戴德梁行成功举办为城市资产描绘新生命曲线主题客户沙龙活动
2018-07-27 08:33:50 来源：
l 宏观经济：稳中有进，开局良好
l 土地市场：市成交面积同比微增，出让金额断崖式下跌
l 住宅市场：完善多元化供应格局，保刚需遏投机
l 甲级写字楼市场：共享经济浪潮下，联合办公品牌扩张迅速
l 商业零售市场：电商渠道向低层级城市渗透，社区新零售抢滩武汉市场
武汉，2018年7月26日——全球领先的房地产服务商戴德梁行今天举办了为城市资产描绘新生命曲线主题客户沙龙活动，就2018年上半年武汉宏观经济、土地、住宅、写字楼和商铺的市场表现及未来走势等问题进行了全方位、深层次地解读。报告显示，2018年一季度，武汉市延续稳中有进的经济发展态势，经济运行开局良好。一季度GDP增速达到8.0%，同比提高1.1个百分点，高于全国平均水平1.2个百分点。截至三月底，武汉市固定资产投资平稳增长，完成1445.1亿元投资额，同比增长10.8%，增速同比加快3.6个百分点。其中房地产开发投资517.5亿元，同比增涨9.6%。土地市场方面，2018年上半年，武汉共出让地块61宗，其中成交57宗、撤牌3宗、流拍1宗。总成交面积达442.9万平方米，同比增约长16.2%；总出让金额489.3亿元，在成交面积同比增加的情况下，比去年同期下降约33.0%, 降幅显著。住宅市场方面，2018年1-6月，武汉市商品住宅累积新增供应887.3万平方米，较去年同期增加4.0%；商品住宅累积成交面积为717.3万平方米，同比减少17.1%，整体成交量下滑显著。甲级写字楼方面，2018年上半年，光谷新世界T1的入市为武汉优质甲级写字楼市场带来约8.9万平方米的新增供应，推动全市优质甲级写字楼总存量攀升至182.5万平方米。商铺市场方面，2018年1-4月，武汉市无店铺零售额增长率35.8%，同比提高约1.4个百分点，继续保持较高增速。值得注意的是，1-4月份，武汉市限额以上住宿餐饮业通过互联网实现餐饮收入1.03亿元，同比增长约273.8%。显示武汉市民对线上餐饮的消费需求进一步升高，传统餐饮企业与互联网结合日趋紧密，线上线下融合加快。
土地市场：成交面积同比微增，出让金额断崖式下跌
2018年上半年，武汉共出让地块61宗，其中成交57宗、撤牌3宗、流拍1宗。总成交面积达442.9万平方米，同比增约长16.2%；总出让金额489.3亿元，在成交面积同比增加的情况下，比去年同期下降约33.0%, 降幅显著。从均价指数和均价增长率来看更为明显，上半年武汉土地成交均价比去年同期下降了约42.3%。上半年，次中心城区和远城区成为土地成交的主力，占比高达93.2%。中心城区由于土地出让面积大幅收窄，成交面积仅占上半年总成交面积的6.8%，同比下降了22.2个百分点。
从分区成交均价对比可以看出，中心城区土地成交量的大幅下降是导致土地出让金大幅下降的主要原因：价格最高的江汉区上半年没有土地成交，而汉阳区、硚口区则由于成交土地均位于区域较偏僻地段而导致同比成交均价下降显著。
住宅市场： 完善多元化供应格局，保刚需遏投机
2018年1-6月，武汉市商品住宅累积新增供应887.3万平方米，较去年同期增加4.0%；商品住宅累积成交面积为717.3万平方米，同比减少17.1%，整体成交量下滑显著。从销供比来看，1-4月武汉市商品住宅市场整体销供比处于合理范围，基本保持了供需均衡；5、6月由于供应加大造成销供比略微低于合理区间，显示新增供应速度大于去化速度。
分区域看，1-6月远城区的商品住宅供应量和成交量基本与去年同期持平。值得注意的是主城区，其商品住宅供应量较去年同期上升约6.7%，而成交量却同比下降约34.5%。从销供比来看，主城区除汉阳外，大部分区域存在不同程度的供需失衡；远城区大部分处于供需均衡状态。
上半年武汉住宅市场需求回归理性趋势显著，目前的市场需求主要以刚需合并部分改善需求为主，核心区域受前期高地价影响推出的房源价格相对较高且多为大户型，相比之下远城区住宅对刚需更具性价比，这是导致上半年武汉住宅市场主城区和远城区市场分化的主要原因。
甲级写字楼市场：共享经济浪潮下，联合办公品牌扩张迅速
2 2018年上半年，光谷新世界T1的入市为武汉优质甲级写字楼市场带来约8.9万平方米的新增供应，推动全市优质甲级写字楼总存量攀升至182.5万平方米。受招商引资政策驱动及联合办公市场扩张等多重因素影响，上半年武汉核心商务区甲级写字楼市场成交活跃，六大核心商务区共录得18.1万平方米的高位吸纳量，环比上升约58.9%。去化良好带动空置率下降明显，截止今年二季度末空置率较去年同期下降约7.5个百分点。活跃的市场需求推动部分核心区域优质甲级写字楼租金上调，截止二季度末全市核心商务区甲级写字楼平均租金录得124.5元/平方米/月，同比上升约0.9%。
上半年，金融、TMT、贸易等行业的租赁需求旺盛，分别约占总成交的30.1%、27.4%和16.7%。约有80.4%的租赁成交来自内资企业。由于传统写字楼存在设施老化、可供扩租面积有限等问题加上新入市写字楼纷纷采取低租金策略，促使一些优质租户选择搬迁至新建的甲级写字楼，因此升级搬迁仍然是本季度写字楼租赁成交的主要驱动因素。
2018年上半年，核心商务区空置率均延续17年的下降趋势，其中汉口及武昌滨江、光谷以及中南中北商务区的空置率分别同比下降约63.0%、53.4%和36.8%。值得注意的是光谷区域，虽然一季度光谷新世界T1的入市使该区域空置率微升，但其二季度空置率较一季度下降约22.1个百分点，显示该区域对于优质甲级写字楼项目的需求非常旺盛。
升级搬迁仍然是上半年甲级写字楼租赁成交的主要驱动因素，约占总成交的48.9%，同比下降了约7.5个百分点；新进本市企业租赁成交约占上半年总成交面积的33.5%，同比上升约13.5个百分点， 显示武汉对外来资本吸引力正在不断增强。上半年，来自TMT、不动产和金融行业的租赁需求旺盛，分别约占上半年总租赁成交面积的27.2%、23.9%和16.4%。
根据国家发改委国家信息中心旗下共享经济研究中心的研究，中国共享经济企业的市场交易额在2016年达到了3.34万亿元人民币，2017年更是接近5万亿。近年来，联合办公市场在共享经济浪潮带动下发展迅速，以国际联合办公品牌Wework为例，2016年二季度首次进入亚太市场以来，Wework 在亚太地区7个国家设立了56个办公点，其中约29%位于大中华区，显示其在大中华区的扩张速度明显高于其他区域。另外的例子是本土联合办公连锁品牌优客工场，自2015年成立以来，短短3年多时间已经布局34个城市181个联合办公地点。
通过对主要城市联合办公品牌租赁物业类型占比的对比可以发现，甲级写字楼对联合办公品牌的吸引力与平均租金的高低成反比，平均租金越高的城市联合办公入驻甲级写字楼的比例越低，租金作为联合办公运营成本的一大部分是联合办公运营商选址需要考虑的关键因素之一。目前武汉市场由于整体的甲级写字楼租金还处于较低的水平，且大部分甲级写字楼位于配套设施较好的核心区域，较北上广等一线城市，知名连锁联合办公品牌在武汉显示出更加青睐甲级写字楼。在北京和上海这种相对成熟的联合办公市场，在城市中只运营一个联合办公空间的联合办公品牌非常少，相比之下目前武汉显然还处于联合办公发展的初期。
零售市场：电商渠道向低层级城市渗透，社区新零售抢滩武汉市场
2018年1-4月武汉市社会消费品零售总额2103.4亿元，较去年同期增长约10.7%，增速同比提高0.7个百分点，整体消费增速保持平稳。
2018年1-4月，武汉市无店铺零售额增长率35.8%，同比提高约1.4个百分点，继续保持较高增速。值得注意的是，1-4月份，武汉市限额以上住宿餐饮业通过互联网实现餐饮收入1.03亿元，同比增长约273.8%。显示武汉市民对线上餐饮的消费需求进一步升高，传统餐饮企业与互联网结合日趋紧密，线上线下融合加快。
2018年上半年，武汉核心商圈未有新增供应，全市优质零售项目的总存量维持在232.7万平方米。
上半年，武汉优质零售市场租赁需求整体保持稳定，截止二季度末核心商圈空置率环比微降0.2个百分点至3.1%。截止二季度武汉四大核心商圈首层平均租金录得638.4元/平方米/月，环比微升约0.1%，同比下降约0.3%。
近年来，电商渠道渗透增长由一线城市向低层级城市转移的趋势渐显，虽然一线城市的电商渗透率依旧最高，但后续增长空间有限。对比武汉和上海近期的无店铺零售额增长率，武汉近期的无店铺零售额增长率平均高出上海约33.6个百分点，显示可增长空间较大。上半年，以生鲜超市为主的社区新零售业态开始陆续登录武汉市场，超市+餐饮+线上线下融合的模式成为当下武汉新零售业态的热点。面对电商新零售的扩张和日趋激烈的竞争，本土零售商转型积极。以湖北区域零售巨头中百集团为例，从2016年开始积极的业态调整升级，将传统的中百超市改造成邻里生鲜绿标店，对仓储超市进行有计划的关店，并与日本便利店连锁品牌罗森合作大力发展便利店门店。2018下半年预计优质新增供应达54.1万平方米。
-结束-
关于戴德梁行
戴德梁行是全球领先的房地产服务商, 秉承敢梦敢行动的理念，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商之一，遍布70多个国家, 设有400多个办公室，拥有48,000名员工，在大中华区设有20家分公司， 2017一举揽获《欧洲货币》杂志中国区四项年度大奖，在评估、代理、研究及综合实力多个领域排名第一。2017年公司营业收入达69亿美元，核心业务涵盖物业管理、设施管理、项目管理、租赁代理、资本市场及顾问服务等。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的微信（戴德梁行）。
如有查询，请联系：
胡韵
戴德梁行 武汉公司研究部 分析师
电话: +86 27 6885 0879
cherry.y.hu@cushwake.com
媒体垂询敬请联系：
张立
戴德梁行 武汉公司市场营销及传播部 主管
电话: +86 27 6885 0960
jessie.l.zhang@cushwake.com
协会宗旨
维护行业利益 反映行业诉求
开展行业自律 促进行业交流
组织行业评比 展示企业成就
推动行业进步 服务行业发展
扫码关注协会微信
鄂公网安备 42010202000783号
技术支持：开缘科技
