武房开协举办“2024年防范房地产常见法律纠纷讲座”
2024-03-22 10:35:16   来源：

   

      3月21日，为帮助协会会员单位进行法律知识储备，规避可能出现法律风险，促进社会和谐和行业稳定，武汉市房地产开发协会在二楼会议室举办“2024年防范房地产常见法律纠纷讲座”。保利（武汉）房地产开发有限公司、武汉星河湾房地产开发有限公司、武汉建发房地产集团有限公司等三十余家会员单位的总经理、营销总监、法务总监参加了培训。培训班由武汉市房地产开发协会副秘书长张涛主持。
      本次培训班，由武汉律协建筑与房地产专委会委员、湖北万泽律师事务所高级合伙人李丽律师担任讲师。她分别讲授了《关于房地产销售认购环节的法律风险及防范的问题探讨》和《2024年公司法修订要点解读》。

     

      李丽律师认为，防范房地产销售认购环节的法律风险有五个要点：
      防范楼盘未取得预售许可证时签署认购协议的风险。在取得预售证之前，楼盘往往会提前进行宣传蓄客。然而，未取得商品房预售许可证签订认购协议属于无效合同，收取的合同款项应予以返还，有过错的一方还应赔偿对方损失。所以，开发商在未取得商品房预售许可证前，不建议与购房人签订认购协议或购房合同、收取款项、发布广告。
      防范在代理购房人无授权时签署认购协议的风险。目前有大量的武汉购房人在外地工作、上学，他们往往会让其父母、配偶作为代理人办理购房手续。然而，代理人无代理权签订认购协议，存在无效的风险。这需要开发企业的售楼人员不厌其烦地催促代理人提供合法的文件，证明其与购房人之间的关系。
      防范未进行格式性条款提示的风险。开发商往往在广告中未进行格式性条款提示。对于格式条款若没有履行了提示和说明的义务，购房人有权主张该格式条款不成为合同内容、对双方无约束力。那么开发商希望用相关格式条款约束购房人的效果则不能实现，不利于开发商开展销售工作。因此，建议将相关格式条款进行划线、标黑等处理。
      防范购房人以购房合同条款未达成一致而解除合同的风险。在现实中，法院认可买卖双方无法就合约条款达成一致，致使合约不能订立，属于不可归责于双方的原因，定金应予以返还。因此，某些购房人拒绝签订买卖合同的实际为资金不足、购房意愿发生变化等自身原因时，可能会借由不认可购房合同条款、磋商未能达成一致的理由，要求无责解除认购协议。建议开发商对合同文本进行公示，并由购房人对合同进行确认。
      防范行使认购协议解除权超期的风险。如果开发商解除认购协议的通知未有效送达购房人，可能导致解除未能有效行使。建议开发商在合同中约定合同解除期限，比如三年，出现解除事由时应及时在期限内行使；没有约定的，注意在一年的解除期限内及时行使解除权。
      李丽律师还介绍了2024年《公司法》的修订背景。她提醒开发企业要注意新《公司法》的四个要点：一是有限责任公司注册资本制度的修订；二是股东权利的重大变化；三是优化公司治理结构；四是完善公司退出制度。
      李丽律师认为，2024《公司法》第89条是本次修订最重要的创新和亮点之一，是赋予有限责任公司中小股东权利保护的一大利器。该条第3款明确此情形下股东要求退出公司，不以该股东对相关决议“投反对票”为要件，有效拓宽了中小股东权利维护的救济渠道，亦为股东之争造成的公司僵局提供了公司解散之外的全新路径。
课后，参加培训班的学员们纷纷提问，他们目前最关心的问题是：购房人以楼盘广告不合规为由退房，应该如何处理此类纠纷？周丽律师回答：目前，开发商在楼盘广告中使用了大量的极限词，如：“TOP 1”、“豪奢”、“塔尖”、“阳光满溢”等等，还进行了大量的承诺，如“就读XX名校”、“起价18XXX元”等等，这为后期的退房纠纷埋下了隐患。对此，她对开发商发布楼盘广告提出了三点建议：一是避免使用极限词；二是在广告醒目位置标注免责提示，三是开发商可以通过第三方自媒体发布广告，在商品房买卖双方之间设置一道“防火墙”。
      协会副秘书长张涛表示，协会今后还将举办多种类型的专题讲座，以满足会员单位在不同工作领域的专业需求，提高企业工作效率，规避潜在的法律纠纷，促进行业稳定健康的发展。