种消费误区。目前国家出台了关于经济适用房和廉价租房政策，加大了廉租房的投放力度。家庭在购买力不足的情况下，廉租房不失为一种不错的选择，既缓解了购房压力，又改善了居住条件。比如新加坡的租房制度就运行地非常好。

但我这样说，并不是支持房价猛涨，房产价格应该是控制在合理的利润空间之内，随着经济的发展水平逐步增长，这样才能保护这个行业的健康、持续发展。

    笔者：相比前几个月，年末的武汉楼市新房投入量明显增加，有部分开发商甚至改变了销售计划，将分期分批开发变为全面发放，这是不是说：开发商对后期市场的信心不足？或者说是对市场的一种反应呢？

    王总：年关将至，一些规模相对较小的开发商由于资金回笼的需要或资金压力，可能采用这样的办法，但我个人认为这只是个案，不具代表性。新的企业所得税政策的出台，武汉城市圈被中央批准成为"全国建设资源节约型和环境友好型社会综合配套改革试验区"等等，对于武汉房地产行业来说都是绝佳的利好消息。在这种情况下，有实力的开发商不会轻易改变其既定的决策。

    笔者：感谢您对目前楼市的点评。据我所知,贵公司在梁子湖投资修建了一个大型高尔夫主题度假中心,其最大的核心就是梁子湖高尔夫球场,请问您修建这个高尔夫球场的初衷是什么?

    王总: 第一，我们作为学习型团队，一直有这样一个理念，就是抢在人先，立在潮头。武汉作为中部崛起支柱性特大型城市，其发展前无疑是非常光明的。当一个城市的经济发展到一定水平之后，会有一大批社会精英崇尚运动，热衷于自然、休闲、度假和旅游。这个巨大的市场需要去启动、去引爆，需要有这么一批企业去领导市场，而且敢于把暂时的经济利益先放在一边，有一点社会责任感，大胆地去引导消费。事实证明，经济的发展已经让很多白领、金领阶层的年轻人很喜爱运动、休闲和高尚娱乐了，但这个还不够，层面还较低，大家还缺乏一个更好的，融商务交际、高尚休闲、健康生活于一体的平台。健康和运动应该是更多人所崇尚的，毕竟身体健康才是最重要的东西。

    第二，我们的主业是房地产，但根据公司的发展战略，我们想跳出传统的房地产行业，做一个既与房地产业密切相关，同时也能持续发展和经营的项目。

    我们对"梁子湖高尔夫"的建设有一个目标，就是成为全国一流的、华中地区最好的球场。我们从设计到建造，到我们所有设备的采购，都是参照美国举办高尔夫锦标赛级球场的标准而制定的。我们球场的设计师请的是加拿大著名的设计师尼尔·哈沃斯，他也是世界知名的日本凤凰高尔夫球场、上海"佘山国际"球场的同一设计师。因此，我们愿意付出高于国内设计师8倍的价格请他来设计。造型方面，我们请了澳大利亚有名的专家级造型师。我们有信心，也有能力打造一座华中地区最好的球场。

    同样，我们的一期地产项目［果岭·曦园］，请的是深圳同济人建筑设计公司，他们在国内也很有知名度，设计过众多大型项目，而且与我公司合作了很多年。

    ［果岭·曦园］是一个投资型的纯高尔夫物业，在华中地区，它具有许多的"唯一性"，比如它是产权式投资型的别墅，可以为不长期自住的业主提供委托代租的服务，因为球场在运营中肯定会有大量的球客有住宿的要求，我们不能不满足这一市场需要。这一点，它与纯粹的自住型物业有很大区别。同时，它是真正的高尔夫地产，建筑在高尔夫球场内的小型半岛上，是真正的高尔夫物业，而且景观在华中地区可谓"绝无仅有"。

    这个楼盘预计4月份就可以开盘销售了。另外，我们的游艇码头正在兴建，07年12月底有一艘游艇开始营运，今年3月从美国购回的豪华游艇也将到位，为即将成立的华中唯一的专业游艇俱乐部打下基础，同时也以乘坐游艇去看房、去打球，这样一种新奇的方式带给我们的客户一个美妙的高尔夫之旅。我们的球场也计划在明年五、六月份营业。届时，绿草青翠，铺向天际，湖水如海，一望无垠，风景更美了。