吕爱明：在冒险与自信中成就“美林•青城”
2006-02-08 00:00:00   来源：

 

 

　　美林•青城，位处武昌杨园纺机路20号，武青三干道与四干道之间，是湖北珠江房地产开发有限公司在武汉倾力打造的首个项目。2005年9月21日，美林•青城开始公开认筹，10月23日停止认筹，10月30日正式解筹公开销售。

　　记：美林•青城现在的销售情况怎么样？
　　吕：从10月30日解筹到今天（12月20日），销售近500套，成交总金额2个多亿。

　　记：你们完成你们的预想目标了吗？
　　吕：超额完成了。目前的销售形势还不错。

　　记：现在工程进度如何？明年什么时候可以交房？
　　吕：我们承诺的是明年8月交房。预计春节前（一期）大部分建安工程可以告一段落，同时小区的市政管网配套工程和小区的道路建设可以开工，明年3-5月份进行绿化景观施工，争取6月份就能实现交房条件。之所以要提前，就是为了保证交房时间，并腾出一些时间去完善细节，以体现湖北珠江地产的诚信。

　　“空降”总经理和不可能的任务

　　2005年6月，北京总部任命吕爱明出任湖北珠江房地产开发有限公司总经理。上任10天，吕爱明就制定了一个一期工程总体进度计划。根据这个计划随后又制定了营销总体计划：在两个月内对项目定位进行调整和重新包装，在9、10月份传统旺季到来的时候实现一期销售。在这么短的时间完成上述动作，吕爱明自己也承认，这是一个“冒险的计划”。

　　记：您是哪天上任的？
　　吕：6月20日。那天早上我跟董事长一起从北京飞到武汉，到公司一宣布任命，董事长就坐11点的飞机走了，把我一个人撂在这儿了（笑）。

　　记：您可以说是“空降”总经理了，总部派您来的目的是什么？
　　吕：通过我的领导和管理队伍的建设，建立高效、高速严格的管理，把新的思想、新的理念带到武汉公司来，把美林•青城项目成功推向市场。

　　记：那您来了以后面临的是什么情况？您有信心管理好这个项目吗？
　　吕：情况是工程进度慢，销售还没有形成方案，项目定位也需调整，真是千头万绪。但总部既然把我派到这儿来了，我就不能给总部丢脸。这么紧的时间要做那么多事，这是一个冒险的计划，但冒险中我也有信心。我首先对公司制度和人员进行了调整，没有管理制度和队伍的保证，这事肯定干不成。

　　记：您来的时候还没有形成销售方案，10月份就实现了销售，这是怎么做到的？
　　吕：确实时间非常紧，实际上我给营销部的时间更紧。营销总监陈荃也是我从北京总部要来的，比我晚到一个月。我要求她8月份就开始对项目进行重新定位和形象包装，其他销售条件包括两个售楼处的选址、装修和交付使用，都要在一个月之内完成，而这个过程一般需要至少3到6个月的时间运转。接到这个任务，陈荃都急了。但最终，我们还是做到了。

　　记：为什么要对项目定位进行调整？
　　吕：原先项目也有定位，但市场是变化的，不能适应市场的需要，就得调整。我来了以后，提出了高性价比的定位。原来项目的广告语是“像大树一样生活”，这个口号也能反映一些项目的基本情况，但不能体现“高品质，高品位”的要求，所以我们把广告语也改了，才有了“城市上层，原生林居”这句新的广告语。这句口号也是经过反复审定的，我们觉得“上层”与产品自身的品质更加对位。不过，高品质和高品位并不代表高价格，我们的价格定位是适中的价格，开盘销售以来，经过市场的验证，能够被市场认可，说明这个定位是成功的，做到了最初的定位设想：高性价比的产品定位。

　　1400棵树，一棵都舍不得砍

　　在美林•青城项目地块，生长着梧桐、水杉、广玉兰、樟树等多种原生大树共约1400余株，树龄多在20-50年，每年，大片的原生树吸引数以千计的候鸟来此栖息。

　　记：您第一眼看到美林•青城项目地块的感受是什么？
　　吕：当时周边的环境确实比较差，但没想到里面还藏着这么精华的地块，就像一颗明珠，有这么多的原生大树、这么好的生态环境。

　　记：周边的环境对您是不是个打击？在多长时间能够改善？特别是一期交房后，还存在一个与周边城中村环境共存的问题。
　　吕：有点儿，但有打击我也来了。但我相信政府会努力会支持开发商的。因为我们（湖北珠江）是来干事的，是想干事的，是想干好事的。项目周边有三条规划路，与美林•青城关系最大的是杨园南路。我现在不断向区政府和市政府寻求支持，希望尽快解决杨园南路的开通问题。杨园南路8月份已经开工，到12月只完成一半，但这一半也让我看到了希望。我相信周边环境能够尽快改善。等到明年二期动工，要拆很大一片平房，就可以解决小区的三面环境，就差一面了。但关键是政府要支持。

　　记：据了解，美林•青城项目地块里有1400多棵原生大树，你们都保留了吗？
　　吕：一棵都舍不得砍，都是宝贝啊。

　　记：为了保留这些树，你们一共移栽了多少棵？花了多少钱？
　　吕：虽然我们从规划开始就首先考虑了保留问题，将所有大树测量并编号。但施工过程道路和管线的铺设还是会影响到一些树，移栽其实是在工程进行中不断发生的，现在也不好计算数量和投入。

　　“我能来武汉是机遇”

　　记：您对武汉的房地产市场怎么看？
　　吕：武汉的房地产市场有非常大的潜力和空间，有相当多的城乡结合部要改造，有很多市区危旧房要改造，这些都是房地产非常好的发展条件；再者，武汉房地产正处于上升阶段。我能来武汉，也是机遇。但武汉要发展得快，就要更加开放，要吸引更多的投资商进来。

　　记：我们已经知道一期销售相当成功，这让您对这个项目和武汉市场又有什么新的认识？
　　吕：开盘销售以后比此前确实有了新的认识，前面说过冒险中也有自信，冒险和自信其实一直都存在，周边环境是冒险，工程进度是冒险，项目定位、定价也是冒险，而自信则来源于项目自身存在的优势条件，来源于对项目的综合研判——判断优势条件在项目中所占的比重。现在证明我们的判断是正确的，而且中部崛起的形势和武汉的发展更加坚定了我们的信心。

 

　　记：美林•青城到现在好像还没有二期的规划？二期会在什么时候开工？
　　吕：二期规划一定要根据市场的变化进行一些调整，但可以肯定的是向更好的方向做调整。希望在明年中期开工，2007年底收尾，我准备回北京看奥运会（笑）。当然，有合适的地块，我们也会继续做下去。