城市有机进化新机遇 戴德梁行2020武汉中期市场解析
2020-07-16 09:04:59   来源：

武汉，2020年7月15日，全球领先的房地产服务商戴德梁举办年终新闻发布会活动，就2020上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和铺的市场表现进行了总结回顾，同时对2020下半年走势等问题进行了全方位、深层次地解读。
 
宏观经济：武汉市经济基础优势和长期向好的基本面没有改变
2019年武汉市GDP突破1.6万亿大关，在9个国家中心城市中排名第6位；GDP增速7.4%，高于全国平均增速1.3个百分点，在国家中心城市中排名第二位。质效提升经济转型加快：全市市场主体130.1万户，增速达9.9%；地区进口总额2440.2亿元，增速达13.7%；“四上”高新技术产业增加值4167.3亿元，增速11.8%；世界500强企业数量突破300家；人均GDP突破2万美元。
然而2020年一季度新冠肺炎疫情的爆发，近2个月的停工停产对武汉市社会经济生活造成较大影响，全市主要经济指标出现显著下滑，其中武汉市一季度GDP同比去年下降约40.5%，降幅超过一季度全国GDP降幅6.8%约33.7个百分点。分板块来看，疫情对固定资产投资板块影响最大，该板块增速同比下滑达81.6%。
虽然一季度武汉市整体经济受疫情影响严重，但随着对疫情的稳定控制、常态化精准防控的稳步推进，二季度武汉市复工复产快于预期、好于预期。省内“四上”企业大部分在3月已经开工，截至6月中旬，各行业复工率基本都已达到95以上，其中房地产开发企业复工率达100%。其次，从3月中至6月中的增值税开票情况来看，开票户数同比增长110.9%，开票金额相当于去年同期的90.1%，综合市场活跃度、复销面、复销率，武汉市复工达产指数达97.32。长期来看，虽然目前武汉市仍处于常态化疫情防控期，但经济长期向好的基本面没有改变，多年积累的综合优势没有改变，在国家和区域发展中的重要地位没有改变，结合目前中央“一揽子”政策支持，经济复苏将只是时间问题。
 
土地市场：中心城区重返土拍主力位推动全市楼面成交均价上涨
2020上半年，武汉共挂牌出让地块53宗，其中最终成交49宗，总成交面积达327.5万平方米，同比下降约47.3%；总出让金额635.5亿元，较去年同期下降约35.9%。从成交楼面地价来看，上半年武汉土地成交整体楼面均价环比2019年上升约37.3%，略的5526元/平方米。
分区域来看，中心城区和远城区是上半年武汉土拍市场主力，成交面积约占上半年全市总成交面积的41.7%和35.6%。从分区楼面地价来看，上半年各区楼面成交均价表现稳定，硚口区和汉南区是唯二楼面均价环比上升的区域，分别环比上涨约8.0%和38.1%。整体来看，中心城区重返土拍主力位是上半年全市楼面均价上涨的主要原因。
 
住宅市场：主、远城区市场持续分化，对外部经济环境敏感度不一
2020年上半年，武汉市商品住宅批准上市面积551.5万平方米，较去年同期下降约40.4%；销售面积463.3万平方米，同比下降约47.4%。从销供比来看，上半年销供比0.7略低于合理区间，显示出略微的供过于求，反映疫情对市场需求造成了一定影响。70城销售均价指数显示2020年5月武汉市商品住宅成交均价较去年末环比上升约0.6%，价格整体稳中微升。
分区来看，远城区是上半年武汉住宅市场的成交主力，约占上半年全市成交面积的约52.7%。但值得注意的是，远城区也是同比去年销售面积下降最多的区域，显示疫情对远城区刚需客户的影响是最大的。从供应上来看，次中心城区是供应量下降幅度最大的区域，显示该区域开发商市场观望情绪最为浓厚，部分开发商可能基于外部环境预期而选择推迟开盘。从销供比来看，区域之间出现分化，远城区大部分区域目前处于供过于求的状态，而中心和次中心区整体供需较为合理。
主城区住宅价格走高是推动上半年全市房价上浮的主要原因，江岸区、武昌区以及江汉区上半年住宅均价环比2019年末上涨。这与远城区形成截然不同的发展趋势，远城区包括江夏、东西湖、蔡甸及汉南等区域上半年住宅价格均呈现略微下降的趋势。次中心城区住宅价格整体表现出稳中微升。整体来看，武汉市住宅市场分化显著，主城区和远城区近年供应产品出现明显区别：主城区近年来以大户型高总价豪宅盘为主，主要面对改善型需求客户和豪宅客户。而远城区则以面积适中的刚需盘为主。这也是二者在面对外部经济环境变化中表现不一的主要原因。
从分区的存量和出清周期来看，解封后武汉市住宅需求短期内呈下降趋势，各区出清周期都有所升高。远城区普遍存量较大，出清周期集中在8到16个月；次中心城区中东湖高新和洪山区虽然目前存量大于青山和经开区，但去化速度快于后者；大部分中心城区存量较小，去化速度不一，其中江汉区和武昌区去化速度较慢。以上出清周期的计算均基于疫情后4至6月的月均去化水平，下半年考虑到市场的进一步复苏，预计各区的实际去化情况会快于当前的预计。
 
写字楼市场：市场活跃度下降，区域市场分化加速
2020年上半年，武汉市全市新注册企业约5.4万家，仅为2019年全年新注册企业数量的约四分之一，显示新冠疫情对武汉经济活跃度产生明显冲击。从上半年新注册企业行业占比来看，建筑业、批发零售业、交通运输与物流业和农林渔牧业环比有所提高。而住宿餐饮业、服务业、文体娱乐和房地产行业则呈现走弱的趋势。整体来看，疫情虽然对整体经济活跃度产生一定负面影响，但分行业来看仍表现为机遇与挑战并存。
2020年上半年武汉核心商务区甲级写字楼市场没有新增供应，全市优质甲级写字楼总存量维持在214.9万平方米。4月8日武汉解封以来，为与租户共克时艰将疫情影响降至最低，针对现有租户武汉优质甲级写字楼业主纷纷采取免租策略。但近2个多月的停工停产仍无法避免的造成了一定的租户流失，二季度末武汉甲级写字楼空置率环比上涨5.1个百分点达到30.8%。短期内武汉甲级写字楼市场需求走弱已成为必然，业主普遍采取了更为灵活宽松的租赁条款以加速去化，二季度末武汉核心商务区优质甲级写字楼录得平均租金111.5元每平方米每月，环比下降约6.7%，同比下降约8.3%。
从近三年武汉甲级写字楼市场租赁成交行业类型来看，金融、专业服务业、TMT、不动产和教育行业一直是武汉甲级写字楼的主要的客户来源。从上半年武汉新增企业行业占比来看，甲级写字楼目标客户行业新增企业数量占比环比去年均呈现下降趋势，这侧面反映了甲级写字楼目标客户需求受疫情影响更为显著。从上半年武汉甲级写字楼有限的租赁成交来看，租赁需求排名前五的分别是金融、教育、专业服务业、TMT和不动产，分别约占上半年五大核心商圈优质甲级写字楼整体租赁成交面积的51.1%、25.5%、11.5%、5.1%和3.9%。
分商务区来看，疫情加速武汉核心商务区分化。老牌核心商务区，如武广和建设大道，由于老楼存量较多和未来供应量较大，租金下行通道进一步打开，空置率爬升显著。汉口&武昌沿江及光谷商务区得益于较好的租户结构和产业支撑，外部环境影响有限。中南中北商务区近两年新交付项目不多，去化压力适中，整体表现较为稳定。
短期来看，新冠肺炎疫情对武汉写字楼市场需求的负面影响仍将持续一段时间。截至二季度末，武汉市政府和人民在坚持常态化精准防控新冠疫情的前提下已将主要精力放回到社会经济工作上来，结合中央一揽子政策支持，随着新冠疫情在武汉得到根本有效和长期的控制，预计下半年市场需求将有所恢复。
 
零售市场：实体零售备受冲击，空置率飙升
2020年一季度，武汉市实现社会消费品零售总额994.7亿元，同比下降约45.7%，降幅超过全国平均水平19%约26.7个百分点，消费增速创历史新低。受春节及疫情因素影响，2020年一季度武汉市居民消费价格同比上涨6%，涨幅高于全国平均水平4.9%约1.1个百分点。八大类商品及服务价格变化中，除了交通和通信板块和生活用品及服务板块价格下降外，其余七大类商品及服务价格均呈现上涨趋势，其中涨幅最高的板块为食品烟酒类。
2020年上半年，武汉零售市场未有新增供应，四大核心商圈优质零售项目总存量维持在232.7万平方米。4月8日武汉解封以来，市内大部分商场在4月上旬迎来重新开业。虽然疫后业主普遍采取了一定的免租策略，但短期内疫情对实体商业的冲击仍无法避免，解封后的第一个季度末武汉四大核心商圈整体空置率环比上升约15个百分点至20.5%。本季度武汉四大核心商圈首层平均租金录得578.4元每平方米每月，环比下降约7.0%。
分区域来看，各商圈抗冲击能力表现不一，这与商圈内零售项目类型有着直接关系。武广和王家湾商圈主要以统一运营的传统百货和购物中心为主，疫后通过免租、快速业态调整等方式有效抑制了空置率的上升。反观鲁巷和江汉路商圈，尤其是鲁巷商圈由于散售型零售物业占比较高，无法实施统一的免租和快速进行业态调整，再加上主要客户群体大学生还未开学，区域整体闭店率较高，空置率爬升显著。
二季度，虽然各大商圈均已恢复正常营业状态，客流量持续回升，但疫情对实体零售的影响仍发挥着余韵，2020年上半年四大核心商圈新店开业数量仅为去年同期的14.9%。从上半年新开店铺数量分业态占比来看，零售和餐饮占比变化不大，仍然是武汉零售市场扩张主力业态，其中餐饮业已普遍恢复堂食，但堂食客流量仍低于疫前，目前外卖成为各大餐饮门店创收的重要方式；生活配套和娱乐休闲占比出现上升；值得注意的是儿童类业态占比出现大幅下降，显示出该业态对公卫事件敏感度较高，相比其他业态需要更长的时间来进行恢复。
为刺激消费快速复苏，武汉市政府从4月开始陆续向市民投放消费券,以期将疫情对实体零售市场冲击降至最低。6月，“地摊经济”为广大受疫情影响失业的个体商户提供了新的工作机会。整体来看，短期内武汉零售市场仍将处于疫后恢复期的阵痛中。但长期来看随着武汉常态化疫情防控的成功推进、企业复工复产回到正轨，消费需求将逐步恢复。
 
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