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访武汉佳海地产有限公司董事长兼总经理袁胜友
2006-10-19 00:00:00   来源:

袁胜友,今年53岁。他一手创办的武汉佳海房地产开发有限公司始建于中国经济体制改革大动荡的1993年。

19932002的十年间,佳海房地产公司在袁胜友的领导下从小到大,从弱到强,经历了中国房地产开发热潮的大浪淘沙,他们先后开发了国际青年大厦、银海公寓、碧波公寓、柏林公寓、佳海华苑、佳海茗苑等众多项目。然而,也就是在2002年,袁胜友从风生水起的武汉住宅房地产市场“激流勇退”,转而去开发极少有人问津的工业地产。一个已经在住宅房地产领域取得了诸多成就的开发商,为什么会转而投身一个完全陌生而且利润不一定比住宅高的工业地产开发项目?是商业动机的利益驱动还是企业文化价值观作出的行动引导?转眼间,四年过去了,武汉的房价早已由2002年的2000元左右飞跃到如今的3600多元,看着同行们赚得盆满钵满,袁胜友后悔当初的决定吗?他选择的工业地产开发之路是否平坦?

 

途穷思变局

 

时光倒流到2004年,在盘龙城举办的一次武汉地产高峰论坛上,各开发企业的老总普遍流露出对房地产行业前景的乐观情绪,“武汉房地产行业的黄金时期还有20年”的论调成为论坛的主旋律。在一片欢乐祥和的气氛中,袁胜友登台讲话,他对武汉房地产的未来表示忧虑,建议大家居安思危,不要全部都“挤”在住宅房地产开发这条“小路”上,应该放宽眼界,更新开发理念,转变经营策略,否则前景堪忧。

当时的同行普遍沉浸在亢奋的情绪之中,他们完全不能理解,在武汉住宅房地产空前繁荣的2004年,为什么会有人产生“激流勇退”的想法,更不会留意到袁胜友眼中的焦虑目光。

2006年的初秋,笔者来到盘龙城经济开发区的最南端,这里隔府河与汉口相望,有一块占地面积2200亩,建筑面积约120万平方米,集商业、产业、研发、居住、旅游于一体的大型工业项目——佳海都市工业基地,它是袁胜友为中小制造业厂商量身订做的都市型工业平台。在以殷商王朝崇尚的禇红色为主色调的佳海都市工业基地办公大楼里,笔者见到了低调、朴实的袁胜友,听他将自己的心路历程娓娓道来。

袁胜友1993年下海,到2002年,从事房地产开发整整十年。从住宅房地产领域转轨到工业地产领域,就是在这一年做出的决定。

2002年,袁胜友在全国各地考查房地产市场,结果让他非常焦虑。他所到的每一个城市,都有上千家开发商在“鲸吞”当地的有限土地,农耕用地大量减少,土地供应存在明显问题。他敏锐地察觉到,这样下去,开发商的路会越走越窄,而且将带来一系列的社会问题。

其次,在中国经济快速增长的26年之中,中国的GDP增长速度是发达国家的好几倍,但工资增长的速度却远远落后于这个幅度。而在日本的经济快速增长时期,日本工资的增长速度比美国快70%,1980年就已经与美国持平。从1950年到1980年,日本的工资追上美国用了30年,而从1978年到2004年,中国经济也高速增长了将近30年,工资却只有美国的4%。在制造业,中国的劳动力价格甚至比 1990年才开始快速增长的印度还要低10%。更让人费解的是,在中国最发达的珠江三角洲地区,民工的工资竟然10年没有上涨。我国经济增长过度依赖于投资,而老百姓的购买能力不足以支撑起内需,将来谁来买房子?

    第三,房屋空置率越来越高。这不全是房地产行业造成的结果,大量资金投入,泡沫随之产生,一旦泡沫破裂,后果不堪设想。

第四,过去的房地产开发领域比较狭窄,局限于住宅、写字楼、商业地产等狭小的领域。现代的开发商应该更新开发理念,全面促进城市建设的发展。

在看到房地产开发行业存在的诸多隐忧之后,袁胜友开始思考:未来的道路怎么走?

 

对于投资工业地产,袁胜友似乎有更深层次的考虑,“选择做工业园项目,我们主要基于两点考虑:我一直在思索,房地产开发企业到底应该怎样发展,虽然住宅开发领域还有比较大的发展空间,但我一直觉得住宅开发对社会和经济发展的带动能力有限,尤其是对经济发展的持续贡献方面。一个很简单的经济模型就是:如果社会就业不够充分,消费者收入水平不够高,住宅开发产业将依靠什么购买力来支撑?另外一方面,从政府到民间都在思考,武汉的经济如何更快速的发展?企业该如何尽一己之力带动武汉经济的发展?企业的发展壮大离不开政府政策的支持,同时,有责任感的企业也该为社会创造更多机会,将企业的发展目标与地方经济发展的大目标自觉的结合,实现企业与社会的双赢。”

 

解放半个世纪以来,武汉的城市建设长期停滞不前,近年来才开始大规模的扩建和改造,很多不适合在城市里生产的工业厂房面临拆迁。很多国营的工厂给工人一笔安置费,让他们下岗,然后就消亡了。袁胜友意识到,如果这么多的下岗工人得不到二次就业的机会,武汉的内需要依靠什么来维持?武汉的房子由谁来买?

当时,东湖和沌口的两大开发区已经吸引了很多大型的工厂进驻,而众多本地的中、小型工厂尚无人问津。

2002年,袁胜友经过一系列市场调查后,发现大量的中小型企业,因为征地自建厂房成本过高,资金实力不足等原因,大多租用旧厂房甚至民房进行生产作业,交通、安全、环境都比较差,制约了企业的进一步发展,而这些又不是企业所能够解决的。因此,袁胜友把开发住宅商品房的模式运用到了工业地产的开发,通过为他们提供量身订做的的生产经营空间和各项配套设施与服务,营造一个专属中小型制造企业的基础性平台。于是袁胜友下定决心,买下位于盘龙城经济开发区最南端的2200亩土地,开发佳海都市工业基地。

 

滋味自难言

 

由住宅房地产领域转向工业房地产领域,袁胜友的感受是两个字:“苦”与“甜”。

所谓“苦”,是由于在这条转型之路上遇到了很多崎岖坎坷,很多工业地产开发领域的政策法规都是空白,无法可依,完全是摸着石头过河,有苦难言。

就拿当初工业园的选址来说,袁胜友最初选择的几个地方由于体制不健全,没有对待工业地产的相关政策,当地政府仅仅把工业园看成是一个工厂,要求袁胜友缴纳各种税费,没有任何扶持。最终袁胜友只能选择离开,来到了盘龙城经济开发区。

所谓“甜”,是因为自己扩展了武汉的开发理念。袁胜友投资20多亿元兴建的佳海都市工业园刚开始销售时,售价仅980/平方米,只能叫“赔本赚吆喝”,而现在售价达到了1560/平方米,买家90%都是来自汉正街的服装生产商。当看到现在有260家企业入驻之后,已经解决了全市80000多人的就业问题,袁胜友觉得自己的心血没有白费。

除了“苦”与“乐”之外,袁胜友还有深深的遗憾。他说,武汉的常住人口有800余万,而佳海都市工业园只解决了8万人的就业问题,仅仅占全市人口比例的1%,这8万人里还包括外来务工人员,所以实际上连1%的比例都不到。武汉民营的制造业不够发达,不能完全吸收现在社会上的闲置劳动力,将来就业压力会更大,即使出现十个佳海都市工业园也不能解决这么多就业难题,个人的力量实在是太渺小了。作为一个工业园区,没有一定的规模,社会效益就有限。佳海都市工业园出名之后,很多人来参观,然后回去买个100亩地,也搞工业城,结果只是东施效颦。

 

未来归田园

 

与时下武汉同行在市内为了一块土地争得头破血流相比,袁胜友显得比较笃定,他除了在工业地产领域干得热火朝天,同时又腾出手来,着手开发休闲农业项目。

在盘龙城附近的武湖,袁胜友买下了2800亩土地,去年12月开工兴建以“游玩、休闲、科普”为主题的“农耕年华”项目,预计2007年国庆节正式开园。

谈起开发“农耕年华”的初衷,袁胜友说,武汉有中小学生70万人,他们大多不知道农作物是怎么生长的,“谁知盘中餐,粒粒皆辛苦”根本无从谈起。现在武汉市民的双休日不好过,没有一个有意义的地方可供市民游玩,如果在郊区有一个这样的农业旅游区,能让市民体验一下田园生活、田园风光,是很有意义的。

另外,把农民从单纯的田间劳动中解放出来,让他们成为公司的一员,生活将更有保障,对于减轻农民的压力也很有好处。

 

 

 

自述平生志

 

已到“知天命”之年的袁胜友是个有信念的人,他的信念来自一首诗。

袁胜友16岁下放,在20岁左右的时候,他感到很迷茫,觉得自己找不到人生的方向。在一个偶然的机会下,他得到了一本《郭小川诗选》的手抄本,其中,一首对文革怀有隐忧、深沉而悲慨的《团泊洼的秋天》感动了袁胜友。直到三十多年后的今天,袁胜友依然能流利地朗诵这首长诗的精彩章节:

 

战士自有战士的性格:不怕污蔑,不怕恫吓;

一切无情的打击,只会使人腰杆挺直,青春焕发。

 

战士自有战士的抱负:永远改造,从零出发;

一切可耻的衰退,只能使人视若仇敌,踏成泥沙。

 

战士自有战士的胆识:不信流言,不受欺诈;

一切无稽的罪名,只会使人神志清醒,头脑发达。

 

战士自有战士的爱情:忠贞不渝,新美如画;

一切额外的贪欲,只能使人感到厌烦,感到肉麻。

 

战士的歌声,可以休止一时,却永远不会沙哑;

战士的明眼,可以关闭一时,却永远不会昏瞎。

 

请听听吧,这就是战士一句句从心中掏出的话!

 

郭小川是新中国第一代杰出的诗人,他创作了很多雄浑而深遂的诗篇。在上世纪70年代初期,他下放到五七干校,受尽委屈,但是他没有颓丧,反而越挫越勇,写出了不朽的诗篇——《团泊洼的秋天》。当时还是一个工人的袁胜友对郭小川非常敬佩,将这首诗深深地铭刻在自己心头,激励自己在逆境中奋发图强。

袁胜友经常和公司的年青人谈人生,他常对年青员工们说:你们虽然受过高等教育,但是未必明白人生的价值应该如何体现。

在袁胜友看来,人生有四个阶段:幼年时代是“甜蜜期”,接受父母之爱的阳光雨露;少年时代是“幻想期”,对人生充满了梦幻般的憧憬;中年时代是“艰苦期”,从学校出来踏入社会后,从天上落到地上,残酷的社会让人不要说想谋求发展,直到40岁之前都要为生存艰苦奋斗;人过不惑之后,社会地位和经济条件都有了一定程度的改善,这时候就进入了“艺术人生期”。这个时期的人应该心理成熟,淡泊名利,开始追求对社会的贡献,为他人造福。

从袁胜友轻描淡写的叙述中,我们终于了解他在进入“知天命”的年龄后,为什么会默默地引领着自己的团队从喧嚣繁华的住宅房地产领域走出,坚定地朝着“兴业济世”的理想前进。他在为广大中小企业提供一个安身立命的“家”,他在为生活在钢筋水泥中的人们提供一个乐园,也在为武汉房地产开发行业开拓出一条崭新之路。这是一个拥有智慧和仁爱的商人,唯愿他一路走好,在事业成功的同时,也能造福江城的人民。



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